Решение № 3А-796/2019 3А-796/2019~М-885/2019 А-796/2019 М-885/2019 от 13 октября 2019 г. по делу № 3А-796/2019

Дело №a-796/19

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес> 14 октября 2019 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО7 ФИО2 ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО8 ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого, одноэтажного здания мини-магазина «Продукты», кадастровый номер: №, общей площадью 47,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 421000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 ФИО2 12.09.2019 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указала в административном иске о том, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 47,4 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: мини-магазин «Продукты», расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждена кадастровая стоимость данного здания в размере 1810015,65 рублей.

Однако рыночная стоимость здания, определенная оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» в отчете об оценке №228-1/2019, составляет по состоянию на 05 июня 2011 года 421000,00 рублей.

Административный истец ФИО10, ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просит в административном исковом заявлении установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости.

Заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на обращение в суд.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что кадастровая стоимость здания определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». Оспариваемую кадастровую стоимость Учреждение не определяла, права административного истца не нарушало.

В письменной информации указывается о том, что объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером № внесено в Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) 06.07.2011 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость данного объекта капитального строительства утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 1810015,65 рублей. Изменений кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № в ЕГРН не вносилось.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзыва на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО11 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 47,4 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: мини-магазин «Продукты», расположенного по адресу: <адрес>.

Таким образом, ФИО12 как плательщик налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости здания, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО14 ФИО2 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

По настоящему административному делу судом установлено, что кадастровая стоимость данного объекта капитального строительства утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, административный истец ФИО13 представила в суд отчет об оценке от 08.08.2019 года №, составленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5 Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 47,4 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: мини-магазин «Продукты», расположенного по адресу: <адрес> составляет 421000 (Четыреста двадцать одна тысяча) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Исследовав представленный в суд отчет об оценке от 08.08.2019 года №, составленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 7). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел 17).

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки с кадастровым номером №, его местонахождение, качественные и количественные характеристики. Указано, что объект оценки представляет собой 1-этажное здание, располагающееся внутри спального микрорайона Гоголя, в районе пересечения улиц Островского и Романова. Имеется асфальтированный подъезд от <адрес> коммерческой привлекательности оценщиком признан средним. В пределах <адрес> объект расположен на удалении от крупных улиц и традиционных центров деловой активности. Площадь здания - 47,4 кв.м., группа капитальности здания - 2, год постройки - 1998. Класс недвижимости - неспециализированная недвижимость. Назначение - мини-магазин. Текущее использование - по назначению. Стены металлические сборно-разборной конструкции, перегородки деревянные. Коммунальные услуги: электроснабжение, водоснабжение, канализация, электрообогреватель. Уровень физического износа определен в размере 25,43%. Признаки функционального и внешнего устаревания отсутствуют (л.д.22-25).

Анализ рынка объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки – административно-торговые здания, расположенные в <адрес> Нижегородской области (л.д.33 оборот).

Отчет об оценке содержит анализ фактических данных о ценах предложений с объектами, подобными объекту оценки, а также земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, и о данных арендной платы офисно-торговых площадей (л.д.36 оборот-38).

Определены ценообразующие факторы для объектов коммерческой недвижимости, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.38 оборот-40).

Наиболее эффективным использованием здания признано его фактическое использование в качестве административно-торгового объекта (л.д.40).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных зданий, суду не представлено.

Оценка нежилого здания оценщиком проведена с применением сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке, то есть всех возможных подходов к оценке.

При определении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, в основе которого лежит принцип замещения, эксперт определил стоимость строительства объекта, аналогичного объекту оценки, определил необходимые затраты с зачетом износа и устареваний. В рамках затратного подхода рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составила 525386,67 рублей (л.д.41-50).

При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Подобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. К объектам-аналогам применены поправки, приводящие объекты-аналоги к наибольшей схожести с объекту оценки. В результате оценки с применением сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 431072,59 рублей (л.д.50 оборот-54).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод прямой капитализации дохода. Для этих целей оценщик определил потенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки; установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход; определил величину издержек по эксплуатации, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. При ставке капитализации 14,06% и чистом операционном доходе 78331,79 рублей рыночная стоимость доходным подходом установлена в размере 386715,60 рублей.

Оценщиком проведено согласование результатов, полученных различными подходами, с присвоением каждому подходу весового коэффициента (л.д.59).

При определении рыночной стоимости здания для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно произведен расчет рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость и стоимости земельного участка, на котором расположено здание.

Суд считает, что для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежит применению рыночная стоимость такого объекта недвижимости, рассчитанная без учета НДС. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС, поэтому НДС в данном случае не применяется. Аналогичная позиция изложена в письме ФНС России от 26.04.2018 года №БС-4-21/8060 «Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС» (вместе с Письмом Минфина России от 23.04.2018 №03-05-04-01/27451, Письмом Минэкономразвития России от 17.04.2018 №Д23и-1986 «О применении кадастровой стоимости для целей налогообложения»).

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на стоимость объекта оценки и использовавшимся при определении стоимости нежилого здания.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО5 является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», свидетельство от 12.01.2014 года, регистрационный 002787, имеет специальное образование и стаж работы в оценочной деятельности 15 лет. Проходила профессиональную подготовку по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости недвижимости», имеет свидетельства о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность». Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 14.02.2018 года №003606-1 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована Страховым обществом «Ресо-Гарантия» (л.д.22 оборот, л.д.89 оборот-92).

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком ФИО5 итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого здания лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО15 ФИО2 в суд с административным исковым заявлением об определении размера кадастровой стоимости нежилого здания имело место 12.09.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости необходимо считать 12.09.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО9 ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 47,4 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: мини-магазин «Продукты», расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 421000 (Четыреста двадцать одна тысяча) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости считать 12.09.2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 15 октября 2019 года.

Судья М.А. Кручинин