Апелляционное определение № 33-17940/2025 33-33-17940/2025 33-364/2026 от 21 января 2026 г.

Судья Мишель Г.Б. Дело № 33-364/2026 (33- 33-17940/2025)

61RS0018-01-2025-001282-29


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Татуриной С.В.,

судей Джагрунова А.А., Максимова Е.А.,

при секретаре Шипулиной Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-979/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным уведомления об отказе от продления действия договора аренды, признании договора аренды земельного участка действующим, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании прекращенным договора аренды земельного участка, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации аренды, третьи лица ФИО3, Администрация Колодезянского сельского поселения Миллеровского района Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО1 на решение Миллеровского районного суда Ростовской области от 15 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Татуриной С.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании недействительным уведомления об отказе от продления действия договора аренды, признании договора аренды земельного участка действующим в обоснование указав, что она является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.04.2009 со множественностью лиц на стороне арендодателя.

25.10.2023 от ответчика поступило уведомление об отказе от продления (возобновления) действующего договора аренды, поскольку уведомление подписано и направлено только одним из 3-х арендодателей (собственников), истец отказалась от его исполнения.

Факт продолжения арендных отношений между сторонами подтверждается выплатной арендных платежей по действующему договору согласно ведомости, в которой ответчик расписался без указания каких-либо замечаний.

В адрес истца не поступало требования о прекращении обработки земли и требований о возвращении земельного участка из пользования.

ФИО1 полагает, что фактические действия ответчика свидетельствуют о возобновлении договорных отношений между сторонами.

На основании изложенного, ФИО1 просила суд признать недействительным уведомление от 25.10.2023 об отказе от продления (возобновления) действия договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; признать действующим договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.04.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просил суд признать прекращенным с 12.05.2024 договор аренды земельного участка; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации аренды №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2021 в отношении земельного участка.

В обоснование требований ссылался на приведенные выше обстоятельства, обращая внимание, что договор аренды заключен сроком на 5 лет и зарегистрирован в ЕГРП 12.05.2009.

ФИО2 за 6 месяцев и 18 дней до завершения периода действия договора на имя арендатора земельного участка было направлено уведомление об отказе от продления действия вышеуказанного договора аренды, в связи с несогласием с его условиями и с целью выдела земельного участка в натуре в счёт принадлежащих ему земельных долей.

Полагает, что действия ФИО1, являющейся бывшим арендатором земельного участка, направленные на незаконное удержание в фактическом владении принадлежащего заявителю имущества.

Решением Миллеровского районного суда Ростовской области от 15.09.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

Встречное исковое заявление ФИО2 удовлетворено частично.

Суд признал прекращенным с 12.05.2024 договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.04.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указал, что данное решение суда является основанием для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации аренды №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2021, в отношении земельного участка.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО просит об отмене решения суда, как постановленного при существенном нарушении норм права.

В обоснование доводов жалобы указывает на то обстоятельство, что поскольку постановленным решением разрешен вопрос о правах в отношении земельного участка, к участию в деле в качестве соответчиков должны быть привлечены совладельцы земельного участка ФИО3 и Администрация Колодезянского сельского поселения.

Автор жалобы также обращает внимание, что судом применен закон, не подлежащий применению. В качестве основания для признания договора аренды прекращенным с 12.05.2024 судом указаны положения ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда каждая из сторон вправе отказаться в любое время от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако, стороной заключенного договора аренды со стороны арендодателей является множественность лиц, в том числе ФИО2, ФИО3, Администрация Колодезянского сельского поселения Миллеровского района, а также ряд лиц, не зарегистрировавших свои земельные доли в порядке ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а предметом договора аренды является не земельная доля, принадлежащая ФИО2, а земельный участок, находящийся в ОДС.

Судом не принято во внимание, что ФИО2 не является ни единственной стороной договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.04.2009, ни единоличным собственником земельного участка, ни уполномоченным лицом, которому в соответствии с действующим законодательством арендодателями предоставлено право на совершение юридически значимых действий от их имени (в рассматриваемом случае на прекращение арендных отношений) и представления интересов в уполномоченных органах, в том числе в суде. В рассматриваемом случае расторжение договора аренды одним из собственников земельной доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения приведет к обходу и нивелированию норм гражданского законодательства и требований статьи 12 закона об обороте земель, а также нарушению прав совладельцев земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

В апелляционной жалобе ФИО1 также просит об отмене постановленного решения, повторно приводя доводы, изложенные в исковом заявлении о недопустимости расторжения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя одним из сособственников в отсутствие согласия иных арендодателей. В ходе судебного разбирательства, ФИО4 подтвердил, что действовал только от своего имени, полномочий от иных участников долевой собственности на земельный участок кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не имел, вопрос об отказе от продления (возобновления) действия договора аренды от 25.10.2023 с участниками долевой собственности на земельный участок кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не обсуждал.

Определением от 15.12.2025 судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда перешла к рассмотрению гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным уведомления об отказе от продления действия договора аренды, признании договора аренды земельного участка действующим, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании прекращенным договора аренды земельного участка, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации аренды, по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 15.12.2025 ФИО3 и Администрация Колодезяского сельского поселения Миллеровского района Ростовской области привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

Дело рассмотрено в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются соответствующие уведомления.

Представитель ФИО1, ФИО3 - ФИО5 в судебном заседании судебной коллегии просила исковые требования удовлетворить в полном объеме, во встречных исковых требований отказать.

В заседании судебной коллегии ФИО2, представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 просили исковые требования оставить без удовлетворения, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по РО ФИО7 в судебном заседании судебной коллегии просила в удовлетворении исковых требований и встречных требований отказать в полном объеме.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции, выслушав представителя истца, третьего лица, ответчика, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (статья 22 Земельного кодекса РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, что Лаврентьевский АС., ФИО3 и Л.К.Н. являются собственниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

ФИО1 является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 10.04.2009 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (далее договор), заключенного собственниками земельного участка с ООО «Победа», а также договора перенайма земельных участков от 25.10.20221 года, заключенного между ООО «Победа» (арендатор) и ИП ФИО1 (новый арендатор). Соответствующие сведения о наличии обременения в виде аренды в пользу ИП ФИО1 внесены в ЕГРН.

Договор аренды земельного участка от 10 апреля 2009 года в соответствии с п.1 договор заключен сроком на 5 лет. В соответствии с п.2 Договора «если за 6 месяцев до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть или изменить условии я договора, он считает заключенным на новый срок на тех же условиях». В связи с тем обстоятельством, что ни арендатор, ни арендодатели в 2014 года и 2019 году не выразили желание расторгнуть или изменить условия договора, он был пролонгирован, то есть перезаключался на новые пятигодичные сроки. Последний период действия указанного договора завершался 12 мая 2024 года.

25.10.2023 ФИО2 направил в адрес арендатора земельного участка через нотариуса Миллеровского нотариального округа Ростовской области С.Н.М. уведомление об отказе от продления (возобновления) действия вышеуказанного договора аренды, ответа на которые получено не было (т. 1 л.д. 77).

С целью выделения в натуре земельного участка в счет своих долей из исходного земельного участка ФИО2 обратился к кадастровому инженеру, которым подготовлен межевой план от 17.06.2024, согласно которому в результате раздела земельного участка общей площадью 80825300 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН образуется земельный участок в счет земельных долей, принадлежащих ФИО2 в размере 272995 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Площадь данного земельного участка определена как часть долей ФИО2, указанных в правоустанавливающих документов на земельную долю.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.

Положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают способы защиты гражданских прав, перечень которых не является исчерпывающим.

Выбор способа защиты своих прав, принадлежит лицу, обратившемуся за судебной защитой.

По общему правилу, судебная защита осуществляется путем применения к правонарушителю материально-правовых и процессуальных мер принудительного характера, и должна приводить к защите и восстановлению нарушенных прав этого лица.

Таким образом, юридическое значение для осуществления судебной защиты, имеет установление факта наличия нарушенного права истца, а также того обстоятельства, приведет ли избранный истцом способ защиты своего права к защите и восстановлению прав истца, и не будет ли при этом допущено нарушений прав иных лиц.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании недействительным уведомления, об отказе в продление действий договора аренды, признании действующим договоры аренды земельного участка и отказывая в удовлетворении требований, судебная коллегия исходит из того, что законом не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как признание недействительным уведомления об отказе от договора аренды, и признании данного уведомления не приведет к юридически значимым последствиям.

Разрешая встречные исковые требования ФИО8 о признании прекращенным договора аренды земельного участка, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации аренды судебная коллегия исходит из следующего.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями п. 2 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность выдела участником долевой собственности своей доли из общего имущества.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закона № 101-ФЗ) предусмотрено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, названным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается в том числе на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (подпункт 4 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона № 101-ФЗ, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах является юридически действительным (пункты 1 и 2 статьи 15 Закона № 101-ФЗ).

По правилам статьи 9 Закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения отражены в статье 12 Закона № 101-ФЗ.

Так, без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (абзац второй пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ).

Распоряжение земельной долей способами, не предусмотренными статьей 12 Закона № 101-ФЗ (в том числе, путем предоставления в аренду иному лицу), допустимо после выделения (образования) земельного участка в счет земельной доли. Собственник земельной доли как участник общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения не вправе единолично (без участия в установленном законом порядке иных сособственников) распорядиться своей долей путем передачи ее аренду, объект данной аренды не определен, доля не существует в натуре на местности, не является частью земельного участка, размер земельной доли используется для обозначения доли в праве общей долевой собственности. Предметом договора аренды может быть только земельный участок или часть земельного участка, определенная всеми участниками общей долевой собственности (в зависимости от их количества в порядке пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса или статей 14, 14.1 Закона № 101-ФЗ).

При ином подходе, допускающем передачу земельной доли в аренду одним участником общей долевой собственности лицу, не являющемуся участником долевой собственности на земельный участок и определение им единолично части земельного участка, передаваемой в аренду в счет земельной доли, нивелируется значение как приведенных выше положений статьи 12 Закона № 101-ФЗ относительно ограничений перечня субъектов, которым может быть отчуждена доля без выделения ее в натуре, так и приведенного в статьях 13 - 14.1 Закона № 101-ФЗ порядка распоряжения земельным участком и выдела земельных долей.

Судебной коллегией установлено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 454993 кв.м., зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 и иных лиц, то есть земельный участок находится в общей долевой собственности.

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (все земельные доли, несмотря на наличие (отсутствие) государственной регистрации права ОДС совладельцев в ЕГРН) находится в аренде у ИП ФИО9 КФХ ФИО1 на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.04.2009 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, договора перенайма земельных участков от 25.10.2021.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами при рассмотрении настоящего спора ФИО2 не является ни единственной стороной договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.04.2009, ни единоличным собственником земельного участка, ни уполномоченным лицом, которому в соответствии с действующим законодательством арендодателями предоставлено право на совершение юридически значимых действий от их имени (в рассматриваемом случае на прекращение арендных отношений) и представления интересов в уполномоченных органах, в том числе в суде.

Кроме того ФИО2 не было представлено доказательств, подтверждающих согласие иных участников общедолевой собственности земельного участка на расторжение договора аренды, а также арендатора.

В рассматриваемом случае расторжение договора аренды одним из собственников земельной доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения приведет к обходу и нивелированию норм гражданского законодательства и требований статьи 12 закона об обороте земель, а также нарушению прав совладельцев земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в связи, с чем судебная коллегия приходит к выводу об отсутствие оснований для удовлетворении встречных требований о признании прекращенным договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.04.2009.

Принимая во внимание, что требования об исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации аренды являются производным от требования о признании прекращенным договора аренды земельного участка, в удовлетворении которого ФИО2 отказано, оно также не подлежат удовлетворению.

С учетом наличия безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО10 и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегии

определила:

решение Миллеровского районного суда Ростовской области от 15 сентября 2025 года отменить. Постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным уведомления об отказе от продления действия договора аренды, признании действующим договора аренды земельного участка, отказать в полном объеме.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании прекращенным договора аренды земельного участка, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации аренды – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.01.2026 года.