Апелляционное определение № 33-1694/2026 от 22 апреля 2026 г.

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 23.04.2026 года

Судья I инстанции Воробьева В.В.

Дело № 33-1694/2026

76RS0014-01-2024-005030-52

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:

председательствующего Сеземова А.А.,

судей Виноградовой Т.И. и Рыбиной Н.С.,

при секретаре Подколзиной О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

13 апреля 2026 года

гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда города Ярославля от 17 ноября 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2 (ИНН №), ФИО3 (паспорт №) к ФИО1 (паспорт №) удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО2, ФИО3 с ФИО1 денежные средства в сумме 663 778 рублей, расходы на оплату услуг специалиста - 20 135 рублей 50 копеек, расходы на оплату госпошлины - 12 129 рублей 79 копеек».

Заслушав доклад судьи Сеземова А.А., судебная коллегия

установила:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1 о взыскании стоимости ремонта, необходимого для устранения недостатков в жилом доме блокированной застройки, расположенном по адресу: <адрес>, в размере 1 813 244 рубля 34 копейки; расходов на заключение специалиста в сумме 55 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что ФИО2, ФИО3 состоят в браке. Приобрели в общую совместную собственность у ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2024 года жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок под ним с кадастровым номером №. Переход к истцам права совместной собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован 11.07.2024 года. За жилой дом и земельный участок истцами уплачено 10 000 000 рублей, а именно 4 000 000 рублей из собственных средств, 6 000 000 рублей за счет кредитных средств, предоставленных истцам АО «Россельхозбанк» по кредитному договору. 8 000 000 рублей уплачено за дом, 1 000 000 рублей за земельный участок. 1 000 000 рублей уплачено сверх данной суммы дополнительно по просьбе ответчика по договору купли-продажи от 10.07.2024 года. Проданный дом строился силами ответчика. На момент осмотра дома истцами перед заключением договора купли-продажи в доме велись завершающие строительные и отделочные работы, которые продавец обязалась закончить и передать дом покупателям в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателям по передаточному акту, в котором указывается состояние передаваемого недвижимого объекта. Согласно пункту 14 договора купли-продажи продавец до момента передачи недвижимого имущества покупателям обязался выполнить входящие в стоимость работы: установить плинтуса по всему периметру напольного покрытия; установить перила на лестницу; провести генеральную уборку помещения; вывезти строительный мусор из помещения и территории земельного участка; выложить плитку при входе в помещение, на террасе и балконе; установить решетки на вентиляционные отверстия в спальне на 2 этаже. То есть, ответчик обязана была в срок до 12.08.2024 года передать жилой дом истцам в пригодном для проживания состоянии, укомплектованным исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, с законченными строительными работами. При этом в передаточном акте надлежало указать состояние передаваемого недвижимого имущества. Рассчитывая сразу заселиться в приобретенный ими жилой дом, истцы приобрели встраиваемую бытовую технику для кухонного гарнитура, другую бытовую технику, мебель и предметы обстановки с доставкой их на дом, по адресу спорного жилого дома, заказаны были также система фильтрации воды и специалист по ее установке. В предусмотренный договором срок жилой дом ответчик истцам не передал, доставку техники, мебели истцам пришлось несколько раз переносить. Доступ в дом для его осмотра истцы получили только 16.08.2024 года. Истцами для участия в осмотре дома был приглашен специалист ФИО4, которым выявлены и зафиксированы недостатки и отклонения от нормативно-технической документации при строительстве дома, скрытые дефекты. Ответчик при осмотре дома присутствовала, но от подписания акта с указанием выявленных дефектов отказалась. В дальнейшем была выявлена протечка кровли. Для установления причин экспертом ФИО4 было проведено дополнительное обследование, которым зафиксированы дефекты и повреждения крыши и кровли дома, свидетельствующие о низком качестве строительно-монтажных работ и нарушении технологий возведения жилых домов; дефекты, связанные с удешевлением и нарушениями при проведении строительно-монтажных работ. Истцы, не являясь специалистами, при приобретении объекта без специальных познаний не могли увидеть выявленные экспертом недостатки в объекте. Кроме того, дом приобретался и осматривался истцами летом, в сухой теплый период, в доме еще шли строительные работы.

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 17.08.2024 года в результате строительно-технического исследования при осмотре дома выявлен ряд недостатков объекта; стоимость работ, необходимых для приведения спорного жилого дома в соответствие с нормативно-технической документацией составляет 881 442 рубля 12 копеек. Согласно заключению № от 03.11.2024 года по экспертизе кровли и крыши в жилом доме, также был выявлен ряд дефектов и отклонений от нормативно-технической документации; стоимость работ для приведения кровли и крыши дома в соответствие с нормативно-технической документацией составляет 931 802 рубля 34 копейки. В общей сложности стоимость работ, необходимых для устранения дефектов и повреждений и приведения жилого дома в соответствии с требованиями строительных ном и правил составляет 1 813 244 рубля 46 копеек. Сумма расходов, понесенных истцами в связи с составлением вышеуказанных заключений - 55 000 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене постановленного судом решения и принятии по делу нового решения, которым заявленные истцами требования надлежит оставить без удовлетворения в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушению норм права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в жалобе, исследовав письменные материалы дела, заслушав в поддержание жалобы представителя ФИО1 (по доверенности) ФИО5 и ФИО6; ФИО2 и адвоката Семерную С.В., действующую (по ордеру) в интересах ФИО2 и ФИО3, возражавших против удовлетворения доводов жалобы, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит оснований для отмены постановленного судом решения.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, исходя при этом из доказанности факта неисполнения ответчиком как собственником обязанности обеспечить надлежащую эксплуатацию жилого помещения, его содержание, соблюдение технических регламентов при выполнении работ и устранение их нарушения в случае выявления.

С указанным выводом суда, мотивами, изложенными в решении, судебная коллегия соглашается и считает их правильными, основанными на материалах дела и законе.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы. Установленные обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, оценка которых произведена в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.

Материальный закон при разрешении настоящего спора судом истолкован и применен правильно.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как следует из материалов дела, 10.07.2024 года ФИО2 и ФИО3 приобрели у ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером №, общей стоимостью 10 000 000 рублей. Договором предусмотрена передача дома покупателям по передаточному акту в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателям. Переход к истцам права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован 11.07.2024 года. В предусмотренный договором срок жилой дом истцам передан не был. 16.08.2024 года дом был осмотрен истцами с участием специалиста ФИО4

Согласно заключению специалиста от 17.08.2024 года в результате строительно-технического исследования при осмотре дома был выявлен ряд недостатков объекта; стоимость работ, необходимых для приведения жилого дома в соответствие с нормативно-технической документацией составляет 881 442 рубля 12 копеек. Согласно заключению от 03.11.2024 года был выявлен ряд дефектов и отклонений от нормативно-технической документации в кровле и крыше жилого дома; стоимость работ для приведения кровли и крыши дома в соответствие с нормативно-технической документацией составляет 931 802 рубля 34 копейки.

Установив, что с 2017 года по 2024 год ФИО1 являлась собственником объекта недвижимости, осуществляла владение, пользование объектом, несла обязанность по содержанию принадлежащего ей имущества в надлежащем состоянии, проводила на объекте ремонтные работы, в связи с чем должна была в полной мере располагать сведениями о его состоянии на момент заключения договора купли-продажи, в том числе относительно конструкции и состояния кровли, суд первой инстанции пришел к выводу, что именно ФИО1 как собственник жилого дома несет ответственность перед покупателями за его качество в случае выявления дефектов, неоговоренных при заключении договора и возникших по причинам, имевшим место до передачи объекта покупателям.

Не соглашаясь с постановленным решением, заявитель жалобы указывает, что своды правил, обязанность обеспечить соответствие которым жилого дома суд вменил ответчику, применяются на добровольной основе. Пунктом 4 статьи 469 ГК РФ обязанность передать покупателю товар, соответствующий предусмотренным законом обязательным требованиям, возложена на продавца, осуществляющего предпринимательскую деятельность, тогда как в договоре от 10.07.2024 года ФИО1 выступала как физическое лицо, предпринимательской деятельности не осуществляющее. Заключением судебной экспертизы установлено, что дом пригоден для проживания, отсутствуют недостатки, препятствующие использованию объекта по назначению.

Данные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика, изложенную при рассмотрении дела судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

Вопреки доводам жалобы судом первой инстанции в тексте мотивировочной части решения сделан вывод о том, что ФИО1 продавала блокированный жилой дом истцам как физическое лицо, будучи собственником объекта недвижимости. Материалы дела не позволяют сделать вывод о том, что ФИО1 осуществляла в данном случае предпринимательскую деятельность и преследовала цель извлечения прибыли.

Таким образом, к спорным правоотношениям судом не применялись положения, регулирующие обязанности продавца, осуществляющего предпринимательскую деятельность.

Вопросы применения правил к зданиям и сооружениям на добровольной и обязательной основе регулируются Федеральным законом от 27.12.2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Доводы апеллянта о том, что соблюдение технических регламентов носит добровольный характер, не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу пункта 4 статьи 16.1 Федерального закона от 27.12.2002 года № 184-ФЗ применение на добровольной основе стандартов и (или) сводов правил, включенных в указанный в пункте 1 настоящей статьи перечень документов по стандартизации, является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов. В случае применения таких стандартов и (или) сводов правил для соблюдения требований технических регламентов оценка соответствия требованиям технических регламентов может осуществляться на основании подтверждения их соответствия таким стандартам и (или) сводам правил. Неприменение таких стандартов и (или) сводов правил не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов

Таким образом, применение требований сводов правил на добровольной основе в силу закона означает возможность отступления от их требований при условии, что используются иные технические регламенты, если они не противоречат требованиям национальных стандартов.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ФИО1, будучи собственником жилого дома блокированной застройки, обязана была обеспечить соблюдение требований технического регламента при выполнении работ и устранение их нарушения в случае выявления.

Исследовав представленные в материалы дела заключение № от 15.08.2019 года, экспертное заключение № от 23.07.2021 года, заключение пожарно-технической экспертизы №-э от 19.08.2019 года, суд первой инстанции пришел к выводу, что данные заключения не отражают состояние блокированного жилого дома по состоянию на август 2024 года. При этом суд первой инстанции указал, что ФИО1 осуществляла в отношении объекта правомочия собственника, проводила на объекте ремонтные работы. Как верно указал суд, состояние объекта недвижимости с течением времени меняется с учетом его строительно-технических особенностей, условий эксплуатации, мер, принимаемых для его содержания, в частности проводимых в нем работ, соответственно указанные выше заключения в полной мере не отражает состояние жилого дома по состоянию на 2024 год.

Действительно, суд не обладает достаточными специальными познаниями для определения технического состояния объекта недвижимости, в связи с чем с целью установления такого состояния спорного дома по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «РЦСЭ». Заключением от 01.08.2025 года № было установлено техническое состояние объекта на момент рассмотрения спора.

По смыслу положений статей 55, 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

У судебной коллегии не имеется оснований не доверять экспертному заключению. Эксперт предупрежден по статье 307 УК РФ, имеет необходимую квалификацию. Заключение отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы и ответы на поставленные судом вопросы научно обоснованы, в связи с чем заключение экспертизы является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Доводы апелляционной жалобы, выражающие сомнения в правильности произведенных судебным экспертом расчетов, являются субъективным мнением заявителя жалобы и надлежащими доказательствами по делу не подтверждены.

Также апеллянтом заявляется довод о том, что часть дефектов, выявленных в результате исследований, является явными, а не скрытыми, в связи с чем не имеется оснований для взыскания расходов, которые истцы понесут на их устранение.

Исходя из содержания мотивировочной части решения, суд первой инстанции при определении размера подлежащей взысканию стоимости ремонта, необходимого для устранения недостатков дома, стоимость устранение недостатков, являющихся видимыми, не учитывал, руководствуясь при этом тем, что на момент подписания договора купли-продажи объектов недвижимости истцы визуально неоднократно осмотрели блокированный жилой дом, имели возможность выявить все явные дефекты и учесть их при определении цены договора. Подписав договор, они подтвердили, что не имеют претензий к состоянию жилого дома. Фактическое принятие истцами жилого дома с последующим началом выполнения ремонтных работ позволили суду сделать вывод, что ФИО2 и ФИО3 не могут требовать взыскания с ФИО1 стоимости устранения явных дефектов на объекте недвижимости. Таким образом, суд пришел к выводу, что в рамках настоящего дела подлежит взысканию лишь стоимость устранения скрытых дефектов блокированного жилого дома, возникших до фактической передачи дома и которые покупатели, не обладающие специальными познаниями, не могли обнаружить при визуальном осмотре.

Автор апелляционной жалобы обоснованно указывает, что заключения специалиста ФИО4 не были положены судом в основу решения. Между тем, факт несения истцом расходов на проведение осмотра и составление заключений подтвержден материалами дела. Данные расходы являлись необходимыми для реализации права истца на обращение с настоящим иском в суд и подтверждения доводов в обоснование заявленных требований. При таких обстоятельствах суд правомерно взыскал с ответчика расходы, понесенные истцом на составление данных заключений.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ влекли бы безусловную отмену постановленного решения, судом первой инстанции не допущено.

По изложенным мотивам судебная коллегия оставляет апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Оставить решение Кировского районного суда города Ярославля от 17 ноября 2025 года без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи