Решение № 2-1208/2019 от 16 мая 2019 г. по делу № 2-1208/2019

Дело №2-1208/2019 г.
Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2019 г. г.Барнаул

Октябрьский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего: Севостьяновой И.Б.,

при секретаре: Романовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, аннулировании регистрационной записи, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес><адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2, аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, прекращении права собственности ответчика на данную квартиру, признании права собственности на нее за истцом.

В обоснование требований истец указал, что с ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником спорной квартиры, в связи с решением переехать для проживания в другой регион решил ее продать, разместил объявление в общедоступной базе «Авито» о продаже данной квартиры с ее описанием, указав ее цену 5000000 рублей, в последующем решил снизить ее стоимость до 4700 000 рублей.

В июле к нему обратилась ответчик и ее супруг ФИО3 с предложением покупки квартиры за 4700 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ они заключили предварительный договор купли-продажи данной квартиры, по которому истцу передан аванс в сумме 100000 рублей, оставшуюся часть суммы покупатели обязались передать до ДД.ММ.ГГГГ, до указанной даты покупатели выплатили истцу 3 000000 рублей.

В день заключения договора ответчик передала истцу один экземпляр договора с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ в помещении и регистрационного центра с указанной в нем ценой 4800 000 рублей, оговоренной ранее с рассрочкой оплаты, истец, ознакомившись с ним, его подписал, и ответчик тоже подписала. Однако, после получения договора в регистрационном центре истец обнаружил, что цена продажи в нем была указана 2 500 000 руб. В последствии ответчик обещала истцу произвести выплату за квартиру в сумме 1 800 000 руб., но оплату не произвела, ссылалась на финансовые трудности, уклоняется от погашения долга, имеет кредиторскую задолженность по решениям судов на сумму 5 000000 рублей. В этой связи на основании ст.ст. 488, 489, п.2 ст. 450 ГК РФ истец полагает, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора об оплате квартиры, которая подлежит возврату истцу.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3

В судебном заседании истец и его представитель на исковых требованиях настаивали по указанным в нем основаниям, истец пояснил, что договор с ценой квартиры в сумме 2500 000 рублей был оформлен дома у ответчика по просьбе истца, так как он владел квартирой менее 3-х лет и желал уменьшить налогообложение дохода, вместе с тем действительная воля сторон была направлена на установление цены квартиры в размере 4800 000 рублей, поскольку сторонами ДД.ММ.ГГГГ был подписан предварительный договор купли-продажи с ценой квартиры 4 700 000 руб., первый вариант договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ценой 4 800 000 рублей. С ответчиком велись многочисленные переговоры по поводы уплаты долга за квартиру в сумме 1800 000 рублей, имело место обращение в следственные органы, в ходе проверки ответчик не оспаривала наличие долга, соглашалась его погасить, однако до настоящего времени долг полностью не погасила, перечислила на карту истца после заключения договора лишь часть долга в сумме 130000 рублей частями по 10000 рублей.

Ответчики, надлежаще извещенные о его времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Представители ответчиков в судебном заседании с иском не согласились, полагали, что заключенным является лишь тот договор купли-продажи, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю, расчет по договору произведен полностью, с согласия истца ответчики вселились в спорную квартиру в конце ДД.ММ.ГГГГ, стали делать в ней ремонт с согласия истца, оплачивали коммунальные услуги, начав проживать в квартире, ответчики поняли, что ее цена, указанная в предварительном договоре купли-продажи значительно завышена, исходя из того, что в квартире была неисправна сантехника, пластиковые пороги в комнатах, в связи с чем ответчики предложили истцу вернуть деньги, оплаченные за квартиру в сумме 3000000 руб. и не заключать договор купли-продажи однако он, не имея возможности возвратить деньги, согласился заключить договор с длительной рассрочкой, был подписан договор с оплатой цены 4800 000 рублей с рассрочкой без указания размера и сроков уплаты, а затем истец попросил заключить договор на иных условиях, ограничившись уже полученной суммой, в связи с чем на регистрацию был передан подписанный сторонами договор с ценой квартиры 2500 000 рублей, он и был заключен сторонами. Основания к его расторжению и возврату квартиры отсутствуют с учетом того, что истцом получена сумма в оплату квартиры 3 000 000 рублей, что превышает половину первоначально согласованной стоимости и лишает истца права требовать расторжения договора, который исполнен сторонами. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору должна быть предусмотрена либо законом, либо договором, в данном случае такая возможность ни законом, ни договором не предусмотрена. При этом обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ прекратились, основной договор был заключен на иных условиях.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора- Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о его времени и месте надлежаще, в письменном отзыве на иск полагал, что требования об аннулировании регистрационной записи заявлены в нем излишне, поскольку решение суда о возврате недвижимого имущества одной стороной сделки другой само по себе является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Суд с учетом истца, представителей сторон рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав истца, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В судебном заседании установлено, что трехкомнатная квартира общей площадью, 84,5 кв.м, по адресу <адрес> принадлежала на праве собственности истцу ФИО1 на основании справки ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Единой государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена запись о регистрации права собственности №.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи названной квартиры (далее договор), по условиям которого ФИО1 (продавец) обязуется передать в собственность покупателя, а ФИО2 (покупатель) обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора указанную квартиру.

Согласно пункту 4.1. договора цена продаваемой квартиры составляет 2500000 рублей. В пункте 4.2. договора определено, что по заявлению сторон расчет произведен полный и окончательный, продавец подтверждает, что покупатель уплатил продавцу денежную сумму 2500 000 рублей до подписания настоящего договора. Настоящий договор является распиской в получении денежных средств (п.4.3. договора).

Пунктом 5.1. договора установлено, что подписанием настоящего договора квартира передается от продавца покупателю, стороны договорились, что настоящий договор имеет силу передаточного акта.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор купли-продажи и право собственности ФИО2 на указанную квартиру зарегистрированы Управлением Росреестра по <адрес> регистрационный №.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу пунктов 2 и 3 указанной статьи стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Устанавливая правило о свободе договора, государство одновременно предусматривает определенные правила в отношении отдельных видов договоров, соблюдение которых является для участников гражданского оборота обязательным, и устанавливает последствия несоблюдения ими этих требований, обеспечивая защиту гражданских прав, возникающих из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему, в случае заключения этих договоров и сделок с соблюдением требований закона.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения договора.

В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Применительно к договору купли-продажи недвижимости законом такая форма установлена.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки определены в статье 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В пункте 2 указанной статьи предусмотрено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием и в силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В отношении отдельных видов договоров закон предусматривает требование о государственной регистрации договора. При этом в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания указанных норм закона следует, что договор купли-продажи квартиры стороны обязаны заключить в письменной форме, составив один документ, подписанный сторонами, предусмотрев в данном договоре цену продаваемого имущества - квартиры, причем условие о цене должно быть обязательно согласовано сторонами в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости в силу прямого указания закона влечет его недействительность. Договор продажи квартиры должен быть зарегистрирован и только с момента такой регистрации считается заключенным, причем на указанных в нем условиях.

Суд, применяя данные нормы, приходит к выводу, что стороны как участники сделки договорились о продаже квартиры за 2500 000 рублей и согласовали именно эту цену квартиры при заключении договора купли-продажи, которая в нем указана. В силу указанных норм закона условие о цене квартиры является существенным условием договора, должно быть согласовано сторонами в письменной форме в договоре, оформленном путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем заключенным такой договор считается с момента его государственной регистрации.

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о расторжении которого просил истец, прошел государственную регистрацию и считается заключенным именно на тех условиях, которые в нем указаны, в том числе в отношении цены продаваемой квартиры, которая определена в данном договоре, подписанном сторонами, в сумме 2500 000 рублей.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор купли-продажи вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения, в данном случае с момента его государственной регистрации, в том числе в отношении согласованной в данном договоре цены квартиры.

Прошедший государственную регистрацию, заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ни недействительным, ни незаключенным не признан, в связи с чем у суда при разрешении требований истца о его расторжении не имеется оснований исходить из иных условий о цене квартиры, чем те, которые определены в заключенном сторонами и зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры.

Условие о продаже квартиры истцом Ответчику за 4800 000 руб. в договоре, заключенном сторонами в установленном законом порядке, отсутствует.

Действительно, сторонами заключался ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, в котором была определена его цена в размере 4700 000 руб., (с учетом уплаченного аванса 100000 руб.), также ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан договор купли-продажи спорной квартиры с указанием ее цены в размере 4800 00 руб. с условием о рассрочке оплаты (указано, что 3000000 руб. оплачено покупателем до подписания договора, а 1800 0000 рублей покупатель выплатит в рассрочку), однако данные договоры не являются заключенными договорами купли-продажи спорной квартиры, поскольку не были зарегистрированы в установленном порядке

Не могут быть расценены указанные договоры и как выражение действительного волеизъявления сторон при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, как на этом настаивала сторона истца.

Содержание договора устанавливается путем его буквального толкования согласно положениям ст.431 ГК РФ, которая устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае заключенный сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прошедший государственную регистрацию, содержит в пункте 4.1. однозначное и абсолютно ясное определение согласованной сторонами цены продаваемой квартиры в сумме 2500 000 рублей. Основания иным образом определять содержание условия договора о цене отсутствуют.

Кроме того, из объяснений сторон следует, что вариант договора купли-продажи с ценой квартиры 4800 000 рублей был подписан сторонами первым, в последствии по просьбе истца был составлен вариант договора с ценой квартиры 2500 000 рублей в целях уменьшения налогообложения дохода истца от продажи квартиры, именно он был представлен на государственную регистрацию и прошел ее. В последующем стороны не заключали письменных соглашений об изменении определенной в заключенном договоре купли-продажи цены квартиры, соответственно, у суда отсутствуют основания для вывода о действительности такого условия.

При этом в поданной в налоговый органы декларации о доходах за ДД.ММ.ГГГГ истец указал доход от продажи квартиры 2500 000 руб., что следует из полученной по запросу суда декларации формы 3-НДФЛ, поданной истцом за ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, суд учитывает, что истцом заявлено требование о расторжении договора - купли-продажи квартиры, заключенного им с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, прошедшего государственную регистрацию, недействительным и незаключенным не признанного как в целом, так и в отношении его отдельных условий, в связи с чем суд обязан установить наличие оснований к расторжению этого договора, исходя из его условий, а не из того, какие договоренности были достигнуты сторонами в устной либо письменной форме до заключения данного договора дополнительно к тем, которые они определили в заключенном в требуемой законом форме и зарегистрированном в установленном порядке договоре.

Согласовав в договоре цену квартиру, подписав данный договор, зарегистрировав его с указанием в нем цены объекта недвижимости, являющегося предметом сделки в размере 2500 000 рублей, стороны заявили о заключении договора именно на этих условиях, определив тем самым те рамки, исходя из которых и должна осуществляться защита их прав, вытекающих из данного договора, в случае их нарушения другой стороной, и именно из этих условий суд обязан исходить разрешая вопрос о расторжении договора.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статьях 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации 3. в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При этом согласно ч.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 5 указанной статьи предусмотрено, что если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения, убытков, причиненных расторжением договора.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру. В параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации "Продажа недвижимости" также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. В соответствии с данной нормой закона продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом приведенных положений закона, согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, истцу как продавцу квартиры не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения, то есть должна доказать, что нарушение договора покупателями влечет для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

У суда не имеется оснований признавать существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе недоплату покупателем денег продавцу по цене квартиры, первоначально согласованной сторонами в первом варианте договора купли-продажи, который ими заключен не был (4800 000 руб.), поскольку даже при такой цене квартиры с учетом положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, какое нарушение договора может быть признано существенным, сумма, полученная истцом от ответчика в оплату квартиры 3000000 рублей составляла более 60 процентов от первоначально согласованной цены, соответственно, недоплата суммы 1800000 рублей ответчиком не может быть расценена как нарушение, повлекшее для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, соответственно, как существенное нарушение условия договора об оплате приобретаемой квартиры.

Оплату в размере цены продаваемой квартиры согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному сторонами, в сумме 2 500 000 истец получил.

Из содержания заключенного сторонами договора купли-продажи, который просит расторгнуть истец, следует, что истец вправе был рассчитывать на получение за квартиру покупной цены в размере 2500 000 руб.

Признание ответчиком обязанности выплатить истцу помимо обозначенной в договоре суммы 2500 000 рублей, сумму долга, что следует из ее объяснений, данных в ходе предварительной следственной проверки по заявлению ФИО1 (КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ), а также перечисление ею после заключения договора купли-продажи истцу денежной суммы 130000 рублей частями на карту, исходя из согласованного сторонами в заключенном договоре купли-продажи условия о цене, не позволяли продавцу рассчитывать при заключении договора на получение иной оплаты, чем та, которая определена в договоре, подписанном сторонами и заключенном в установленном порядке.

В заключенном сторонами договоре отсутствует указание о продаже квартиры за 4800 000 руб., в том числе о продаже квартиры с рассрочкой платежа, об условиях этой рассрочки.

Таким образом, исходя из условий заключенного сторонами договора купли-продажи и обозначенных в нем обязательств, судом не установлено существенное нарушение покупателем заключенного в установленном порядке договора.

Кроме того, суд учитывает, что договор купли-продажи спорной квартиры продавцом квартиры исполнен, квартира передана покупателю, который ее приняли, произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее к покупателю – ответчику. Квартира фактически передана истцом во владение ответчика, который, приняв квартиру, постоянно проживает в этой квартире.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют как по основному требованию о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, так и по вытекающим их него требованиям о прекращении права собственности ответчика на нее, аннулировании записи о регистрации права собственности, признании права собственности на нее за истцом.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, аннулировании регистрационной записи, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: И.Б.Севостьянова