Решение № 2-3214/2018 2-3214/2018~М-2275/2018 М-2275/2018 от 19 ноября 2018 г. по делу № 2-3214/2018

Мотивированное
решение изготовлено 20.11.2018 г. Дело № № 2-3214/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 15 ноября 2018 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе: председательствующего судьи Усачева А.В.,

при секретаре судебного заседания Кругляковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору-купли продажи объектов недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11.06.2014 г., взыскании уплаченных по этому договору денежных средств в сумме 4 000 000 руб.

установил:

ФИО1 и ФИО2 предъявили к ФИО3 иск о взыскании задолженности по договору-купли продажи объектов недвижимого имущества от 11.06.2014 г. в сумме 3 000 000 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 825 124 руб. 97 коп.

В обоснование требований указано, что 11.06.2014 г. ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...><адрес>.

По условиям этого договора истцы приняли обязательство в срок до 31.12.2014 г. передать по акту приема – передачи указанный жилой дом и земельный участок, а ответчик принял денежные обязательства по оплате договора – 4 000 000 руб. в день подписания договора и 3 000 000 руб. в срок до 01.01.2016 г. и принять имущество.

27.06.2014 г. договор купли-продажи и переход права собственности на ФИО3 зарегистрированы, о чем в Единый государственный реестр внесены записи № № и № №.

Ответчик денежные обязательства исполняет не надлежаще, часть оплаты в размере 3 000 000 руб. не уплатил.

Апелляционным Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 10.12.2015 г. в удовлетворении требований ФИО3 о признании утратившими П-вых и С-вых права пользования жилым домом и земельным участком, их выселении – отказано. Судебным актом установлено, что требования не могут быть удовлетворены до момента полной оплаты по договору от 11.06.2014 г.

Освободить жилое помещение возможно только после полной оплаты ФИО3 стоимости недвижимости, установленной договором, поскольку истцы не имеют средств для приобретения другого жилья.

В судебном заседании представитель истца, действующая по доверенности ФИО4, исковые требования поддержала, в обоснование привела доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности ФИО5, исковые требования не признала, в представленных суду письменных возражениях на исковое заявление, объяснениях, данных ею в судебном заседании, указала, что цена договора от 11.06.2014 г. – 7 000 000 руб., порядок оплаты договора – 4 000 000 руб. при его подписании, оставшаяся сумма – 3 000 000 руб. в срок до 01.01.2016 г.

Денежные средства в сумме 4 000 000 руб. ответчиком переданы истцам в день подписания договора, в подтверждение чего представлены расписки и истцами данное обстоятельство подтверждается.

При этом корреспондирующая обязанность истцов по передаче объектов недвижимого имущества в срок до 31.12.2014 г. ими не исполнена.

ФИО1 и ФИО2 от передачи спорного имущества отказываются, покупателя ФИО3 для осмотра дома не допускают. При этом действуют недобросовестно, без согласия собственника дома регистрируют в нем по месту жительства родственников.

В целях надлежащего исполнения договора ФИО3 неоднократно обращалась к ФИО1 и ФИО2 с требованием принять объекты по сделке, и произвести окончательный расчет, истцы от исполнения принятых договорных обязательств уклоняются.

В настоящем случае непредоставление обязанной стороной (истцами) предусмотренного договором исполнения - передачи имущества в установленный срок (до 31.12.2014 г.), порождает право стороны – ФИО3, на которой лежит встречное денежное исполнение (до 14.01.2016 г.), приостановить исполнение своего обязательства, в случае если стало очевидным, что обязанной стороной такое исполнение не будет произведено и отказаться от исполнения этого договора.

Ответчиком ФИО3 предъявлено встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11.06.2014 г., взыскании уплаченных по этому договору денежных средств – 4 000 000 руб. 00 коп.

