Апелляционное определение № 33-469/2026 33-9975/2025 от 26 января 2026 г.

Судья Масалова Ю.В. Дело № 33-469/2026 (33-9975/2025) № 2-2663/2025

64RS0046-01-2025-003372-57


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 января 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ершова А.А.,

судей Постникова Н.С., Андреевой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Зотовой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мидгард» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора, признании права выкупа жилого помещения, признании преимущественного права выкупа нежилого помещения, переводе прав и обязанностей покупателя по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Мидгард» на решение Ленинского районного суда города Саратова от 14 августа 2025 года, которым отказано в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав доклад судьи Постникова Н.С., объяснения представителя истца ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Мидгард» обратилось в суд с указанным иском, в котором просило признать недействительным договор, заключенный между ФИО1 и ФИО2 по отчуждению нежилого помещения площадью 177,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1; признать за ООО «Мидгард» право выкупа нежилого помещения площадью 177,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом. 1; признать за ООО «Мидгард» преимущественное право покупки право выкупа нежилого помещения площадью 177,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1, и перевести на ООО «Мидгард» права и обязанности покупателя право выкупа нежилого помещения, площадью 177,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1, по договору между ФИО1 и ФИО2

В обоснование заявленных требований указано, что индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежало вышеуказанное нежилое помещение. На основании договора аренды б/н от <дата> года нежилое помещение было передано ИП ФИО1 в долгосрочную аренду ООО «Мидгард», которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. После заключения договора аренды ООО «Мидгард» постоянно осуществлял свою деятельность на арендуемой площади, а именно осуществлял торговую деятельность на протяжении более 5 лет. В помещении размещался продовольственный магазин общества. ООО «Мидгард» имело соответствующий хозяйственный интерес к арендуемой площади и постоянно информировало о этом собственника ИП ФИО1 о намерении приобрести данное здание в собственность ООО «Мидгард». ИП ФИО1 не возражал против заключения договора выкупа данного здания ООО «Мидгард», поскольку он являлся участником ООО «Мидгард» с долей в размере 33,34%. Осенью 2022 года между участниками ООО «Мидгард» возникли корпоративные разногласия. В марте 2023 года взаимоотношения между участниками ООО «Мидгард» вошли в фазу конструктивного диалога и было решено, что ИП ФИО4 предоставит обществу право выкупа арендованных обществом у него зданий и помещений. В целях закрепления достигнутых договоренностей между ООО «Мидгард» и ИП ФИО1 <дата> было заключено дополнительное соглашение к договору аренды б/н от <дата> нежилого помещения, согласно которому арендатор ООО «Мидгард» имеет право выкупить в собственность нежилое помещение с правом на земельный участок под ним при условии уплаты арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены в размере 10000000 руб. за все здание и земельный участок, которая при любых обстоятельствах не подлежит изменению в сторону увеличения. Арендодатель ИП ФИО1 обязан продать арендатору нежилое помещение, в любом случае не имеет права продавать третьим лицам или передавать в залог третьим лицам либо иным образом отчуждать как все нежилое помещение, так и его части; незамедлительно информировать арендатора о любых возникших после подписания настоящего договора притязаниях третьих лиц, связанных с арендуемой площадью и/или зданием, как имущественного, так и неимущественного характера. Арендатор ООО «Мидгард» имеет преимущественное право покупки/приобретения нежилого помещения. При продаже/отчуждении арендодателем третьему лицу/постороннему лицу нежилое помещение с нарушением преимущественного права покупки/отчуждения, установленного настоящим пунктом, арендатор имеет право в течение трех месяцев с момента, когда ему стало известно о продаже/отчуждении, требовать в судебном порядке перевода на арендатора прав и обязанностей покупателя/приобретателя. Обязанность по государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения от <дата> к договору аренды б/н от <дата> по добровольной договоренности между сторонами была возложена на ИП ФИО1 ООО «Мидгард» в июле 2024 года стало известно, что нежилое помещение перешло ФИО2 ООО «Мидгард» считает, что данная сделка являются недействительной по правилам ст. ст. 168, 170 ГК РФ, поскольку отчуждение совершено с нарушением права выкупа и преимущественной покупки ООО «Мидгард», установленного договором аренды б/н от <дата> с учетом дополнительного соглашения. Арендатор в нарушение условий договора не был извещен ИП ФИО1 о намерении провести отчуждение спорного имущества третьему лицу. Доказательства фактической оплаты указанного имущества отсутствуют, в связи с чем ООО «Мидгард» считает, что указанная сделка была совершена фактически безвозмездно. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 14 августа 2025 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «Мидгард» не согласилось с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обосновании доводов жалобы ссылается на нарушение судом первой инстанции при разрешении спора норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. ООО «Мидгард» полагает, что действия ответчика ИП ФИО1 свидетельствуют о злоупотреблении правом. По мнению автора жалобы, ответчики нарушили права общества и заключили мнимую сделку купли-продажи спорного нежилого помещения с целью сохранение нежилого помещения за ИП ФИО1 Указывает, что ИП ФИО1 при подписании дополнительного соглашения от <дата> заключил с ООО «Мидгард» предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения и тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества в пользу общества.

На заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем судебной коллегией гражданское дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Так, в силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Указанный принцип также закреплен в части первой ст. 12 ГПК РФ.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (ч. 2 ст. 12 данного Кодекса).

В развитие указанных принципов ч. 1 ст. 56 данного Кодекса предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (абзацы первый и второй ч. 1 ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон суд по каждому делу обеспечивает равенство прав участников судебного разбирательства по представлению и исследованию доказательств и заявлению ходатайств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение общей площадью 177,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 1 принадлежало на праве собственности ФИО1

<дата> между арендодателями ИП ФИО1 и ФИО5 с одной стороны и арендатором ООО «Мидгард» заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендатору передается во временное пользование нежилое помещение общей площадью 177,6 кв.м, торговая площадь 110 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 1.

Согласно п. 2.4.7. договора аренды по истечении срока действия договора и при условии надлежащего выполнения всех его условий арендатор имеет преимущественное право аренды в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пунктом 6.4 договора определено, что арендатор имеет преимущественное право покупки помещения.Дополнительным соглашением от <дата> к договору аренды нежилого помещения от <дата> определено, что все права и обязанности арендодателя по договору переходят ИП ФИО1 в связи со смертью ФИО5

Согласно договору купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенному между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 177,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 1 продано ФИО2

<дата> между ИП ФИО1 и ООО «Мидгард» заключено дополнительное соглашение к договору аренды б/н от <дата>, по условиям которого в числе прочего, п. 1.7. договора изложен в редакции «арендатор имеет право выкупить в собственность помещение, указанное в п. 1.1. договора с правом на земельный участок, на котором оно расположено, при условии уплаты арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены в размере 10000000 руб., которая при любых обстоятельствах не подлежит изменению в сторону увеличения».

Внесены изменения в договор аренды в п. 2.1.10 договора, который изложен в редакции «арендодатель обязан продать арендатору помещение, указанное в п. 1.1. договора с правом на земельный участок, на котором оно расположено в соответствии с положениями настоящего договора, в том числе п. 1.7. и/или п. 6.4. договора. Арендодатель в любом случае не имеет права продавать третьим лицам или передавать в залог третьим лицам либо иным образом отчуждать помещение, указанное в п. 1.1. договора и права на земельный участок, на котором оно расположено, так и их части. Незамедлительно информировать арендатора о любых возникших после подписания договора притязаниях третьих лиц, связанных с помещением, как имущественного, так и неимущественного характера».

Дополнительное соглашение от <дата> к договору аренды б/н от <дата> не зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

В обоснование исковых требований истцом указано, что ИП ФИО1 неправомерно совершена сделка по отчуждению нежилого помещения ФИО2, поскольку на основании заключенного дополнительного соглашения <дата> за ООО «Мидгард» возникло право выкупа нежилого помещения и совершение сделки без уведомления арендатора и предложения ему реализовать преимущественное право на покупку нежилого помещения, с нарушением преимущественного права ООО «Мидгард» на покупку спорного нежилого помещения, влечет ее недействительность.

Разрешая заявленные требований, руководствуясь положениями ст. ст. 10, 166, 170, 429, 454, 550, 555, 609, 624 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции, учитывая, что доказательств, свидетельствующих о заключении между сторонами договора о выкупе арендованного имущества, в материалы дела не представлено, а представленное дополнительное соглашение признаками предварительного договора, предусматривающего куплю-продажу спорного имущества, не обладает, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер возникших правоотношений, закон, которым следует руководствоваться, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела, в связи с чем доводы жалобы истца об обратном не принимаются судебной коллегией во внимание.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

На основании п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В п. 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из правовой позиции, изложенной в п.п. 1, 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (ст. 168 ГК РФ).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Из толкования положений ст.ст. 1, 10, 166 ГК РФ следует, что противоправный интерес не подлежит правовой защите.

Пунктами 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вопреки доводам жалобы, действующее гражданское законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника-арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки недвижимого имущества арендатору, а соответствующее условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника на указанное имущество, предусмотренное ст. 209 ГК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ, в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Таким образом, следует учитывать, что заключенное дополнительное соглашение к договору аренды б/н от <дата> в установленном законом порядке не зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в связи с чем оно не порождает возникновения каких-либо прав и обязанностей, а потому оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств наличия оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой ввиду заключения его лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а также свидетельствующих об отсутствии реального исполнения сделки по продажи спорного недвижимого имущества.

Вопреки доводам жалобы, судебная коллегия также не усматривает в действиях ответчика ФИО1 злоупотребления правом. Доказательств совершения ответчиком действий, имеющих своей целью причинить вред другому лицу или действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), в ходе судебного разбирательства истцом, как суду первой инстанции, так и судебной коллегии не представлено.

С учетом изложенного, принятое по делу решение суда об отказе ООО «Мидгард» в удовлетворении исковых требований следует признать законным и обоснованным.

В целом доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены судебного решения, поскольку не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права, в связи с чем на законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части не влияют.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено.

Таким образом, решение Ленинского районного суда города Саратова от 14 августа 2025 года подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Саратова от 14 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи