Решение № 2-30/2017 2-30/2017 (2-5893/2016;) ~ М-6212/2016 2-5893/2016 М-6212/2016 от 11 октября 2017 г. по делу № 2-30/2017

К делу № 2-30/2017


Решение

Именем Российской Федерации

«12» октября 2017 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

секретаря Щегольковой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,, ФИО7, ФИО8,, ФИО9, ФИО10, ООО «УК «Рассвет», ООО «Новер» о признании недействительным договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи, применении последствий недействительной сделки, признании права общей собственности,

Установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО11, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО «УК «Рассвет», ООО «Новер» о признании недействительным договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи, применении последствий недействительной сделки, признании права общей собственности.

В обоснование иска указано, что они являются собственниками квартир в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>. С недавнего времени истцам стало известно, что застройщик ООО «Новер» без соответствующего на то разрешения устроил в помещениях технического этажа и подвала многоквартирного дома дополнительные квартиры, которые не предусмотрены ни проектом, ни разрешением на строительство и вводом дома в эксплуатацию с целью извлечения дополнительной прибыли. Помещения были переоборудованы без согласия жильцов многоквартирного дома. В спорных помещениях находится общее имущество жильцов многоквартирного дома (коммуникации и прочее). Так, при возведении дополнительных квартир были нарушены права и законные интересы истцов и других жильцов дома, которые имеют право на владение, распоряжение и пользование данными имуществом. ФИО1, ФИО2 полагают, что договорами долевого участия в строительстве, договорами купли-продажи, нарушены их права в части выбытия из общей долевой собственности подвальных помещений №, а также квартиры № технического этажа. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы просили признать недействительными спорные договоры, признать эти помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и признать на него право общей долевой собственности за собственниками квартир в многоквартирном доме.

Представитель истца ФИО1 – ФИО12, истец ФИО2 в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований, просили суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО11, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО «УК «Рассвет», ООО «Новер» в судебном заседании отсутствовали, о дне, времени и месте слушания дела были уведомлены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Администрации муниципального образования город Краснодар в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Суд, выслушав мнение участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости частично удовлетворить исковые требования по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками квартир №, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ, серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

Строительство жилого комплекса ЖК «Валентина» по <адрес> (1 этап строительства), Литер 1, 2, 3, 4, осуществлялось ООО «Новер» на основании выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар разрешения от ДД.ММ.ГГГГ. Указанным разрешением предусмотрено строительство жилого дома Литер 2, которому в последующем присвоен административный адрес по <адрес>, со следующими технико-экономическими показаниями: площадь застройки – <данные изъяты> кв.м., количество этажей – 17 (в т.ч. технический чердак), из них 16 жилых этажей, 111 квартир, жилой площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с разрешением № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию 1 этап строительства – жилой дом Литер 2, со следующими показателями: 111 квартир, жилой площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – 17 (т.ч. технический этаж).

В соответствии с технической документацией, а именно техническим паспортом здания (строения) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный жилой дом литер А, расположенный по адресу: <адрес> состоит из 17-ти этажей и включает в себя: технические помещения - подвал (литер под/А); квартиры, общее количество - 111 (1-й - 16-й этаж); технический 17-ый этаж - чердак (литер над/А); технический этаж - кровля (литер над/над /А).

Согласно заключения департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении многоквартирных домов № расположенных по адресу: <адрес>, в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы, размещение встроенных офисных помещений в подвальном помещении и квартир на техническом семнадцатом этаже (чердаке) не предусмотрено.

Согласно проектной документации 2007-17-АР «Архитектурные решения» в каждой из блок - секций подвального этажа предусмотрено устройство по одному выпуску под санузлы, при этом указанные блок-секции предусматривают размещения водопроводной насосной станции, электрощитовой, водомерного узла. Размещение иных помещений в техподполье (подвальный этаж) не предусмотрено. Прокладка сетей горячего, холодного водоснабжения, канализации, питающих и слаботочных электролиний выполняется под потолком. Отопление техпдполья проектной документацией не предусмотрено. В отношении технического (семнадцатого) этажа в указанном заключении содержатся следующие сведения. Движение лифтов в многоквартирных домах предусмотрено с 1-го по 16-й этажи. Сеть бытовой канализации вентилируется через стояки, которые закольцовываются на чердаке (17-й этаж) и двумя вытяжными частями выводятся через кровлю на каждой из блок-секций. На техническом семнадцатом этаже (чердаке) предусмотрено устройство машинных отделений лифтов, трех венткамер с оборудованием в каждой из блок-секций. Кроме того, проектной документацией устройство санузлов, отопления, горячего и холодного водоснабжения на техническом семнадцатом этаже (чердаке) не предусматривалось. Сведения о регистрации проектной документации отличной от указанной в заключении, предусматривающей, в свою очередь, расположение встроенных помещений не административного, а самостоятельного назначения на технических и подвальных этажах в многоквартирных домах ЖК «Валентина» отсутствуют. Согласно соответствующему акту ввода в эксплуатацию жилой дом был сдан в эксплуатацию с чердачным техническим этажом. Данных о вводе жилого дома в эксплуатацию с нежилыми административными помещениями самостоятельного назначения, жилыми помещениями технического семнадцатого и подвального этажей также не представлено.

ООО «Новер» (застройщик) приобрело право собственности на подвальные помещения №, а также квартиру № технического этажа многоквартирного дома по <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В 2016 году истцам стало известно, что на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчики являлись собственниками подвальных помещений № а также квартиру № технического этажа многоквартирного дома по <адрес>, расположенного на техническом 17-ом этаже указанного многоквартирного дома, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Для разрешения спора по существу была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертного заключения ФБУ КЛСЭ МЮ РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, исследование первой части данного вопроса не входит в компетенцию эксперта специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки». В нежилых помещениях № расположенных по адресу: <адрес> проходят общедомовые коммуникации, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, требующие доступ, в связи с наличием на них запорных элементов. В помещении №, расположенном по адресу: <адрес> проходят общедомовые коммуникации, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, не требующие постоянного доступа, в связи с отсутствием на них запорных элементов. На момент ввода многоквартирного дома по адресу: <адрес> в эксплуатацию, помещения № и помещение № имели признаки общей долевой собственности и соответствовали помещениям общего имущества многоквартирного дома.

Оснований ставить под сомнение выводы данного заключения у суда не имеется. Данные выводы также подтверждаются совокупностью представленных и исследованных в судебном заседании вышеперечисленных доказательств.

Кроме того, суд критически относится к заключению эксперта ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга», поскольку эксперт при проведении экспертизы не исследовал все предоставленные для проведения экспертизы документы, в частности проектную документацию на многоквартирный дом.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является вопрос отнесения спорного помещения к имуществу, находящемуся в состав общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, учитывается для каких целей предназначались первоначально спорные помещения и как они в связи с этим использовались.

Спорные помещения расположены на техническом 17-ом этаже и подвале, проектировалось как нежилые, было заинвентаризировано и принято в эксплуатацию как предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме с целью размещения и обслуживания общего оборудования дома, имело вспомогательное, технологическое назначение, в связи с чем имеются предусмотренные законом основания для признания спорного недвижимого имущества общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Также в ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель ФИО14, бывший сотрудник ООО «Новер», который пояснил суду, что сначала 17-й этаж дома был выполнен по проекту, на этаже было техническое оборудование. Позже застройщик нашел неквалифицированную бригаду, которая переделала технический этаж в жилые помещения, оборудование и коммуникации перенесли на чердак.

Согласно статьи 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с частью 1 статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемом под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В силу ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 9 названного Постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со ст.ст. 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные ст.ст. 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом. По смыслу указанных правовых норм прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанных в законе. Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом. Собственники помещений многоквартирного дома не имели намерений по отчуждению общего имущества, никаких договоров по отчуждению спорного имущества не заключали, следовательно, право собственности на спорное имущество приобретено ответчиком с нарушением норм действующего законодательства. Указанный факт грубо нарушает права всех собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1), если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением случаев предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как указано в пункте 39 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22) по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В настоящем деле истец не оспаривает то обстоятельство, что ответчики является добросовестным и возмездным приобретателем имущества по сделке купли-продажи. Вместе с тем, независимо от данных обстоятельств, а также независимо от числа сделок, по которым отчуждалось имущество (в данном случае - квартира), собственник вправе истребовать земельные участки у последнего его приобретателя, поскольку помещения выбыли из владения собственника помимо его воли.

Конституционным Судом Российской Федерации, решения которого в соответствии со статьёй 6 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 года № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» обязательны для всех органов, включая судебные, выявлен изложенный в Постановлении от 21.04.2003 года № 6-П конституционно-правовой смысл норм Гражданского кодекса Российской Федерации о применении последствий недействительности сделки во взаимосвязи с нормами статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющийся общеобязательным и исключающим любое иное их истолкование в правоприменительной практике. Конституционным Судом Российской Федерации установлено, что в случае приобретения имущества по возмездному договору у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

В соответствии с абзацем 6 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 года № 6-П, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации право истребования имущества из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Так как спорные земельные участки выбыли из владения жильцов многоквартирного дома помимо их воли, на основании пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе истребовать свое имущество у ответчиков

Суд полагает, что действиями застройщика грубо нарушены их права, а именно права пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома <адрес>.

Однако, суд полагает правильным оставить без рассмотрения исковые требования в части признания права общей долевой собственности на спорные помещение за жильцами многоквартирного дома, поскольку признание права общей долевой собственности на спорное имущество подпадающие под требования, описанные в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, не требуется и государственная регистрация такого имущества, принадлежащего жильцам многоквартирного дома является таковым в силу закона. Доли жильцов многоквартирного дома в помещениях общего пользования определяются на общем собрании жильцов по их соглашению. Другие жильцы к участию в данном деле не привлекались, а, соответственно, суд не может разрешить вопрос о правах и обязанностях данных лиц в их отсутствие. При необходимости определения долей собственников помещений многоквартирного дома истцам необходимо организовать общее собрание жильцов, а при невозможности заключить досудебное соглашение обратиться в суд с привлечением все собственников жильцов многоквартирного дома.

Обстоятельства дела, установленные в ходе судебного следствия и анализ сложившейся ситуации позволяют суду сделать вывод о том, что исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,, ФИО7, ФИО8,, ФИО9, ФИО10, ООО «УК «Рассвет», ООО «Новер» о признании недействительным договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи, применении последствий недействительной сделки, признании права общей собственности подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,, ФИО7, ФИО8,, ФИО9, ФИО10, ООО «УК «Рассвет», ООО «Новер» о признании недействительным договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи, применении последствий недействительной сделки, признании права общей собственности, удовлетворить частично.

Признать недействительными договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Применить последствия недействительности сделки.

Признать нежилые помещения № помещение квартиры №, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома <адрес>.

Настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих изменений Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в ЕГРП.

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,, ФИО7, ФИО8,, ФИО9, ФИО10, ООО «УК «Рассвет», ООО «Новер» в части признания права общей долевой собственности на нежилые помещения №, помещения квартиры №, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, за собственниками квартир соответствующего многоквартирного дома пропорционально размеру общей площади принадлежащих им квартир, оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –