Решение № 2-1210/2017 2-1210/2017~М-1002/2017 М-1002/2017 от 13 ноября 2017 г. по делу № 2-1210/2017

Дело № 2-1210/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2017 года г. Переславль-Залесский

Переславский районный суд Ярославской области в составе судьи Калиновской В.М., при секретаре Новоселовой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился Переславский районный суд с иском, просит:

признать незаключенным договор купли-продажи от <дата скрыта> однокомнатной квартиры, общей площадью 32,6 кв. метров, расположенной по адресу: <адрес скрыт>, кадастровый <номер скрыт>, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2;

признать ничтожной (мнимой) сделку - договор купли-продажи от <дата скрыта> однокомнатной квартиры, общей площадью 32,6 кв. метров, расположенной по адресу: <адрес скрыт>, кадастровый номе: <номер скрыт>, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2;

прекратить право собственности ФИО2 на однокомнатную квартиру, общей площадью 32,6 кв. метров, расположенную по адресу: <адрес скрыт>, кадастровый <номер скрыт>;

признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 32,6 кв. метров, расположенную по адресу: <адрес скрыт>, <адрес скрыт>, кадастровый <номер скрыт>;

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 831 374 руб.

Требования мотивированы тем, что <дата скрыта> между ИП ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения – однокомнатной квартиры, общей площадью 32,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес скрыт>, кадастровый <номер скрыт>. В соответствии с п. 3 договора квартира продавалась за сумму 1284400 рублей. Оплата производится частично за счет собственных денежных средств покупателя в сумме 831374 руб., которые были уплачены на момент подписания договора. Денежные средства в сумме 453026 руб., должны были быть перечислены в течение 2 месяцев после предоставления свидетельства о государственной регистрации права и зарегистрированного договора купли-продажи в Управление Пенсионного фонда путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет истца. 09.12.2016 года произошла государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру, но обязательства ответчиком по уплате денежных средств в сумме 453026 руб., не выполнены. Поскольку возможность получения истцом денежных средств поставлена в зависимость от решения ГУ УПФ РФ в г. Переславле-Залесском и ФИО4 Ярославской области, при том, что на дату заключения договора купли-продажи ответчик в УПФР не обращалась, и не планировала этого делать, поскольку ребенку ответчика не было 3 лет, условия оплаты квартиры по договору нельзя считать согласованными, то есть договор купли-продажи является незаключенным. Поскольку ответчик на дату заключения сделки не обращалась в территориальный орган ПФ РФ, и не имела права на такое обращение, то есть заведомо знала, что условие договора купли-продажи о порядке оплаты невыполнимо, о чем в свою очередь продавец не знал, существенное условие договора купли-продажи об условии оплаты недействительно, и сам договор купли-продажи, является мнимой, то есть совершенной без цели создания соответствующих последствий сделкой. Требования основаны на положениях ч. 1 ст. 489, ч. 1 ст. 170, ст. 167 ГК РФ.

В судебном заседании ИП ФИО1 не участвовал, судом извещался надлежаще, причина неявки суду не известна. Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал, дополнительно пояснил, что не согласован порядок оплаты. Нигде в договоре не говориться, что оплата будет после достижения 3-х летнего возраста, получается условия вообще не согласовали. Смысл продавцу ждать полтора года получения денег, хотя он может спокойно эту квартиру продать за наличный расчет и деньги эти получить сразу. Истец предполагал, что сразу после оформления договора, пойдет ответчик со свидетельством в Пенсионный фонд. Если бы был добросовестный ответчик, он был сделал так: принес предварительный договор в Пенсионный фонд, написал заявление на распоряжение материнским капиталом. Пенсионный фонд запросил бы определенные документы. В течение 7 дней или месяца Пенсионный фонд принимает решение. Если бы документы лежали в Пенсионном фонде от имени ответчика на момент заключения сделки, тогда бы Пенсионный фонд уже к дате заключения принял решение о распоряжении денежных средств и истец эти деньги бы получил. Истец составлял договор. Ключи ответчику передавал, они пользуются квартирой. Условия платежей ответчик видит по-своему, истец по-своему. Истец не доверяет ответчику, считает, что она не хочет платить. Переключить договор с указанием ипотеки, для ответчика эта позиция неприемлема. Ипотеку они не заключать, т.к. нет денег.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении требований возражала. В судебном заседании 02.10.2017 года представитель по устному ходатайству ФИО5, пояснила, что действительно сторонами был заключен договор на основании предварительного договора, ранее заключенного между сторонами в 2015 году. Стороны установили порядок, условия, сроки выплаты платежей. 1-ый платеж выплачивается при заключении договора 831000 рублей наличными средствами; 2-ой платеж выплачивается на основании материнского капитал, посредством перечисления через Пенсионный фонд. При заключении договора, договор составлял истец, документы ему были предоставлены, сертификат вписан в договор купли - продажи. О том, что ребенку нет 3-х лет на момент заключения договора истец прекрасно знал. Он является крупным застройщиком в городе, он продает не первую квартиру с использованием материнского капитала, и естественно, что материнский капитал выплачивается по достижению 3-х лет ему было известно. Представитель истца в другом судебном заседании подтверждал, что понимал, что не может быть произведена оплата ранее достижения ребенком 3-х лет. Потом от истца стали поступать требования в адрес ответчика о том, что ждать до марта он не хочет и денежные средства ему нужны сейчас. Начал им фактически угрожать. Ответчик обратилась в банки, поскольку таких наличных денежных средств не было. Обратилась в банки взять кредиты или ипотеку, поскольку ответчик находилась в отпуске по уходу за ребенком, на муже есть уже два кредита, банки отказали, об этом было сообщено Лушкаревичу. Попыталась Елена подать заявление о распоряжении денежными средствами в Пенсионный фонд, также отказали. В разговоре с Лушкаревичем, ему было объяснено, по условиям договора необходимо дождаться 3-х лет. Истец потребовал расторжения договора и возврата квартиры. По вопросу возврата денежных средств представитель истца поясняет, что перечислят на депозит. В неоднократных встречах истец говорил, что денег у него нет, возвращать он ничего не собирается, квартиру он хочет, а деньги возвращать нет. Далее истец обратился в суд с иском о расторжении договора, уже с подачи этого иска все требования, которые поданы истцом, противоречат друг другу. Подавая о расторжении данного договора, истец тем самым уже подтвердил его заключенность и действительность. Об этом есть судебная практика, в отзыве я ссылаюсь на Постановление ФАС <адрес скрыт>. Все существенные условия договора были согласованы: размер, порядок и сроки расчетов. Договор исполнен, денежные средства переданы, квартира принята по акту приема-передачи, прошла государственную регистрацию права, ключи от квартиры получены, в квартире начался ремонт. Вопрос о том, что не хотели исполнять договор не стоит. Действия не были направлены на не исполнение договора. Вся суть спора состоит, в том, что поскольку в договоре указано условие, что ипотека не наступает, распорядиться денежными средствами до наступления 3-х лет нельзя. Там есть оговорка о кредитном договоре и ипотечном в законе о предоставлении средств государственной поддержки молодым семьям, что по кредитным и ипотечным договорам можно распорядиться денежными средствами на улучшение жилищных условий с полутора лет, а поскольку в договоре сам Лушкаревич подписал своей рукой, что ипотека не наступает, распоряжение денежными средствами возможно с 3-х лет. Вопрос в том, что истец просто не хочет ждать достижения возраста ребенка 3-х лет, ему нужны деньги либо квартира. Поэтому действия истца направлены на введение в заблуждение суда в получение неосновательного обогащения. Путем расторжения договора истец надеется получит денежные средства и квартиру. При данном иске надеется на то, что с 2015 года он пользовался денежными средствами безвозмездно 831000 рублей, когда ему необходимо было вести бизнес, а сейчас квартиры подорожали с 2015 года, он продаст сейчас ее дороже (л.д.39-44 отзыв).

Представитель ответчика по устному ходатайству, заявленному в судебном заседании, ФИО6 07.11.2017 года дополнила, что договор заключен, истец ведет себя недобросовестно, он хочет, и деньги и квартиру отобрать. Согласно решения Пленума ВС, постановление от 23.06.2015 г. № 25, если судом установлен факт недобросовестного поведения сторонами, суд отказывает полностью или частично в защите. Требования основаны на положениях п.2 ст. 10 ГК РФ, п. 3. ст. 157 ГК РФ, п. 5. ст. 166 ГК РФ. Деньги внесены в 2015 году, два года он ими пользовался, вторая часть оплаты в договоре записана - материнским капиталом.

Представители третьих лиц Переславского отдела Управления Росреестра по Ярославской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области в судебном заседании не участвовали, извещены надлежаще, причина неявки суду не известна.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела судом установлено, что <дата скрыта> между ИП ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения – однокомнатной квартиры, общей площадью 32, 6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес скрыт>, кадастровый <номер скрыт> (л.д. 11).

Согласно п. 3 договора купли-продажи указанную недвижимость продавец продает покупателю за 1 284 400 рублей. Оплата производится частично за счет собственных денежных средств покупателей в сумме 831 374 рубля, выплачены продавцу на момент подписания настоящего договора. Денежные средства в сумме 453 026 рублей будут перечислены в течение двух месяцев после предоставления свидетельства о государственной регистрации права и зарегистрированного договора купли-продажи в Управление Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в городе Переславле-Залесском и Переславском муниципальном районе <адрес скрыт>, путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца на расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО1 <номер скрыт>, находящийся в Северном банке ПАО Сбербанк г. Ярославль <номер скрыт>, БИК <номер скрыт> на основании Государственного сертификата на материнский капитал серия <номер скрыт><номер скрыт>, выданного на имя ФИО2 16 июня 2015 года Управлением Пенсионного фонда Российской федерации (Государственное учреждение) в городе Переславле-Залесском и Переславском муниципальном районе Ярославской области (л.д. 11, 45).

В соответствие с п. 5 договора купли-продажи передача недвижимости и принятие ее Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Переход права собственности на недвижимость по настоящему договору к покупателю в соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит регистрации (п.11 Договора купли-продажи) (л.д. 11 оборотная сторона, 12).

В соответствие с условиями договора передаточный акт между сторонами составлен и подписан <дата скрыта> В соответствие с Передаточным актом, продавец продал, а покупатель купил однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес скрыт>, общей площадью 32, 6 кв.м., кадастровый <номер скрыт>. Продавец передал Покупателю вышеуказанную недвижимость в том качественном состоянии, в котором она была на момент подписания договора купли-продажи, а покупатель принял вышеуказанную недвижимость. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что друг к другу претензий по существу договора не имеет (п.п. 1-3 Акта приема-передачи) (л.д. 12).

Государственная регистрация права собственности на спорную квартиру на имя ФИО2 произведена 09.12.2016 года (л.д.10 оборотная сторона).

Согласно выписке из ЕГРН от 09.12.2016 г., правообладателем квартиры расположенной по адресу: <адрес скрыт>, является ФИО2 (л.д. 48).

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются

Цена недвижимого имущества в договоре купли-продажи от <дата скрыта> определена сторонами в п. 3 в размере 1284400 рублей, определен порядок расчетов. Таким образом цена недвижимого имущества сторонами определена. Отсутствие в договоре купли-продажи указания на дату окончательного расчета сторон, не свидетельствует об отсутствии согласованной сторонами цены недвижимого имущества.

Таким образом, установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес скрыт>, имущество передано и принято, переход права собственности зарегистрирован.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ (п. 86 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств, подтверждающих мнимый характер сделки, истцом не представлено.

Отсутствие полной оплаты по договору купли-продажи не свидетельствует о мнимости оспариваемого договора. Стороны вступили в правоотношения по продаже и приобретению недвижимого имущества, квартира истцом ответчику фактически передана, переданы ключи, ответчиком начат ремонт, денежные средства в сумме 831374 рубля переданы ответчиком истцу. Разногласия сторон по вопросу срока оплаты денежных средств в сумме 453026 рублей не свидетельствуют о мнимости оспариваемого договора.

Поскольку требования истца о признании договора незаключенным, ничтожной (мнимой) сделкой, судом оставлены без удовлетворения, отсутствуют основания для удовлетворения иных требований истца: о прекращении права собственности ФИО2, признании права собственности за ИП ФИО1, взыскании денежных средств в сумме 831374 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП ФИО1, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья: Калиновская В.М.

Мотивированное решение изготовлено 07.12.2017 года.