Решение № 2-14076/2025 2-3596/2026 2-3596/2026(2-14076/2025;)~М-8856/2025 М-8856/2025 от 31 мая 2026 г. по делу № 2-14076/2025

Дело № 2-3596/2026 (2-14076/2025;) 19 марта 2026 года

78RS0019-01-2025-014723-65


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Никитенко А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест», указав, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.12.2024, заключенного с ИП ФИО2, она приобрела в собственность квартиру <данные изъяты>. Застройщиком многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца, является ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест». В ходе эксплуатации квартиры и в пределах гарантийного срока истцом были обнаружены строительные недостатки, наличие которых подтверждено заключением независимого эксперта. Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора долевого участия и обязательным требованиям в области строительства, явилось основанием для обращения истца с иском в суд с требованиями о взыскании с ответчика в свою пользу стоимости устранения строительных недостатков, выявленных в квартире, ограничив сумму взыскания 3% цены договора, компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., взыскании судебных издержек в виде расходов на оплату производства досудебной экспертизы в размере 52 000 руб., расходов на оформление нотариальной доверенности на представителя в размере 2500 руб. и почтовых расходов в размере 324 руб. 06 коп.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, в иске ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, от получения судебных извещений уклонилась. Кроме того, в прошлом судебном заседании присутствовал представитель истца, надлежащим образом извещенный о дате и времени слушания дела, о чем в материалах дела имеется соответствующая расписка об извещении.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест», действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, по требованиям возражал, поддержал письменные возражения на иск.

При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действующей на период спорных правоотношений, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6).

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона о защите прав потребителей, при отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона о защите прав потребителей если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Таким образом, как видно из не противоречащих друг другу положений ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве и ст. 4 Закона о защите прав потребителей качество передаваемого потребителю товара, объекта долевого строительства является юридическим понятием, предполагающим соответствие передаваемого товара/объекта долевого строительства в первую очередь обязательным требованиям, затем характеристикам, указанным в договоре, и, в случае отсутствия первых двух – обычно предъявляемым требованиям. При этом товар, объект долевого строительства в любом случае должен быть пригодными для целей, для которых они обычно используется.

Кроме того, в случае с объектом долевого строительства суд считает необходимым отметить, что требование соответствия объекта долевого строительства проектной документации является приоритетным по отношению к любым требованиям, которые могут быть включены в договор помимо ссылок на обязательные нормы и правила, поскольку проектная документация объекта долевого строительства в силу положений пп. 2 п. 2, п.3 ст. 3.1, п. 2 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве обладает свойством публичной достоверности и верификации на предмет возможных ретроспективных изменений. Кроме того, такая проектная документация объектов капитального строительства в силу ст. 49 Градостроительного кодекса РФ подлежит обязательной экспертизе.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.12.2024, заключенного между ИП ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель), истец приобрела в собственность квартиру <данные изъяты>. Застройщиком многоквартирного дома является ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест».

Согласно документами, представленным от застройщика, вышеуказанная квартира являлась предметом договора № 02200215-СГР26.6.4/ЭР участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.11.2023, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» и гр. ФИО7 (дольщик), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок с привлечением подрядных организаций построить малоэтажные многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями (корпуса 6.1, 6.2, 6.3, 6.4) (участок 26 по ППТ) по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: Российская Федерация, <данные изъяты> (объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру (объект долевого строительства) в указанном доме, описание которой содержится в п. 1.2 Договора, а дольщик обязался уплатить застройщику установленный Договором долевой взнос (цену Договора) и принять квартиру по акту приема-передачи.

Общий размер долевого взноса (цена Договора), подлежащий внесению дольщиком застройщику, согласно п. 5.1 Договора, определен в размере 6 009 349 руб.

В соответствии с п. 4.1 Договора застройщик обязался передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям Договора и проектной документации, а также нормативным требованиям.

По условиям Договора квартира передается с отделкой.

В приложении №2 к Договору, содержащем основные характеристики объекта и передаваемой квартиры, отражено, что качество передаваемой квартиры должно соответствовать обязательным строительным нормам и правилам, утвержденным уполномоченными государственными органами, а также Требованиям к качеству возводимых объектов недвижимости и порядку их приемки, утвержденным застройщиком (далее – Требования к качеству). Применение Требований к качеству согласовано сторонами. Дольщик подтверждает, что ознакомлен с Требованиями к качеству.

Согласно п. 4.6 Договора, застройщиком установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства на предъявление требований в связи с ненадлежащим качеством квартиры в течение 5 лет, который начинает исчисляться со дня предоставления квартиры дольщику в пользование либо с момента передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи; гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года.

Квартира передана застройщиком дольщику по акту приема-передачи от 20.12.2023.

В последующем право собственности на вышеуказанный объект недвижимости перешло к истцу.

Право собственности истца на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, право требования к застройщику по гарантийным обязательствам в отношении спорной квартиры также перешло к ФИО1

В процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки.

В целях определения качества выполненных работ по устройству внутренней отделки квартиры, а также определения стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков квартиры истец обратилась в независимую экспертную организацию ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза».

Согласно техническому заключению № 1-155636/3530 от 23.07.2025, специалист пришел к выводу о наличии в квартире дефектов и недостатков, в частности таких, как:

- неровности поверхности стен: поверхности стен имеют отклонения от вертикальной плоскости, отклонения от прямолинейности, имеется нарушение плавного очертания, превышающие допустимые требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01.-87»;

- дефекты штукатурного слоя: обнаружены отслоения штукатурного слоя стен от основания, что не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01.-87»;

- дефекты обоев: за радиаторами отопления не выполнена приклейка обоев, что является нарушением требований СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01.-87»;

- дефекты укладки керамической плитки: поверхности стен в санузле, облицованные керамической плиткой, имеют отклонения от вертикальной плоскости, отклонения ширины швов, уступы, превышающие допустимые требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01.-87». Также установлено, что в санузле полы с покрытием керамическая плитка имеют отклонения поверхности покрытия пола от горизонтали, отклонения ширины швов, уступы, превышающие допустимые требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01.-87». Кроме того, при осмотре установлено, что под керамической настенной и напольной плиткой при простукивании имеются пустоты, что не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01.-87»;

- неровности поверхности пола: в помещениях полы с покрытием ламинат имеют отклонения поверхности покрытия пола от плоскости, превышающие допустимые требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01.-87»;

- дефекты окраски потолка: на потолках в помещениях имеются царапины, раковины, следы от инструмента, исправления, подтеки краски, что не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01.-87»;

- дефекты межкомнатных дверей: в помещениях межкомнатные двери установлены с отклонением от вертикальной плоскости, превышающим допустимые требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01.-87»;

- дефекты оконных конструкций: отклонение смонтированных балконного и оконного блоков от вертикальной плоскости превышает допустимые требования ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей».

Специалистом определено, что причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительных работ при отделке исследуемой квартиры.

Стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков, согласно расчету специалиста, составляет 673 842 руб. 88 коп.

В ходе судебного разбирательства ответчик, возражая по заявленным требованиям, указал, что о проведении досудебной экспертизы качества объекта долевого строительства застройщик уведомлен не был, что лишило застройщика возможности присутствовать на осмотре и убедиться в наличии строительных недостатков. Кроме того, в порядке досудебного урегулирования спора истец к ответчику не обращался, в связи с чем о наличии строительных недостатков квартиры и соответствующих требованиях истца ответчик узнал только после получения искового заявления. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют о нарушении истцом принципа добросовестности и является злоупотреблением правом.

Одновременно с этим ответчик, критически оценив представленное истцом заключение специалиста ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза», ссылаясь в том числе на те обстоятельства, что специалистом при проведении исследования не учтены Требования к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости и порядку их приемки, утвержденные застройщиком 01.04.2022 (далее – Требования к качеству), применение которых согласовано сторонами в Договоре, заявил ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы. Соответствующий экземпляр Требований к качеству представлен ответчиком в материалы дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Поскольку для установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от 15.10.2025 по ходатайству представителя ответчика назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ».

08.12.2025 дело возвращено в суд с письмом экспертной организации ООО «НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ», согласно которому дело возвращено в суд без исполнения по независящим от экспертной организации обстоятельствам, а именно по причине невозможности получения доступа к объекту исследования. Также экспертной организацией в материалы дела представлены соответствующие документы, подтверждающие надлежащее уведомление истца о необходимости обеспечения доступа в определенные дату и время, однако доступ в помещение истцом обеспечен не был.

Разрешая заявленные исковые требования, суд руководствуется следующим.

Обращаясь в суд с иском с требованиями о взыскании с ответчика стоимости устранения строительных недостатков в квартире, истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ представил в обоснование исковых требований заключение независимого специалиста ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» № 1-155636/3530 от 23.07.2025

Гражданское процессуальное законодательство не устанавливает приоритета одних доказательств над другими. Представленное истцом заключение является письменным доказательством по делу, которое подлежит оценке судом наравне с другими доказательствами.

Обязанность доказывания соответствия объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов и условиям договора лежит на застройщике. В пределах гарантийного срока именно на застройщике лежит обязанность доказать отсутствие строительных недостатков объекта долевого строительства, либо что они возникли вследствие нормального износа, либо что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации жилого помещения дольщиком (ч. 7 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Досудебный порядок обращения с требованиями к застройщику ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом о защите прав потребителей не предусмотрен (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.07.2019 N 51-КГ19-4).

Вместе с тем, согласно п. 7 ст. 7 Федеральным законом № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Статьей 18 Закона о защите прав потребителей предусмотрено право продавца провести экспертизу качества товара за свой счет.

Однако, как следует из материалов дела, проведение независимой экспертизы, инициированной истцом, осуществлялось без присутствия представителя застройщика, истцом соответствующее уведомление о проведении экспертизы в адрес застройщика не направлялось, ввиду чего последний был лишен возможности присутствовать на осмотре квартиры и проверить качество объекта долевого строительства.

С претензией в порядке досудебного урегулирования спора истец к ответчику также не обращался, с заключением специалиста ответчик в досудебном порядке ознакомлен не был, в связи с чем также был лишен возможности выразить свое согласие или несогласие с результатами исследования и решить вопрос об обоснованности заявленных истцом требований, либо же провести встречную экспертизу за свой счет.

Таким образом, о наличии у истца соответствующих требований относительно качества квартиры ответчик мог узнать только после получения искового заявления.

В рамках защиты интересов в суде, в случае оспаривания стороной каких-либо доказательств закон предоставляет такой механизм защиты интересов, как назначение судебной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ).

Принимая во внимание отсутствие возможности проверить обоснованность заявленных требований в досудебном порядке, а также учитывая, что специалистом при проведении досудебной экспертизы не учтены Требования к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости и порядку их приемки, утвержденные застройщиком 01.04.2022, применение которых согласовано сторонами в Договоре, ответчик ходатайствовал о проведении строительно-технической экспертизы.

Дополнительно суд отмечает, что досудебное заключение не подменяет собой судебную экспертизу, а является лишь одним из письменных доказательств, тогда как досудебное заключение составляется по инициативе стороны, заинтересованной в исходе дела, а кроме того, при досудебном исследовании эксперт не предупреждается об уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством за дачу заведомо ложного заключения.

Получение на основе специальных знаний информации об обстоятельствах, имеющих значение для дела, возможно лишь посредством назначения и проведения судебной экспертизы, которую суд обязывает провести часть 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае недостаточности собственных познаний.

Назначение судебной экспертизы непосредственно связано с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу, и предполагается, если оно необходимо для устранения противоречий в собранных судом иных доказательствах, а иным способом это сделать невозможно.

В силу части 3 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Данная норма, предусматривающая возможность применения судом в случае уклонения стороны от участия в экспертизе правовой презумпции, заключающейся в признании факта, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым, направлена на пресечение препятствующих осуществлению правосудия действий (бездействия) недобросовестной стороны и обеспечение дальнейших судебных процедур, а ее применение обусловлено установлением и исследованием фактических обстоятельств конкретного дела.

В ходе рассмотрения дела было установлено последовательное уклонение истца, осведомленного о назначении экспертизы, в предоставлении экспертам доступа в квартиру вопреки такой обязанности, возложенной судом, что отражено в актах выхода эксперта в адрес.

Какие-либо объяснения в обоснование невозможности предоставления доступа экспертам в квартиру стороной истца представлены не были.

Данные действия (бездействие) истцовой стороны суд расценивает как злоупотреблением правом, препятствование правосудию. Кроме того, исходя из конституционных принципов состязательности и равноправия сторон при осуществлении судопроизводства, лишение в данном случае стороны ответчика возможности представить доказательства в опровержение доводов истцовой стороны влечет нарушение права на справедливое судебное разбирательство, что в силу действующего законодательства недопустимо.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 01.06.2026.