Решение № 2-19/2025 2-19/2025(2-863/2024;2-7290/2023;)~М-6654/2023 2-7290/2023 2-863/2024 М-6654/2023 от 4 марта 2025 г. по делу № 2-19/2025

Дело № 2-19/2025 (2-863/2024, 2-7290/2023) 19RS0001-02-2023-009086-20


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Абакан, Республика Хакасия 5 марта 2025 г.

Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Рябовой О.С.,

при секретаре Поляковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО3 к ООО «ПМиК Манжула» об устранении недостатков квартиры и взыскании компенсации морального вреда,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «ПМиК Манжула» об устранении недостатков квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, переданной по договору участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, и взыскании компенсации морального вреда в сумме 40 000 рублей, штрафа за нарушение прав потребителя. Исковые требования мотивированы тем, квартира была передана с недостатками, которые обнаружены после вселения: в туалетном помещении обледенение и запотевание сточного стояка, холодный вентиляционный отсек. Истец трижды обращалась к застройщику с претензиями (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), но недостатки не были устранены.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования изменила. В связи с существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, неустранении выявленных недостатков в разумный срок просила расторгнуть договор участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, взыскать с ответчика стоимость квартиры по договору в размере 2 350 001 рубль, убытки в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры на момент расторжения договора и ценой, предусмотренной договором, 5 465 999 рублей, убытки в виде затрат на ремонт 845 099, 17 рублей, в виде расходов на переезд 105 160 рублей, штраф, судебные расходы: на составление отчетов об оценке 21 000 рублей, на уплату государственной пошлины 38 936 рублей.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась. Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований. ООО «ПМиК Манжула» выполнены работы по устранению недостатков, допущенных при устройстве вентиляции. По результатам проведенных экспертиз не установлено, по каким причинам система вентиляции работает некорректно. Считает, что не могут быть приняты как доказательства заключения, представленные истцом в подтверждение стоимости причиненного ущерба, поскольку данные заключения получены истцом самостоятельно, эксперты не были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Представители ответчика ООО «ПМиК Манжула» - ФИО3, ФИО3, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Абаканская управляющая компания» - ФИО3, третье лицо ФИО3, выполнившая работы по проектированию многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ее представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом участников гражданского процесса, их явка не является обязательной, суд, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные материалы, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), а также нормами ГК РФ и Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «ПМиК Манжула» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д. 7-15 том 1).

По условиям договора, застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – <адрес>, расположенную на седьмом этаже многоквартирного дома, общей проектной площадью 71, 25+1, 31 кв.м. (п. 2.1 договора).

Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома принять созданный застройщиком объект (п.2.2 договора). Цена договора на момент его заключения составляет 2 350 001 руб. (п. 3.3 договора).

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, обязательства сторон были исполнены: застройщик передал истцу ФИО3 двухкомнатную <адрес> общей площадью 71 кв.м., расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 16 том 1).

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 4 Закона о защите прав потребителей исполнитель обязан выполнить работу, качество которой соответствует договору. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, исполнитель обязан выполнить работу, соответствующую этим требованиям.

Закон об участии в долевом строительстве закрепляет требования к качеству передаваемого объекта: застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона).

В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

После передачи квартиры ФИО3 неоднократно обращалась к застройщику об устранении недостатков, выявленных в процессе эксплуатации квартиры: в зимний период в помещении туалета температура воздуха имеет отрицательное значение, вследствие чего выходит из строя сантехническое оборудование, для повышения температуры воздуха в помещении приходится постоянно пользоваться дополнительными обогревательными приборами.

Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась к застройщику с заявлением, в котором просила устранить в туалетном помещении обледенение и запотевание сточного стояка, а также утеплить вентиляционный отсек (л.д. 21 том 1). Заявление имеет отметку о регистрации (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано заявление ФИО3, в котором она просит заменить сломанный бачок унитаза в туалете, в связи с тем, что в туалетной комнате во время холодов была минусовая температура, вода в бачке замерзла (л.д. 22 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 вновь обратилась к застройщику с претензией, в которой указала, что в ее квартире неправильно работает система вентиляции, ежегодно в зимнее время при понижении температуры в санузле на стене образуется обледенение и запотевание, из вытяжки дует холодный воздух. По заявлению от ДД.ММ.ГГГГ установили клапан приточной вентиляции в одной из комнат, но это не привело к устранению недостатка. По заявлению от ДД.ММ.ГГГГ заменили сломанный бачок унитаза, но при наступлении холодов вынуждены перекрывать воду в нем во избежание повторной поломки. В морозную погоду холодный поток воздуха дует из вытяжки, охлаждая стену и квартиру, вследствие чего образуется конденсат, приходится дополнительно включать переносной обогреватель. Из вентиляционной шахты туалета, как при закрытых окнах, так и в режиме проветривания постоянно дует холодный воздух. Температура стены прилегающей вентшахты туалете -3 градуса, бежит по стене вода. В претензии заявитель настаивала решить проблемы по неисправности вентиляции и ее нормальному функционированию (л.д. 23 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась к ответчику с аналогичной претензией, в которой указала, что вентиляция в туалете не настроена, стены холодные, сточный стояк запотевает и обледеневает. Установленный приточный клапан в комнате не помогает в улучшении вентиляции, а в морозы еще больше охлаждает и загрязняет сажей комнату, ввиду чего на установку дополнительных клапанов не согласны. Данные обстоятельства негативно сказываются на здоровье жильцов. Увеличивается оплата за коммунальные услуги, так как приходится дополнительно обогревать квартиру (л.д. 24 том 1).

Доводы истца о наличии недостатков в работе системы вентиляции нашли свое подтверждение актами обследования жилого помещения, а также экспертными заключениями.

Согласно акта обследования технического состояния вентиляционной системы в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Абаканская управляющая компания», установлена неисправность вентиляционной системы туалета (л.д. 43-44 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение осмотрено совместно собственником, представителями застройщика, представителем ООО «Абаканская управляющая компания». В помещении санузла (туалета) поверхность участка стены, в котором расположена вентиляционная шахта, на ощупь холодная. Из вентиляционной шахты (колодца) обнаружен приток холодного воздуха («опрокидывание вентиляционной шахты») (л.д. 74 том 1).

Из заключения ООО «ВСПК» №-А1/24 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при проведении инструментального осмотра было установлено наличие обратной тяги в воздуховоде помещения туалета, с проникновением воздушных потоков из системы вентиляции (температура канала составляет до -3, 10С), а также холодного воздуха снаружи здания (через крышные выпуски вентиляции) в представленную квартиру. В результате наличия «обратной тяги» в воздуховоде помещения туалета, с проникновением воздушных потоков из системы вентиляции, а также холодного воздуха снаружи здания, температура воздуха в помещениях туалета составляет +7,90С, коридора + 10,30С. Указанное является нарушением требований ГОСТ 30 494-2011 Межгосударственный стандарт. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях п. 4.4. Дефектов эксплуатационного характера не зафиксировано (л.д. 252-253 том 1).

К аналогичным выводам пришли эксперты ООО «Экспертиза недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в квартире истца зафиксированы недостатки системы вентиляции туалетного и гардеробного помещения, а именно:

вентиляция в квартире работает в качестве приточной: происходит поступление холодного, уличного воздуха в помещение;

отсутствует дефлектор над вентиляционным блоком (ВБ5 по проекту);

стойки вентиляционной шахты ВШ1 (ВБ5 по проекту) поражены трухлявой гнилью на локальных участках.

Выявленные недостатки системы вентиляции непосредственно влияют на воздухообмен в квартире и понижение температуры воздуха в осенне-зимний период (л.д. 138-139 том 1).

Согласно дополнительной судебно-строительной технической экспертизы, выполненной экспертами ООО «Экспертиза недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ, помещение по адресу: не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ, в части безопасности для здоровья человека, условий проживания, пребывания по следующему параметру: температура воздуха в туалете находится вне нормативного значения, составляет 16,80С (л.д. 20 том 3).

В соответствии с санитарными правилами и нормами СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», утвержденными Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, оптимальная температура воздуха, установленная для помещения «туалет» в жилых помещениях, составляет 19-210С, параметры допустимой температуры - 18-260С.

Приведенные экспертные заключения, полученные в разное время года (в марте, мае и в октябре 2024 года) подтверждают, что параметры микроклимата в жилом помещении, переданном истцу по договору участия в долевом строительстве, не соответствуют оптимальным и допустимым нормам.

В силу ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.

Как указано в ч. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона. При этом Закон о долевом строительстве не содержит критериев, по которым недостатки могут быть расценены как существенные.

Как указано в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), при рассмотрении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве суды устанавливают наличие указанных в статьях 5 (части 4 и 5) и 9 (части 1 и 1.1) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве. Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (пункт 3 части 1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») разрешаются судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Понятие существенности недостатка товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные ст. ст. 18 и 29 Закона, раскрывается в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», где указано, что в качестве существенного недостатка следует понимать в том числе недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Таким образом, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Как видно из вышеприведенных материалов дела, до обращения истицы в суд с требованиями по настоящему делу, на основании ее претензии в 2021 году с целью коррекции работы системы вентиляции и обеспечения нормативного значения параметров температуры воздуха в помещении был установлен клапан приточной вентиляции в одной из комнат. Однако данное решение не привело к устранению недостатка, что подтверждается вышеприведенными экспертными заключениями, которые были получены по результатам исследований, проведенных в 2024 году.

В ходе рассмотрения дела на разрешение экспертов ставились вопросы о причинах указанных недостатков и способах их устранения.

Из заключения ООО «ВСПК» следует, что эффект «обратной» тяги возник в результате следующих причин: недоработок на стадии проектирования и монтажа системы вентиляционных блоков общедомовой системы вентиляции, по характерным признакам включая недостаточную длину вытяжного канала, выводящего воздух из квартиры наружу через выпуск на крыше рекомендуется не менее 2 метров; отсутствие обратного канала в вытяжном канале (л.д. 252-253 том 1).

Согласно заключения ООО «Экспертиза недвижимости», некорректная работа вентиляции связана с несовершенством проектных решений, дополненных ошибками при устройстве вентиляционных каналов и шахт на этапе строительства.

Проектными решениями не предусмотрен приток воздуха, необходимый для воздухообмена, не предусмотрена установка отопительных приборов в туалете и кладовой, а сечения вентиляционных каналов и шахт избыточны, что является нарушением строительных норм и правил: СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха СНиП 41-01-2003», СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» и др. При строительстве были увеличены проектные значения сечений вентиляционных каналов, не установлен дефлектор в проектное положение (либо демонтирован в процессе эксплуатации).

Для устранения недостатков в квартире необходимо разработать проектные решения, компенсирующие ошибки, допущенные при проектировании и строительстве (л.д. 138-139 том 1).

По результатам дополнительной судебно-строительной технической экспертизы эксперты ООО «Экспертиза недвижимости» пришли к выводу, что существенным нарушением является некорректная работа системы вентиляции туалета, а именно инфильтрация (поступление) наружного воздуха. Именно недостатки в конструкции системы вытяжной вентиляции (шахты ВЕ-5) приводят к образованию дефектов, нарушению микроклимата.

Экспертами предложены рекомендации по устранению недостатков системы, в том числе уменьшить сечение вентиляционного канала-спутника в 4 раза, уменьшить сечение вентиляционной шахты в 3 раза, для чего потребуется внести изменения в проект в части конструктива вентиляционной шахты ВЕ-5 над квартирой 98 (л.д. 20, 21 том 3).

В ходе рассмотрения дела ответчиком были выполнены работы, направленные на устранение выявленных недостатков, что подтверждается ведомостью выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой в районе расположения <адрес> был произведен монтаж воздуховодов из оцинкованной стали, их утепление (л.д. 109 том 3). Работы были приняты ООО «Абаканская управляющая компания», что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 112 том 3).

Однако выполнение указанных работ не привело к приведению микроклимата в жилом помещении к нормативным значениям.

Согласно заключения ООО «Экспертиза недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ответчиком мероприятия по модернизации вентиляционной шахты благоприятно повлияли на эффективность работы системы вентиляции в квартире. Однако в условиях низких значений температуры уличного воздуха (-200С и ниже) оказались недостаточными. Параметры микроклимата, установленные строительными нормами, не обеспечены. Температура воздуха в туалете находится ниже требуемого значения.

Анализируя указанные доказательства, суд приходит к выводу, что с момента приобретения квартиры истец неоднократно обращалась с претензиями о недостатках квартиры, а застройщиком выполнялись работы по их устранению, но недостатки проявлялись вновь, что в силу п. 2 ст. 475 ГК РФ свидетельствует о существенности недостатка, который проявился вновь после его неоднократного устранения и препятствует постоянной эксплуатации жилого помещения истцом.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона о долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Суду представлена претензия истца в адрес ООО «ПМиК Манжула» и доказательства ее направления в адрес ответчика, а именно кассовым чеком АО «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ и описью вложений со штампом почтового отделения от этой же даты (л.д. 84-85 том 3).

Возражения представителя ответчика в части неполучения указанной претензии судом отклоняются, поскольку основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве является совокупность двух условий: наличие существенных недостатков в переданном объекте недвижимости и волеизъявление потребителя. Оба обстоятельства имеют место, помимо направления претензии истец свою волю на одностороннее расторжение договора выразила и путем предъявления в суд настоящего иска.

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Принимая во внимание, что основания для расторжения договора имеют место, на ответчика должна быть возложена обязанность возвратить истцу денежные средства, уплаченные ею по договору, то есть в сумме 2 350 001 руб..

По требованиям о взыскании убытков, суд приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Право на возмещение убытков вытекает также из положений статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, которая обязывает сторону, не исполнившую или ненадлежащим образом исполнившую свое обязательство, возместить другой стороне убытки сверх неустойки.

Объем возмещения определяется положениями статьи 15 ГК РФ, которой предусмотрен принцип полного возмещения причиненных убытков.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. При этом следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором, а также что уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают лицо, нарушившее право потребителя, от выполнения в натуре возложенных на него обязательств перед потребителем (пункты 2, 3 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При определении причиненных потребителю убытков суд, в соответствии с пунктом 3 статьи 393 ГК РФ, исходит из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если законом или договором не предусмотрено иное.

Учитывая это, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы.

Таким образом, положения пункта 4 статьи 24 Закона о защите прав потребителей направлены на защиту интересов потребителя, чтобы он мог приобрести аналогичный товар и в том случае, если к моменту удовлетворения требований потребителя цена на такой товар увеличилась.

На основании изложенного, с учетом заключения отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 №/н, определившей рыночную стоимость спорной квартиры на дату проведения экспертизы в размере 7 816 000 рублей (л.д. 50 том 2), суд приходит к выводу об удовлетворении требования потребителя в части взыскания разницу между ценой товара, установленной договором и рыночной стоимостью на момент разрешения спора, в размере 5 465 999 рублей (7 816 000 – 2 350 001).

При этом суд отклоняет справку оценщика ФИО3 №/С, представленную представителем ответчика, согласно которой рыночная стоимость квартиры истца составляет 5 100 000 рублей. Указанная справка была выдана без осмотра жилого помещения, на основании предложений о продаже жилья трех объектов недвижимости (при этом дата размещения предложений в прилагаемых материалах не отражена), не учитывает индивидуальные характеристики объекта, влияющие на его стоимость.

Заключение оценщика ФИО3 сделано на основании осмотра жилого помещения, при определении рыночной стоимости применялось несколько подходов, в том числе, сравнительный, доходный и затратный, в связи с чем является полным, обоснованным и достоверным.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика расходов на ремонт жилого помещения.

В подтверждение указанных расходов истец представила отчет об оценке №/н, согласно которому выполненного ремонта в квартире, расположенной по адресу: <адрес>98 составляет 845 099, 17 рублей, в том числе, 415 903, 14 руб. – стоимость работ, 429 196, 03 – стоимость материалов.

Суд учитывает, что при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, эксперт применял в качестве аналогов объекты, которые имели отделку и косметический ремонт, а для тех объектов, которые не имели отделки и ремонта, применялась корректировка с увеличением стоимости за 1 кв.м. на 3000 рублей (отчет об оценке рыночной стоимости №/н, л.д. 48-49 том 2).

Таким образом, стоимость проведенного ремонта фактически была учтена при определении рыночной стоимости квартиры, в связи с чем в данной части иска следует отказать.

Поскольку в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, удовлетворение требования о расторжении такого договора и возврате уплаченной за товар денежной суммы (ст. 450 ГК РФ) не должно повлечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне участника долевого строительства, то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлении.

Следовательно, в случае расторжения договора долевого строительства объект недвижимости должен быть возвращен застройщику, а право истца на указанное имущество – прекращено.

В связи с этим суд считает обоснованными доводы истца о включении в состав убытков расходов на предстоящий переезд, размер которых подтверждается вышеприведенным отчетом об оценке №/н - 105 160 рублей.

По требованиям о компенсации морального вреда суд руководствуется положениями пункта 1 статьи 15 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей», согласно которому моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

При определении размера компенсации суд учитывает характер нарушений прав потребителя, их продолжительность, негативные последствия в результате неисполнения обязательств ответчиком, степень вины ответчика, характер и объем нравственных страданий истца. Так, суд учитывает, что недостатки, возникшие по вине застройщика, привели к нарушению микроклимата в жилом помещении, существенном снижении температурного режима в сравнении с установленными нормами, истец длительное ремы вынуждена была проживать в таких условиях (с 2019 года по день вынесения решения), неоднократно обращалась за устранением недостатков, однако это не приводило к положительному результату. С учетом фактических обстоятельств дела учитывая требования разумности и справедливости, считает возможным определить размер компенсации морального 40 000 рублей.

По требованиям о взыскании штрафа суд приходит к следующему.

На основании части 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно абзацу 5 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Указанное постановление и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и действовало до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Как установлено настоящим решением, истец направила в адрес ответчика претензию о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ. В силу частью 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Таким образом, обязанность застройщика по возвращению денежных средств, уплаченных в счет цены договора, наступила в период действия моратория, установленного Постановления Правительства Российской Федерации Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем требования о взыскании штрафа не могут быть удовлетворены.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом по настоящему делу понесены следующие расходы: расходы по проведению оценки рыночной стоимости квартиры и составлению отчета №/н в сумме 3000 рублей, расходы по проведению оценки стоимости ремонта и расходов по переезду, составлению отчета №/н в сумме 18 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 38 936 рублей.

Принимая во внимание, что истцом заявлены требования в сумме 8 806 259, 17 рублей, общая сумма требований, удовлетворенных судом, составила 7 961 160 рублей, исходя из требований пропорциональности, возмещению подлежат расходы на оценку в сумме 18 984, 81 руб. (7 961 160 х 21 000 / 8 806 259, 17).

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 38 936 рублей. В соответствии с требованиями ст. 333.19 части 2 НК РФ (в редакции, действовавшей на момент обращения в суд), исходя из суммы удовлетворенных исковых требований имущественного характера 7 921 160 и требований о компенсации морального вреда, размер госпошлины составит: 6 921 160 х 0,5% +13200 = 47 805, 8 + 200 = 48 005, 8 руб..

Принимая во внимание, что истцом государственная пошлина уплачена в меньшем размере, оплаченная сумма должна быть взыскана в пользу истца с ответчика. На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета должно быть взыскано 9 069, 80 рублей ( 48 005, 8 – 38 936).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 ФИО3 удовлетворить частично. Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ПМиК Манжула» и ФИО4 ФИО3

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПМиК Манжула» (ОГРН <***>) в пользу ФИО4 ФИО3 (паспорт <...>) стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 350 001 рубль, убытки в размере 5 571 159 рублей, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей, судебные расходы по проведению оценки 18 984, 81 рубль, расходы по уплате государственной пошлины 38 936 рублей, всего 8 019 080, 81 (восемь миллионов девятнадцать тысяч восемьдесят рублей 81 копейку).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПМиК Манжула» (ОГРН <***>) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 9 069, 80 (девять тысяч шестьдесят девять рублей 80 копеек).

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Абаканский городской суд.

Судья О.С. Рябова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