Апелляционное определение № 33-1862/2025 от 1 декабря 2025 г.

УИД 13RS0015-01-2025-000082-41

Судья Симонов В.Ю. №2-79/2025

Докладчик Пужаев В.А. Дело №33-1862/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Пужаева В.А.,

судей Селезневой О.В. и Смелковой Г.Ф.,

при секретаре Лебедевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 02 декабря 2025 г. в г. Саранске гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» о защите прав потребителя, взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Краснослободского районного суда Республики Мордовия от 18 сентября 2025 г.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» (далее – ООО «СЗ «Самолет-Жилино») о защите прав потребителя, взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов

В обоснование требований указала, что 31 августа 2022 г. между истцом и ООО «СЗ «Самолет - Жилино» заключен договор №ЖИЛ-2/3/66-242910401И участия в долевом строительстве жилого помещения (далее - договор), согласно которому приобретен объект недвижимости - квартира <№>, проектной общей площадью объекта долевого строительства (без учета балконов, лоджий и других летних помещений) 42,00 кв.м., по строительному адресу: <адрес>, стоимостью 6 521 807 руб. 20 коп.

Обязательства по оплате квартиры ФИО1 исполнены в полном объеме. При этом в передаточном акте указана площадь передаваемого объекта (квартиры) 41,10 кв.м.

По результатам обмеров, выполненных Государственным бюджетным учреждением Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» Люберецким филиалом ГБУ «БТИ Московской области» площадь переданного объекта (квартиры) составила 40,9 кв.м. Таким образом, разница между сданной фактически площадью и заявленной в договоре составила 1,1 кв.м., что составляет в денежном выражении – 170 809 руб. 24 коп. Изменение площади на 1,1 кв.м. не было согласовано в договоре.

Истец обратилась с претензиями к застройщику о выплате денежных средств, которые до настоящего времени ответчиком не удовлетворены.

Кроме того, при приемке-передаче объекта (квартиры) 23 мая 2024 г. в квартире выявлены множественные недостатки, отраженные в акте осмотра, который в тот же день был вручен представителю застройщика.

Для подтверждения факта наличия недостатков в квартире и оценки стоимости их устранения ФИО1 обратилась к ИП ФИО4, которым 28 декабря 2024 г. был составлен акт строительно-технического исследования №025/24 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно проведенному исследованию в результате натурного осмотра квартиры выявлены строительные дефекты и недостатки, которые носят производственный характер, так как возникли при строительстве и первичной отделке квартиры, в результате нарушения застройщиком действующих строительно-технических норм и правил и требований технических регламентов, и не являются эксплуатационными. Стоимость восстановительного ремонта по устранению выявленных строительных дефектов (недостатков) в указанной квартире составляет на момент выдачи акта строительно-технического исследования 849 011 руб.

12 февраля 2024 г. ФИО1 направила застройщику претензию с требованием об устранении выявленных недостатков в квартире, однако до настоящего времени строительные недостатки в объекте долевого строительства застройщиком не устранены.

На основании изложенного, с учетом увеличения требований ФИО1 просила суд:

- взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 денежные средства в виде разницы в цене договора между стоимостью площади объекта долевого строительства согласованной сторонами - 42 кв.м, и фактически предоставленной площадью - 40,9 кв.м., а именно на 1,1 кв.м., что в денежном выражении составляет 170 809 рублей 24 копейки.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 денежные средства на возмещение расходов на устранение недостатков квартиры по адресу: <адрес> размере 849 011 руб.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» » в пользу ФИО1 денежную компенсацию морального вреда в размере 70 000 руб.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 расходы на производство независимой экспертизы в размере 25 000 рублей, расходы на оплату услуг по приемке квартиры в размере 3 050 рублей, расходы на оплату почтовых отправлений от 19 октября 2024 г. в сумме 82 рубля 50 копеек и от 12 февраля 2025 г. в сумме 84 рубля.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1, штраф предусмотренный п.6 статьи 13 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 50% от итоговой присужденной в ее пользу судом суммы за отказ от удовлетворения требований потребителей о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры и разницей между сданной фактически площадью и заявленной в договоре, в добровольном (досудебном) порядке.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры за период с 24 августа 2024 г. по 04 апреля 2025 г. в размере 1 901 784 руб. 64 коп.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет разницы между сданной фактически площадью и заявленной в договоре, за период с 20 октября 2024 г. по 04 апреля 2025 г. в размере 285 251 руб. 43 коп.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры за период с 05 апреля 2025 г. до вынесения судебного решения.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры с даты, следующей за днем вынесения судом решения по дату фактического исполнения обязательства в размере 8 490 руб. 11 коп., за каждый день просрочки.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет разницы между сданной фактически площадью и заявленной в договоре, за период с 05 апреля 2025 г. до вынесения судебного решения.

