Решение № 2-403/2021 2-403/2021~М-333/2021 М-333/2021 от 24 июня 2021 г. по делу № 2-403/2021

Дело № 2-403/2021

03RS0040-01-2021-000614-22


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Дюртюли 25 июня 2021 года

Дюртюлинский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Нуртдиновой А.Ф.,

при секретаре Вахитовой Г.Г.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 18.08.2020 г.,

представителя ответчика администрации городского поселения г. Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан ФИО2, действующей на основании доверенности от 24.05.2021 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Дюртюлинскому району и г. Дюртюли, администрации городского поселения г. Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан о расторжении договора аренды земельного участка и обязании утвердить схему расположения земельных участков,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Дюртюлинскому району и г. Дюртюли о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №., заключенного между администрацией городского поселения г. Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан и ФИО3, обязании в течении 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу утвердить схему расположения земельных участков, в границах и координатах согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала №, а именно: земельный участок площадью <данные изъяты>, адрес: <адрес>, условный номер земельного участка № и земельный участок площадью <данные изъяты>, адрес: <адрес>, земельный участок № условный номер земельного участка №.

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежит материальный склад с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, адрес: <адрес>. Объект расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> адрес: <адрес>, разрешенное использование: для размещения материального склада. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией городского поселения г. Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №., срок действия по ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» изготовлено техническое заключение №, из которого следует, что нежилое строение находится в непосредственной близости с водоемами искусственного происхождения, для устранения причины разрушения несущих и ограждающих конструкций нежилого здания необходимо устройство замкнутого контура закрытого дренажа, для устройства которого требуется часть участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>. 01.03.2021 г. истец обратился в Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Дюртюлинскому району и г. Дюртюли с заявлением о расторжении договора аренды. 10.03.2021 г. КУС направил ответ об отказе в расторжении договора и утверждении схемы образования земельных участков. Иным способом образовать земельный участок, кроме как путем расторжения договора аренды, невозможно. Смежные земельные участки отнесены к территориальной зоне ОД-5 (зона обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности), минимальная площадь в данной зоне составляет <данные изъяты>. На основании п. 2 ст. 620 ГК РФ просит досрочно расторгнуть договор аренды.

Определением суда от 27.05.2021 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация городского поселения г. Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержал по изложенным в нем обстоятельствам, в ходе рассмотрения дела пояснил, что истец проживал и проживает в г. Дюртюли, данные водоемы искусственного происхождения находятся там давно, их площадь постоянно меняется в зависимости от погодных условий, площадь земельного участка заболочена, истец не мог знать, что есть недостаток у земельного участка, участок был сформирован прежним владельцем склада, иных способов устранить недостатки не имеется, пользоваться сервитутом смежного участка не желает, поскольку устройство системы дренажа требует финансовых вложений и закапывать трубы не на своем участке не целесообразно, их надо будет обслуживать, через торги приобрести смежный земельный участок также невозможно, поскольку победителем торгов может стать не истец, а третье лицо; заключение никем не оспорено, назначать судебную экспертизу не желает, с заявлением о расторжении договора в администрацию не обращался.

Представитель ответчика администрации городского поселения г. Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан ФИО2 иск не признала, пояснила, что администрация надлежащим ответчиком не является, в настоящее время распоряжается землями Министерство земельных и имущественных отношений, собственность на спорный земельный участок не разграничена, земельный участок сформирован, утверждение представленной истцом схемы расположения земельных участков приведет к увеличению площади, искусственные водоемы созданы давно.

Истец ФИО3, представитель ответчика Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Дюртюлинскому району и г. Дюртюли, представитель третьего лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Дюртюлинскому району и г. Дюртюли в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является собственником материального склада с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, адрес: <адрес>.

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, адрес: <адрес>, разрешенное использование: для размещения материального склада.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и администрацией городского поселения г. Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан в лице председателя комитета – начальника отдела КУС Минземимущества РБ по Дюртюлинскому району и г. Дюртюли заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №., срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок для размещения материального склада.

Из акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 принял земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, стороны претензий друг к другу не имеют.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Дюртюлинскому району и г. Дюртюли с заявлением о расторжении договора аренды, утверждении схемы расположения земельных участков.

Согласно ответам от ДД.ММ.ГГГГ № и № в удовлетворении заявления ФИО3 отказано. Как указано в ответах, расторжение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и утверждение схемы расположения земельного участка с площадью <данные изъяты>, условный номер земельного участка №, приведет к увеличению земельного участка на <данные изъяты>, впоследствии ФИО3 как собственник объекта недвижимости будет вправе приобрести в аренду или в собственность земельный участок без торгов. Осуществление таких действий со стороны Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Дюртюлинскому району и г. Дюртюли приведет к незаконному завладению государственных земель площадью <данные изъяты>. Утверждение схемы расположения земельных участков не представляется возможным, т.к. образование земельных участков не соответствует ст. 11.2, 11.7, 39.27 Земельного кодекса РФ.

Истцом заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды, поскольку он полагает, что переданное ему по договору аренды имущество имеет препятствующее его пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В обоснование своих доводов истец ссылается на техническое заключение ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому было проведено техническое обследование основных несущих и ограждающих конструкций нежилого здания по адресу: <адрес>, расположенного на спорном земельном участке. Эксперт оценил общее техническое состояние объекта как недопустимое, характеризующееся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Основные несущие и ограждающие строительные конструкции и основание нежилого здания не обладают прочностью и устойчивостью, механическая безопасность здания не обеспечивается. Установление причинно-следственной связи возникновения выявленных дефектов несущий и ограждающих конструкций базируется на детальном анализе картины локализации недостатков с увязкой общей ситуации в пределах участка обследования. Как следует из анализа сведений технического паспорта здание склада по состоянию на 2014 г. имеет физический износ 44%, ориентировочная величина физического износа объекта на момент проведения обследования составляет 60-65%, т.е. за период с 2014 г. по 2020 г. конструкции объекта деградировали с динамикой 3,5% в год. Данное обстоятельство позволяет обоснованно утверждать о наличии внешних негативных эксплуатационных факторах среды, которые приведут к гибели объекта менее чем за 10 лет. Из анализа местоположения объекта установлено, что нежилое здание находится в непосредственной близости с водоемами искусственного происхождения. Обследуемый участок ландшафта характеризуется избыточным увлажнением с местами выхода на поверхность сточных либо проточных грунтовых вод, имеются признаки отложения на поверхности почвы неполно разложившегося органического вещества, предположительно, торфа. По контуру участка имеет место гидрофильная растительность. В целом участок имеет характерный и достаточный набор признаков, присущих болотистой местности постоянного подтопления. Имеются основания отнести обследуемый участок к заболоченным территориям. Учитывая заболоченность, использование участка по целевому назначению без проведения комплекса мелиоративных мероприятий не представляется возможным. Для предотвращения постоянного заболачивания необходимо проведение мелиорации почв закрытым дренажем, направленным на снижение уровня грунтовых вод в зоне размещения объекта капитального строительства. Закрытый дренаж представляет собой систему подземных трубопроводов, обеспечивающих перехват и отвод грунтовых вод от грунта основания объекта защиты в водосбросный колодец. Разработка конкретных проектных решений по реализации закрытого дренажа заданием не предусмотрена. Может быть предложена следующая принципиальная схема закрытой дренажной системы, обеспечивающая надлежащее понижение уровня грунтовых вод, и, наиболее вероятно, минимизирующая динамику негативного тренда развития текущей ситуации. Для практической реализации схемы дренажа часть системы подземных трубопроводов следует разместить на земельном участке с кадастровым номером № ориентировочной площадью <данные изъяты> (в резолютивной части эксперт указывает на площадь участка <данные изъяты>).

Между тем, оснований полагать о том, что заболоченность земельного участка препятствует пользованию данным участком, данное обстоятельство не было оговорено арендодателем при заключении договора, не было заранее известно арендатору и не должно было быть обнаружено арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, не имеется. Доказательств обратного истцом суду не представлено.

Как пояснили представители истца и ответчика, искусственные водоемы, находящиеся возле спорного земельного участка, расположены в данной местности издавна. Склад приобретен ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка заключен ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, проживая в <адрес>, приобретая склад на спорном земельном участке за 9 мес. до заключения договора аренды, действуя с обычной осмотрительностью, мог и должен был обнаружить заболоченность территории, учитывая погодные условия, характерные для летнего, осеннего, зимнего и весеннего периода времени.

Акт приема-передачи земельного участка подписан ФИО3 без замечаний. Склад используется истцом, что также прослеживается из фотографий, сделанных экспертом по время осмотра, соответственно, земельный участок, предоставленный для размещения материального склада, используется по назначению. Относительно технического состояния нежилого помещения на спорном земельном участке необходимо отметить, что истец как собственник склада в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации несет бремя содержания, в том числе, текущего и капитального ремонта, принадлежащего ему имущества.

Кроме того, ссылаясь на заболоченность территории как на недостаток, препятствующий пользованию земельного участка, истец вновь испрашивает данную территорию в составе вновь образованного земельного участка. Предотвращение заболачивания путем устройства закрытого дренажа, в том числе на смежной территории, не является основанием для расторжения договора аренды. Устройство закрытого дренажа возможно, в том числе, посредством установления сервитута, приобретения на праве аренды или собственности смежного земельного участка. Также не имеется оснований полагать, что предложенная в техническом заключении схема реализации закрытого дренажа является единственной возможной. Как указывает сам эксперт для качественной разработки системы действующего закрытого дренажа требуется проведение комплекса изыскательских работ, что задачей обследования не является.

Также следует отметить, что стороной договора аренды земельного участка являются ФИО3 и администрация городского поселения г. Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан, в связи с чем последняя является надлежащим ответчиком по делу вопреки ходатайству представителя ответчика. С заявлением о расторжении договора истец в администрацию не обращался.

При таких обстоятельствах, учитывая баланс интересов сторон договора, принимая во внимание отсутствие оснований для досрочного расторжения договора, в иске ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка следует отказать.

Не подлежит удовлетворению и требование об обязании утвердить схему расположения земельных участков, рассмотренное в силу п. 1 ст. 16.1 КАС РФ в порядке гражданского судопроизводства, поскольку разделение заявленных истцом требований не возможно, они взаимосвязаны.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 11.7 Земельного кодекса РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 (ст. ст. 39.27 - 39.29) Земельного кодекса РФ.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.

Согласно пунктам 1,2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой определены ст. 39.27 Земельного кодекса РФ.

Так, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях:

1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;

2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;

3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу;

4) границы земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, и земель и земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, не предоставлены гражданам и юридическим лицам и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, приводятся в соответствие с утвержденным проектом межевания территории (в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы) при условии, что площадь земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен гражданам, юридическим лицам, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, находится в государственной собственности до разграничения, никому не предоставлен, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен истцу на праве аренды.

Таким образом, поскольку предусмотренных ст. 39.27 Земельного кодекса РФ оснований для перераспределения на основании схемы расположения земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № с образованием земельного участка площадью <данные изъяты>, адрес: <адрес>, условный номер земельного участка № и земельного участка площадью <данные изъяты>, адрес: <адрес>, земельный участок №, условный номер земельного участка №, не имеется, в иске ФИО4 об обязании утвердить схему расположения земельных участков следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд:

решил:

в удовлетворении иска ФИО3 к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Дюртюлинскому району и г. Дюртюли, администрации городского поселения г. Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан о расторжении договора аренды земельного участка и обязании утвердить схему расположения земельных участков отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с даты принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Дюртюлинский районный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий: А.Ф. Нуртдинова

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июня 2021 года.