Решение № 2-558/2018 2-6/2019 2-6/2019(2-558/2018;)~М-500/2018 М-500/2018 от 9 апреля 2019 г. по делу № 2-558/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко 10 апреля 2019 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания Грековой Е.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика Администрации города Муравленко ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-6/2019 по иску ФИО1 к Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Муравленко об изъятии земельного участка и взыскании возмещения за жилое помещение. В обоснование иска указано, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Распоряжением Администрации города Муравленко №793 от 17.05.2013 года «О признании многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу», на основании заключения межведомственной комиссии, жилые помещения многоквартирного дома №, расположенного по адресу: <адрес>, были признаны непригодными для проживания, а дом аварийным и подлежащим сносу. На основании Распоряжения Администрации города Муравленко №1781 от 05.10.2018 года в указанное Распоряжение были внесены следующие изменения: в пункте 2-1: «в абзаце втором слова «в срок до 30.06.2018 года» заменить словами «в срок до 06.10.2018 года»; «в абзаце третьем слова «в срок до 20.04.2017 года» заменить словами «в срок до 06.10.2018 года», слова в срок до 31.12.2018 года» заменить словами «в срок до 10.10.2018 года». Однако земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 349 кв.м., на котором расположен многоквартирный жилой <адрес>, а также жилое помещение, принадлежащее истцу, не были изъяты ответчиком для муниципальных нужд. В обоснование размера возмещения за жилое помещение представлен отчет № от 25.09.2018 года об оценке рыночной стоимости объекта оценки: комнаты №, общей площадью 20,8 кв.м., расположенной в <адрес>, выполненный ООО «Экспертно-оценочная палата», согласно которому выкупная стоимость объекта оценки составляет 1 026 900 рублей. ФИО1 просит возложить на Администрацию города Муравленко обязанность изъять земельный участок с кадастровым номером №, изъять путем выкупа жилое помещение - комнату №, общей площадью 20,8 кв.м., расположенную в <адрес>, принадлежащее истцу, установив возмещение за жилое помещение в размере 1 026 900 рублей.

В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены, истец просил взыскать с Администрации города Муравленко денежные средства в размере 861 600 рублей в счет возмещения за жилое помещение - комнату №, общей площадью 20,8 кв.м., расположенную в доме №12 по улице Ленина в городе Муравленко, расходы по оплате юридических услуг в размере 60 000 рублей, государственной пошлины в сумме 11 816 рублей и расходы на оценку объекта недвижимости в размере 6 500 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал в полном объеме.

Представитель Администрации города Муравленко ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1 в части размера возмещения, в связи с изъятием земельного участка. Согласны на предоставление истцу возмещения за жилое помещение в размере 806 245 рублей, установленном заключением эксперта Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5 от 01.03.2019 года, дополнительный расчет эксперта ФИО5 от 06.04.2019 года просят не учитывать, поскольку считают, что он не отражает реальную стоимость доли общедомового пространства. Свои возражения по вопросу противоречий в представленных отчетах и заключении эксперта изложили в письменном виде.

Эксперт ФИО5, допрошенная в ходе судебного следствия, суду пояснила следующее. Рыночная стоимость возмещения по спорному жилому помещению составляет 806 245 рублей. Исследование объекта проводилось без осмотра жилого помещения, поскольку в материалах имеется достаточная информация о состоянии объекта недвижимости. Экспертом применялся Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки». Единицей сравнения эксперт определил цену на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта исследования по всем элементам сравнения. Кроме того, эксперт пришел к выводу, что для определения рыночной стоимости жилого помещения, а так же стоимости общедолевого имущества и доли в праве на земельный участок возможно применение сравнительного подхода. Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта исследования исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты. Данный подход базируется на принципе замещения. Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта исследования, основанных на сравнении объекта исследования с образцами для сравнительного исследования, в отношении которых имеется информация о ценах. Считает, что рыночную стоимость доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, по смыслу ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации включается доля в праве собственности на земельный участок. Таким образом, при подсчете итогового значения размера возмещения за жилое помещение стоимость доли земельного участка в размере 35 272 рубля не включена в рыночную стоимость объекта, поскольку по утверждению эксперта она включена в рыночную стоимость доли общедомового имущества и в стоимость квадратных метров жилого помещения. Кроме того, эксперт полагает, что площадь здания, указанная в техническом паспорте в размере 1007,1 кв.м. объективно не отражает размер всех составных частей здания, поскольку в этот показатель не включена площадь лестничных клеток и лестниц. По расчетам эксперта площадь здания составляет 1 020,9 кв.м., исходя из этого площадь общедомового пространства составляет 401,4 кв.м.. Помимо этого, эксперт пояснила, что распределение общедомового пространства в общежитии происходит не от площади комнаты, а от количества комнат, так как никто из собственников не может обладать большим правом на общее имущество в многоквартирном доме. У всех собственников одинаковый объем прав на общедомовое имущество. Согласно действующему законодательству (глава 16 Гражданского кодекса Российской Федерации), доли участников общего имущества признаются равными. Соответственно, собственники каждого жилого помещения в многоквартирном доме имеют равные доли на общее имущество многоквартирного дома. Следовательно, количество квадратных метров приходящиеся на комнату общедомового пространства составляет 401,4:35 (количество комнат в общежитии)=11,5 кв.м.. Исходя из стоимости 1 кв.м., с размером корректировки 50% в 14 455 рубль, стоимость общедомового пространства относящегося к оцениваемой жилой комнате составит 166 227 рублей. Между тем, из дополнительного расчета от 06.04.2019 года, следует, что стоимость доли общедомового пространства при расчете доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения с учетом требований ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации, по мнению эксперта, составляет 195 143 рубля. Вывод о размере площади здания 1 020,9 кв.м., эксперт сделал по своему внутреннему убеждению без учета требований нормативно-правовых актов в данной сфере, не обладая познаниями в области технической инвентаризации, учитывая свой опыт работы по другим объектам оценки, что было подтверждено экспертом в ходе дачи пояснений в судебном заседании. При этом в техническом паспорте содержатся иные данные, площадь здания составляет - 1 007,1 кв.м..

Суд, заслушав стороны, эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ч.1 ст. 28-1 Закона ЯНАО от 30.05.2005 года № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» (Закон ЯНАО от 30.05.2005 года № 36-ЗАО), обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений или доли в праве собственности на жилые помещения, признанные непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее-жилые помещения, подлежащие сносу), осуществляется путем изъятия жилых помещений, подлежащих сносу, с предоставлением возмещения за жилые помещения, подлежащие сносу.

В силу ч.1 ст. 28-2 Закона ЯНАО от 30.05.2005 года № 36-ЗАО возмещение за жилое помещение, подлежащее сносу, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, подлежащего сносу. Соглашение включает в себя обязательство уполномоченного исполнительного органа государственной власти автономного округа или органа местного самоуправления, принявших решение о сносе жилого помещения, предоставить возмещение за жилое помещение, подлежащее сносу.

Рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика об оценке изымаемого жилого помещения. В случае, если не достигнуто соглашение о возмещении за жилое помещение, подлежащее сносу, или других условиях его изъятия, спор подлежит разрешению в судебном порядке (ч.3 ст.28-2 Закона ЯНАО от 30.05.2005 года № 36-ЗАО).

Как установлено в ходе судебного разбирательства на основании договора приватизации жилого помещения от 17.02.2010 года ответчик является собственником комнаты №, общей площадью 20,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2010 года, договором приватизации от 17.02.2010 года и не оспаривается сторонами (т.1л.д.7,13).

Распоряжением Администрации города Муравленко № 793 от 17.05.2013 года на основании заключения межведомственной комиссии от 29.04.2013 года № 46, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения многоквартирного дома № по адресу: <адрес>, в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования города Муравленко; в срок до 24.05.2013 года направить собственникам, проживающим в жилых помещениях, уведомления о признании многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу в срок до 30.03.2017 года, впоследствии данная дата изменялась неоднократно, последний срок был установлен до 31.12.2018 года (т.1 л.д.145-149). 08.10.2018 года в адрес ФИО1 было направлено требование о сносе дома до 10.11.2018, впоследствии срок был изменен до 31.12.2018 года. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет № от 25.09.2018 года, выполненный ООО «Экспертно-оценочной палатой», согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 25.09.2018 года составляет 1 026 900 рублей и складывается из: стоимости комнаты, площадью 20,8 кв.м. – 603 000 рублей, с учетом площади мест общего пользования, относящихся к оцениваемой комнате – 330 600 рублей, стоимости части земельного участка, относящегося к объекту оценки – 72 000 рублей, стоимости убытков, которые понесет собственник объекта оценки, вследствие его изъятия – 21 300 рублей (т.1 л.д.19-103). С учетом дополнительного расчета от 09.04.2019 года рыночная стоимость комнаты составила 861 600 рублей, поскольку оценщиком был произведен перерасчет стоимости мест общего пользования, который составил 165 300 рублей.

Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее ответчику, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости в составе объекта оценки определялась исходя из ситуации на рынке жилой недвижимости и стоимости жилого помещения, не требующей дополнительных вложений денежных средств, в районе изъятия имущества. Кроме того, был применен метод количественных корректировок в рамках метода сравнения продаж. Для определения стоимости жилого помещения в рамках метода сравнения продаж оценщиком ФИО6 был проанализирован рынок жилой недвижимости города Муравленко. Оценщиком при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения подобраны объекты аналоги в типовых домах, не признанных аварийными и ветхими, пригодные для проживания, с выполненным капитальным ремонтом, сопоставимые по основным характеристикам. Данное допущение оценщиком сделано на том основании, что жилой многоквартирный дом, в котором изымается помещение, признан ветхим. Учитывая, что собственнику необходимо восстановить нарушенные вследствие изъятия жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд права на жилое помещение, а именно покупка аналогичного по всем характеристикам жилого помещения по рыночной стоимости в жилом многоквартирном доме пригодном для проживания не признанном ветхим и аварийным. Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания. Данные, приведенные в отчете об оценке, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого имущества, с учетом месторасположения земельного участка под многоквартирным домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме.

Оценщик ФИО6, проводившая исследование имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке. В этой связи сомнений в правильности и обоснованности заключения и явного несоответствия оценки рыночной стоимости жилого помещения судом не установлено. Отчет об оценке содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов. Кроме того, в размер возмещения включены затраты на компенсацию за капитальный ремонт, поскольку аналоги объектов недвижимости, используемые оценщиком отвечают санитарно-техническим требованиям и не являются аварийными.

Представителем ответчика в обоснование своих доводов о завышении истцом размера возмещения, был представлен отчет об оценке ООО «Центр экономического содействия» № от 03.12.2018 года, оценщик ФИО7, на сумму 808 000 рублей (т.2 л.д.1-44), а также по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению № от 28.02.2019 года эксперта ФИО5 Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет», сумма возмещения за спорное жилое помещение была определена в размере 806 245 рублей (т.2 л.д.65-66). Представитель ответчика в ходе судебного следствия настаивала на принятии экспертного заключения Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков» «Экспертный Совет», эксперт ФИО5, на сумму 806 245 рублей, поскольку данное заключение является товароведческой экспертизой, по мнению ответчика, содержит наиболее правильную оценку объекта недвижимости, подлежащего изъятию.

Эксперт ФИО5, проводившая исследование также имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке.

Согласно данному заключению рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием по состоянию на 10.10.2018 года составляет 806 245 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения в размере 601 000 рублей, рыночная стоимость доли общедомового имущества 166 227 рублей (с учетом уточнений от 06.04.2019 года 195 143 рубля), в том числе рыночная стоимость доли земельного участка 35 272 рубля, убытки в размере 39 018 рублей. Оценщик полагает, что ориентир, полученный в результате применения сравнительного подхода, метода прямого сравнения продаж на основе найденных аналогов наиболее надежен, поскольку данный метод сопряжен с меньшею степенью субъективности, а так же в наибольшей степени опирается на рынок недвижимости, чем затратный, доходный подход. В заключение эксперта указано, что объектом исследования является жилая комната общей площадью 20,8 кв.м., относится к 1-комнатным полублагоустроенным жилым помещениям <адрес>. За единицу сравнения эксперт определили единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта исследования по всем элементам сравнения. Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта исследования исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом). Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Для определения рыночной стоимости объекта исследования к расчету принимаются сопоставимые по назначению с объектом исследования образцы, с учетом корректировки на их различия. Экспертом проанализированы цены предложения продажи, а не цены сделок. Скидка к ценам предложений применяется в соответствии с исследованиями Приволжского центра финансового консалтинга и оценки «Справочника оценщика недвижимости» и равна 5.5%. Расчет площади, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, подлежащего сносу, проведен экспертом на основании данных, указанных в техническом паспорте жилого дома. Из данных технического паспорта площадь здания составляет 1 007,1 кв.м.. По утверждению эксперта в указанную площадь не включены площадь лестниц, но включена площадь лестничных клеток. Экспертом при сложении площади лестниц (59,7 кв.м.), площади общих коридоров и мест общего пользования (341,7 кв.м.), площади жилых помещений (619,5 кв.м.) была получена общая площадь здания по внутреннему обмеру равная 1 020,9 кв.м.. Таким образом, эксперт пришел к выводу, что площадь общедомового пространства составляет 401,4 кв.м. (341,7+59,7). По данным технического паспорта здания с учетом архитектурно-планировочных особенностей количество комнат в доме составляет 35 единиц. Распределение общедомового пространства в общежитии происходит не от площади комнаты, а от количества комнат, так как никто из собственников не может обладать большим правом на общее имущество в многоквартирном доме. У всех собственников одинаковый объем прав, что предусмотрено главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Следовательно, количество квадратных метров, приходящихся на комнату, общедомового пространства составляет 401,4/35=14,5 кв.м. Стоимость общедомового пространства относящегося к оцениваемой комнате после применения корректировки составляет 166 227 рублей, после дополнительного расчета с учетом требований ст.37 ЖК РФ стоимость площади нежилых помещений так же по подсчетам эксперта составляет 195 143 рубля. При этом в рыночную стоимость доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по смыслу ч. 7 ст.32 ЖК РФ включается доля в праве собственности на земельный участок. Рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок составила 35 272 рубля и эта доля, по мнению эксперта уже рассчитана и включена в стоимость доли общедомового пространства, то есть, включена в сумму 195143 рубля. Рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок определяется путем умножения площади комнаты на стоимость 1 кв.м. земельного участка, площадь комнаты с учетом площади общедомового пространства эксперт рассчитал как 20,8+(401,4/35)=32,3. Стоимость 1 кв.м. земельного участка с учетом корректировок составила 1 092 рубля, то есть рыночная стоимость доли определена в размере 35 272 рубля.

Согласно ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).

По смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами, что согласуется и с требованиями абзаца восьмого статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об оценке № ООО «Центр экономического содействия» от 03.12.2018 года анализу суд не подвергает, не исследует в качестве доказательства по делу, поскольку ответчик не ссылается на него в качестве доказательства размера возмещения.

Следовательно, оценив отчет об оценке ООО «Экспертно-оценочная палата», заключение эксперта ФИО5 Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет», в совокупности с другими представленными доказательствами, суд пришел к выводу о принятии за основу расчет оценщика ООО «Экспертно-оценочная палата» при определении размера возмещения за жилое помещение, поскольку заключение эксперта ФИО5 не в полной мере отражает все составляющие компоненты, которые должны быть учтены при расчете рыночной стоимости комнаты, подлежащей изъятию, применены данные характеризующие объект оценки не соответствующие данным технического паспорта здания.

Кроме того, экспертиза отчета ООО «Экспертно-оценочная палата» № от 25.09.2018 года, проведенная экспертом ФИО5, не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в экспертном заключении не указаны результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам, изложены свои толкования по применению гражданского законодательства, нормативно-правовых актов в сфере технической инвентаризации, что не предусмотрено федеральным стандартом оценки, устанавливающим порядок проведения экспертизы отчетов об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

Так, из заключения эксперта ФИО5 и пояснений эксперта в ходе ее допроса в судебном заседании следует, что рыночная стоимость доли земельного участка в праве собственности истца уже включена в расчет стоимости доли общедомового пространства.

Между, тем представленный расчет, который содержится в Таблице 13 (т.2 л.д.63) не содержит сведений о стоимости 1 кв.м. земельного участка, расчета стоимости доли земельного участка, а содержит лишь данные о площади общедомового пространства и стоимости 1 кв.м. жилой площади, стоимости 1 кв.м. общедомового пространства с учетом корректировки. Кроме того, расчет рыночной стоимости общедомового пространства, доли стоимости земельного участка помещения, принадлежащего ФИО1, был произведен экспертом ФИО5 без учета данных, содержащихся в техническом паспорте. Из технического паспорта здания следует, что площадь здания составляет 1007, 1 кв.м., площадь жилых помещений составляет 619,5 кв.м., тогда как экспертом произведены расчеты из общей площади здания в размере 1020,9 кв.м. и площади общедомового пространства 401,4 кв.м..

В силу п. 3.33 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, в ред. Постановления Госстроя от 12.10.2000 года №103), подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака. Технический учет жилищного фонда осуществляют организации технической инвентаризации.

В соответствии с пунктом 3.40 данной Инструкции в общежитиях площадь здания определяется: жилая площадь помещений - как сумма площадей жилых комнат; площадь помещений - как сумма жилых комнат и подсобных помещений, а также помещений общественного назначения.

Таким образом, применение в расчете экспертом данных об архитектурно-планировочных и эксплуатационных показателях здания без учета данных, содержащихся в техническом паспорте, привело к неправильному выводу о рыночной стоимости возмещения, связанного с изъятием помещения.

Между тем, экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки. Квалификацией в области технической инвентаризации эксперт ФИО3 не обладает.

Так же указанным экспертом не правильно был произведен расчет доли общедомового пространства. Утверждение ФИО3 о том, что распределение общедомового пространства в общежитии происходит не от площади комнат, которые находятся в собственности лиц, а от количества комнат, поскольку никто из собственников не может обладать большим правом на общее имущество в многоквартирном доме, основано на неправильном толковании нормы права. Данная позиция противоречит требованиям ст.37 ЖК РФ.

В силу п.п.1,2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Экспертом ФИО5 были изучены отчеты оценщика ФИО7 ООО «Центр экономического содействия» № от 03.12.2018 года, отчет № от 25.09.2018 года, выполненный ООО «Экспертно-оценочной палатой» оценщиком ФИО6, которые эксперт ФИО5 признала не соответствующими Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указав, что отчет № от 25.09.18 года допускает неоднозначное толкование, вводит в заблуждение пользователей отчета и содержит математически и методически неверные расчеты. Также эксперт указывает, что оценщиком не правильно были применены данные из технического паспорта объекта недвижимости, не был произведен самостоятельный расчет площадей общедомового пространства, как это было произведено экспертом в своем заключении, проведенный анализ рынка недвижимости не относится к сегменту рынка, к которому относится объект оценки, не правильно применена корректировка на торг, не правильно учтена средневзвешенная скорректированная стоимость 1 кв.м. жилой площади при расчете стоимости доли в общедомовом пространстве, стоимость доли земельного участка.

Между тем, к данным выводам эксперта ФИО5 суд относится критически и не может принять их во внимание.

В части принятия к расчету размера возмещения данных, не предусмотренных техническим паспортом здания, по доводам, изложенным судом ранее.

По вопросу ошибочного проведения анализа рынка недвижимости не в том сегменте рынка экспертом ФИО6 суд так же не соглашается с выводом эксперта, поскольку согласно заключению оценщика сегмент объекта оценки идентифицируется как сегмент жилой недвижимости. Оценщиком ФИО6 была сделана выборка жилой недвижимости в виде 14 аналогов, что подтверждается Таблицей 10.2 (т.1 л.д.51) и так же была произведена выборка земельных участков, что подтверждается Таблицей 10.1 (т.1 л.д.50). Оценщиком ФИО6 применен сравнительный подход, который при наличии достоверной информации о продаже объектов-аналогов, позволяет получить рыночную стоимость оцениваемого объекта максимально точно для конкретного рынка. Ссылка эксперта ФИО5 на применение оценщиком ФИО6 справочника ФИО4, ФИО8 за 2012, 2017 годы, в то время когда был издан Справочник оценщика недвижимости за 2018 год, не может послужить основанием для признания подготовленного отчета, не соответствующим действующему законодательству в области оценочной деятельности. Справочник оценщика недвижимости на который ссылается эксперт является результатом реализации организованного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки проекта с целью оказания помощи в работе оценщикам Российской Федерации, который выходил в редакциях актуализированных и расширенных и в 2014, 2018 годах. В справочнике приведены сведения по 65 характеристикам рынка недвижимости. Данная информация получена в результате обработки ответов оценщиков разных субъектов Российской Федерации. Такие справочники позволяют уменьшить влияние субъективного фактора при определении рыночной стоимости и обеспечить обоснованность оценки в тех случаях, когда другими способами обосновать используемые параметры и корректировки в силу недостаточной развитости отдельных сегментов рынка невозможно. Эти издания основаны на методах коллективных экспертных оценок, которые в последующем могут быть использованы оценщиками. Разброс мнений оценщиков по вопросу корректировки на торг колеблется в интервале от 0 до 35%. Коэффициенты (корректировки) применяются, в том числе и на торг, поскольку приводят ценовые данные по одним объектам недвижимости в сравнении с другими, они в некотором смысле подобны оцениваемым, расширяют границу сравнительного подхода. Справочник оценщика недвижимости используется специалистами, при этом выбор конкретных значений используемых параметров или характеристик возложен на оценщика и должен сопровождаться содержательным анализом соответствующего сегмента рынка и анализом того как рассматриваемый объект недвижимости, иной объект оценки соотносится с другими объектами данного класса. Аналогичная ситуация складывается и при установлении экспертом неправильного применения корректировок на торг при расчете стоимости доли земельного участка. Такие анализы оценщиком ФИО6 был проведены, поэтому оснований не учитывать данное заключение при разрешении спора у суда не имеется.

Выявленные экспертом ФИО5 нарушения при проведении оценки объекта недвижимости оценщиком ФИО6 с учетом подготовленного дополнительного отчета существенно не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, поскольку оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допущенные ошибки были устранены, информация, использованная оценщиком, являлась достоверной, достаточной, проверяемой.

Кроме того, право выбора применения того или иного вида корректировки возложено на оценщика, в том числе и на торг.

Согласно дополнительному отчету об оценке от 09.04.2019 года был применен коэффициент корректировки в размере 50 % на стоимость 1 кв.м. общедомового пространства, которая составила 29000 х 50%=14500 рублей и из расчета площади мест общего пользования, принадлежащего истцу (11,4 кв.м.), в денежном эквиваленте стоимость доли общедомового пространства составила 165 300 рублей. Помимо этого, рассчитанная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. жилой площади составила 29 000 рублей, что соответствует фактически сложившимся ценам на рынке недвижимости.

Доказательств опровергающих объективность выводов оценщика ООО «Экспертно-оценочная палата», свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено.

Утверждение ответчика, что отчет об оценке ООО «Экспертно-оценочная палата» является недостоверным, не основано на фактических обстоятельствах дела, поскольку при использовании сравнительного подхода была произведена оценка рыночной стоимости изымаемого имущества, с учетом месторасположения, доли земельного участка под многоквартирным домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме. Оценщиком при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения подобраны объекты аналоги в типовых домах, не признанных аварийными и ветхими, пригодные для проживания, с выполненным капитальным ремонтом, сопоставимые по основным характеристикам. Выводы оценщика свидетельствуют о правильности произведенных оценок, если учесть применение корректировок и возможности небольших погрешностей с учетом примененного метода оценки.

Кроме того, в данном отчете об оценке стоимость спорного жилого помещения определена по сравнительному методу, в сравнении с аналогичными жилыми помещениями, которые являются пригодными для проживания, следовательно, с учетом компенсации за капитальный ремонт дома, поскольку взятые аналоги в капитальном ремонте здания не нуждались. Расчет компенсации за капитальный ремонт здания в заключение эксперта ФИО5 не произведен, что не соответствует требованиям ст.32 ЖК РФ, которые предусматривают включение данной компенсации в размер возмещения. Помимо этого, в заключение эксперта ФИО5 не учтена доля стоимости земельного участка, не правильно произведен расчет стоимости доли общедомового пространства.

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о взыскании возмещения за жилое помещение в размере 861 600 рублей.

В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с чем, суд полагает необходимым взыскать с Администрации города Муравленко расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 816 рублей, а так же расходы на проведение оценки объекта недвижимости в размере 6 500 рублей.

Частью 1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Транспортные расходы и расходы на проживание представителя стороны возмещаются другой стороной спора в разумных пределах исходя из цен, которые обычно устанавливаются за транспортные услуги.

Таким образом, суд удовлетворяет в этой части исковые требования частично в размере 50 000 рублей, поскольку транспортные расходы и выезд адвоката в другой муниципальный район в размере в сумме 20 000 рублей является завышенной суммой. Расстояние между городами Ноябрьск-Муравленко составляет не более 130 км., между городами имеется автомобильное сообщение.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о взыскании возмещения за жилое помещение удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 возмещение за комнату №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 20,8 квадратных метра, в размере 861 600 (восемьсот шестьдесят одна тысяча шестьсот) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 816 (одиннадцать тысяч восемьсот шестнадцать) рублей, а так же расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей и расходы на проведение оценки объекта недвижимости в размере 6500 (шесть тысяч пятьсот тысяч) рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на комнату № по <адрес> после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенной судом к взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 на комнату № по <адрес>

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ /подпись/ М.Б. КОЧНЕВА