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет разницы между сданной фактически площадью и заявленной в договоре, за период с даты, следующей за днем вынесения судом решения по дату фактического исполнения обязательства в размере 1 708 руб. 01 коп., за каждый день просрочки.

Протокольным определением судьи от 28 июля 2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России») (т.2 л.д.165-166).

Решением Краснослободского районного суда Республики Мордовия от 18 сентября 2025 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

С ООО «СЗ «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 взысканы:

- в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № ЖИЛ-2/366-242910401И от 27 августа 2022 г. денежная сумма в размере 195 654 руб. 22 коп.;

- в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № ЖИЛ-2/366-242910401И от 27 августа 2022 г. денежная сумма в виде разницы в цене договора между стоимостью площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами, и фактически предоставленной площадью, что в денежном выражении составляет 162 786 руб. 21 коп.

- компенсация морального вреда в размере 25 000 руб.

С ООО «СЗ «Самолет-Жилино» в пользу ФИО1 взысканы расходы на проведение независимого строительно-технического исследования №025/24, составленного ИП ФИО4, в размере 18 195 руб., почтовые расходы в сумме 60 руб. 04 коп. и 61 руб. 13 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет-Жилино» отказано.

С ООО «СЗ «Самолет-Жилино» в пользу АНО «Межрегиональная Служба Судебных Экспертиз» взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 68 300 руб.

С ООО «СЗ «Самолет-Жилино» в доход бюджета Краснослободского муниципального района Республики Мордовия взыскана государственная пошлина в размере 14 461 руб.

ООО «СЗ «Самолет-Жилино» предоставлена отсрочка исполнения решения до 31 декабря 2025 г. включительно (в случае внесения соответствующего изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 – до более поздней даты, установленной такими изменениями) (т.3 л.д.80-81,82-104).

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ссылается на то, что судом необоснованно применены положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку право истца на устранение застройщиком недостатков и взыскание с него денежных средств на устранение недостатков переданного объекта возникло до 01 января 2025 г. Указывает, что право участника долевого строительства требовать возмещения своих убытков возникает с того момента, когда такие нарушения стали для него очевидными или должны стать очевидными. Недостатки объекта долевого строительства были обнаружены истцом 23 мая 2024 г., в результате чего ею в адрес ответчика 10 октября 2024 г. была направлена претензия, тем самым обязательства застройщика по возмещению стоимости устранения недостатков возникли до 01 января 2025 г. Полагает недопустимым доказательством заключение судебно-строительной экспертизы, проведенной с различными нарушениями (т.3 л.д.123-129).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ООО «СЗ «Самолет-Жилино» ФИО2 просила решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ПАО «Сбербанк России» не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, при этом о причинах неявки суд не известил, доказательств уважительности этих причин не представил и об отложении разбирательства дела ходатайство не заявлял.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца ФИО1, представителя ответчика ООО «СЗ «Самолет-Жилино» ФИО2, судебная коллегия приходит к нижеследующему.

Из материалов дела усматривается, что 31 августа 2022 г. между ФИО1 и ООО «СЗ «Самолет - Жилино» заключен договор № ЖИЛ-2/3/66-242910401И участия в долевом строительстве жилого помещения, согласно пункту 2.1 которого застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить объект (многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Согласно пункту 2.1 договора основные характеристики объекта долевого строительства определяются в приложении №1 к Договору (т.1 л.д. 7-16).

Общая площадь жилого помещения (квартиры) - объекта долевого строительства указывается в Приложении № 1 к договору (столбец 7 Приложения № 1 к договору) в соответствии с утвержденной проектной документацией объекта и после ввода объекта в эксплуатацию уточняется сторонами в акте приема-передачи объекта долевого строительства или в одностороннем акте приема-передачи объекта долевого строительства, составленном застройщиком на основании технического плана (технического паспорта, экспликации), подготовленного в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 2.5 договора, учитывая, что застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, стороны согласовали, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 30 апреля 2024 г.

В соответствии с пунктом 2.5.1 договора стороны соглашаются, что допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Цена Договора определяется как произведение указанных в Приложении №1 к договору стоимости 1 (одного) кв.м. объекта долевого строительства (столбец 11), и общей приведенной площади объекта долевого строительства (столбец 6), и составляет сумму в размере 6 521 807 руб. 20 коп. (пункт 3.1 договора).

Цена договора, указанная в пункте 3.1 настоящего Договора, оплачивается участником долевого строительства: за счет собственных средств в размере 2 832 000 руб. 20 коп. не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора в безналичном порядке и частично за счет кредитных средств в размере 3 689 807 руб. не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора, предоставленных ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора, заключенного между Банком и участником долевого строительства для целей участия в долевом строительстве квартиры на срок 360 месяцев. Иные условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 3.5 договора, в случае, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 - 42,00 кв.м.) более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 на разницу между общей площадью жилого помещения объекта долевого строительства и фактической общей площадью жилого помещения (указанной в техническом плане, техническом паспорте, экспликации).

Таким образом, по условиям договора застройщик ООО «СЗ «Самолет-Жилино» обязано было передать участнику долевого строительства – истцу объект долевого строительства – квартиру <№> проектной общей площадью объекта долевого строительства 44,07 кв.м., по строительному адресу: <адрес>, стоимостью 6 521 807 руб. 20 коп., не позднее 30 апреля 2024 г.

Обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнены истцом в полном объеме 19 сентября 2022 г. (т.1 л.д. 25).

Выпиской из ЕГРН в отношении объекта недвижимости - квартиры, имеющей кадастровый номер <№>, площадью 41,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, подтверждается право собственности ФИО1 на указанный объект.

23 мая 2024 г. между истцом и ООО «СЗ «Самолет-Жилино» был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому общая площадь объекта долевого строительства составляет 41,10 кв.м., общей площадью с учетом балкона – 43,20 кв.м. (т.1 л.д. 18-19).

Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры), составленному Государственным бюджетным учреждением Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» Люберецким филиалом ГБУ «БТИ Московской области», площадь переданного объекта (квартиры) составила 40,9 кв.м., площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) – 43,0 кв.м. (т.1 л.д. 20-24).

Истец обратилась к ответчику с претензией о возврате ей денежных средств, в размере 170 809 руб. 24 коп., поскольку проектная площадь жилого помещения, указанная в договоре долевого строительства, не соответствует фактической площади квартиры (т.1 л.д. 42-43), которая была получена ответчиком 12 ноября 2024 г. (л.д. 45), но оставлена без удовлетворения.

В связи с обнаружением истцом строительных недостатков, по обращению ФИО1, ИП ФИО4, составлен Акт строительно-технического исследования № 025/24, согласно которому в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, обнаружены строительные недостатки, стоимость затрат на устранение которых, в ценах 4-го квартала 2024 г. составляет с учетом НДС – 849 011 руб. (т.1 л.д. 105).

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 12 февраля 2025 г. о возврате части уплаченных денежных средств по договору в связи с обнаружением разницы между фактически сданной площадью квартиры и площадью, заявленной в договоре, а также выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков в квартире, оставлена ответчиком без ответа.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции с целью определения наличия строительных недостатков, дефектов в вышеуказанной квартире, соответствия фактической площади квартиры условиям договора участия в долевом строительстве, по ходатайству стороны ответчика, была назначена комплексная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Межрегиональная служба судебных экспертиз» (т.1 л.д.218-223).

Согласно заключению эксперта автономной некоммерческой организации «Межрегиональная служба судебных экспертиз» №13-06/25 от 26 июня 2025 г. (т.2 л.д.60-95), в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, выявлены строительные недостатки выполненных строительных работ, несоответствия выполненных работ в квартире, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям и условиям договора долевого участия. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков составляет - 633 121 руб. 98 коп. (наименования работ, материалов, с указанием их средней стоимости, приведены в исследовательской части заключения по первому вопросу).

Согласно выводам заключения по второму вопросу, фактическая площадь объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, - 43,0 кв.м., и не соответствует площади, указанной в ДДУ № ЖИЛ-2/3/66-424910401И – 44,07 кв.м.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства, установив наличие недостатков в объекте долевого строительства – квартире, расположенной по адресу: <адрес>, не удовлетворение ответчиком требований претензии от 12 февраля 2025 г. о возмещении расходов на устранение недостатков, установив, что рыночная стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, составляет 633 121 руб. 98 коп., руководствуясь действующей с 01 января 2025 г. нормой части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон, ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214), согласно которой общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика при удовлетворении требований о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов, не может превышать три процента от цены договора, удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца расходы на устранение недостатков в размере 195 654 руб. 22 коп., указав, что неустойка и штраф взысканию не подлежат, поскольку общая сумма имущественных взысканий не может превышать трех процентов от цены договора.

Разрешая требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены приобретенной квартиры на стоимость разницы площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами с фактически предоставленной площадью, суд первой инстанции, ссылаясь на выводы вышеуказанной судебной строительно-технической экспертизы, установив, что истцу был передан объект долевого строительства, фактическая площадь которого меньше договорной более чем на 1 кв.м, произвел расчет уменьшения цены договора и пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы в размере 162 786 руб. 21 коп.