В обоснование встречных требований указано, что в целях надлежащего исполнения принятых сторонами обязательств по договору от 11.06.2014 г. ФИО3 17.12.2014 г., 29.12.2014 г. в адрес ФИО1 и ФИО2 направлены уведомления об исполнении обязанности по передаче имущества по акту приема-передачи в срок не позднее 31.12.2014 г. Какие – либо действия, направленные на передачу жилого дома и земельного участка истцами не совершены.

В целях надлежащего исполнения договорных обязательств ФИО3 11.12.2015 г. и 14.01.2016 г. направляла истцам уведомление об окончательном расчете по договору, предварительно разместив на счете 3 000 000 руб. 22.12.2015 г. обратилась к нотариусу города Сысерти и Сысертского района ФИО6 с заявлением о внесении денежных средства на депозит нотариуса. Из письменного ответа нотариуса следовало, что внесение денежных средств на депозит нотариуса возможно, однако в таком случае кредитор безусловно получает денежные средства, при этом получение средств не может быть обусловлено какими-либо обязанностями кредитора, в том числе обязанности выселиться. Вместе с тем, в случае уклонения кредитора от получения средств с депозита, эта сумма может быть возвращена плательщику только с согласия кредитора. Бушоль осознавая недобросовестное поведение продавцов, отказалась внести крупную сумму на депозит нотариуса.

ФИО1 и ФИО2 по настоящее время уклоняются от передачи жилого дома и земельного участка, проживают в доме с членами семьи. Ответчику чинятся препятствия в доступе к дому и участку, в связи с чем, ФИО3 не имеет возможности оценить состояние объектов недвижимого имущества, установить их сохранность. Кроме того, рыночная стоимость указанных объектов за период с 16.01.2016 г. по настоящее время существенно снизилась, в связи с чем, ответчик утратил интерес к исполнению сделки.

При исполнении спорной сделки ФИО1 и ФИО2 существенным образом нарушили принятые договорные обязательства, в том числе:

- при заключении договора купли-продажи предоставили фальсифицированную справку формы № 40;

- получив часть цены договора - 4 000 000 руб., отказались передать имущество, не допускают собственника к этому имуществу;

- не исполнили обязанность по страхованию имущества, предусмотренную договором;

- продавцы уклоняются от получения денежных средств.

Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора в порядке ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании встречные исковые требования поддержала.

Представитель истца просила в удовлетворении встречных исковых требований отказать, ссылаясь на то, что обстоятельства неисполнения продавцами п. 9 договора по передаче жилого дома в срок до 31.12.2014 г. являлись предметом судебного разбирательства Сысертским районным судом и Свердловского областного суда, поэтому указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований относительно предмета спора на стороне истцов, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, направили письменные отзывы, указав, что исковые требования подлежат удовлетворению, оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1, 2, 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. ( п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Судом установлено, что 11.06.2014 г. ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...><адрес>.

По условиям этого договора истцы приняли обязательства в срок до 31.12.2014 г. передать по акту приема – передачи жилой дом и земельный участок, а ответчик принял денежные обязательства по оплате договора – 4 000 000 руб. в день подписания договора и 3 000 000 руб. в срок до 01.01.2016 г. и принять имущество (п. 1,4,5, 9 договора) (л.д. 10).

27.06.2014 г. договор купли-продажи и переход права собственности на ФИО3 зарегистрированы, о чем в Единый государственный реестр внесены записи № № и № №.

Принятые на себя денежные обязательств по этому договору ФИО3 исполнены в части, в день подписания договора денежные средства в сумме 4 000 000 руб., переданы ФИО1 и ФИО2 по 2 000 000 руб. каждому, в подтверждение чего представлены долговые документы (расписки) (л.д. 45, 46).

Для надлежащего исполнения принятых сторонами обязательств по договору ФИО3 17.12.2014 г. и 29.12.2014 г. направила в адрес ФИО1 и ФИО2 уведомления об исполнении обязанности по передаче имущества по акту приема-передачи в срок не позднее 31.12.2014 г. (л.д. 47-50).

Действия, направленные на передачу жилого дома и земельного участка истцами не совершены.

11.12.2015 г. и 14.01.2016 г. ФИО3 в адрес истцов направлены уведомления об окончательном расчете по договору, предварительно разместив на счете 3 000 000 руб. (л.д. 59 – 64).

В целях надлежащего исполнения ФИО3 договорных обязательств по оплате договора она 22.12.2015 г. обратилась к нотариусу города Сысерти и Сысертского района ФИО6 с заявлением о внесении денежных средства на депозит нотариуса. Из письменного ответа нотариуса следовало, что внесение денежных средств на депозит нотариуса возможно, однако в таком случае кредитор безусловно получает денежные средства, при этом получение средств не может быть обусловлено какими-либо обязанностями кредитора, в том числе обязанности выселиться. Вместе с тем, в случае уклонения кредитора от получения средств с депозита, эта сумма может быть возвращена плательщику только с согласия кредитора. Бушоль осознавая недобросовестное поведение продавцов, отказалась внести крупную сумму на депозит нотариуса (л.д. 65 - 66).

Доказательств совершения истцами каких – либо действий направленных на исполнение договора – передачу имущества, в суд не представлено.

При таких обстоятельствах, в отсутствие правовой определенности в отношении приобретенного ответчиком недвижимого имущества, его действия по приостановлению оплаты по договору в сумме 4 000 000 руб. в срок, установленный договором - 16.01.2016 г., суд квалифицирует как правомерное и соответствующее положениям статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору - купли продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

Судом на основании исследования и оценки представленных доказательств установлено, что спорный договор был подписан, однако истцами фактически передача отчужденных по договору купли-продажи дома и участка не произведена.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 457 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Судом из представленных в материалы дела доказательств установлено, что при заключении договора купли-продажи существенным условием для ФИО3 являлось фактическое состояние объектов недвижимого имущества и срок его передачи до 31.12.2014 г.

Указанные обстоятельства подтверждаются и фактическими обстоятельствами, неоднократными обращениями ответчика к истцам с требованием о передаче имущества (17.12.2014 г., 29.12.2014 г.), о принятии исполнения договора в части денежных обязательств (11.12.2015 г. и 14.01.2016 г.), и не получив в разумный срок это имущество, направлением соглашения о расторжении договора и уведомления о его расторжении, тем самым реализовав право, предоставленное ему п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактически отказавшись от договора.

Суд, установив факт неисполнения продавцами по возникшему из договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.06.2014 г. обязанности в срок до 31.12.2014 г. по передаче имущества покупателю, признает данное обстоятельство существенным нарушением условий договора, что является основаниям для удовлетворения встречных требований ответчика о расторжении спорного договора на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскании уплаченных по этому договору денежных средств в сумме 4 000 000 руб.

Доводы представителя истца о том, что обстоятельства неисполнения продавцами п. 9 договора по передаче жилого дома в срок до 31.12.2014 г. являлись предметом судебного разбирательства Сысертским районным судом и Свердловского областного суда, и поэтому указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, несостоятельны, указанные судебные акты не имеет преюдициального значения для настоящего спора, поскольку в основу заявленных требований были положены другие основания и предмет иска, какие либо обстоятельства, имеющие преюдициального значения для рассматриваемого спора не имеют, доводы представителя истца основаны на произвольном толковании норм процессуального права.

Судебный акт о расторжении спорного договора купли-продажи недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 194-198, 233-236 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору-купли продажи от 11.06.2014 г. объектов недвижимого имущества в сумме 3 000 000 рублей 00 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 825 124 рублей 97 копеек – отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11.06.2014 г., взыскании уплаченных по договору денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 11.06.2014 г., заключенный ФИО1, ФИО2 и ФИО3.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 сумму, уплаченную по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11.06.2014 г. денежную сумму 4 000 000 рублей 00 копеек, а с каждого по 2 000 000 рублей 00 копеек.

Право собственности на данные объекты недвижимого имущества переходит к ФИО1 и ФИО2, после выплаты взысканных решением суда в пользу ФИО3 денежных средств.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме в Свердловский областной суд путем подачи жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: