Решение № 2-278/2017 2-278/2017(2-6545/2016;)~М-7638/2016 2-6545/2016 М-7638/2016 от 12 февраля 2017 г. по делу № 2-278/2017

Дело №.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2017 года г. Белгород

Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи Супрун А.А.,

при секретаре Барышевой М.Г.

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к М.В.А. о взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

27 ноября 2008 года между сторонами был заключён договор № № купли-продажи земельного участка (далее по тексту - договор), по которому ответчиком приобретен в собственность земельный участок № №, площадью 1550 кв.м, с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> (далее - участок).

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация» (далее- АО «БИК»). Ссылается, что в соответствии с п. 2.1. договора, цена участка составляла 542 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2. договора, ответчиком было оплачено 30000 рублей в счет оплаты участка. На основании п.2.4 договора, на оплату оставшейся части стоимости участка в сумме 512500 руб. ответчику предоставлена отсрочка платежа до 27 ноября 2016г.

В соответствии с условиями договора участок находится в залоге у Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты ответчиком стоимости участка.

На основании п. 3.2.4. договора покупатель ( ответчик) обязался в течение 5 лет со для государственной регистрации права собственности на участок построить на нём жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом права собственности.

В силу с п. 3.2.5. договора покупатель ( ответчик) обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок, подключить, построенный на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Переход права собственности на участок был зарегистрирован 25 августа 2011 года. Срок строительства на участке жилого дома истек 25 августа 2016 года.

Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома, а также подключению к инженерным коммуникациям ответчиком не исполнено.

Просит взыскать с М. В.А. в пользу АО»БИК» задолженность в размере 610721 руб. 39 коп. из которых: 512500 руб.- оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4 Договора № купли- продажи земельного участка от 27 ноября 2008 года; 77372 руб. 66 коп. –проценты в соответствии с п.4.5 Договора № купли- продажи земельного участка от 27 ноября 2008 года; 5750 руб.- расходы по оценке земельного участка №, площадью 1550 кв.м., с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> и расположенного на нем объекта незавершенного строительства ( бетонного фундамента), а также 15098 руб. 73 коп. – государственная пошлина, уплаченная за рассмотрение настоящего дела.

Просит также обратить взыскание на заложенное имущество- указанный земельный участок.

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации: земельного участка в размере 544000 руб. ( 80% от его рыночной стоимости); объекта незавершенного строительства (бетонного фундамента), расположенного на данном земельном участке - в размере 49600 рублей руб. ( 80% от его рыночной стоимости).

В суде представитель истца требования поддержал и просил их удовлетворить.

Ответчик М. В.А. ранее в суде и его представитель в настоящем судебном заседании требования признали частично.

Пояснили, что ответчик признает долг перед истцом в сумме 512500 руб., что составляет оставшуюся часть стоимости земельного участка.

Одновременно ответчик не согласен с расчетом процентов произведенных истцом в соответствии с п.4.5 договора. Считает, что необходимо производить такой расчет со дня предоставления отсрочки платежа, т. е. с 27 ноября 2016г., что составляет на день подачи иска -15 дней.71.18х15=1067 руб.

Кроме того полагает, что в расчете истца неверно указано количество дней просрочки ( 1087 дней). Количество дней просрочки, по мнению, ответчика, составляет 360+360+350=1070 дней, расчет 71.8х1070=76162,60 руб.

Далее, ответчик не согласен с начальной продажной ценой заложенного имущества при его реализации, определенной истцом в иске.

Представитель ответчика указал, что в соответствии с оценкой Белгородского областного государственного унитарного предприятия «РНПЦ «одно окно», отчет № 525 от 13.10.2016г., итоговая рыночная стоимость земельного участка ответчика составляет 680000 руб., бетонного фундамента 62000 руб.

Считает, что указанная выше стоимость занижена в два раза и не основана на анализе рынка объектов оценки.

Обратил внимание, что в соответствии с оценкой ООО «Центр оценки и экспертиз», отчет № от 10.02.2017г., рыночная стоимость земельного участка ответчика составляет 1312000 руб., бетонного фундамента 205000 руб.

