Апелляционное определение № 33-985/2026 от 3 февраля 2026 г.

Судья Корсакова А.А. № 33-985/2026

25RS0001-01-2023-010101-76


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Владивосток 4 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Павлуцкой С.В.

судей Гуцалова И.В., Шароглазовой О.Н.

при секретаре Киселёвой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Патрокл», АО «Технология управления» о защите прав потребителей, взыскании убытков, причинённых затоплением квартиры (третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - ООО «Мастерстрой-ДВ»),

по апелляционной жалобе ответчика ООО СЗ «Патрокл» на решение Ленинского районного суда г.Владивостока Приморского края от 20.10.2025.

Заслушав доклад судьи Гуцалова И.В., объяснения представителя истца ФИО2, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истец ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «Патрокл» (застройщик) и ООО «Мастерстрой-ДВ» (подрядчик) заключён договор № № на строительство комплекса многоэтажных жилых домов в районе <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Патрокл» и ФИО1 заключён предварительный договор купли продажи недвижимого имущества №, согласно условиям которого ФИО1 за счёт собственных и заёмных денежных средств обязуется в будущем приобрести в собственность по основному договору купли-продажи квартиру № № в жилом доме адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключён договор купли-продажи квартиры № в жилом доме адресу: <адрес>, находящейся на 19 этаже 25-тиэтажного многоквартирного дома, общей площадью 70,6 кв.м. 17.02.2020 вышеуказанный дом введён в эксплуатацию (Разрешение администрации города Владивостока № №). АО «Технология Управления» является управляющей организацией МКД по адресу: <адрес> на основании договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ. Летом 2023 после проведения Застройщиком ремонтных работ на фасаде дома, фасадные стены квартиры истца начали протекать во время осадков, в квартире на стенах образовались очаги плесени, дождевая вода затекала через фасадные стены и распространялась под напольным покрытием квартиры по плите межэтажного перекрытия, проникая в квартиру ниже. В результате затопления в квартире истца образовался грибок и сырость на стенах, полу, внутренняя отделка квартиры и встроенная мебель повреждена, что требует проведения ремонтных работ. 19.10.2023 истец обратился в ООО СЗ «Патрокл» с требованием и к управляющей компании АО «Технология Управления» с претензией об устранении недостатков фасадной стены квартиры истца и исключения протекания дождевой воды. Дополнительно истец потребовал уменьшить покупную стоимость квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, снизив стоимость квартиры на 2 000 000 руб. Требование и претензия от 19.10.2023 были проигнорированы ответчиками. 08.11.2023 истец обратился к Застройщику ООО СЗ «Патрокл» с требованием возместить причинённый ущерб, возникший в результате залива квартиры истца дождевыми осадками, в размере 582 331,87 руб., а также убытки, которые истец понёс, обращаясь за оказанием юридических услуг, в размере 50 000 руб., экспертных услуг в размере 62 000 руб., всего в размере 694 331,87 руб. Указанные требования Застройщиком в добровольном порядке удовлетворены не были.

С учётом уточнения исковых требований истец просил суд взыскать с ООО СЗ «Патрокл» и АО УК «Технология Управления» ущерб, возникший в результате залива квартиры истца дождевыми осадками, в размере 554 543 руб., убытки в виде расходов на оказание экспертных услуг в размере 62 000 руб., а также юридических услуг в размере 50 000 руб., а всего 666 543 руб.; взыскать с ООО СЗ «Патрокл» неустойку за нарушение десятидневного срока удовлетворения требования потребителя о возмещении причинённого ущерба и убытков (по статье 22, пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей) в размере 4 525 535 руб., а также неустойку, начиная со следующей даты после вынесения решения суда по день фактического исполнения денежного обязательства, в размере 6 665 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда; взыскать с ООО СЗ «Патрокл» убытки в размере 225 800 руб. по оплате работ на временное устранение протечек ограждающей стены, а также 62 500 руб. за приобретение 1-компанентной алифатической прозрачной мембраны на ПУ основе; взыскать с ООО СЗ «Патрокл» неустойку за нарушение десятидневного срока удовлетворения требования потребителя о возмещении убытков на дату вынесения решения суда (по статье 22, пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей) (по состоянию на 29.09.2025 неустойка составляет 173 866 руб.), а также неустойку, начиная со следующей даты после вынесения решения суда по день фактического исполнения денежного обязательства, в размере 2 258 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда; взыскать ООО СЗ «Патрокл» 2 000 000 руб. в качестве уменьшения покупной цены квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ООО СЗ «Патрокл» неустойку за нарушение десятидневного срока удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара на дату вынесения решения суда (по статье 22, пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей) в размере 3 000 000 руб., а также неустойку, начиная со следующей даты после вынесения решения суда по день фактического исполнения денежного обязательства, в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, штраф за неудовлетворение требований потребителя в размере 50 % от взысканной судом суммы, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учётом их уточнения и представленного чека на сумму 62 500 руб. поддержал в полном объёме.

Представитель АО «Технология управления» полагала, что является ненадлежащим ответчиком по доводам письменных возражений на иск.

Дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчика ООО СЗ «Патрокл» и третьего лица ООО «Мастерстрой-ДВ», надлежаще уведомлённых о дате, времени и месте рассмотрения дела.

По решению Ленинского районного суда г.Владивостока Приморского края от 20.10.2025 исковые требования удовлетворены частично, с ООО СЗ «Патрокл» в пользу ФИО1 взысканы: ущерб, возникший в результате залива квартиры истца дождевыми осадками, в размере 554 543 руб.; убытки в виде оплаты работ на временное устранение протечек ограждающей стены в размере 288 300 руб.; стоимость уменьшения цены товара в размере 427 295,40 руб.; неустойка за период с 19.11.2023 по 29.09.2025 в размере 1 500 000 руб.; неустойка со следующей даты вынесения судом решения по фактическую дату полного исполнения ООО «СЗ Патрокл» обязательства по возврату стоимости уменьшения цены товара из расчёта 20 000 руб. за каждый день просрочки, но не более полной стоимости товара 7 000 000 руб. в совокупности; компенсация морального вреда в размере 25 000 руб.; штраф в размере 1 397 569,2 руб.; судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 62 000 руб.; расходы на оплату услуг представителя на досудебное урегулирование спора в размере 30 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО СЗ «Патрокл» отказано. В удовлетворении исковых требований к АО «Технология управления» отказано. С ООО СЗ «Патрокл» в доход бюджета Владивостокского городского округа взыскана государственная пошлина в размере 22 351 руб.

Не согласившись с данным решением, представитель ответчика ООО СЗ «Патрокл» в апелляционной жалобе просит решение отменить, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца считает доводы жалобы несостоятельными, в связи с чем просит оставить решение суда без изменения.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителей ответчиков и третьего лица, надлежаще извещавшихся о дате, времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и поступившие возражения, выслушав представителя истца, приходит к следующему выводу.

В силу положений ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (п.1). В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (п.2).

В соответствии с п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

По смыслу закона, изложенного в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинён не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «Патрокл» (заказчик) и ООО «Мастерстрой-ДВ» (подрядчик) заключён договор № № на строительство объекта: «Комплекс многоэтажных жилых домов в районе улицы <адрес>» (т.1 л.д.56-65).

По договору № от ДД.ММ.ГГГГ управление многоквартирным домом № по <адрес> осуществляет АО «Технология управления» (т.1 л.д.66-71).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Патрокл» и ФИО1 заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого ФИО1 за счёт собственных и заёмных денежных средств обязуется в будущем приобрести в собственность по основному договору купли-продажи квартиру № № в жилом доме адресу: <адрес> (т.1 л.д.41-45).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Патрокл» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключён договор купли-продажи квартиры № в жилом доме адресу: <адрес>, находящейся на 19 этаже 25-тиэтажного многоквартирного дома, общей площадью 70,6 кв.м., кадастровый номер № (т.1 л.д.46-49).

17.02.2020 администрацией г.Владивостока ООО СЗ «Патрокл» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.52-55).

Как следует из акта осмотра квартиры № № по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией АО «Технология управления» в составе начальника участка ФИО5 в присутствии ФИО1 по факту затопления квартиры, во время дождей произошло затекание дождевой воды в жилые комнаты через фасад здания. Вода протекла под ламинат. На стенах, примыкающих к фасаду, в районе углов и плинтусов образовались очаги плесени. Вероятной причиной залива квартиры № № явилось протекание дождевой воды во время ливневых осадков через фасад многоэтажного здания по адресу: <адрес> (т.1 л.д.73).

Согласно акту обследования фасада здания многоквартирного дома № № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленному комиссией в составе членов совета МКД № ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО13, при участии представителя ООО СЗ «Патрокл» ФИО10, нижние и верхние ряды кирпичной кладки облицовочного кирпича со 2-го по 24-й этаж включительно имеют многочисленные механические повреждения облицовочной стороны кирпича в виде сколов и трещин, частичного разрушения поверхности кирпича. Поверхность облицовочной части кирпича неровная, нижние и верхние ряды кирпичной кладки окрашены хаотично в белый и/или жёлто-оранжевый цвет, отличный от цвета облицовочного кирпича фасада здания дома, на кирпичной кладке присутствуют следы ремонта кирпича в виде тёмных следов штукатурки. Торцевая поверхность межэтажных перекрытий имеет многочисленные механические повреждения, монолитное перекрытие рельефное, имеет неоднородную, неровную структуру, из перекрытий торчат элементы металлической арматуры (т.2 л.д.205-220).

19.10.2023 истец обратился в ООО СЗ «Патрокл» и УК АО «Технология управления» с претензией об устранении недостатков фасадной стены квартиры истца и исключения протекания дождевой воды (т.1 л.д.74-76).

08.11.2023 ФИО1 обратился в ООО СЗ «Патрокл» с требованием возместить причинённый ущерб, возникший в результате залива квартиры истца дождевыми осадками, в размере 582 331,87 руб., а также убытки, которые истец понёс, обращаясь за оказанием юридических услуг, в размере 50 000 руб., экспертных услуг в размере 62 000 руб., всего в размере 694 331,87 руб. Дополнительно истец потребовал уменьшить покупную стоимость квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, снизив стоимость квартиры на 2 000 000 руб.

В подтверждение доводов истцом представлено заключение специалиста ООО «ПИК «Монолит» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого ввиду наличия дефектов строительно-монтажных работ трёхслойные стены многоквартирного дома № на <адрес> и на участке фасада в районе <адрес> не соответствуют требованиям строительных норм СП 54.13330.2022. СП 327.1325800.2017, СП 15.13330.2020. Категория технического состояния наружных трёхслойных стен фасадов многоквартирного дома № на <адрес> и на участке фасада в районе квартиры № характеризуется как ограниченно работоспособное техническое состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности. Причиной образования протечек в квартиру № в многоквартирном доме № со стороны фасада являются дефекты строительных работ по устройству наружных трёхслойных стен, а именно: наличие дефектов цементно-песчаных швов кладки наружного облицовочного слоя; отсутствие горизонтальной гидроизоляции в толще трёхслойной стены для отвода атмосферных вод и конденсата из конструкции стены и защиты терморазрывов от увлажнения; некачественная гидроизоляция узла примыкания навесных светопрозрачных конструкций к поверхности стен. Выявленные дефекты устройства трёхслойных наружных стен в совокупности приводят к попаданию влаги за поверхность облицовочного слоя кирпичной кладки и к дальнейшему движению влаги по конструкции трёхслойной стены с выходом в квартире №№ по плоскости перекрытия (в уровне пола) и по внутренней поверхности наружных стен. Выполненные в рамках гарантийных обязательств мероприятия по оштукатуриванию поверхности наружной стены северного фасада выше квартиры №№ фактически не привели к устранению протечек в конструкцию трёхслойных стен атмосферных осадков в уровне 190 квартиры. В целях приведения наружных стен в районе квартиры №№ в работоспособную категорию технического состояния, а также устранения протечек и несоответствий требованиям норм необходимо проведение восстановительных мероприятий:

- демонтаж облицовки наружных стен из кирпича с заходом на наружную стену смежных квартир на расстояние минимум в 3 м;

- устройство гидроизоляционного слоя потолочной части перекрытия под термовставками на два слоя;

- демонтаж внутреннего слоя кладки из отсевоблоков в пределах квартиры;

- устройство гибких связей стальных путём анкеровки стержней кладку из отсевоблока;

- устройство горизонтального слоя гидроизоляции стен;

- устройство внутреннего слоя кладки из отсевоблоков в пределах квартиры;

- устройство внутреннего слоя кладки из отсевоблоков в пределах квартиры;

- устройство кладки из облицовочного кирпича с выполнением армирования кладки стальной сеткой.

В процессе кладки стен должны соблюдаться требования к устройству горизонтальных деформационных швов, устройству вентиляционных отверстий, предусмотренные требованиями СП 327.1325800.2017, СП 15.13330.2020.

На основании проведённого расчёта стоимость мероприятий, необходимых для приведения наружных стен в работоспособное состояние и устранения дефектов устройства стен, устранения протечек со стороны фасада многоквартирного дома № на <адрес> в квартиру №, составила 1 664 017,45 руб.

Стоимость восстановительного ремонта отделки в квартире № в доме № на ул.<адрес> после залива на момент проведения исследования по результатам сметного расчёта №, приведённого в Приложении Г, составляет 455 898,87 руб.

Для обеспечения доступа к элементам отделки квартиры при производстве ремонтных работ необходимо произвести разборку встроенной мебели с её последующей сборкой после завершения работ. Также необходимо произвести ремонт повреждённой в результате залива мебели.

Стоимость работ по разборке и сборке, ремонту мебели, повреждённой в результате залива и установленной в квартире № дома № на ул.<адрес>, по результатам расчёта составила 126 433 руб. (т.1 л.д.31-158).

Требования заявителя ответчиками на момент рассмотрения дела судом первой инстанции не были удовлетворены, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В целях определения действительного размера причинённого истцу в результате затопления ущерба судом по ходатайству представителя ответчика ООО СЗ «Патрокл» назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Приморский Экспертно-Правовой Центр».

Согласно выводам, изложенным в заключении экспертов ООО «Приморский Экспертно-Правовой Центр» от ДД.ММ.ГГГГ №, в результате исследования установлено, что элементы фасада, наружных ограждающих стен и конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в границах помещений квартиры №, имеют дефекты и повреждения, а именно: гидроизоляционный слой монтажных швов окон имеет разрывы; торец перекрытия над квартирой имеет многочисленные трещины окрасочного и подготовительного слоёв; над перекрытием отсутствует защитный козырёк (водоотбойники-карнизы), равно как и признаки наличия горизонтального деформационного шва; торец перекрытия выполнен заподлицо с кладкой наружного облицовочного слоя стены, имеет скопления тёмного цвета на белом окрасочном слое с признаками попадания под слой воды и плесневения; в примыкании оконного отлива к нижнему откосу вышерасположенного над помещением спальни площадью 14,6 м квартиры № помещения отсутствует гидроизоляционный слой монтажного шва; в кладке облицовочного слоя, в том числе оконных откосов, имеются пропуски кладочного раствора; в кирпичах облицовочного слоя верхнего наружного оконного откоса в границах помещения общей жилой комнаты имеются трещины; на витраже в границах помещения кухни-лоджии имеются многочисленные следы гидроизоляции стыков элементов витража, в том числе со следами нарушения целостности (трещинами, разрывами); в облицовочном слое наружных стен отсутствуют вентиляционные отверстия; над перекрытием, образующим потолок квартиры №, в опорной зоне наружной стены (над термовкладышами в перекрытии) отсутствует гидроизоляция. Также на поверхности монтажных швов окон квартиры № зафиксирована низкая температура.

Причинами образования дефектов ограждающих конструкций (фасадной стены) в границах помещений квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, являются нарушения строительных норм и правил при строительстве дома и выполнении в ходе эксплуатации дома ремонта фасада.

По результатам исследования установлено, что для устранения выявленных недостатков и повреждений наружных ограждающих квартиру № конструкций жилого дома по адресу: <адрес>, в том числе исключения случаев протекания атмосферных осадков в квартиру №, необходимо выполнить следующие ремонтно-восстановительные работы (комплекс работ):

- устроить горизонтальную гидроизоляцию в месте опирання наружных стен квартиры № на перекрытие и смонтировать в уровне перекрытий (в том числе над квартирой №), водоотбойники (козырьки) из стойкого к атмосферным воздействиям материала, для чего необходимо выполнить демонтаж облицовочного слоя и утеплителя наружной стены на высоту 4-х рядов кладки, с последующим их восстановлением после завершения работ (общей длиной 13,3 м);

- на фасаде в уровне межэтажных поясов необходимо восстановить защитный (бетонный) слой на торцах перекрытий, ограждающих квартиру № снизу и сверху, восстановить герметизацию горизонтальных деформационных швов в облицовочном слое наружной стены подплитами перекрытий, с обработкой (укреплением) ряда кладки облицовочного слоя, примыкающего к швам гидроизоляционными составами проникающего действия (общая длина 13,3 м);

- на фасаде в границах квартиры № устроить дополнительные связи между облицовочным слоем из кирпича и внутренним слоем из блоков наружной стены (например, путём монтажа ремонтных спиралевидных анкеров в количестве не менее 5 шт. на 1 кв.м), с герметизацией отверстий в местах устройства связей;

- на фасаде в границах квартиры № в облицовочном слое наружной стены устроить вентиляционные отверстия, с подбором их сечения и места их расположения по высоте по расчёту в соответствии с СП 50.13330 «Тепловая защита зданий»;

- на фасаде в границах квартиры № выполнить перетирку швов кирпичной кладки облицовочного слоя наружных стен с расшивкой швов заподлицо или с внешним валиком и затем окрасить фасад в границах квартиры паропроницаемыми красящими составами (например, силиконовой фасадной краской или её аналогом) (общей площадью 27,5 кв.м);

- на внутренней поверхности наружной стены в комнате квартиры № выполнить перетирку швов (с заполнением пустот раствором) внутреннего слоя из блоков (общей площадью 27,5 кв.м);

- восстановить герметизацию стыков элементов остекления лоджии квартиры №, в том числе в местах примыкания витражной конструкции (витраж 3.3 согласно РД (СЭБ-013.16-01-АР)) к наружной стене и перекрытиям (общей длиной 22,0 м).

Ориентировочная стоимость ремонтно-восстановительных работ (комплекса работ), необходимых для устранения выявленных недостатков и повреждений наружных ограждающих квартиру № конструкций жилого дома по адресу: <адрес> (в том числе исключения случаев протекания атмосферных осадков в квартиру №), расчёт которой произведён ресурсным методом (с использованием сборников ЭСН, ГЭСН(р)) с помощью лицензионного программного комплекса «Гранд-смета» (версия 2025.1), в соответствии с положениями, определёнными в нормативных документах, в ценах по состоянию на второй квартал 2025 года составляет 427 295,40 руб.Причинами образования дефектов отделки на ограждающих конструкциях в квартире № расположенной по адресу: <адрес>, являются нарушения строительных норм и правил устройства фасада, в том числе заполнения оконных проёмов и остекления лоджий, допущенных при строительстве дома и выполнении в ходе эксплуатации дома ремонта фасада.

Стоимость восстановительного ремонта помещений квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом <адрес> края, необходимого для устранения повреждений (дефектов) внутренней отделки, причиной образования которых явилось затекание атмосферной воды через фасад, ввиду нарушений его устройства и последующего ремонта, рассчитанная ресурсным методом (с использованием сборников ГЭСН, ГЭСН(р)) с помощью лицензионного программного комплекса «Гранд-смета» (версия 2025.1), в соответствии с положениями, определёнными в нормативных документах, в ценах по состоянию на второй квартал 2025 года составляет 428 110,66 руб. (т.4 л.д.25-220).

Заключение судебной экспертизы обоснованно признано судом допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведённых исследований, сделанные экспертами выводы обоснованы и аргументированы, подтверждены документами, содержащимися в материалах дела, имеются ссылки на нормативные акты и методическую литературу, ответы на поставленные вопросы даны полно, исследование проведено всесторонне. Не доверять выводам экспертов у суда первой инстанции оснований не имелось, поскольку эксперты имеют специальное образование, соответствующую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (заказчик) и ИП ФИО3 (подрядчик) заключён договор оказания услуг №, согласно которому подрядчик обязался выполнить работы по временному устранению протечек ограждающей стены квартиры, а именно: герметизация витража и коробов, кистование на 2 раза по декор. кирпичу по фасаду ПУ мембраной, заполнение и формирование герметика в швах кирпичной кладки, шунтирование стены подъезда, частичный ремонт плиты-перекрытия, укрывные работы, организация анкерной линии при горизонтальном перемещении по фасаду, восемь свесок методом промышленного альпинизма (т.5 л.д.16-22).

Согласно акту приёмки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ указанные услуги были выполнены и оплачены заказчиком, стоимость работ по договору составила 199 000 руб. (т.5 л.д.23-24).

Также истцом были приобретены материалы для выполнения работ на сумму 5 000 руб. (товарный чек № от ДД.ММ.ГГГГ, т.5 л.д.25), на сумму 21 800 руб. (товарный чек № от ДД.ММ.ГГГГ, т.5 л.д.26) и на сумму 62 500 руб. (товарный чек № от ДД.ММ.ГГГГ, т.5 л.д.207).

02.07.2025 ФИО1 обратился в ООО СЗ «Патрокл» с претензией, в которой требовал возместить убытки, причинённые ввиду неустранения протечек, в размере 225 800 руб.

Требования претензии не были исполнены ответчиком в досудебном порядке.

В силу п.1 ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст.470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьёй 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п.1). В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьёй 469 настоящего Кодекса, в течение определённого времени, установленного договором (гарантийного срока) (п.2).

В силу положений ст.756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата строительных работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Как верно отметил суд первой инстанции, истец, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, приобрёл (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии - в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Статьёй 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, а именно: если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Определяя надлежащего ответчика по данному делу, суд первой инстанции обоснованно учёл, что ущерб возник в результате выполнения ООО СЗ «Патрокл» как застройщика строительных работ ненадлежащего качества, в результате чего товар (квартира), отчуждённый истцу по договору купли-продажи, имел существенные недостатки, которые были обнаружены покупателем в течение гарантийного срока.

Относимых и допустимых доказательств отсутствия вины ООО СЗ «Патрокл» в причинении ущерба ФИО1 суду не представлено.

Установив вышеуказанные обстоятельства, с учётом представленных сторонами доказательств и акта судебной экспертизы, оцененных по правилам статьи 67 ГПК РФ, а также проанализировав доводы сторон применительно к положениям Гражданского процессуального кодекса РФ, норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности ст.ст.1, 10, 15, 151, 333, 469, 503, 557, 755, 1101 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлениях Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17, от 24.03.2016 № 7, от 15.11.2022 № 33, от 21.01.2016 № 1, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2016 № 49-КГ15-20, правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21.12.2000 № 263-О, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о доказанности вины ООО СЗ «Патрокл» в причинении ущерба истцу в результате залива квартиры дождевыми осадками, произошедшего вследствие нарушения строительных норм и правил при строительстве дома и выполнении ремонтных работ, в связи с чем правомерно взыскал с ООО СЗ «Патрокл» в пользу ФИО1 ущерб, причинённый в результате повреждений внутренней отделки квартиры истца протеканием атмосферной воды через фасад, в размере 428 110 руб., установленном заключением экспертов ООО «Приморский Экспертно-Правовой Центр» №, а также стоимость дополнительных работ по разбору и сборке, ремонту мебели в размере 126 433 руб., установленном заключением специалиста ООО ПИК «Монолит», представленным истцом, всего взыскан ущерб в размере 554 543 руб. Также судом обоснованно взысканы убытки в виде оплаты работ и приобретения расходных материалов по для временного устранения протечек ограждающей стены в размере 288 300 руб., подтверждённые документально. Разрешая требование искового заявления об уменьшении покупной цены недвижимого имущества на 2 000 000 руб., суд первой инстанции верно исходил из заключения судебной экспертизы, согласно которому стоимость ремонтно-восстановительных работ (комплекса работ), необходимых для устранения выявленных недостатков и повреждений наружных ограждающих квартиру № конструкций жилого дома по адресу: <адрес>, (в том числе исключения случаев протекания атмосферных осадков в квартиру №), составляет 427 295,40 руб., ввиду чего не нашёл оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости уменьшения покупной цены в большем размере.

Согласно ст.22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причинённых потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с п.1 ст.23 Закона РФ № 2300-1 за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Если иное не установлено законом, сумма неустойки (пени), определенной в соответствии с настоящей статьёй, не может превышать сумму, уплаченную потребителем по договору купли-продажи товара. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Руководствуясь вышеприведёнными нормами права, установив, что требование истца о соразмерном уменьшении цены товара, изложенные в претензии от 08.11.2023, ответчиком в установленный 10-дневный срок не исполнены, суд первой инстанции правильно взыскал с ООО СЗ «Патрокл» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока исполнения продавцом требования истца о возврате уплаченной за товар денежной суммы за период с 19.11.2023 по 29.09.2025, снизив размер неустойки в соответствии с положениями ст.333 ГК РФ до 1 500 000 руб., а также неустойку из расчёта 20 000 руб. за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой вынесения судом, по дату фактического исполнения обязательства, но не более 7 000 000 руб. в совокупности.

При этом судом правомерно отказано в удовлетворении требований о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя о возмещении причинённого ущерба, поскольку нормами Закона РФ «О защите прав потребителей» не предусмотрена ответственность в виде неустойки по требованиям о возмещении причинённого ущерба.

Поскольку в добровольном порядке требования заявителя ответчиком не были удовлетворены, с ООО СК «Патрокл» в пользу истца правильно взыскан штраф в размере 1 397 569,20 руб. (50 % от суммы удовлетворённых исковых требований).

В соответствии со ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Исходя из того, что компенсация морального вреда в связи с нарушением прав истца как потребителя предусмотрена законом, с учётом обстоятельств дела, а также требований разумности и справедливости суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб.

С учётом того, что требования истца удовлетворены, с ответчика в его пользу по правилам ст.ст.98,100 ГПК РФ также правильно взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя, размер которых с учётом требований разумности и справедливости обоснованно снижен до 30 000 руб., а также документально подтверждённые судебные расходы на оплату услуг эксперта.

Оснований не соглашаться с данными выводами судебная коллегия не находит, поскольку у суда первой инстанции имелись достаточные фактические и правовые основания для частичного удовлетворения искового заявления.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм материального права ввиду неприменения положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе в части ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий по договору, а также Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», отклоняются судебной коллегией в силу следующего.

В силу положений ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013, действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершённых в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

По смыслу закона, изложенного в п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закреплёнными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обязался в будущем за счёт собственных и заёмных денежных средств приобрести в собственность у ООО СЗ «Патрокл» объект недвижимого имущества: квартиру №, расположенную в 25-ти этажном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В п.1.2 предварительного договора купли-продажи указано, что жилой дом, в котором расположено недвижимое имущество, введён в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Владивостока.

В соответствии с п.1.3 предварительного договора недвижимое имущество передаётся Стороне-2 (ФИО1) после проведения Стороной-2 полной оплаты за недвижимое имущество.

По условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 покупает квартиру № в доме <адрес>, стоимость квартиры определена в п.2.1 Договора в размере 7 000 000 руб.

Согласно п.2.2 на момент подписания договора Покупатель оплатил вышеуказанную стоимость квартиры Продавцу в следующем порядке: сумма в размере 1 400 000 руб. оплачена покупателем за счёт собственных средств путём перечисления на расчётный счёт Продавца; оставшаяся часть стоимости в размере 5 600 000 руб. оплачена Покупателем Продавцу за счёт заёмных средств, полученных Покупателем по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому им с ПАО «Сбербанк России».

Из существа названных договоров, с учётом их толкования в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, не следует, что они порождают правоотношения, возникающие из участия в долевом строительстве.

Доказательств привлечения денежных средств, уплаченных истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, для возмещения затрат на долевое строительство многоквартирного дома, в материалы дела не представлено.

Согласно представленным материалам спорная квартира приобретена истцом у ответчика на основании договора купли-продажи, при этом само по себе наличие заключённого между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не свидетельствует о возникновении правоотношений по участию в долевом строительстве многоквартирного дома, а лишь устанавливает обязательство заключить договор купли-продажи на указанный объект в дальнейшем.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в настоящем случае между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, а не из договора участия в долевом строительстве, в связи с чем нормы материального права, в том числе при расчёте неустойки и штрафа, применены судом первой инстанции правильно.

Довод жалобы о нарушении судом норм процессуального права ввиду рассмотрения дела в отсутствие представителя ответчика, заявившего ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью в ином судебном процессе, на является основанием для отмены обжалуемого решения.

Судом первой инстанции заявленное ходатайство обоснованно отклонено с указанием на то, что занятость представителя юридического лица не может являться основанием для отложения разбирательства дела в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ, поскольку сторона не лишена возможности участвовать в рассмотрении дела с привлечением иного представителя, как являющегося, так и не являющегося штатным сотрудником указанной организации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом, поскольку он соотносится с действующим процессуальным законодательством, а также учитывает принцип разумности срока судопроизводства, установленный ст.6.1 ГПК РФ.

Указание в жалобе на уточнение в судебном заседании от 20.10.2025 исковых требований также не является безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, поскольку заявленные уточнения касались только расходов на оплату материалов для проведения работ по временному устранению протекания – прозрачной мембраны для покрытия кирпичной кладки фасадной стены на сумму 62 500 руб. (товарный чек № от ДД.ММ.ГГГГ), что с учётом объёма заявленных истцом требований не может быть расценено судебной коллегией как существенное. Кроме того, работы, связанные с кистованием прозрачной мембраной указаны в акте сдачи приёмке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 199 000 руб. (т.5 л.д.23).

Вопреки доводам апелляционной жалобы при рассмотрении гражданского дела судом первой инстанции правильно определены и установлены все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, им дана надлежащая правовая оценка с учётом норм действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, нормы материального и процессуального права применены правильно, в результате чего вынесено законное и обоснованное решение.

В связи с чем оснований для отмены или изменения решения суда, в том числе по доводам апелляционной жалобы, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г.Владивостока Приморского края от 20.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО СЗ «Патрокл» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18.02.2026