Принимая во внимание особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 и тот факт, что срок для удовлетворения требований ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены приобретенной квартиры на стоимость разницы площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами с фактически предоставленной площадью, приходится на период с 22 марта 2024 г. по 31 декабря 2025 г., суд отказал в удовлетворении требований о взыскании неустойки и штрафа.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (часть 1).

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 указанной статьи).

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Частью 1 статьи 10 от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В силу части 4 статьи 10 от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно применил часть 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, которая вступила в законную силу с 01 января 2025 г., так как истец обнаружила недостатки строительно-отделочных работ объекта долевого строительства (квартиры) до указанной даты – 23 мая 2024 г., гарантийные обязательства застройщика возникли до 01 января 2025 г., отклоняются.

Часть 4 статьи 10 от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ ограничивает размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию участника долевого строительства по указанным в ней видам требований 3% от цены договора, если таким договором не предусмотрена уплата денежных средств в большем размере.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данная норма вступила в силу с 01 января 2025 г.

Как следует из части 5 статьи 6 данного Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 г.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная часть 4 статьи 10 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после 01 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, указав, что сверх указанной суммы – 195 654 руб. 22 коп., не могут быть взысканы требуемые истцом неустойки за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, в том числе по дату фактического исполнения обязательства, и штраф за отказ в удовлетворении этих требований.

Судебная коллегия не находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы истца о несогласии с выводами проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, поскольку экспертиза проведена надлежащими экспертом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Выводы экспертного заключения мотивированы, основаны на комплексном изучении представленных материалов, нарушений при производстве экспертизы не допущено. Несогласие стороны спора с результатом проведенной судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения и не влечет необходимости в проведении повторной либо дополнительной экспертизы.

При этом, судебная коллегия обращает внимание на то, что в рассматриваемом споре, по требованию истца о взыскании денежных средств на возмещение расходов на устранение недостатков квартиры, размер взыскиваемых с ответчика сумм, в любом случае, ограничивается тремя процентами от цены договора – 6 521 807 руб. 20 коп., и выводы экспертного заключения о стоимости расходов на устранение недостатков квартиры, если таковая превышает указанный размер, правового значения не имеют.

Судебная коллегия признает правильным произведенный судом первой инстанции расчет суммы в размере 162 786 руб. 21 коп., подлежащей взысканию с истца в пользу ответчика, в виде разницы в цене договора между стоимостью площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами, и фактической площадью жилого помещения, который соответствует пункту 3.5 договора участия в долевом строительстве №ЖИЛ-2/3/66-242910401И от 31 августа 2022 г.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 18 марта 2024 г. № 326 от установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. В частности, согласно абзацу 9 пункта 1 указанного Постановления, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно. Данное Постановление вступило в законную силу 22 марта 2024 г.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении требований истца о взыскании штрафа за несвоевременное удовлетворение требования ФИО1 об уменьшении покупной цены приобретенной квартиры на стоимость разницы площади объекта долевого строительства фактически сданной и предусмотренной договором, неустойки за нарушение срока удовлетворения требования ФИО1 о выплате денежных средств в счет разницы между сданной площадью и заявленной в договоре за период с 20 октября 2024 г. по 04 апреля 2025 г., в том числе по дату фактического исполнения обязательств, также подлежит оставлению без изменения.

Удовлетворяя требование истца о взыскании компенсации морального вреда, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 151, 1101 ГК РФ, части 2 статьи 10 ФЗ от 30 декабря 2004 г. №214, исходил из того, что достаточным условием для удовлетворения требования о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя, которым в данном случае является истец в силу характера сложившихся между сторонами правоотношений, в связи с чем, учитывая фактические обстоятельства дела, характер причиненных истцу нравственных страданий, требования разумности и справедливости, пришел к обоснованному выводу о взыскании компенсации морального вреда в сумме 25 000 руб.

Судебная коллегия не усматривает оснований для изменения размера взысканной компенсации морального вреда в сторону ее увеличения, поскольку размер компенсации определен судом с учетом обстоятельств настоящего дела, характера и степени причиненных истцу нравственных страданий, исходя из принципов разумности и справедливости, принимая внимание длительность нарушения прав истца.

В части распределения судебных расходов решение суда также подлежит оставлению без изменения.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не влекут за собой отмену оспариваемого судебного акта, поскольку не подтверждают нарушением норм материального права, с учетом произведенной судом оценки совокупности доказательств по делу.

Правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, суд постановил законное решение в пределах заявленных требований.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые в соответствии со статьей 330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционных жалобах, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Краснослободского районного суда Республики Мордовия от 18 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в течение трех месяцев.

Председательствующий

В.А. Пужаев

Судьи

О.В. Селезнева

Г.Ф. Смелкова

Мотивированное апелляционное определение составлено 10 декабря 2025 г.

Судья Верховного Суда Республики Мордовия В.А. Пужаев