Решение № 2-699/2019 2-699/2019~М-314/2019 М-314/2019 от 11 апреля 2019 г. по делу № 2-699/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Рязань

Московский районный суд г. Рязани в составе:

председательствующего судьи Здор Т.В.,

с участием истца ФИО2, ее представителя ФИО3, действующего по устному заявлению,

представителя ответчика ООО «...» - ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ

при секретаре Милькиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ООО «...» о защите прав потребителя,

У С Т А Н О В И Л:

Истица ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «...» о защите прав потребителя, указав в обоснование, что между ней и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №..., зарегистрированный в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с условиями договора п. 1.1. Застройщик, обязался в предусмотренный договором срок построить и передать объект долевого строительства, а Участник принять и оплатить установленную договором сумму. Согласно п. 3.2. договора размер денежных средств, подлежащих уплате по договору составил 2 560 000 рублей. Пунктом 3.4. договора, согласованная цена в п.3.2. подлежит перерасчету в случае, если по окончанию строительства расхождение величин проектной и фактической площади жилого помещения (квартиры) составит более чем ...%.

В соответствии с п.2.2. договора проектная общая площадь квартиры ... кв.м., площадь лоджии ... кв.м., площадь фактическая согласно выписки из реестра объектов недвижимого имущества составила ... кв.м, площадь лоджии ... кв.м., что превышает ...% расхождения, установленных договором. По условиям договора перерасчет стоимости должен быть произведен застройщиком по окончанию строительства, однако в нарушение условий договора перерасчет ответчиком до настоящего времени не произведен. Направленная истцом претензия с требованием произвести перерасчет и вернуть излишне уплаченные денежные средства исходя из положений п.3.4. договора, до настоящего момента не исполнена.

Истцом, ФИО2, в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено требование произвести перерасчет и вернуть излишне уплаченные денежные средства исходя из положений договора, до настоящего момента требование потребителя не исполнено.

В связи с вышеуказанным истица полагает, что у ответчика ООО «СК «Фаворит» возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной суммы по договору в размере 145 719 рублей, которое она просила взыскать с ответчика в свою пользу, а также взыскать с ответчика проценты на сумму задолженности в размере 5 063 рубля 73 копейки, согласно расчету: 145 719х139 х1/300х7,5%, проценты просила суд рассчитывать до момента исполнения решения суда, штраф в размере 50% от взысканных сумм в пользу истца, за неисполнение отдельных требований потребителя в добровольном порядке, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей.

В судебном заседании истица ФИО2 и ее представитель по устному заявлению ФИО3 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме и по тем же основаниям.

Представитель ответчика ООО «...» ФИО4, иск не признал суду пояснил, что пунктом 3.4. договора участия в долевом строительстве №... от ДД.ММ.ГГГГ перерасчет цены договора не производится в случае расхождения величин проектной и фактической площади жилого помещения менее чем на ...%. В приложении №1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью, стороны согласовали также план жилого помещения, подлежащего передаче застройщиком участнику с указанием площадей каждого отдельного помещения, входящего в состав квартиры.

Согласно вышеуказанному плану объект долевого строительства включает: жилые комнаты площадью ... кв.м. и ... кв.м., кухню площадью ... кв.м., санузел площадью ... кв.м., холл площадью ... кв.м., а также две лоджии площадью ... кв.м. и ... кв.м. Итого общая площадь помещений квартиры с учетом полной площади лоджий составляет ... кв.м. Площадь помещений квартиры без учета лоджий составила ... кв. м., общая площадь лоджий составила ... кв.м. Жилая площадь помещений квартиры составила ... кв.м. В пункте 2.2. договора для целей расчета цены договора указана приведенная общая площадь квартиры, то есть площадь помещений квартиры без учета лоджий плюс площадь лоджий с понижающим коэффициентом ... составила ... кв.м. Плановая проектная общая площадь квартиры была определена на основании пункта В2.2 СП ... «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП ...». Согласно требованиям данного нормативного документа общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Все три площади (жилая, приведенная общая площадь и полная площадь) указаны на согласованном плане квартиры, являющемся приложением к договору, а также площади помещений квартиры указаны в проектной декларации, размещенной на официальном сайте застройщика, с которой участник долевого строительства имел возможность ознакомиться до заключения договора.

После ввода в эксплуатацию в целях постановки жилого дома на кадастровый учет кадастровым инженером составлено техническое описание на многоквартирный дом.

Согласно вышеуказанного документа, площади в квартире №... состоят из санузла площадью ... кв.м., кухни, площадью ... кв.м., холла, площадью ... кв.м., спальни площадью ... кв.м., гостиной площадью ... кв.м. и двух лоджий площадью ... кв.м. и ... кв.м. Таким образом, после окончания строительства, полная фактическая площадь квартиры с учетом полной площади лоджий составила ... кв. м., площадь квартиры, без учета площади лоджий составила ... кв.м., площадь лоджий составила ... кв.м. Для целей кадастрового учета и регистрации права собственности на квартиру в площадь квартиры не включается площадь лоджий. При этом, фактическая приведенная общая площадь квартиры (площадь помещений квартиры без учета лоджий плюс площадь лоджий с понижающим коэффициентом ...) составила ... кв.м. Следовательно, фактическая площадь квартиры переданной истице по акту приема передачи превышает плановую согласованную площадь. При таких обстоятельствах требование о перерасчете цены договора является неправомерным, в связи с чем, просил суд в удовлетворении иска отказать.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 4 ч.1,9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ. №... «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №... «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас).

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №... «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема установлены в Приложении А к «СП ... Свод Правил. Здания многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП ...».

Согласно п. А.2.1 указанных Правил, площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного характера, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров). Пункт А.2.3 устанавливает, что общая площадь квартиры – это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми правилами технической инвентаризации.

Как установлено судом, между ФИО1 и ООО «...» заключен договор участия в долевом строительстве №... от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированный в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и ФИО5, истице были уступлены права по договору участия в долевом строительстве №... от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО1 и ООО «...», договор уступки зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора участия в долевом строительстве п. п.1.1., 2.1. Застройщик, обязался в предусмотренный договором срок построить и передать объект долевого строительства – ...-х комнатную квартиру <адрес> (адрес строительный), а Участник принять и оплатить установленную договором сумму. Согласно п. 3.2. договора размер денежных средств, подлежащих уплате по договору составил 2 560 000 рублей.

Согласно п. 3.4 договора участия в долевом строительстве согласованная между сторонами цена в п.3.2. подлежит перерасчету в случае, если по окончанию строительства расхождение величин проектной и фактической площади жилого помещения (квартиры) составит более чем ...%.

В соответствии с п.2.2. договора проектная общая площадь квартиры ... кв.м., площадь лоджии ... кв.м.

Как следует из плана (строительного чертежа) жилого помещения, согласованного сторонами в заключенном договоре долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, суммарная площадь всех помещений, входящих в состав объекта долевого строительства составляет с учетом двух лоджий ... кв.м., без учета лоджий – ... кв.м., площадь двух лоджий составляет - ... кв.м., общая приведенная площадь жилого помещения с учетом площади лоджий с понижающим коэффициентом ... составляет – ... кв.м.

Согласованная сторонами общая приведенная площадь жилого помещения ... кв.м. зафиксирована сторонами в п. 2.2 заключенного договора участия в долевом строительстве в качестве проектной (планируемой) характеристики жилого помещения в целях расчета цены договора, что полностью согласуется с требованиями вышеприведенных положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №... и Правил определения площадей.

Из представленного в материалы дела технического описания на многоквартирный жилой дом, составленного кадастровым инженером после ввода объекта в эксплуатацию, судом установлено, что площади в подлежащей передаче истцу квартире <адрес> (уточненный фактический адрес) составили: коридор ... кв.м., кухня ... кв.м., жилая ... кв.м., жилая ... кв.м., санузел ... кв.м., а также два балкона ... кв.м. и ... кв.м.

Таким образом, как установлено судом, после окончания строительства, полная фактическая площадь квартиры с учетом полной площади лоджий составила ... кв. м. (....), площадь квартиры, без учета площади лоджий составила ... кв.м., площадь лоджий составила ... кв.м. Для целей кадастрового учета и регистрации права собственности на квартиру в площадь квартиры не включается площадь лоджий. При этом, фактическая приведенная общая площадь квартиры (площадь помещений квартиры без учета лоджий плюс площадь лоджий с понижающим коэффициентом ...) составила ... кв.м. Следовательно, фактическая площадь квартиры переданной истице по акту приема-передачи превышает плановую согласованную площадь.

Указанные обстоятельства подтверждаются также актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь переданного истцу жилого помещения составила ... кв.м., площадь лоджий ... кв.м., и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, содержащей описание зарегистрированного по праву собственности за ФИО5 (в настоящее время согласно представленной суду копии свидетельства о браке Серии ... от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2) жилого помещения по адресу: <адрес>

Доводы представителя истца ФИО2 - ФИО3 о том, что исходя из п. 2.2. договора участия в долевом строительстве застройщик обязался за установленную цену передать участнику долевого строительства квартиру площадью ... кв.м., а передал согласно выписки из реестра объектов недвижимого имущества квартиру площадью ... кв.м., что превышает ...% порог расхождения, установленных договором, основаны на неправильном толковании правовых норм, регулирующих данные правоотношения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии у ФИО2 права требовать перерасчета цены договора, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика денежной суммы за разницу площадей в размере 145 719 рублей считает необходимым отказать.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в удовлетворении основного требования истцу отказано, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о взыскании процентов на сумму задолженности, взыскании штрафа и судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «...» о защите прав потребителя, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Московский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись Т.В. Здор

...