Решение № 2-3438/2017 2-3438/2017~М-2823/2017 М-2823/2017 от 25 сентября 2017 г. по делу № 2-3438/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

26 сентября 2017 года Центральный районный суд г.Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Бетиной Г.А.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3438/17 по иску ФИО1 к ООО "РОСОЦЕНКА" о признании отчета об оценке объекта оценки недостоверным,

установил:

ФИО1 обратился с иском к ООО "РОСОЦЕНКА" о признании отчета об оценке объекта оценки недостоверным, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был составлен отчет № об оценке объекта оценки — нежилого здания, общей площадью 115 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно отчету рыночная стоимость объекта оценки составила 672 856 рублей.

С результатами оценки рыночной стоимости объекта истец не согласен, считает, что она не соответствует требованиям статьи 85 Закона «Об исполнительном производстве» и федеральным стандартам оценки (пунктам 9 ФСО N 2), является недостоверной. Предоставленным отчетом об оценке имущества нарушаются права взыскателя, так как стоимость имущества должника явно занижена, что не позволяет удовлетворить требования взыскателя.

Просит признать отчет ООО «РОСОЦЕНКА» № об оценке объекта оценки — нежилого здания, общей площадью 115 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 672 856 рублей недостоверным(недействительным).

Установить рыночную стоимость объекта недвижимости нежилого здания, общей площадью 115 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для целей реализации имущества в рамках исполнительного производства в размере 2 245 524 рублей.

Представитель истца в судебном заседании уточненный требования подержал.

Представитель ответчика ООО «РОСОЦЕНКА» в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что отчет был составлен в соответствии с действующим законодательством, что впоследствии было подтверждено результатами судебной экспертизы. Истцом не представлено доказательств неотносимости, недопустимости и недостоверности заключения эксперта (отчета).

ФИО2, ОСП Самарского района г.Самары в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, выслушав пояснения сторон, проверив материалы дела, считает требования ФИО1 не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст.13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был составлен отчет № об оценке объекта оценки — нежилого здания, общей площадью 115 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно отчету рыночная стоимость объекта оценки составила 672 856 рублей.

Истец не согласен с результатами оценки рыночной стоимости объекта, считает отчет № недостоверным, в связи с чем, обратился с настоящим иском.

Свидетель ФИО4 суду пояснила, что является оценщиком ООО «РОСОЦЕНКА», составляла оспариваемый отчет. При составлении оценки проводился анализ имеющихся на дату оценки предложений продажи земельных участков под коммерческую застройку. Среднее значение кв.м. составило 5 051, у эксперта ООО «Центр экспертизы и Оценки» - 5 751 руб. Проведен анализ рынка отдельно стоящих зданий, поскольку объект оценки относится именно к данному сегменту. После анализа 65 объектов был выведена стоимость квадратного метра стоимости таких же зданий как и объект оценки – 42 767 руб., у эксперта это значение составило 42 879 руб. Расчет в обоих случаях произведен как затратным, так и сравнительным методами, расчеты в оценках разнятся. При этом, в отчете ООО «РОСОЦЕНКА» процент износа применен меньше (40%), чем у эксперта ООО «Центр экспертизы и Оценки» (48%). Рыночная стоимость всего нежилого отдельно стоящего здания, общей площадью 115 кв.м., включая земельный участок, составила (с учетом НДС) 2 560 360 руб. Однако, целью оценки в рамках отчета являлось определение рыночной стоимости для целей реализации имущества в рамках исполнительного производства, в связи с чем применен процент снижения, который для нежилых зданий административного назначения составляет 63, 31 %, и соответственно, рыночная стоимость объекта оценки составила 511 485 руб.

В рамках рассмотрения гражданского дела, по ходатайству ФИО1, с целью определения рыночной стоимости нежилого здания, была назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертизы и Оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта: Нежилое здание, общей площадью 115 кв.м., по адресу: <адрес>, для целей реализации имущества в рамках исполнительного производства на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ, округленная рыночная стоимость с учетом НДС, составляет 1 421 882 руб.

Дополнительно указано: в рамках исполнительного производства для реализации объекта на торгах рыночная стоимость указывается без НДС, в связи с этим рыночная стоимость для торгов составит: 1 421 882 / 1.18 = 1 204 985 руб. (без НДС).

Итог: рыночная стоимость объекта экспертизы: 1 204 985 руб. (без НДС).

Эксперт ФИО5 пояснил, что при проведении экспертизы было учтено, что имущество будет продаваться с торгов. По правилам проведения торгов цена выставляется без учета НДС. Без учета НДС стоимость объекта оценки составила 1 204 985 руб. Было проведено исследование архивных данных публичных предложений наиболее крупных электронных площадок с целью выведения средней величины процента уторговывания при покупке имущества должников. Для нежилых зданий административного назначения существует процент снижения стоимости, с учетом которой необходимо рассчитывать рыночную стоимость нежилого здания, для целей реализации в рамках исполнительного производства. Земельный участок не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, был принят в расчет с учетом застройки здания (объекта оценки). Ликвидационная стоимость объекта рассчитывается отдельно, на момент проведения экспертизы такой вопрос не был поставлен.

После чего ответчик заявил ходатайство о постановке дополнительного вопроса перед экспертом, с целью определения рыночной ликвидационной стоимости объекта, судом назначена дополнительная экспертиза.

Согласно дополнительному заключению эксперта ООО «Центр экспертизы и Оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ ликвидационная стоимость объекта экспертизы составляет 689 891 руб. (без НДС).

Из материалов дела следует, что на основании результатов электронного аукциона проводимого на ЭТП «ЕЭТП» между УФССП России по Самарской области и ООО «РОСОЦЕНКА» был заключен Государственный контракт об оказании услуг по оценке арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГг.

На основании дополнительного соглашения к государственному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ объектом оценки являлось: административное здание, назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта: 115 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, <адрес>. Кадастровый (или условный) номер объекта: №.

Оценщиком были получены документы: Акт о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ Постановление судебного пристава-исполнителя об участии специалиста в исполнительном производстве от ДД.ММ.ГГГГ Свидетельство о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ Технический паспорт на административное здание. Ответ на запрос о предоставлении правоустанавливающих документов на земельный участок под арестованным нежилым зданием.

Из пояснений ответчика следует, что в процессе подготовки отчета, Оценщик исходил из достоверности предоставленных Заказчиком документов и исходных данных, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Согласно дополнительному соглашению № Сам-003 от ДД.ММ.ГГГГ и представленной документации для проведения работ (оценки имущества) ООО «РОСОЦЕНКА» в полном объеме выполнила свои обязательства и предоставила в отдел организации работы по реализации имущества должников УФССП России по Самарской области отчет № от 07.04.2017г.

Отчет отвечает требованиям, предусмотренным в государственном контракте № от ДД.ММ.ГГГГг., а так же нормативным актам: Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №-Ф3; Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденным Приказами Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. №; Федеральным стандартам оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №)», утвержденным Приказами Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. №; Федеральным стандартам оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденным Приказами Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. №; Федеральным стандартам оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. №; Федеральным стандартам оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО №)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. №; Правилам оценочной деятельности СРО «Деловой Союз Оценщиков», утвержденным Решением Президиума Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков» (Протокол №.1 от ДД.ММ.ГГГГ); Стандартам оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 2.03 «Составление отчета об оценке», утвержденным и введенным в действие Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (Протокол №.1 от ДД.ММ.ГГГГ), с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ.); Стандартам оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденным и введенным в действие Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (Протокол №.1 от ДД.ММ.ГГГГ), с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ).

Доводы истца о том, что при проведении торгов должна быть учтена рыночная стоимость объекта, а не ликвидационная, не являются обоснованными.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО №)», который является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.

Понятие ликвидационной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №, ст. 3813; 2002, №, ст. 4537; 2006, №, ст. 3456; 2010, №, ст. 3998; 2011, №, ст. 43; 2014, №, ст. 4226; 2016, №, ст. 4293).

