Апелляционное определение № 33-354/2026 от 31 марта 2026 г.

Председательствующий – Каршенинникова Е.Е. Дело № 33-354/2026

номер производства в суде первой инстанции 2-592/2025

УИД 02RS0009-01-2025-000984-62

строка статистической отчетности 2.156


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 апреля 2026 года г. Горно-Алтайск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи – Черткова С.Н.,

судей – Шнайдер О.А., Чориной Е.Н.,

при секретаре – Чабаковой О.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе главы администрации МО «<адрес>» ФИО1 на решение Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата>, которым

исковое заявление ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к администрации МО «<адрес>» о признании недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка №А от <дата>, заключенного между ФИО2 и администрацией <адрес>, взыскании судебных расходов, удовлетворено.

Признан недействительным п. 4.4.9 договора земельного участка №А от <дата>, заключенного между ФИО2 и администрацией МО «<адрес>», в части, запрещающей арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

С администрации МО «<адрес>» в пользу ФИО2 взысканы расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 000 рублей 00 копеек.

Заслушав доклад судьи ФИО8 судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к администрации МО «<адрес>» о признании недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от <дата> №А, заключенного между ФИО2 и администрацией <адрес>, взыскании судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 3000 рублей 00 копеек. Исковые требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком, на основании протокола о результатах аукциона от <дата> (процедура №, лот №) заключен договор аренды земельного участка №А, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>, для строительства жилого дома, площадью 1120 кв.м., сроком на 20 лет. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>. <дата> истцом в адрес ответчика в досудебном порядке, в соответствии с п. 6.1 договора аренды была направлена досудебная претензия с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, в котором п. 4.4.9 указанного договора исключить. <дата> администрацией МО «<адрес>» отказано в заключение дополнительного соглашения к договору, с указанием в качестве основания такого отказа неоднозначного толкование положений п. 7 ст. 448, ст. 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Истец полагает, что данный отказ незаконен, противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ и препятствует осуществлению заявителем своих прав. На основании изложенного, просит признать недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка №А от <дата>, взыскать с ответчика расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3 000 рублей 00 копеек.

Суд принял вышеизложенное решение, с которым в апелляционной жалобе не согласился глава администрации МО «<адрес>», просит отменить его и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Предоставление земельных участков для целей ИЖС возможно только в случаях, предусмотренных п.5 ст. 39.18 ЗК РФ. В ходе судебного разбирательства размещение на официальном сайте извещения о предоставлении земельного участка не установлено. При принятии оспариваемого решения суд первой инстанции не учел особенности сложившейся ситуации, а именно, не дал оценку пояснениям представителя истца и указанным в исковом заявлении судебным актам Верховного Суда Республики Алтай и <адрес>. Из них следует, что истец неоднократно участвовал в аукционах на право аренды земельных участков для ведения ЛПХ и ИЖС, после чего оспаривал положения договора, не предусматривающее передачу прав иным лицам.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО3 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 по доверенности ФИО7 возражал против удовлетворения жалобы, полагал решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ дело судом апелляционной инстанции рассмотрено в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Судом первой инстанции установлено, что <дата> был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельных участков. Протоколом о результатах аукциона № <данные изъяты> по лоту № (земельный участок, общей площадью 1120 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства жилого дома), установлено, что ФИО2 признан победителем.

<дата> между администрацией МО «<адрес>» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №А, по условиям которого арендодатель обязуется передать в аренду арендатору земельный участок, в сроки, предусмотренные в договоре, а арендатор обязуется принять участок и уплатить за него аренду, на основании протокола № U2№-3 проведения открытого аукциона на заключение договора аренды земельного участка от <дата>.

Аренда земельного участка: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>, общая площадь участка 1120 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешённого использования – для строительства жилого дома (п. 1.1 договора аренды).

Согласно разделу 2 договора аренды, срок аренды земельного участка составляет 20 лет. Период аренды земельного участка <дата> по <дата> (п. 2.1 договора аренды).

Выпиской из ЕГРН подтверждается регистрация права аренды земельного участка за ФИО2

Согласно п. 4.4.9 договора аренды, арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

<дата> представитель по доверенности ФИО2 – ФИО3 направила в адрес администрации МО «<адрес>» заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в котором просила исключить п. 4.4.9.

<дата> администрация МО «<адрес>» письмом отказала в заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об исключении п. 4.4.9.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 447, 448, 606, 607, 615 ГК РФ, ст. 22, 39.18, 39.6 ЗК РФ, разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № (2021)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, пришел к выводу, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также верно определен закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в п. 18 даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Ввиду особенностей долгосрочной аренды, в силу действующего законодательства, арендатору предоставляется свобода передачи земельного участка в субаренду. Внеся в договор аренды пункт, ограничивающий уступку права и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из рассматриваемого договора, администрация МО «<адрес>» нарушила права ФИО2, в связи с этимчем указанный пункт обоснованно признан судом недействительным.

С учетом вышеприведенных обстоятельств, доводы апелляционной жалобы о необоснованном применении судом первой инстанции положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ к спорным правоотношениям коллегией во внимание не принимаются, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.

Несмотря на наличие пяти заявок на участие в аукционе на право заключения аренды земельного участка и допуска участников к дальнейшему участию в процедуре, участие в аукционе принял только ФИО2, который признан победителем. Из обстоятельств дела следует, что договор аренды заключен с единственным участником аукциона. Соответственно, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ запрет на уступку прав применению к спорным правоотношениям не подлежит.

Судом первой инстанции верно установлено, что заявленные истцом требования законны и обоснованы и п. 4.7 договора аренды земельного участка №А от <дата> является недействительным в части, запрещающей арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судом верно с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу главы администрации МО «<адрес>» ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции только резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения в пределах десятидневного срока для соответствующей категории дел не изменяют дату его вступления в законную силу.

Председательствующий судья ФИО9

Судьи О.А. Шнайдер

ФИО8

Мотивированное апелляционное определение составлено <дата>.