Решение № 2-251/2021 2-251/2021~М-69/2021 М-69/2021 от 1 июня 2021 г. по делу № 2-251/2021

№ 2-251/2021

61RS0043-01-2021-000118-95


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 июня 2021 года г. Морозовск

Морозовский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Целованьевой Н.А.,

при секретаре Гладченко В.А.,

с участием: представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, – ФИО4, действующей по доверенности №61АА7579331 от 04.03.2021г.,

представителя ответчика ЗАО «Морозовское» ФИО5 действующей по доверенности от 11.01.2021г.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 к ЗАО «Морозовское» о досрочном расторжении договоров аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО6 обратились в суд с исковыми требованиями, обосновывая их тем, что 15 ноября 2011 года между истцами (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Морозовское» (арендатор) заключен договор аренды на земельный участок общей площадью 1330000 +/- 1008 кв.м, пашни с кадастровым №, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области номер регистрации № от 11.01.2012 года.

10.07.2012 года г. между истцами (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Морозовское» (арендатор) заключен договор аренды на земельный участок: - общей площадью 990000 +/- 870 кв.м, пастбищ с кадастровым №, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области номер регистрации № от 10.08.2012 года.

Согласно договора аренды от 15.11.2011 года установлен размер арендной платы из расчета на 8/81 доля в праве (1 земельный пай равный 13,15 га пашни) каждому арендодателю.

Согласно договора аренды от 10.07.2012 года установлен размер арендной платы из расчета на 6/198 доли в праве (1 земельный пай равен 3,00 га пастбищ) каждому арендодателю.

Указывают, что в период с 2018-2019 года арендатор исполнял свои обязательства ненадлежащим образом и не в полном объеме, арендные платежи за период 2018-2019 года на имя арендодателей вносились с нарушением указанных сроков, по состоянию на текущую дату имеется задолженность по выплате арендной платы за 2018-2019 год.

Кроме того, истцы, как собственники земельных долей исполняли обязанность об ежегодной оплате земельного налога, а правомерный доход в виде арендной платы от арендатора не получали. Считают такие действия арендатора подтверждающими недобросовестное исполнение условий договора аренды влекущими за собой расторжение договора аренды.

Полагают, что Арендатор ухудшил качественные характеристики земли и экологической обстановки на арендованных земельных участках, не соблюдал порядок использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, тем самым ухудшал плодородие и фитосанитарное состояние земельных участков.

В нарушение условий договора арендатор ЗАО «Морозовское» без уведомления собственника осуществил залог права аренды (ипотеки) на земельные участки. Ограничение установлено с 15.02.2017 по 18.05.2021 год. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки: МИБ

Полагают, что имеются все необходимые основания для прекращения договоров аренды в отношении вышеуказанного договора аренды от 15.11.2011 года и договора аренды от 10.07.2012 года, досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

На основании изложенного просят расторгнуть в части договор аренды от 15.11.2011 года на земельный участок общей площадью 1330000 +/- 1008 кв.м, пашни с кадастровым №, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> между ЗАО «Морозовское» и истцами - ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6.

Расторгнуть в части договор аренды от 10.07.2012 года на земельный участок общей площадью 990000 +/- 870 кв.м, пастбищ с кадастровым №, категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между ЗАО «Морозовское» и истцами - ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о дне слушания дела были уведомлены надлежащим образом.

ФИО6 направлено в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования полностью поддерживает (т. 1 л.д. 131-132).

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО4, исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Полагает, что несмотря на то, что в настоящее время арендная плата выплачена в полном объеме, исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку ответчиком нарушены условия договора аренды по срокам их уплаты, ответчик в нарушение интересов истцов как собственников земель передал в залог банку право аренды по спорным договорам, а также ухудшает качество земель сельхозназначения, таким образом у истцов имеются все основания расторгнуть спорные договоры.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «Морозовское» ФИО5 возражала против удовлетворений исковых требований о досрочном расторжении договоров аренды на земельные участки. В своих письменных возражениях указали, что вопреки доводам истцов ЗАО «Морозовское» произведена выплата арендной платы за спорные периоды, что подтверждается платежными поручения и ведомостями. Факт получения Истцами не оспаривался, все Истцы получили арендную плату, за что поставили свои подписи. В июне 2020 года Истцам за 2018 год и 2019 год была произведена окончательная выдача арендной платы в полном объеме. При этом, в 2018 году и в 2019 году Ответчиком также производилась частичная выплата арендной платы, что подтверждается платежными поручениями и ведомостями на выдачу арендной платы. Истцам с даты заключения договора аренды производилась выплата арендной платы в натуральном выражении, либо в денежном выражении, при этом некоторые виды арендной платы в натуральном выражении были заменены другими видами арендной платы, в 2018г.-2019г. вместо проса была выплачена арендная плата в виде озимой пшеницы (что подтверждается разницей в объеме выданной продукции и установленной договором аренды). Арендная плата в виде подсолнечника была заменена на подсолнечное масло. От замены видов арендной платы Истцы не отказывались, данная замена была произведена по устной договоренности, каких-либо претензий в адрес ЗАО «Морозовское» по несогласию с выданной продукцией - не поступало, взамен выданной продукции Истцы ничего не требовали. Кроме того, срок обращения в суд с данными требованиями нельзя признать разумным.

Выводы Истцов относительно несоблюдения порядка использования земельного участка сельскохозяйственного назначения и ухудшения плодородия почв ничем не подтверждены, каких-либо доказательств в материалах дела не имеется. При этом выводы Истцов не могут быть основаны на их предположениях, поскольку они не обладают специальными познаниями, соответствующей квалификацией/специальностью в сфере сельского хозяйства. Также, Истцы утверждают, что ЗАО «Морозовское» нарушило условия договора и законодательство РФ, осуществив без уведомления собственника залог права аренды (ипотеки) на земельные участки. Однако пунктом 8 статьи 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. № 101-ФЗ установлено, что в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, ри этом, Договором 1 и Договором 2 не были установлены специальные обязательные требования, обязывающие арендатора уведомлять/получать согласие арендодателя о передачи в залог арендных прав на земельный участок в пределах срока договора аренды. Истцами в исковом заявлении не указано, какие именно их права нарушены «неуведомлением» о заключении договора ипотеки (залога) права аренды земельных участков № от 26.12.2016 г. и договора последующей ипотеки (залога) права аренды земельных участков

Кроме того, указали на то, что земельные участки по спорным договорам аренды в натуре не выделены, расторжение договоров аренды в части истцов и передача долей земельных участков затронет права и интересы третьих лиц заключивших договоры аренды на оставшиеся доли земельных участков.

Просят в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Суд принял решение рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истцов, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истцов ФИО4, представителя ответчика ФИО5 изучив материалы дела, пришел к следующему выводу.

Как предусмотрено ч. 1, п. 2, п. 3 ч. 2, ч. 5 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Из материалов дела, исследованных в суде установлено, что 15 ноября 2011 года между истцами (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Морозовское» (арендатор) заключен договор аренды на земельный участок: общей площадью 1330000 +/- 1008 кв.м, пашни с кадастровым №, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области номер регистрации № от 11.01.2012 года. (том 1 л.д. 13-15).

10.07.2012 года между истцами (арендодатель) ФИО1, ФИО2 и другими с Закрытым акционерным обществом «Морозовское» (арендатор) заключен договор аренды на земельный участок: - общей площадью 990000 +/- 870 кв.м, пастбищ с кадастровым №, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области номер регистрации № от 10.08.2012 года (том 1 л.д. 19-25)

Согласно договора аренды от 15.11.2011 года размер арендной платы из расчета на 8/81 доля в праве (1 земельный пай равный 13,15 га пашни) ежегодно устанавливается в следующем размере:

- озимая фуражная пшеница -1 тонна - срок выплаты по окончании сельхозработ до 01.12 текущего года;

- яровой ячмень -500 кг - срок выплаты по окончании сельхозработ до 01.12 текущего года;

- просо - 100 кг - срок выплаты по окончании сельхозработ до 01.12 текущего года;

- подсолнечник - 100 кг - срок выплаты по окончании сельхозработ до 01.12 текущего года;

- солома - 1 тонна - срок выплаты по окончании сельхозработ до 01.12 текущего года;

- выплата «Арендодателю» денежных средств, сумма которых определяется на основании предъявленного «Арендодателем» подлинного экземпляра уведомления об уплате земельного налога от уполномоченного налогового органа. Выплата суммы налогового платежа производиться «Арендатором» в течении одного месяца с момента обращения плательщика и предъявления им уведомления об уплате земельного налога.

Согласно договора от 10.07.2012 года арендная плата выплачивается ежегодно из расчета на 6/198 доли в праве (1 земельный пай равен 3,00 га пастбищ) каждому Арендодателю:

- сено -1 тонна - выдача по окончании сельхозработ до 01.12. текущего года;

- выплата «Арендодателю» денежных средств, сумма которых определяется на основании предъявленного «Арендодателем» подлинного экземпляра уведомления об уплате земельного налога от уполномоченного налогового органа. Выплата суммы налогового платежа производиться «Арендатором» в течении одного месяца с момента обращения плательщика и предъявления им уведомления об уплате земельного налога.

Истцы ссылаются на то, что в период с 2018-2019 года действующий арендатор исполнял свои обязательства ненадлежащим образом и не в полном объеме, арендные платежи за период 2018-2019 года на имя арендодателей вносились с нарушением указанных сроков, по состоянию на текущую дату имеется задолженность по выплате арендной платы за 2018-2019 год.

16 мая 2020 года истцами направлена претензия в адрес ЗАО «Морозовское» о том, что за период с 2018-2019 года они не получают в полном объему арендную плату. Кроме того без согласия собственников земельного участка ЗАО «Морозовское» осуществило залог права аренды. (том 1 л.д. 39-62).

В опровержение доводов истцов, ЗАО «Морозовское» были представлены в судебное заседание копии справок о доходах и суммах налога физического лица 2-НДФЛ подтверждающие получение дохода истцами от ЗАО «Морозовское» (том 1 л.д. 178-216), а также накладные, платежные ведомости и платежные поручения подтверждающие выплату арендной платы истцам в полном объеме (том 2 л.д. 1-50).

Кроме того, факт уплаты арендной платы в полном объеме подтвержден в судебном заседании представителем истцов.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» № 11 от 24.03.2005г. отражено, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствие) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской федерации о договоре аренды» предусмотрено право Арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке. Однако даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из материалов дела усматривается, что в июне 2020 года истцам за 2018 год и 2019 год была произведена окончательная выдача арендной платы ответчиком в полном объеме.

Однако требование о расторжении договоров аренды земельных участков заявлено истцами только 09.02.2021 года, то есть более чем через 6 месяцев после расчета по арендной плате. Уважительности причин длительного не обращения в суд за защитой своих прав не представлено.

В связи с чем у суда не имеется оснований признать данный срок разумным и удовлетворить требования истцов по основаниям не выплаты арендной платы в срок.

Доводы истцов о нарушении условий договоров аренды и законодательства РФ, об осуществлении без уведомления собственника залог права аренды (ипотеки) на земельные участки суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ предусмотрен особый порядок регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, который регулируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. № 101-ФЗ

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ закреплено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, в случае передачи земельного участка по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

При этом, согласно п. 4 ст. 6 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Так, действующим законодательством, регулирующим земельные правоотношения в части оборота сельскохозяйственных земель, установлен иной порядок передачи в залог арендных прав земельных участков.

Пунктом 8 статьи 9 ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При этом, ни в договоре аренды от 15.11.2011, ни договоре аренды от 10.07.2012 не были установлены специальные обязательные требования, обязывающие арендатора уведомлять/получать согласие арендодателя о передачи в залог арендных прав на земельный участок в пределах срока договора аренды.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 14 ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Судом установлено, что спорные земельные участки находятся в общей долевой собственности, земельный участок с кадастровым № имеет 8 собственников: К.А.Н. 24/81 доли, Ф.Т.В.. 16/81 доли, ФИО1, ФИО2, Ч.А.С., ФИО3, ФИО6, по 8/81 доли и Д.Г.В. 1/81 доли; земельный участок № имеет 30 собственников: С.В.С.. 4/198 доли, П.А.А. и П.Н.А. по 3/198 доли, Б.Р.Д. и Ю.Т.А. по 18/198 доли, Д.Г.В. 8/198 доли, ФИО1, ФИО2, Г.А.Н., Б.О.Н., Б.Е.Р., Б.И.Д., Б.С.И., Б.С.Н., Л.Н.Р., Л.Л.Н., Ю.И.В., Ю.Г.И., Б.В.З., Б.Л.Е., Б.Ю.В., Б.В.Я., К.Д.С., К.В.И., К.Л.П., Б.В.С., Б.Т.З., Н.С.Ф., Н.Е.В., Ч.А.С. по 6/198 доли.

При этом доли в праве общей долевой собственности в натуре не выделены, и эти лица выступают арендодателями по спорным договорам аренды, принимая во внимание, что каждый из сособственников имеет самостоятельные правоотношения с арендатором земельного участка, в том числе в части арендных платежей.

В связи с чем, с иском о расторжении договоров аренды арендодатели должны обратиться совместно либо при наличии соответствующего соглашения всех участников общей долевой собственности. Доказательств проведения собрания участников общей долевой собственности в суд представлено не было.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанной нормы истцом не представлено доказательств относительно несоблюдения порядка использования земельного участка сельскохозяйственного назначения и ухудшения плодородия почв на спорных земельных участках.

Руководствуясь вышеуказанными нормами права, исходя из того, что доказательств, подтверждающих, что частичная невыплата арендной платы арендодателем носила систематический характер, более двух раз и являлась существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды, истцами представлено не было, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 к ЗАО «Морозовское» о досрочном расторжении договоров аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Морозовский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2021 года.

Судья: