Решение № 3А-121/2017 3А-121/2017~М-141/2017 М-141/2017 от 10 декабря 2017 г. по делу № 3А-121/2017

Дело № 3а-121/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пенза 11 декабря 2017 г.

Пензенский областной суд в составе

судьи Репиной Е.В.,

при секретаре Старинском А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Семь дней» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «Семь дней» обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области), об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка с кадастровым №, площадью 3500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство боулинга, расположенного по адресу: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 7046340 руб. и является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что в свою очередь, затрагивает права общества, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:21:0250205:381 равной его рыночной стоимости размере 3 165 705 руб.

Представитель административного истца ООО «Семь дней» - ФИО1, в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области - ФИО2, разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности - ФИО3 разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Представители заинтересованного лица Правительства Пензенской области по доверенности - ФИО4 разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц - администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области по доверенности - ФИО5 и администрации Нижнеломовского района Пензенской области по доверенности - ФИО6 против удовлетворения заявленных требований возражали.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Семь дней» является арендатором земельного участка с кадастровым № на основании договора аренды земельного участка от 27 марта 2012 г. №, заключенного с администрацией Нижнеломовского района Пензенской области.

Как следует из приложения к указанному договору аренды, величина ежегодной арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как арендатора земельного участка.

Заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поступившее 19 сентября 2017 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области (далее-Комиссия), решением от 09 октября 2017 г. № отклонено, по причине несоответствия отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222, на основании акта определения кадастровой стоимости от 17 февраля 2014 г. установлена кадастровая стоимость в размере 7 046 340 руб.

Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 17 февраля 2014 г.

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного земельного участка, следует считать 17 февраля 2014 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 24 августа 2017 г. №, подготовленный ООО <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 22.03.2012 составила 3 165 705 руб.

Суд, исследовав отчет №, приходит к выводу о том, что отчет выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которым относится оцениваемый объект и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Провел подбор объектов-аналогов с наиболее сопоставимыми характеристиками, с учетом расположения, площади и назначения исследуемого объекта, ценообразующих факторов, и выполнил необходимые корректировки цен предложений.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчете объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов.

Отчет об оценке № содержит информацию о том, что оцениваемый объект находится в собственности администрации Нижнеломовского района Пензенской области, имеется ссылка на договор аренды земельного участка от 27.03.2012, копия которого приложена к отчету.

В отчете в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости, некоторые из которых расположены в территориальной зоне - город областного подчинения (аналоги № 2, №3), а также в селе (аналог №1). Поскольку объект оценки расположен также в городе областного подчинения, корректировка на местоположение по аналогам № 2, 3 не вводилась.

Отсутствие в объявлениях их даты размещения, само по себе не может расцениваться недостатком отчета, повлиявшим на итоговую величину стоимости земельного участка. Оценщиком были указаны источники происхождения цен на земельные участки и источники информации об аналогах.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

То обстоятельство, что право аренды спорного участка обременено залогом, не влияет на правильность изложенных в отчете выводов, поскольку данные о наличии обременений на дату оценки земельного участка отсутствовали.

Оценивая возражения представителей заинтересованных лиц - администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области и администрации Нижнеломовского района Пензенской области, приведенные в письменных отзывах в части несогласия с отчетом об оценке, суд полагает, что представителями не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных оценщиком в ходе оценки спорного земельного участка.

Не может согласиться суд и с доводом представителя заинтересованного лица - администрации Нижнеломовского района Пензенской области, приведенным в письменном отзыве на административный иск, о том, что представленный отчет об оценке не отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, поскольку не соответствует принципу однозначности и вводит в заблуждение, принимая во внимание то обстоятельство, что приведенные в отчете объекты-аналоги не могут быть признаны сходными объекту оценки, поскольку не имеют сравнительных, технических и экономических характеристик.

Как следует из отчета об оценке, расчет рыночной стоимости спорного земельного участка выполнен сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж. Оценщиком было подобрано три объекта-аналога с наиболее близким сегментом рынка к оцениваемому участку, расположенных на территории Пензенской области: <адрес>, <адрес>, сходных по основным характеристикам с объектом оценки. Изложенная в отчете информация подтверждена сведениями об источнике размещения. Необходимая информация о ценнобразующих характеристиках аналогов, которая не содержалась в объявлениях, была получена оценщиком телефонного интервьюирования.

Доводы представителя заинтересованного лица администрации Нижнеломовского района Пензенской области о недостоверности использованной оценщиком информации основаны на предположениях и ничем не подтверждены.

Ссылка представителя администрации г. Нижний Ломов на то обстоятельство, что истцом представлен отчет, который уже был оценен комиссией и признан необоснованным, судом отклоняется, поскольку убедительных доводов, ставящих по сомнение выводы оценщика об итоговой величине рыночной стоимости спорного земельного участка, не приведено.

При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы рыночную стоимость земельного участка, административным ответчиком и заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанный отчет № под сомнение.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № в размере 3 165 705 руб. по состоянию на 17 февраля 2014 г.

При таких обстоятельствах требования ООО «Семь дней» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

В данном случае административный истец ООО «Семь дней» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка 19 сентября 2017 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2017 г.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд-

р е ш и л:

административный иск ООО «Семь дней» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № площадью 3500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство боулинга, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 17 февраля 2014 г. в размере его рыночной стоимости - 3 165 705 (три миллиона сто шестьдесят пять тысяч семьсот пять) рублей.

Датой подачи ООО «Семь дней» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 19 сентября 2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 декабря 2017 г.

Судья Е.В. Репина