Федеральный стандарт оценки применяется в следующих случаях:

в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве; в ходе исполнительного производства;

при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций; при финансировании реорганизации организаций;

в случаях оценки имущества для целей залога с применением Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО №)».

иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Согласно п.5 Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО №)», в отчете об оценке должны быть указаны в том числе сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение ликвидационной стоимости.

Согласно п.6 Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО №)», к факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся;

срок экспозиции объекта оценки;

продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов;

вынужденный характер реализации объекта оценки.

Согласно техническому паспорту, административное здание возведено до 1917 года и проведена реконструкция в 1993 году, что позволяет присвоить достаточно высокую степень износа. Оценщик проводит оценку объекта исходя из реальной обстановки на рынке недвижимости и экономической ситуации в регионе.

В соответствии с подпунктом 1.1 п. 1 государственного контракта на оказание услуг по оценке арестованного имущества № от 13.01.2017г. целью оценки является определение рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства.

Статья 87 «Реализация имущества должника» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» гласит:

п 1. «При отсутствии спора о стоимости имущества должника, которая не превышает 30 000 рублей, должник вправе реализовать такое имущество самостоятельно. Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации».

п.3: «Реализация недвижимого имущества должника.. .. осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона».

п.8: «Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом».

Согласно п. 1 ст. 449.1 «Публичные торги» ГК РФ: «Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом».

Публичные торги — это продажа имущества посредством вызова желающих принять участие в торгах, проходит в заранее установленное время и в назначенном месте. В качестве стоимости имущества выступает стоимость, указанная в постановлении судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки.

Процедура покупки арестованного имущества должников содержит в себе:

Сбор документов для регистрации на портале электронной торговой площадки (документы, подтверждающие личность, а так же согласие супруга на проведение такого рода сделок).

Уплата гарантийного взноса (чаще всего в размере от 3 до 15% от первоначальной цены лота, который покупатель желает приобрести). Задаток при покупке входит в общую сумму покупки имущественной ценности. Однако организаторы имеют полное право удержать данную выплату, если победитель аукциона по каким-либо причинам откажется от выкупа объекта.

Если торги не состоялись или были признаны несостоявшимися, то их организатор не раньше, чем 10 и не позже, чем 30 дней, объявляет о дате вторичных торгов. Цена реализуемого имущества снижается на 15%.

Если и вторые торги будут признаны несостоявшимися, то судебный пристав должен направить взыскателю предложение об оставлении имущества за собой со стоимостью ниже на 25%.

После проведения торгов и определения победителя на заключение договора купли-продажи отводится пять рабочих дней. После этого в течение одного месяца победитель должен оплатить лот в полном объёме. Важно, чтобы процедура оплаты и легализации была выполнена в установленные сроки.

После происходит достаточно трудоемкая процедура снятия имущества с ареста и оформления права собственности.

Оцениваемое нежилое здание будет реализовано с учетом сокращенного срока экспозиции в рамках исполнительного производства, который меньше нормального срока экспозиции для аналогичных объектов. Оценщиком было проведено исследование архивных данных публичных предложений наиболее крупных электронных площадок с целью выведения средней величины процента уторговывания при покупке имущества должников. Для нежилых зданий административного назначения процент снижения составляет 63,31%.

Таким образом, по результатам расчетов была получена рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 115 кв.м. для целей реализации в рамках исполнительного производства, составляющая, с учетом данной скидки - 672 856 рублей.

Доводы истца о том, что стоимость земельного участка под зданием также должна быть учтена при определении рыночной стоимости объекта суд не принимает во внимание, поскольку земельный участок не сформирован, на кадастровом учете не состоит, предметом исполнения не является.

Доказательств того, что отчет, предоставленный ООО «РОСОЦЕНКА», выполнен с нарушениями требований законодательства, суду не предоставлено.

Таким образом, заявленные исковые требования не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 192-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «РОСОЦЕНКА» о признании отчета № об оценке объекта оценки, составленного ДД.ММ.ГГГГ, недостоверным, установлении рыночной стоимости объекта – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца через Центральный районный суд г.Тольятти.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись.

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья