Апелляционное определение № 02-0417/2025 02-0417/2025(02-10737/2024)~М-5571/2024 02-10737/2024 33-13378/2026 М-5571/2024 от 1 апреля 2026 г. по делу № 02-0417/2025

Судья: фио УИД 77RS0034-02-2024-008051-39

1 инст. № 2-914/2025

2 инст. № 33-13378/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 апреля 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего фиоВ,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Судьиной Л.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца фио по доверенности ФИО1 на решение Щербинского районного суда адрес от 20 июня 2025 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «СЗ «А101» о защите прав потребителей – отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с указанным иском и просит взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств за период с 15.03.2024 года по 22.03.2024 года в размере сумма, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств за период с 23.03.2024 года по дату выплаты долга в полном объеме в размере 1% в день от суммы сумма, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, нотариальные расходы в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате услуг кадастрового инженера в размере сумма

В обоснование заявленных требований указывает, что 27.11.2021 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ10К-5.5-540/1-КМ, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренные договором сроки, построить многоквартирный дом и передать истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, имеющее следующие характеристики: условный номер объекта – 5-540, номер этажа – 8, проектная площадь – 61,80 кв.м., количество комнат – 3. Стоимость объекта составила сумма (п. 4.1 Договора) и была оплачена истцом своевременно и в полном объеме. 17.03.2023 между сторонами был подписан акт сверки взаиморасчетов, из которого следует, что по результатам обмера, по состоянию на 10.05.2022 года, объект долевого строительства имеет фактическую площадь – 62,45 кв.м., в том числе общую площадь – 61,2, из нее жилую – 36,9 кв.м. (п. 3 Акта). Согласно п. 4 Акта, разница между общей проектной площадью объекта, указанной в п. 3.2 Договора, и равной 61,8 кв.м. и фактической площадью объекта составляет 0,6 кв.адрес п.п. 6, 7 и 8 Акта, уточнении сторонами окончательной цены Договора производится посредством умножения фактической площади объекта на стоимость одного квадратного мета, указанную в п. 4.2 Договора и равную сумма По соглашению сторон окончательная цена Договора составляет сумма 17.03.2023 между сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с которым застройщик передал, а участник принял объект долевого строительства со следующими характеристиками: условный номер 5-540, номер объекта на площадке – 540, номер этажа – 8, общая площадь (без учета площади лоджии/балкона и террас) – 61,2 кв.м., количество комнат – 3, площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента – 1,2 кв.м., площадь лоджии/балкона без учета коэффициента – 2,3 кв.м. (п. 3 Акта). Истец с целью проверки фактической площади переданного объекта долевого строительства обратился к кадастровому инженеру ООО «Кадастровые работы» фио, которым было установлено, что фактическая площадь квартиры (с применением коэф. к лоджии) составляет 60,3 кв.м., которая меньше на 2,1 кв.м. от проектной площади. 22.02.2024 истцом в адрес ответчика было направлено требование о выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшение площади объекта долевого строительства, которое было оставлено последним без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании первой инстанции доводы, изложенные в иске, поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в отзыве на иск, поддержал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Истец ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание первой инстанции не явились о дне, времени и месте слушания по делу извещены надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца фио по доверенности ФИО1, ссылаясь на его незаконность.

В заседание судебной коллегии представитель истца фио по доверенности ФИО1 явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные лица в заседание судебной коллегии не явились, извещены.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вместе с тем, обжалуемое решение указанным требованиям закона не отвечает, в связи с чем подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Из текста искового заявления и представленных истцом в материалы дела документов следует, что 27.11.2021 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ10К-5.5-540/1-КМ, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренные договором сроки, построить многоквартирный дом и передать истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, имеющее следующие характеристики: условный номер объекта – 5-540, номер этажа – 8, проектная площадь – 61,80 кв.м., количество комнат – 3.

Стоимость объекта составила сумма (п. 4.1 Договора) и была оплачена истцом своевременно и в полном объеме.

17.03.2023 года между сторонами был подписан акт сверки взаиморасчетов, из которого следует, что по результатам обмера, по состоянию на 10.05.2022 года, объект долевого строительства имеет фактическую площадь – 62,45 кв.м., в том числе общую площадь – 61,2, из нее жилую – 36,9 кв.м. (п. 3 Акта).

Согласно п. 4 Акта, разница между общей проектной площадью объекта, указанной в п. 3.2 Договора, и равной 61,8 кв.м. и фактической площадью объекта составляет 0,6 кв.м.

Согласно п.п. 6, 7 и 8 Акта, уточнение сторонами окончательной цены Договора производится посредством умножения фактической площади объекта на стоимость одного квадратного мета, указанную в п. 4.2 Договора и равную сумма По соглашению сторон окончательная цена Договора составляет сумма

17.03.2023 года между сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с которым застройщик передал, а участник принял объект долевого строительства со следующими характеристиками: условный номер 5-540, номер объекта на площадке – 540, номер этажа – 8, общая площадь (без учета площади лоджии/балкона и террас) – 61,2 кв.м., количество комнат – 3, площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента – 1,2 кв.м., площадь лоджии/балкона без учета коэффициента – 2,3 кв.м. (п. 3 Акта).

Согласно адрес акта, на дату подписания настоящего передаточного акта все взаиморасчеты между сторонами произведены в полном объеме.

Истец с целью проверки фактической площади переданного объекта долевого строительства обратился к кадастровому инженеру ООО «Кадастровые работы» фио, которым было установлено, что фактическая площадь квартиры (с применением коэф. к лоджии) составляет 60,3 кв.м., которая меньше на 2,1 кв.м. от проектной площади.

Вместе с тем, в открытых источниках относительно сведений из ЕГРН квартира № 540, расположенной по адресу: адрес, вн.тер.г.пос. Сосенское, адрес кадастровым номером 77:17:0120114:30710 содержится информация о том, что недвижимое имущество поставлено на кадастровый учет 23.08.2022 года и его площадь составляет 61,2 кв.м.

В судебном заседании по ходатайству представителя ответчика судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ГБУ «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве».

Согласно заключению эксперта № 02-10737/2024/ЗЭ4, приведенная площадь жилого помещения по адресу: адрес составляет 60,3 кв.м. с учетом не отапливаемых помещений и 59,1 кв.м. без учета не отапливаемых помещений.

адрес жилого помещения по адресу: адрес (с учетом и без учета не отапливаемых помещений) не соответствует проектной документации и правоустанавливающим документам.

На основании вышеизложенного, экспертами сделан вывод, что причиной несоответствия фактической площади жилого помещения объекта долевого строительства – квартиры № 540, расположенной по адресу: адрес от проектной документации являются выполненные отделочные работы.

Причиной несоответствия фактической площади жилого помещения объекта долевого строительства – квартиры № 540, расположенной по адресу: адрес общей площадью, указанной в правоустанавливающих документах, является некорректно указанная в передаточном акте от 17.03.2023 года к Договору № ДИ10К-5.5-540/1-КМ участия в долевом строительстве от 27.11.2021 года общая площадь объекта.

Эксперты при проведении экспертизы не установили имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых им были поставлены вопросы.

Заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку оно мотивированно, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют высшее специальное образование. Доказательств, которые могли ставить под сомнение объективность и достоверность выводов эксперта, сторонами в нарушение требований ст. 87 ГПК РФ, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ представлено не было.

В судебном заседании был опрошен эксперт фио, который выводы, изложенные в заключении, поддержал.

Анализируя собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 421, 475, 476 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ, ст. 55 ГрК адрес ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положениями Закона «О защите прав потребителей», поскольку истцом не заявлялось о наличии кадастровой ошибки в содержащихся в ЕГРН сведениях, кадастровым инженером в установленном законом порядке составлен технический план в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая входящие в него жилые и нежилые помещения, было постановлено на Государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости», суд пришел к выводу, что истцу объект долевого строительства с определенными в акте характеристиками, без уменьшения площади.

Принимая указанное решение, суд указал, что условиями договора предусмотрена возможность уменьшения площади объекта. При этом, истцом обмеры жилого помещения производились после произведения ремонтных (отделочных работ). Если суммировать общую площадь и площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента (кв.м.), то фактическая площадь объекта долевого строительства составит 62,4 кв.м. (61,2 кв.м. + 1,2 кв.м.).

Судебная коллегия с указанными выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.

Так, в соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Согласно ч. 2 ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в результате выполнения указанных в части 1 настоящей статьи кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления их в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" с 01.01.2013 правом осуществления кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер, при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 01 января 2013 года (п. 4 ст. 1, п. 8 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Согласно ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Одним из критериев качества объекта долевого строительства является соответствие фактической площади условиям договора.

Согласно п. 2 ч.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 2) соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно п. 1.9 договора, при определении общей площади объекта не учитываются любые отделочные работы, возведение перегородок/стен и любые иные работы, влияющие на площадь объекта.

Приложением № 1а к договору установлен перечень работ на объекте долевого строительства, выполняемых в соответствии с проектом. Перечень строительных и отделочных работ и инженерного обеспечения, выполняемых на объекте долевого строительства, выполняется в соответствии с утвержденной проектной документацией.

В перечень отделочных работ входит возведение стен и перегородок.

Таким образом, застройщик возведение внутриквартирных стен и перегородок относит к отделочным работам, поэтому в соответствии с п. 1.9 договора, обмеры застройщик проводит в отсутствие возведенных перегородок/стен, что является нарушением порядка по определению площади жилого помещения.

Таким образом, поскольку фактическая площадь квартиры уменьшилась на 2,1 кв.м. (62,4 кв.м. – 60,3 кв.м.), истец имеет право на получение денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора.

Указанная сумма, согласно расчету истца, составит сумма (сумма – стоимость 1 кв.м. *2,1 м.)

Вместе с тем, положения статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ дополнены частью 4 в соответствии с Федеральными законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Таким образом, подлежащая взысканию в пользу истца сумма должна быть ограничена 3% от цены договора (сумма *3%) и составит сумма

Поскольку требования истца подлежали удовлетворению после 1 января 2025 года, применению подлежат положения закона, ограничивающие общую сумму взыскания 3% от цены договора, в связи с чем оснований для взыскания неустойки и штрафа не имеется.

В соответствии со ст. 151, 1101 ГК РФ, с учетом требований разумности и справедливости, судебная коллегия полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма

Судебные расходы подлежат распределению по правилам ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию документально подтвержденные, связанные с необходимостью получения в рамках рассматриваемого спора и необходимые нотариальные расходы в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате услуг кадастрового инженера в размере сумма, расходы по оплате судебной экспертизы в размере сумма

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ООО «СЗ «А101» в доход бюджета адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щербинского районного суда адрес от 20 июня 2025 года отменить, постановить по делу новое решение.

Взыскать с ООО «СЗ «А101» в пользу ФИО2 в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате услуг кадастрового инженера в размере сумма, расходы по оплате судебной экспертизы в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «А101» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 апреля 2026 года.


Председательствующий:

Судьи: