Решение № 2-516/2018 2-516/2018 ~ М-473/2018 М-473/2018 от 18 июня 2018 г. по делу № 2-516/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июня 2018 года город Тула

Зареченский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Климовой О. В.,

при секретаре Батовой А. И.,

с участием старшего помощника прокурора Зареченского района г. Тулы Фукаловой Ю. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 516/2018 по иску ФИО2 , ФИО3 к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, а также по иску ФИО6 к ФИО2 , ФИО3 , ФИО4, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности.

В обоснование заявленных требований указали, что им принадлежала на праве общей долевой собственности (по <данные изъяты> доле в праве) квартира по адресу: <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ между ними и ФИО6 был заключен договор купли-продажи этой квартиры, который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по Тульской области.

Ссылались на то, что не имели намерения продавать спорную квартиру, что денежные средства в размере 980000 руб., указанные как стоимость данной квартиры, ими по договору купли-продажи получены от ФИО6 не были, ключи от квартиры ФИО6 не передавали.

Указали, что в связи с возникшими финансовыми трудностями они взяли у ФИО6 займ в размере 200000 руб. под залог спорной квартиры, в которой до настоящего времени проживают, оплачивают коммунальные услуги, ввиду чего считали, что договор купли-продажи является ничтожной, а именно мнимой сделкой.

Просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ними (ФИО2, ФИО3) с одной стороны и ФИО6 с другой стороны; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата в их (ФИО2, ФИО3) общую долевую собственность данной квартиры в равных долях, то есть по <данные изъяты> доле в праве собственности каждой, прекратив право собственности ФИО6 на указанную квартиру.

Уточнив исковые требования, ФИО2, ФИО3 дополнительно указали, что в ДД.ММ.ГГГГ в связи с финансовыми трудностями, дочь ФИО2 - ФИО5, найдя в газете «<данные изъяты>» объявление о предоставлении денежных займов, позвонила по указанному номеру телефона, после чего к ним приехал ФИО6, который пояснил, что готов предоставить займ в размере 200000 руб., но под залог какого-нибудь имущества и выплатить придется 400 000 руб., ежемесячный платеж составит 14800 руб. Они все вместе с ФИО6 ездили в район <адрес>, где ФИО6 представил какой-то документ, в котором ФИО2 и ФИО3 поставили свои подписи, но что написано в данном документе, им неизвестно. Через несколько дней ФИО6 привез ФИО2 200000 руб. Они и ФИО6 договорились о том, что ФИО6 переоформит спорную квартиру на ФИО2, ФИО3 после возврата ему займа с процентами. Они исправно ежемесячно, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ выплачивали 14800 руб., ФИО6, который в свою очередь расписок о получении этих сумм не предоставлял. Общая сумма выплаченных денежных средств составила 400000 рублей. Обратившись в ДД.ММ.ГГГГ за выпиской о правах на спорную квартиру, ФИО2 узнала, что собственник их квартиры - ФИО6

Дополнительно указали, что у них не было намерения продавать квартиру, которая является их единственным местом жительства. Стоимость квартиры, указанная в договоре, сильно занижена по сравнению со среднерыночной стоимостью на ДД.ММ.ГГГГ, которая, как следует из заключения специалиста, составляет 2900000 руб.

Полагали, что сделка по купле-продаже от ДД.ММ.ГГГГ является притворной и ничтожной сделкой, прикрывающей сделку по займу денежных средств у ФИО6

ФИО6, в свою очередь, также обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении.

Мотивировал заявленные требования тем, что приобрел у ФИО2 и ФИО3 квартиру по адресу: <адрес>.

После совершения данной сделки ФИО2 предложила ему сдать ей данную квартиру в аренду, пока она и ФИО3 не подыщут себе вариант жилья, ввиду чего между ними ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды.

В настоящее время у него (ФИО6) возникла необходимость распорядиться спорной квартирой, препятствием к чему является наличие до настоящего времени регистрации ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4 по указанному адресу, а также проживание в принадлежащей ему на праве собсвтенности квартире, указанных лиц.

Просил признать ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4 утратившими право пользования квартирой по адресу: <адрес>, выселить их из данной квартиры и снять с регистрационного учета.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по иску ФИО2, ФИО3, а также по иску ФИО6 объединены в одно производство.

Истец (ответчик) ФИО2 в судебное заседание не явилась, о его времени и месте извещена своевременно и надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела без ее участия, в котором указала, что заявленные ею исковые требования она поддерживает, а исковые требования ФИО6 не признает. Ранее пояснила, что ввиду наличия у нее кредита в банке на сумму 100000 руб. и для выкупа заложенных в ломбард драгоценностей, ее семье были необходимы денежные средства, в общей сумме 200000 руб., ввиду чего она брала у ФИО6 займ под залог квартиры. Указала, что ДД.ММ.ГГГГ при оформлении оспариваемой сделки ей никто ничего не разъяснял, она подписала данные ФИО6 бумаги по его просьбе, ФИО6 также пояснял, что после возврата займа с процентами квартира будет переоформлена обратно в ее с внучкой ФИО3 собственность. Ссылалась на то, что в период, когда была совершена сделка, она очень нервничала, не понимала сущность бумаг, которые подписывает. Писала расписку о получении только 200000 руб., по купли-продаже денежных средств не получала, а расписку о получении 980000 руб. писала по просьбе ФИО6 Отметила, что ФИО6 спорную квартиру никогда не осматривал, она не знала, что он стал собственником, ключи ему не передавались, она постоянно платит за квартиру, квитанции всегда приходили на ее имя.

Истец (ответчик) ФИО3 в судебное заседание не явилась, о его времени и месте извещена своевременно и надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела без ее участия, в котором указала, что заявленные ею исковые требования она поддерживает, а исковые требования ФИО6 не признает. Ранее пояснила, что она является собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на спорную квартиру, по просьбе ее матери ФИО5, которой нужны были денежные средства, она (ФИО3) ездила с бабушкой ФИО2 и ФИО6 подписывать какие-то документы для ФИО6, чтобы он дал займ под залог их квартиры. Документов, подписываемых ею, она не читала, о том, что это за документы специалист, оформлявший сделку, разъяснений не дала. Никаких денежных средств она лично от ФИО6 не получала, подписи в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, написанной ее бабушкой, о получении 980000 руб., поставила по просьбе бабушки. После этого каждый месяц к ним домой приезжал ФИО6, которому передавались денежные средства в счет возврата займа. Указала, что о принадлежности спорной квартиры ФИО6 она узнала от своей бабушки ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ

Представитель истцов (ответчиков) ФИО2, ФИО3 по доверенностям и по ордеру ФИО7 в судебном заседании исковые требования своих доверителей поддержал в полном объеме, исковые требования ФИО6 не признал.

Ответчик (истец) ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО2, ФИО3 не признал, заявленные им (ФИО6) исковые требования поддержал в полном объеме. Отрицал передачу денежных средств в долг ФИО2, ссылался на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен ФИО2 и ФИО3 добровольно, подписан в здании многофункционального центра, расположенного на <адрес>. <данные изъяты> средства в общей сумме 980000 руб. он передавал ФИО2 и ФИО3 лично по 490000 руб. каждой в автомобиле до подписания договора, о чем ФИО2 написала расписку, в которой также стоят подписи ФИО3 Утверждал, что перед покупкой осматривал спорную квартиру. Считал, что ФИО2 и ФИО3 пропущен срок исковой давности на оспаривание договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, начало течения которого связывал с датой заключения договора.

Представитель ответчика (истца) ФИО6 по ордеру ФИО8 в судебном заседании исковые требования ФИО2, ФИО3 полагал не подлежащими удовлетворению, заявленные ФИО6 исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что правовых оснований для удовлетворения требования ФИО2 и ФИО3 не имеется. ФИО3 и ФИО2 подтвердили в суде, что они именно продавали спорную квартиру, что каждая подписала договор купли-продажи, каждая из них лично подавала заявление о переходе права на спорную квартиру, условия сделки они понимали, получили денежные средства по сделке в размере 980000 руб., о чем собственноручно написали расписку. По просьбе ФИО2 ФИО6 заключил с ней договор аренды спорной квартиры. Ссылался на то, что доказанность мнимости, либо притворности сделки может иметь место только при выявлении согласия обеих сторон на совершение сделок такого рода. В настоящее время ФИО6 принял решение распорядиться спорной квартирой, но ФИО2 и ФИО3, ФИО5, ФИО4 отказываются от снятия с регистрационного учета в данной квартире и выселения из нее. Кроме того, ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском о признании оспоримой сделки недействительной по истечению срока исковой давности.

Третье лицо (ответчик) ФИО5 в судебное заседание не явилась, о его времени и месте извещена своевременно и надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела без ее участия, в котором указала, что заявленные ФИО2, ФИО3 исковые требования она полагает подлежащими удовлетворению, а исковые требования ФИО6 не признает. Ранее пояснила, что она проживает с матерью ФИО2 и дочерью ФИО3 в квартире по адресу: <адрес>, в то время как ее сестра ФИО4 с ними не проживает. Ей нужны были денежные средства в размере 100000 руб., в газете нашла объявление о выдаче займа, позвонила по указанному в нем номеру телефона. К ней подъехал ФИО6, который пояснил, что он может предоставить денежные средства в долг под залог квартиры, узнав, что собственниками квартиры являются ее мать и дочь, ФИО6 ответил, что только с ними будет иметь дело. После встречи с ФИО6 ее мать ФИО2 рассказала ей, что ФИО6 обещал предоставить займ в размере 200000 руб., поскольку и ФИО2 необходимо было 100000 рублей для погашения кредита, под залог недвижимости, указав, что ФИО2 и ФИО3, как собственники квартиры, должны подписать какие-то документы. Также, со слов ФИО2, ей (ФИО5) известно, что ФИО2 ездила на <адрес>, где что-то подписывали, а ФИО6 говорил, что все будет обратно переоформлено по итогам возврата займа.

Третье лицо (ответчик) ФИО4 в судебное заседание не явилась, о его времени и месте извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Третьи лица Управление по вопросам миграции УМВД России по Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истцов (ответчиков) ФИО2, ФИО3 по доверенностям и по ордеру ФИО7, ответчика (истца) ФИО6 и его представителя по ордеру ФИО8, получив показания свидетеля ФИО1, заключение старшего помощника прокурора Зареченского района г. Тулы Фукаловой Ю. А., полагавшей иск ФИО2, ФИО3 подлежащем удовлетворению, а в удовлетворении иска ФИО6 считавшей необходимым отказать, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что собственниками квартиры по адресу: <адрес>, являлись ФИО2 и ФИО3 по <данные изъяты> доли в праве каждая.

Из материалов дела также следует, что в квартире по адресу: <адрес> на регистрационном учете состоят ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, лицами, постоянно проживающими по указанному адресу, являются: ФИО2, ее дочь ФИО5 и ее внучка ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО3 (продавцы) и ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры № дома <адрес>.

Согласно п. 3 договора стоимость квартиры составила 980000 руб., которые покупатель передал продавцам, а продавцы получили от покупателя (соразмерно отчуждаемым долям каждый) до подписания настоящего договора.

Суду представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что ФИО2 и ФИО3 получили от ФИО6 денежную сумму в размере 980000 руб. Деньги получили в полном объеме, претензий не имеют.

В п. 4 договора указано, что в продаваемой квартире на регистрационном учете на момент подписания настоящего договора состоят ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

ФИО2, ФИО3 в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора обязуются сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу сами, а также гарантируют, что ФИО4, ФИО5 снимутся с регистрационного учета в тот же срок.

Согласно п. 6 договора продавцы передали квартиру покупателю до подписания настоящего договора. Покупатель принял квартиру и претензий относительно качественного состояния квартире и ее оборудования не имеет. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи квартиры.

Право собственности ФИО6 на указанную квартиру было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 и ФИО3, ссылались на недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ними и ФИО6

Обладая правами собственника спорной квартиры, ФИО6 также обратился суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4 о признании их утратившими право пользования данной квартирой, снятии перечисленных лиц с регистрационного учета по указанному адресу и их выселении.

Учитывая характер спорных правоотношений, суд считает целесообразным первоначально разрешить исковые требования ФИО2 и ФИО3

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Оспаривая законность сделки, ФИО2 и ФИО3, указали, что, подписывая договор купли-продажи, предполагали, что оформляют займ под залог их квартиры, что они не имели намерений продавать квартиру по адресу: <адрес>, являющуюся их единственным местом жительства, что они продолжают проживать в данной квартире до настоящего времени, оплачивают коммунальные услуги.

Представитель истцов (ответчиков) ФИО2 и ФИО3 по доверенностям и по ордеру ФИО7 после уточнения основания иска, ссылался на положения ч.2 ст. 170 ГК РФ, указывая, что оспариваемая сделка является притворной, поскольку была совершена с целью прикрыть другую сделку, а именно сделку по займу и обе эти сделки ничтожны.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2,18 (Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Из положений ч.2 ст. 56, 148 ГПК РФ, п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» следует, что ссылка истца в исковом заявлении на правовые нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела, поскольку вэтом случае суду надлежит самостоятельно определить подлежащие применению к установленным обстоятельствам нормы права и дать юридическую квалификацию правоотношениям сторон.

Из сути иска и объяснений ФИО2 и ФИО3 в ходе судебного разбирательства следует, что намерения продавать трехкомнатную квартиру незнакомому человеку за 980 000 рублей они не имели, их воля была направлена на получение в долг денежных средств с обязательством их возврата, обеспечением чего являлась спорная квартира. При оформлении сделки ДД.ММ.ГГГГ считали, что между ними и ФИО6 возникают обязательства по договору займа, по условиям которого они ежемесячно должны возвращать сумму займа. При обращении ФИО2 в Управление Росреестра по Тульской области за получением выписки о правах на недвижимое имущество ей стало известно, что она не собственник своей квартиры, она, заключая договор купли продажи, а в дальнейшем и договор аренды, предполагала, что оформляет залог принадлежащей квартиры. До настоящего времени они проживают в спорной квартире, состоят в ней на регистрационном учете по месту жительства, несут расходы по оплате содержания жилья и коммунальных услуг, квартира никогда на продажу ими не выставлялась, ответчик же не несет обязанностей по содержанию спорной квартиры.

Указанные доводы ФИО2 и ФИО3 фактически свидетельствуют о том, что данные лица ссылаются на заблуждение относительно происходящих обстоятельств и существа заключенной ими сделки.

Положениями статьи 178 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

По смыслу ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

При этом заблуждение может возникнуть как по вине самого заблуждающегося, так и по причинам, зависящим от другой стороны или третьих лиц, а также от иных обстоятельств.

Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

По смыслу указанной нормы права, под заблуждением понимается несоответствие субъективных представлений лица об обстоятельствах и процессах объективной действительности, в данном случае неверное представление стороны на момент заключения сделки о существе сделки, ее условиях, участниках, вследствие чего результат по сделке не соответствует истинной воле стороны; сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Анализируя показания ФИО2 и ФИО3, суд принимает во внимание, что и ФИО2 и ФИО3, а также и проживающая в данной квартире дочь ФИО2 - ФИО5 последовательно и четко утверждали о том, что брали в долг у ФИО6 200000 рублей под проценты с ежемесячной выплатой 14800 рублей и выплачивали данную сумму с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ, выплатив в общей сумме 400000 рублей.

Довод ФИО9 о наличии у нее кредитных обязательств перед банком подтверждается представленными ПАО «Лето Банк» документами, в частности кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ.

В выписке по кредиту от ДД.ММ.ГГГГ содержится указание на внесение ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в счет погашения кредита в размере 108 100 руб.

Из сути объяснений ФИО2 и материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 лично была получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости на спорную квартиру, в которой собственником квартиры указан ФИО6, в связи с чем, она поняла, что своих обязательств по возврату квартиры после выплаты долга ФИО6 не исполнил.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в дежурную часть ОП «Зареченский» УМВД России по г. Туле с заявлением о противоправных действиях ФИО6, сославшись на то, что заключила ДД.ММ.ГГГГ вместе с ФИО3 и с ним (ФИО6) договор займа, обеспеченный залогом спорной квартиры, а фактически, как оказалось, был оформлен договор купли-продажи.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ оперуполномоченным ОЭБ и ПК УМВД России по г. Туле ФИО2 было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО6 по ст. 159 УК РФ, ввиду отсутствия признаков состава преступления, поскольку возникшие между сторонами отношения регулируются положениями гражданского законодательства РФ.

Впоследствии указанное постановление было отменено постановлением заместителем прокурора от ДД.ММ.ГГГГ с возвращением материала для дополнительно проверки.

Заместителем прокурора Зареченского района г. Тулы постановлением от ДД.ММ.ГГГГ было отменено и вновь принятое постановление от ДД.ММ.ГГГГ о/у ОЭБ и ПК УМВД России по г. Туле, материал был также возращен для дополнительной проверки.

Из представленных суду ФИО2 и ФИО3 квитанций об оплате коммунальных платежей следует, что только они несут бремя оплаты за коммунальные услуги и содержание жилья как до заключения оспариваемого договора, так и после, и вплоть до настоящего времени, при чем, собственником в данных квитанциях указана ФИО2

Лицевой счет на спорную квартиру в управляющей компании и ресурсоснабжающих организациях был переоформлен ФИО6 на его имя только ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежными документами по внесению плат за содержание спорного жилья, а также представленными заявлениями ФИО6 в АО «ТНС энерго Тула», АО «ОЕИРЦ», ООО «УК Комфорт».

То есть данные действия были произведены ФИО6 только после обращения ФИО2 в правоохранительные органы с заявлением о противоправности заключенной ДД.ММ.ГГГГ сделки.

Обосновывая свои возражения, ФИО6 в свою очередь, последовательно выражал позицию, что желал наступления последствий именно по заключенному договору купли-продажи, ссылался на соблюдение с его стороны всех существенных условий договора купли-продажи, на оплату им, как собственником, с ДД.ММ.ГГГГ налога за спорную квартиру, на распоряжение квартирой путем заключения с ФИО2 договора аренды.

Между тем, представленные платежные поручения об уплате налога с достоверностью не свидетельствуют об исполнении сторонами сделки по договору купли-продажи квартиры, поскольку спорная квартира осталась во владении и пользовании ФИО2, ФИО3

Что касается договора аренды, о котором не знала ФИО3, как второй собственник, то он подписан был только ФИО2 и из сути всех ее объяснений, в том числе и письменных, следует, что данный договор был подписан при передаче ей ФИО6 в долг денег.

Следовательно, приведенные выше условия, в отсутствие соответствующего опыта в оформлении залога, могли сформировать у ФИО2 и ФИО3 представление о том, что им с ФИО6 был заключен именно договор займа под залог спорной квартиры, после чего стороны приступили к его исполнению.

В обоснование свои возражений, ФИО6 ссылался на то, что ФИО2 и ФИО3 уже приобретали спорную квартиру в результате заключения договора купли-продажи, ввиду чего порядок и последовательность действий для заключения такого рода договора знали, что, по его мнению, свидетельствует о том, что они ДД.ММ.ГГГГ осознавали, что заключают с ним именно договора купли-продажи, понимали последствия заключения этого договора.

Между тем, на момент приобретения спорной квартиры в ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 являлась несовершеннолетней и в ее интересах действовала ФИО5 Более того, до момента заключения оспариваемой сделки прошло много времени, а также материалы дела не содержат доказательств, указывающих на оформление ранее данными лицами обязательств, предусмотренных договором залога недвижимого имущества.

Установленные обстоятельства приводят суд к выводу, что выраженная в оспариваемом договоре воля ФИО2 и ФИО3 неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые они как стороны сделки действительно имели в виду. Под влиянием заблуждения, учитывая преклонный возраст ФИО2, которой на момент заключения оспариваемой сделки исполнилось <данные изъяты>, а также отсутствие опыта у ФИО3 на совершение такого рода сделок, ФИО2 и ФИО3 составили неправильное мнение и вплоть до обращения в Управление Росреестра по Тульской области за получением сведений об объекте недвижимости оставались в неведении относительно обстоятельств, имеющих для них существенное значение, и именно под влиянием заблуждения совершили сделку, которую не совершили бы, если бы не заблуждались.

Тот факт, что ФИО2 и ФИО3 лично подписывали договор и принимали непосредственное участие в регистрации перехода прав на оспариваемое имущество, само по себе не свидетельствует об отсутствии заблуждения с их стороны, поскольку они считали, что оформляют договор займа и залога квартиры в целях обеспечения обязательств по возврату полученной от ФИО6 денежной суммы.

ФИО2, подписывая оспариваемый договор и договор аренды, не вникая в их содержание, написала соответствующую расписку, проставив необходимые подписи в документах, доверившись ФИО6, а ФИО3, будучи непосвященной в детали сделки, лишь хотела помочь маме и бабушке и также поставила свои подписи в соответствующих документах, не читая и не знакомясь с ними.

Допрошенная в суде в качестве свидетеля ФИО1, являющаяся <данные изъяты> ГБУ ТО «МФЦ» по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ и осуществляющая прием документов для последующей регистрации, в том числе и ДД.ММ.ГГГГ, разъяснила общий порядок оформления документов в соответствии с регламентом услуг, оказываемых МФЦ. Пояснила, что по приему документов по сделке ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемой в данном судебном процессе, она не помнит сторон, и, соответственно, не помнит и того, подписывали ли они при ней оспариваемый договор, консультирование по правовым вопросам сделок она не осуществляет, поскольку это не относится к ее компетенции, в связи с чем, суд не может положить данные показания в основу решения суда, поскольку считает их недостаточными для того, чтобы опровергнуть или подтвердить доводы сторон.

Между тем, суд принимает во внимание, что расходы по регистрации оспариваемого договора нес ФИО6, что следует из п. 11 оспариваемого договора и подтверждено чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ об оплате им государственной регистрации сделки, что также указывает на то, что ФИО2 и ФИО3 не имели дополнительных возможностей, в частности при оплате государственной пошлины, установить природу и характер в действительности оформляемой ими ДД.ММ.ГГГГ сделки.

ФИО6 было указано, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, то есть в день заключения оспариваемого ею договора, получила справку в управляющей компании для предоставления в Управление Росреестра по Тульской области, что, по его мнению, свидетельствует о том, что ФИО2 намерена была именно продать свою квартиру.

В регистрационном деле на квартиру № дома <адрес> содержится справка № от ДД.ММ.ГГГГ, выданная ООО «УК-Групп» ФИО2 о том, что она действительно зарегистрирована в данной квартире и что совместно с ней на регистрационном учете состоят ФИО3, ФИО4, ФИО5

В справке указано, что она выдана ФИО2 для предоставления в Управление Росреестра по Тульской области.

Между тем, при заключении договора залога, в силу ч. 4 ст. 336 Гражданского кодекса РФ, залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога.

В этой связи само по себе получение данной справки ФИО2 не может свидетельствовать о намерении ФИО2 заключить именно договор купли-продажи спорной квартиры и распорядиться своим правом на нее, что также указывает на несостоятельность приведенного довода ФИО6

В подтверждение своих доводов о недействительности договора купли-продажи ФИО2 и ФИО3 ссылались также на сильно заниженную стоимость квартиры, указанную в договоре, тогда как согласно представленному ими заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Альянс Капитал», наиболее вероятная среднерыночная цена квартиры по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 900 000 руб.

Судом также были истребованы сведения о наиболее вероятной стоимости данной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, но в иной оценочной организации, и ДД.ММ.ГГГГ суду ЗАО «Страховой консультант» сообщило, что данная стоимость составляла бы 2 566 000 руб.

Данные обстоятельства действительно свидетельствуют о том, что рыночная стоимость трехкомнатной спорной квартиры на ДД.ММ.ГГГГ в два с половиной раза больше, чем указана в оспариваемом договоре, что исключало бы в свою очередь возможность приобретения для всех лиц, зарегистрированных в данной квартире, иного соответствующего жилого помещения.

Таким образом, фактические обстоятельства дела свидетельствуют об отсутствии волеизъявления ФИО2 и ФИО3 на отчуждение принадлежащей им на праве собственности квартиры по договору купли-продажи и наличии действительного волеизъявления на заключение договора займа с предоставлением квартиры в качестве залога. Договор купли продажи, как и договор аренды были подписаны лишь для обеспечения ФИО2 и ФИО3 взятых на себя обязательств по займу денежных средств.

Кроме того, с момента регистрации права собственности ФИО6 не осуществлял каких-либо действий по использованию приобретенного жилого помещения по назначению, каких-либо попыток вселения не предпринимал, бремя расходов по содержанию жилья не нес, ключи от спорной квартиры не получал. Доказательств обратного суду стороной ФИО6 не предоставлено.

Из пояснений сторон в судебном заседании и письменных материалов дела также следует, что, несмотря на подписание ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора купли-продажи квартиры, являющегося в силу его условий (пункт 6 договора) актом приема-передачи, жилое помещение в фактическое владение ФИО6 не перешло. ФИО2, ФИО3, а также ФИО5 проживают и до настоящего времени пользуется спорной квартирой, владея ею по своему усмотрению, несут расходы по ее содержанию и оплате коммунальных услуг. Доказательств обратного суду не представлено.

Совершение сделки купли-продажи квартиры без ее фактической передачи новому собственнику также, по мнению суда, ставит под сомнение действительность заключенного договора.

Более того, как было указано выше, в п. 4 договора указано, что в продаваемой квартире на регистрационном учете на момент подписания настоящего договора состоят ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

ФИО2, ФИО3 в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора обязуются сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу сами, а также гарантируют, что ФИО4, ФИО5 снимутся с регистрационного учета в тот же срок.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Вместе с тем, данный пункт договора также свидетельствует о недействительности указанного договора, поскольку ФИО4, ФИО5 не являлись сторонами договора и своего волеизъявления на снятие с регистрационного учета не высказывали. ФИО4, ФИО5 не являются лицами, подлежащими снятию с регистрационного учета в спорной квартире в обязательном порядке, ни ФИО2, ни ФИО3, не являются их представителями, наделенными правом снятия ФИО4, ФИО5 с регистрационного учета.

В нарушение положений статьи 56 ГПК РФ ответчик ФИО6 не представил доказательств, бесспорно подтверждающих, что ФИО2 и ФИО3 добровольно продали ему квартиру, имея намерение и желание лишить себя и остальных членов своей семьи единственного жилья.

Таким образом, поскольку заключение договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не повлекло правовых последствий, которые должны были возникнуть при смене собственника, а участники правоотношений не стремились к достижению таких целей, то договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО6, должен быть признан недействительным в силу п.1 ст. 178 ГК РФ и к нему должны быть применены последствия недействительности сделки, правила возврата всего полученного по сделке (двусторонней реституции), в связи с чем, подлежит удовлетворению требование ФИО2 и ФИО3 о прекращении права собственности ФИО6 на спорное недвижимое имущество.

При этом суд полагает возможным взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО6 денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 980 000 руб., то есть по 490000 руб. с каждой. Доказательств безденежности письменной расписки от ДД.ММ.ГГГГ стороной ФИО2 и ФИО3 в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не представлено, соответствующее требование о признании расписки безденежной не заявлено.

Суд не находит оснований для признания оспариваемой сделки купли-продажи квартиры притворной, поскольку как следует из указанных положений норм гражданского законодательства, признание договора купли-продажи при таких обстоятельствах притворным возможно лишь при условии установления того, что обе стороны договора не желали наступления правовых последствий, соответствующих природе указанного договора, а имели намерение заключить иной (прикрываемый) договор, в данном случае – договор залога в обеспечение договора займа, однако в ходе рассмотрения дела ФИО6 последовательно выражал позицию о том, что лично он желал наступления именно последствий, характерных для договора купли-продажи жилого помещения, черты притворности оспариваемой сделки с его (ФИО6) стороны не доказаны.

В ходе судебного разбирательства, как ФИО6, так и его представителем по ордеру ФИО8 указано на истечение срока исковой давности для подачи ФИО9 и ФИО3 искового заявления о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, согласно части 1 которой если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исходя из положений ч. 1 ст. 178 и ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, ввиду чего срок исковой давности по исковым требованиям по основаниям, предусмотренным статьей 178 Гражданского кодекса РФ, составляет один год.

Между тем, в силу императивных положений ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как отмечено в Определении Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 года № 418-О, в соответствии с формулировкой пункта 2 статьи 181 ГК РФ суд наделен необходимыми дискреционными полномочиями на определение момента начала течения срока исковой давности, исходя из фактических обстоятельств дела.

При установленных фактических обстоятельствах оспариваемой сделки, в частности обстоятельствах ее заключения и обстоятельствах, приведших в необходимости получения ФИО2 и ФИО3 займа, суд приходит к выводу о том, что ФИО2, производя выплаты в пользу ФИО6, считала, что исполняет условия договора займа, предоставленного ей под залог недвижимости, а полагая займ возвращенным в полном объеме в ДД.ММ.ГГГГ, получила выписку о правах на данный объект (ДД.ММ.ГГГГ), в результате чего и установила, что ФИО6 не переоформил в ее (ФИО2) собственность квартиру, что позволяет прийти к выводу о том, что о нарушении ее прав ей стало известно только в ДД.ММ.ГГГГ.

Второй собственник ФИО3 в суде также пояснила, что ее бабушка ФИО2 сказала ей (ФИО3) о том, что ФИО6 не переоформил квартиру, только в ДД.ММ.ГГГГ.

Получение же иным лицом, ФИО5, подобной выписки ДД.ММ.ГГГГ о правах на спорную квартиру, о чем ссылается сторона ФИО6, ее родственные отношения с ФИО2 и ФИО3 и совместная регистрация с ними в спорной квартире по месту жительства, по мнению суда, не являются подтверждением пропуска ФИО2 и ФИО3 срока исковой давности, принимая во внимание, что ФИО5 стороной по оспариваемой сделке не является, а приведенной выше нормой права установлено, что непосредственно истец должен узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Более того, как было указано выше, ФИО2 и ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ считали свои обязательства по займу перед ФИО6 не исполненными, следовательно, не могли считать свои права нарушенными.

Таким образом, ходатайство стороны ФИО6 о применении к исковым требованиям ФИО2 и ФИО3 срока исковой давности является необоснованным, ввиду чего удовлетворению не подлежит.

Поскольку исковые требования ФИО6 и ФИО2, ФИО3 являются взаимоисключающими, то удовлетворение исковых требований ФИО2, ФИО3 влечет отказ в удовлетворении исковых требований ФИО6 в отношении ФИО2 и ФИО3, а также и в отношении ФИО5 и ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 , ФИО3 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 , ФИО3 и ФИО6, недействительным.

Прекратить право собственности ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2 , ФИО3 право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в равных долях (по <данные изъяты> доле в праве собственности за каждой).

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО6 денежные средства в размере 490000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 денежные средства в размере 490000 рублей.

В удовлетворении искового заявления ФИО6 к ФИО2 , ФИО3 , ФИО4, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Зареченский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 25 июня 2018 года.

Председательствующий О. В. Климова