Апелляционное определение № 33-2293/2026 33-25809/2025 от 13 января 2026 г.

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... Судья: Якименко М.Н.

УИД №...


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Степановой М.М.,

судей

ФИО1,

ФИО2,

при помощнике судьи

<...>,

рассмотрев в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело №... по апелляционной жалобе <...>, <...> на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по исковому заявлению <...>, <...> к ООО "ЛЕДА" взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

заслушав доклад судьи Степановой М.М., объяснения <...> и <...> представителя ООО «ЛЕДА», судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

<...>., <...> обратились в суд с иском к ООО «ЛЕДА», в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просили взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за передачу квартиры ненадлежащего качества за период с <дата> по <дата> в размере 278 502 руб. 98 коп., убытки за аренду жилья в размере 151 084 руб. 03 коп., штраф, компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.

В обоснование заявленных требований истцы указывают, что между ООО «ЛЕДА» и истцами заключен договор участия в долевом строительстве №... от <дата>. <дата> между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Однако помещение было передано ответчиком ненадлежащего качества, поскольку в период с <дата> по <дата> в квартире отсутствовало холодное водоснабжение, что препятствовало использованию истцами квартиры. В связи с невозможностью проживания в полученном жилом помещении истцами были понесены расходы по аренде жилья, которые подлежат взысканию с ответчика в качестве убытков.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении требований <...>, <...>. отказано.

В апелляционной жалобе <...>., <...> просят решение суда первой инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

<...> и <...>. в судебное заседание явились, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «ЛЕДА» в судебное заседание явился, возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии с разъяснениями п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

С учетом изложенного судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между ООО «ЛЕДА» и <...> заключен договор участия в долевом строительстве №... от <дата> и дополнительное соглашение от <дата>, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства передать участнику долевого строительства квартиру в течение 6 месяцев с дата ввода объекта в эксплуатацию. Дата ввода объекта в эксплуатацию установлена дополнительным соглашением – <дата>.

На основании договора уступки права требования от <дата><...> передала право требования по договору участия в долевом строительстве № Ш/432(1)-49 от <дата><...>., <...>

<дата> между ООО «ЛЕДА» и <...> и <...> подписан акт приема-передачи жилого помещения.

Пунктом 7 указанных актов предусмотрено, что переданное жилое помещение полностью соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Также, <дата> между ООО «ЛЕДА» и <...> и <...> подписаны акты технического осмотра помещения, согласно которым у истцов отсутствовали замечания.

<дата> ООО «ЛЕДА» заключило с ООО «Управляющая компания «Невесомость» Договор управления многоквартирным домом №... по адресу: <адрес>

<дата> истцами в адрес ответчика направлена претензия об отсутствии в жилом помещении холодного водоснабжения в период с <дата> по <дата>, с требованием выплатить неустойку, убытки, компенсацию морального вреда.

Указывая на то, что ответчиком жилое помещение было передано истцам ненадлежащего качества, <...> указывают на отсутствие в период с <дата> на <дата> холодного водоснабжения, ссылаясь на ответы ГУП «Водоканала Санкт-Петербурга» (л.д. 39, 41).

<дата><...>., <...>. направлена претензия.

Согласно ответу ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» от <дата> в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, между ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и ООО «ЛЕДА» заключены договоры холодного водоснабжения от <дата> №...-ЖФ-ВС и водоотведения от <дата> №...-ЖФ-Во с распространением действия договоров на отношения сторон с <дата>. Согласно акту обследования на базе механического счетчика №... холодного водоснабжения МКД открыто <дата>.

Согласно акту сверки взаимных расчетов между ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и ООО «ЛЕДА» что начисления по вышеуказанным договорам производились с <дата> по <дата>.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходил из того, что на момент подписания сторонами акта приема-передачи квартиры, так и в период с <дата> по <дата> в многоквартирном доме имелось холодного водоснабжения, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом, сам по себе факт введения в эксплуатацию механического счетчика после <дата> не свидетельствует об отсутствии до указанной даты холодного водоснабжения.

Кроме того, суд указал, что <дата> застройщиком заключен договор управления МКД с ООО «УК «Невесомость», которая поставляет коммунальные услуги.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии нарушений застройщиком прав истцов и передачи им объекта долевого строительства надлежащего качества.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда.

В доводах апелляционной жалобы, заявители указывают, что суд ошибочно пришел к выводу о том, что в многоквартирном доме имелось холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, поскольку опровергается представленным ответом ГУП «Водоканал СПб» от 30 июля 2024 года. Указывают, что общедомовые приборы учета были введены в эксплуатацию в июле 2023 года, тогда как холодная вода со стороны ГУП «Водоканал СПб» подана в многоквартирный только 12 февраля 2024 года. Ссылаются на ошибочные выводы суда о том, что управляющая компания обязана заключить прямые договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку холодной воды и водоотведения, тогда как такие договора заключены застройщиком с ГУП «Водоканал СПб», что в свою очередь является противоречием.

Судебная коллегия отклоняет указанные доводы апелляционной жалобы как не основанные на фактических обстоятельствах дела и нормах материального права регулирующие спорные правоотношения.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с ч.5 ст.8 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 этого Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 того же Федерального закона.

При этом ч.1 ст.7 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 той же статьи (на которую имеется ссылка и в ч.5 ст.8) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в частности, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а также возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Кроме того, в силу ч.3 той же статьи, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч.2 ст.9 данного Федерального закона.

При этом приведенные выше нормативные положения, во взаимосвязи с ч.2 ст.6 того же Федерального закона, устанавливающей ответственность застройщика в виде неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, указывают на то, что, если необходимость устранения недостатка, выявленного на стадии приемки объекта и повлекшего отказ участника долевого строительства от подписания передаточного акта, приводит к нарушению срока передачи объекта, это может быть основанием для взыскания с застройщика неустойки, установленной ч.2 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ.

Положениями ст. 12 Федерального закона от <дата> №214-ФЗ установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, однако это также не предполагает совершение застройщиком соответствующих действий в качестве собственника объекта.

<дата> между ООО «ЛЕДА» и <...> и <...> подписан акт приема-передачи жилого помещения, из которого следует, что переданное жилое помещение полностью соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.<дата> между ООО «ЛЕДА» и <...> и <...> подписаны акты технического осмотра помещения, согласно которым у истцов отсутствовали замечания.

Таким образом, стороны подтвердили, что объект долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной и градостроительным регламентам, каких-либо замечаний не выявлено.

Заявляя настоящие требования, истцы указывали на то, что после передачи квартиры по акту приема-передачи в квартире отсутствовало водоснабжение и водоотведение, что в свою очередь является строительным недостатком.

Положениями ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ определены критерии для предъявления требований к застройщику ввиду наличия недостатков в объекте долевого участия в строительстве и отступлений от условий договора.

С учетом изложенного, поскольку квартира передана истцам по акту приема-передачи без замечаний, относимых и допустимых доказательств того, что в квартире выявлены недостатки, которые влекут отступление от условий договора не представлено и на такие доказательства истцы не ссылаются, то оснований для удовлетворения требований у суда не имелось.

Согласно положениям ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения ст. 190 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой срок, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.

В таком случае, положение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве от 13 сентября 2021 года о планируемом сроке завершения строительства дома, определенном в нем конкретной датой (30 июля 2023 года), должно учитываться для установления общей воли сторон в отношении условия о сроке передачи объекта долевого строительства.

Иное толкование договора условий договора, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства, ущемляя права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, порождая правовую неопределенность, что является недопустимым.

Таким образом, поскольку завершение строительства многоквартирного дома планировалось в 30 июля 2023 года, объект долевого строительства подлежал передаче застройщиком не позднее 30 декабря 2023 года.

Согласно материалов дела ответчиком обязанность передаче истца объекта в установленный срок была исполнена, доказательств не соответствия переданного объекта требованиям технических регламентов, проектной и градостроительным регламентам, в материалы дела не представлено.

Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом регулируется ч.ч. 13, 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч.4 данной статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного ч.25 ст.7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 года N 4802-I. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

В силу ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно ч. 7.4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ при заключении застройщиком в случае, предусмотренном ч.14 ст.161 данного кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится такой управляющей организации.

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом между организацией, управляющей многоквартирным домом, и застройщиком, а также порядок установления размера платы за жилое помещение в этом случае жилищным законодательством не урегулированы. Условия договора управления многоквартирным домом в таком случае определяются сторонами - управляющей организацией и застройщиком.

Приведенные положения жилищного законодательства указывают на то, что застройщик наделен правом и несет обязанность определить управляющую организацию для управления многоквартирным домом и заключить с нею соответствующий договор, однако обязан сделать это не в качестве собственника помещений дома, а в силу специального указания закона, направленного на обеспечение возможности эксплуатации многоквартирного дома на период до определения управляющей организации и условий договора с ней в порядке, указанном в ч.13 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

30 августа 2023 года ООО «Леда» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 01 сентября 2023 года между ООО «Леда» и управляющей компаний заключен договор управления многоквартирным домом.

Согласно п. 1.1. Управляющая организация по заданию и за счет застройщика обязуется обеспечить управление многоквартирными домами, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, обеспечивать предоставление в жилые и нежилые помещения в многоквартирного дома коммунальных услуг, согласно условиям договора (на момент заключения договора застройщик имеет договора с ресурсоснабжающими организациями на следующие вида коммунальных услуг: водоснабжение, водоотведение, горячее водоснабжение и отопление, электроснабжение), осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирного дома деятельность, а застройщик обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги, за исключением услуг водоснабжения, водоотведения, горячего водоснабжения, отопления, энергоснабжения. До передачи застройщиком жилых и нежилых помещений многоквартирного дома правообладателям расходы по оплате коммунальных услуг оплачивает застройщик энергоснабжающим организациям за свой счет. После передачи жилых и нежилых помещений застройщик оплачивает расходы по коммунальным услугам в части не переданных помещений. Управляющая организация возмещает затраты застройщика по коммунальным услугам в части переданных помещений правообладателям в многоквартирном доме, после получения от правообладателей денежных средств на расчетный счет управляющей организации за предоставленные коммунальные услуги. Управляющая организация вправе осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирного дома деятельность. Правообладатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит или будет принадлежать на основании договора право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ определены в приложениях к договору.

Из ответа ГУП «Водоканал СПб» от 30 апреля 2024 года следует, что в июле 2023 года предприятием были введены в эксплуатацию общедомовые приборы учета холодной воды в многоквартирном доме, при этом вопреки доводам истцов, само по себе введение в эксплуатацию общедомового прибора учета холодной воды в многоквартирном доме не свидетельствует о наличии или отсутствия водоснабжения.

С учетом изложенного, требований о качестве передаваемого объекта долевого строительства, осуществления управления многоквартирным домом иным лицом, отличным от ответчика, пояснений свидетелей о наличии в спорный период в многоквартирном доме холодного водоснабжения, оснований для удовлетворения требований у суда первой инстанции не имелось, принимая во внимание, что на застройщика обязанность по предоставлению коммунальных услуг законом не возложена.

Указание стороны истцом о нулевых показаниях холодного водоснабжения в выставленных за спорный период счетах-извещениях не подтверждает доводы об отсутствии холодной воды в доме, принимая во внимание дату с которой начинает действовать договор, заключенный с ГУП «Водоканал», и пояснения свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности, опровергающего доводы истцов.

Ссылки истцов о том, что указанные обстоятельства послужили основанием для продления договора аренды занимаемого ими жилого помещения, судебная коллегия полагает несостоятельными при отсутствии представления стороной истцов доказательств передачи ответчиком объекта долевого строительства (с черновой отделкой) как с нарушением срока, так и ненадлежащего качества.

Таким образом, оценивая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного решения при рассмотрении заявленных требований по существу. Податели апелляционной жалобы не ссылаются на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы фактически являются позицией лиц, подавших жалобу, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного решения. Материальный закон при рассмотрении настоящего дела применен правильно, указаний на нарушения норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием к отмене обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, с учетом доводов апелляционной жалобы истцов, судебная коллегия не находит оснований для изменения решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.01.2026