Решение № 2-3504/2018 2-3504/2018~М-1616/2018 М-1616/2018 от 25 ноября 2018 г. по делу № 2-3504/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кавлевой М.А.,

при секретаре Чистяковой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 28 января 2016 года, возврате в собственность истицы квартиры по адресу: <адрес>, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что 28 января 2016 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истица обязалась передать в собственность ответчика квартиру по адресу: <адрес>, а ответчик обязался передать истцу в счет оплаты квартиры 5 000 000 рублей. Истец обязанности по договору исполнила, передав в собственность ответчика вышеуказанную квартиру, однако ответчик обязанности по оплате спорной квартиры не исполнил, денежные средства в размере 5 000 000 рублей истцу не передал, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи. 31 января 2018 года истец в адрес ответчика направила претензию с требованием о расторжении договора и возврате квартиры в собственность истца, ответом на претензию от 14 февраля 2018 года ответчик подтвердил, что оплата по договору купли-продажи от 28 января 2016 года им не производилась, ссылался на отказ истца в получении денежных средств, добровольного согласие на расторжение договора не изъявил.

Истец ФИО1 и ее представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в иске, указали, что готовность ответчика в настоящее время произвести оплату по договору не опровергает существенности нарушений условий договора покупателем, выплата ответчиком в настоящее время установленной договором от 28 января 2016 года стоимости квартиры в силу инфляционных процессов лишит истца того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Представители ответчика ФИО2 в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали позицию, изложенную в письменном отзыве на иск, указали на внесение 11 апреля 2018 года ответчиком на депозит нотариуса оплаты по заключенному с истцом договора в размере 5 000 000 рублей, отсутствие со стороны истца каких-либо требований об исполнении договора.

Изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, выслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 28 января 2016 года между ФИО2 (покупатель) и ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> /л.д. 6-7, 93-95/.

Согласно пунктам 1.4, 2.1, 3.1 договора квартира приобретается покупателем за 5 000 000 рублей за счет собственных средств, денежная сумма в размере 5 000 000 рублей выплачивается наличным расчетом в день подписания договора, при этом подтверждением оплаты будет являться представлением расписки продавца о получении соответствующей суммы.

Право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано в Едином государственной реестре недвижимости 09 марта 2016 года /л.д. 8-10/.

31 января 2018 года ФИО1 в связи с неисполнением ФИО2 обязательства по оплате приобретенной квартиры направляла в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора, возврате квартиры в собственность истца /л.д. 11-12/.

В ответе на претензию от 05 марта 2018 года ответчик указал, что от выполнения условий по договору не отказывается, готов произвести расчеты, неоднократно предлагал ФИО1 оплату по договору, от получения денежных средств последняя отказывалась /л.д. 13/.

Согласно объяснениям истца до настоящего времени оплата по договору купли-продажи ответчиком не произведена, денежные средства в размере 5 000 000 рублей истцу не переданы, что ответчиком не оспаривается.

11 апреля 2018 года ФИО2 внес на депозит нотариуса 5 000 000 рублей для передачи ФИО1 в счет расчетов по договору купли-продажи от 28 января 2016 года, что подтверждается платежным поручением, справкой нотариуса /л.д. 52-59, 121/.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Возражения ответчика о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Из материалов дела следует, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 5 000 000 рублей, в связи с чем у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру указанную денежную сумму.

Кроме того, условиями заключенного между сторонами договора согласован срок исполнения указанной обязанности ответчиком - в день подписания договора.

Истец ссылается на неуплату ей ответчиком всей стоимости квартиры, согласованной договором, ответчик этот факт не опроверг.

По смыслу вышеприведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Возражения ответчика со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При этом, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Возражения ответчика о неоднократном предложении истцу произвести расчеты по договору, отказ истца от получения денежных средств являются голословными, тогда как в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Надлежащих доказательств обращения ответчика к истцу с требованием получить исполнение по договору купли-продажи от 28 января 2016 года и отказ истца от получения исполнения ответчиком в материалы дела не представлено, тогда как истец указанное обстоятельство отрицает, денежные средства в размере 5 000 000 рублей внесены ответчиком на депозит нотариуса только после получения претензии и обращения истца с настоящим иском в суд, доказательств, препятствующих осуществить данные действия ранее в случае отказа истца получить исполнение по договору, ответчиком не представлено.

Согласно положениям п. 4 ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Таким образом, препятствий для исполнения обязанности по договору купли-продажи у ответчика не имелось.

Кроме того, возражения ответчика об отказе истца принять исполнение по договору противоречат иным возражениям ответчика о доверительных отношениях сторон при заключении договора купли-продажи от 28 января 2016 года, фактическое согласование сторонами безвозмездной передачи спорной квартиры в собственность ответчика.

При этом, заключенный между сторонами 28 января 2016 года договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, предусматривает обязанность ответчика по оплате переданной в его собственность квартиры, в случае согласования условий о безвозмездной передачи спорной квартиры в собственность ответчика, стороны не были лишены права заключить договор дарения, что ими сделано не было, обстоятельство безвозмездной передачи спорной квартиры в собственность ответчика истец отрицал.

Вопреки возражениям ответчика обязанность по оплате товара лежит на покупателе, в связи с чем неисполнение данной обязанности в отсутствие требований продавца по передаче денежных средств не опровергает существенности нарушения условий договора покупателем.

Факт внесения ответчиком денежных средств на депозит нотариуса 11 апреля 2018 года также не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств покупателем, поскольку денежные средства внесены на депозит нотариуса после уведомления ответчика истцом о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке и после обращения с настоящим иском в суд.

Кроме того, с момента заключения договора купли-продажи до внесения денежных средств прошло более двух лет, согласно заключению судебной экспертизы ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № 18-259-А-2-3504/2018 от 25 сентября 2018 года рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> по состоянию на 11 апреля 2018 года составляет 6 766 000 рублей /л.д. 191/, в связи с чем внесение ответчиком денежных средств в размере 5 000 000 рублей на депозит нотариуса 11 апреля 2018 года не обеспечивает право истца на то, на что она рассчитывала при заключении договора.

Возражения ответчика о том, что и на момент заключения договора купли-продажи от 28 января 2016 года рыночная стоимость спорной квартиры превышала 5 000 000 рублей, что также подтверждается заключением судебной экспертизы ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № 18-259-А-2-3504/2018 от 25 сентября 2018 года, не опровергает обстоятельства существенного нарушения условий договора покупателем, в силу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, при заключении договора 28 января 2016 года стороны согласовали стоимость спорной квартиры в размере 5 000 000 рублей с обязательством выплаты покупателем указанной суммы в день подписания договора, что ответчиком выполнено не было, в связи с чем перечисление ответчиком денежных средств в согласованном договоре размере спустя более двух лет с момента заключения договора не свидетельствует об отсутствии нарушений прав продавца.

На основании изложенного, поскольку в ходе рассмотрения дела подтверждено существенное нарушение ответчиком условий договора купли-продажи от 28 января 2016 года, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и расторжения указанного договора по требованию истца с возвратом спорной квартиры в собственность ФИО1

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика и государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 68, 71, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 28 января 2016 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отчужденную ФИО1 в пользу ФИО2 по договору купли-продажи от 28 января 2016 года, в собственность ФИО1 <дата> рождения, уроженки <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2018 года.