Просит суд определить начальную продажную цену заложенного имущества: земельного участка в размере 1312000 руб., бетонного фундамента 205000 руб., что соответствует, по мнению ответчика, рыночной стоимости сложившейся в данной местности.

Суд, выслушав участников процесса, исследовал обстоятельства по представленным доказательствам, приходит к следующему выводу.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В ст. 421 Гражданского кодекса РФ закреплен один из основных принципов гражданско-правовых отношений - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что 27 ноября 2008 года между сторонами был заключён договор № купли-продажи земельного участка, по которому ответчиком приобретен в собственность земельный участок №, площадью 1550 кв.м, с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>.

в соответствии с п. 2.1. договора, цена участка составляла 542 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2. договора, ответчиком было оплачено 30000 рублей в счет оплаты участка. На основании п.2.4 договора, на оплату оставшейся части стоимости участка в сумме 512500 руб. ответчику предоставлена отсрочка платежа до 27 ноября 2016г.

В соответствии с условиями договора участок находится в залоге у Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты ответчиком стоимости участка.

На основании п. 3.2.4. договора покупатель ( ответчик) обязался в течение 5 лет со для государственной регистрации права собственности на участок построить на нём жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом права собственности.

В силу с п. 3.2.5. договора покупатель ( ответчик) обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок, подключить, построенный на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Установлено, что переход права собственности на участок был зарегистрирован 25 августа 2011 года, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области. Срок строительства на участке жилого дома истек 25 августа 2016 года.

Судом установлено, и не оспаривается стороной ответчика, что обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома, а также подключению к инженерным коммуникациям ответчиком не исполнено.

В соответствии с п. 4.5 договора, в случае если в течение 5 (пяти) лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок, покупатель не построит на участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не зарегистрирует его в установленном законодательством порядке,

Покупатель ( ответчик) обязан уплатить оставшуюся часть стоимости участка, предусмотренную п. 2.4. настоящего договора, и проценты в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований.

В соответствии со ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что 19 января 2015 года истец направил ответчику письмо с требованием погасить оставшуюся часть стоимости участка, проценты. Требование по оплате не исполнено.

В соответствии п. 4.5 договора покупатель обязан уплатить проценты в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований.

В суде сторона ответчика не оспаривала условия договора, согласилась с такими условиями на момент заключения договора, подтвердила их в суде.

Суду истцом предоставлен расчет процентов в соответствии с п. 4.5. договора, по которому сумма процентов за 1087 дней просрочки составляет 77372 руб.66 коп., начиная с 18.12.2013г., учитывая, что 17.12.2013г. истек срок окончания строительством дома, по 08.12.2016г. ( момент предъявления иска).

Расчет исследовался судом, проверен и принимается за основу, поскольку является верным, соответствует условиям заключенного кредитного договора.

Судом отклоняется довод стороны ответчика, что необходимо производить такой расчет со дня предоставления отсрочки платежа, т. е. с 27 ноября 2016г., что составляет на день подачи иска -15 дней.71.18х15=1067 руб., поскольку это прямо противоречит условию, закрепленному в п. 4.5 договора.

Так, по условиям п.4.5 определен 5-ти летний срок, со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок, окончания строительством жилого дома пригодного для постоянного проживания, и соответственно соглашением сторон определен порядок уплаты, оставшейся части стоимости участка, предусмотренной в п.2.4, а также уплаты процентов. В данном случае период уплаты процентов не соотносим с условием п.2.4, в которым предоставлена отсрочка платежа сроком на 8 лет, до 27 ноября 2016г.

Далее, несостоятелен довод стороны ответчика и в том, что в расчете истца неверно указано количество дней просрочки ( 1087 дней). Количество дней просрочки, по мнению, ответчика, составляет 360+360+350=1070 дней, расчет 71.8х1070=76162,60 руб.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998г. ( ред. От 04.12.2000г.) «О практике применения положения Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» (далее- Постановление № 13/14) при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году ( месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

Пунктом 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств», указанный в п.2 Постановления 13/14 был отменен.

Однако пункт 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 указывает, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом № 42 –ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу ( до 01 июня 2015года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения.

Таким образом, применение для расчета количества дней в году равное 360 дням- такой порядок расчета был предусмотрен только для ставки рефинансирования, что в данном случае истец и применил при расчете суммы процентов за один день, исходя из 1/2 ставки рефинансирования (10%:2=5%). В формуле расчета истец исходил из 360 дней, а не 365 дней, что не противоречит порядку расчета фактического количества дней просрочки, исходя из 365 календарных дней в году.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 350 ГК РФ и ст. ст. 54-56 ФЗ «ОБ ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом, при этом принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету №525 от 13 октября 2016 года, проведенного Белгородским областным государственным унитарным предприятием «РНЦП «Одно Окно», рыночная стоимость земельная участка № с кадастровым номером № составляет 680 000 (шестьсот восемьдесят тысяч) рублей, рыночная стоимость бетонного фундамента, расположенного на земельном участке №305а, с кадастровым номером № составляет 62 000 (шестьдесят две тысячи) рублей.

Суд, оценив представленный, истцом отчет оценки о стоимости предмета залога, считает возможным отчет о стоимости земельного участка и бетонного фундамента, поскольку из его содержания следует, что указанный объект недвижимости осматривался оценщиком, рыночная стоимость объекта определена с учетом фактического состояния.

Представленный отчет, суд в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, признает допустимым, достоверным, относимым доказательством о стоимости участка и бетонного фундамента, поскольку он составлен с использованием сравнительного подхода рыночной стоимости, характеристик оцениваемого объекта недвижимости, отображает наиболее вероятную стоимость земельного участка под ИЖС на рынке земельных участков в Белгородском районе Белгородской области.

Приведенный отчет выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчета являются полными, однозначными. Сомнений в правильности выводов отчета у суда не имеется.

На основании изложенного, учитывая положения п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)», суд приходит к выводу об установлении начальной продажной цены участка 544000 руб. и бетонного фундамента 49600 руб., в размере 80% от рыночной стоимости.

Стоимость объекта оценки признается действительной в течение шести месяцев с момента оценки.

Одновременно ответчик предоставил отчет об оценке, подготовленный ООО «Центр оценки и экспертиз», по состоянию на 10 февраля 2017г. Согласно данному отчету рыночная стоимость оцениваемых объектов без учета НДС: земельного участка – 1312 000 руб.; бетонного фундамента -205000 руб.

Судом с участием представителей сторон исследовался указанный отчет, и установлены следующие обстоятельства, по которым судом не приняты выводы эксперта- оценщика ( специалиста) в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости- земельного участка и бетонного фундамента.

Так, приведенный отчет выполнены оценщиками 1 категории С. С.В. и П. О.Л. с применением федеральных стандартов оценки, составлен с использованием сравнительного подхода рыночной стоимости, характеристик оцениваемого объекта недвижимости, отображает наиболее вероятную стоимость земельного участка под ИЖС на рынке земельных участков в Белгородском районе Белгородской области.

Однако на листе 35 названного отчете зонирование рынка недвижимости в Белгородской области охватывало по месту положения: в локальных центрах Белгорода и центр г. Ст. Оскол, в застроенных массивах с инфраструктурой г. Белгорода, в локальных центрах г. Ст. Оскол, в северном районе г. Белгорода, в юго-западном районе г. Ст. Оскол, г. Губкине, г. Шебекино, г. Алексеевка, г. Валуйки, пгт Волоконовка, пгт. Красная Яруга, пгт Борисовка, с. Скородное с. Казинка, но зонирование рынка недвижимости отсутствовало в Белгородском районе, в частности в п. ФИО3, по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

На листе 20, таблица 5 в общей характеристике земельного участка отсутствуют указания: об ограничении (обременении) участка «Ипотека в силу закона»; об экологической привлекательности; престижности местоположения; о расположении оживленной магистрали на удалении; об отсутствии по близости объектов социальной инфраструктуры; о состоянии земельного участка, в том, что он не обработан, хотя на фотографиях, приложенных к двум названным отчетам видно, что земельный участок не обработан. При этом в отчете № 525 БГУП «РНПЦ «Одно окно» на листе 11 таблица 6.1.1. все данные факты отражены, в т. ч., что престижность местоположение и экологическая привлекательность- средняя.

Далее, на листе 36 отчета об оценке ООО «Центр оценки и экспертиз» в таблице 8 на листе 37 и рис.5 указаны структура предложений земельных участков для ИЖС по районам г. Белгорода и средние цены на земельные участки для ИЖС в г. Белгороде в зависимости от района расположения: Харьковская гора, Центр, Северный, Крейда.

Кроме того, на листе 37 рис.7 и в таблице на листе 38 приведены средние цены на земельные участки для ИЖС в рублях за квадратный метр в зависимости от местоположения: Дубовое, Таврово, Никольское, Майский, Северный, Разумное, Стрелецкое, ФИО3.

Оценщик делает вывод, что дипапазон цен на земельные участки, расположенные в Белгородском районе, составляет от 200 до 2100 руб. (кв.м.).

На листе 46 данного отчета имеются описание объектов-аналогов, предлагаемых к продаже, где указано, что объекты - свободные от продаж, в данном случае- имеется - ипотека в силу закона. Также отражено, что есть газ и водопровод.

Однако на спорном участке отсутствуют коммуникации, объекты инфраструктуры, что подтверждается общими характеристиками земельного участка на листе 11 отчета №525 РНПЦ «Одно окно». Системы электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения, канализации вблизи границ земельного участка.

Одновременно на листе 28 отчета №525 приведено описание объекта оценки и объектов аналогов, которые по характеристикам, описания объекта, более приближены к характеристикам спорного объекта, о чем судом приведено выше по тексту.

Что касается расчета полной восстановительной стоимости объекта незавершенного строительства- подземной части (бетонного фундамента), то оценщик в отчете № 34 определяет стоимость цемента в ценах Московской области на январь 2011г., что явно некорректно.

Кроме того, оценщик в отчете № 34 определил среднерыночную стоимость земельного участка -1312 000 руб. и бетонного фундамента -205000 руб., а не 80% от его рыночной стоимости.

Таким образом, у суда имеются сомнения в правильности выводов отчета об оценке № 34, выполненного ООО «Центр оценки и экспертиз» и суд принимает за основу в качестве достоверного доказательства отчет № 525 БОГУП «РНПЦ «Одно окно».

На основании исследования и оценки, имеющихся в деле доказательств, с учетом их относимости допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности судом приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца.

В соответствии со ст. 94, ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска 15098 руб. 73 коп. и 5750 руб.- расходы по оценке земельного участка и бетонного фундамента.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с М.В.А. в пользу Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность в размере 610721 руб. 39 коп. ( шестьсот десять тысяч семьсот двадцать один рубль 39 коп.), из которых: 512500 руб.- оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4 Договора № купли- продажи земельного участка от 27 ноября 2008 года; 77372 руб. 66 коп. –проценты в соответствии с п.4.5 Договора № купли- продажи земельного участка от 27 ноября 2008 года; 5750 руб.- расходы по оценке земельного участка №, площадью 1550 кв.м., с кадастровым номером № и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, п. ФИО3, массив №41 и расположенного на нем объекта незавершенного строительства ( бетонного фундамента), а также 15098 руб. 73 коп. – государственная пошлина, уплаченная за рассмотрение настоящего дела.

Обратить взыскание на заложенное имущество- земельный участок № площадью 1550 кв.м., с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание : публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации: земельного участка №, площадью 1550 кв.м., с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>- в размере 544000 ( пятьсот сорок четыре тысячи) рублей ( 80% от его рыночной стоимости);

объекта незавершенного строительства ( бетонного фундамента), расположенного на земельном участке №, с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> - в размере 49600 рублей ( сорок девять тысяч шестьсот ) рублей ( 80% от его рыночной стоимости).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Октябрьский районный суд города Белгорода путем подачи апелляционной жалобы.

Судья