Решение № 2-1079/2017 2-1079/2017~М-628/2017 М-628/2017 от 23 апреля 2017 г. по делу № 2-1079/2017

Дело № 2-1079(2017) копия


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2017 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Безматерных О.В., при секретаре Моревой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «<адрес>» о признании права собственности на индивидуальный жилой дом,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО "<адрес>" о признании права собственности на жилой дом. В обоснование исковых требований указала, что между ней и ЗАО "<адрес>" (в последствии преобразовано в ЗАО "<адрес>") ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор подряда на строительство жилого <адрес>. В соответствии с условиями договора ответчик взял на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ осуществить строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>) и передать его по акту приема-передачи. В свою очередь истец принял на себя обязательство своевременно оплатить работу подрядчика в размере <данные изъяты> рублей. Оплата стоимости работ произведена истцом в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией <адрес> муниципального района дано разрешение на строительство объекта капитального строительства "Коттеджный поселок "<адрес>" в соответствии с проектной документацией. Одновременно с заключением договора ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка №. Ответчиком были оформлены и переданы истцу кадастровый паспорт и кадастровая выписка земельного участка с кадастровым номером №. Сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка, покупатель фактически вступил в полное владение земельным участком, обязательства по передаче земельного участка ответчиком исполнены. Оплата произведена в полном объеме. На момент заключения указанных договоров с ДД.ММ.ГГГГ года земельный участок был обременен ипотекой в пользу банка. Кроме того, ответчиком не исполнены обязательства по передаче и строительству дома. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи индивидуального жилого года дома (объекта незавершенного строительства), неотъемлемой частью которого являлся акт о незавершенных работах по договору подряда на строительство индивидуального жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому стороны установили перечень работ, которые не были завершены на момент передачи дома. Зарегистрировать право собственности на дом она не может, поскольку ЗАО "<адрес>" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Возведенный дом не нарушает законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам и пригоден для проживания. С учетом изложенного, просит признать за ней право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом, общей площадью 131,3 кв.м, из которых 69,8 кв.м. – жилая площадь (согласно техническому паспорту), расположенным на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 772 кв.м.

Истец ФИО1 не явилась в судебное заседание, извещёна о времени и месте судебного разбирательства, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. На исковых требованиях настаивала.

Представитель истца ФИО4 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика ФИО5 не явилась в судебное заседание, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Просила в удовлетворении требований отказать.

Третье лицо ОАО "<адрес>" не направило представителя в судебное заседание, извещено о времени и месте судебного разбирательства, представило письменные возражения на иск.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Суд, изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу п. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают органы местного самоуправления.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Закона "Об ипотеке", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ч. 1 ст. 65 Закона "Об ипотеке").

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "<адрес>" преобразовано в ЗАО "<адрес>".

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ЗАО "<адрес>" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО "<адрес>" (подрядчик) и ФИО1 (заказчик) заключен договор подряда № на строительство жилого дома, по условиям которого подрядчик взял на себя обязательства осуществить в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, коттеджный поселок "<адрес>", стоимость работ по строительству определена в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 9-13).

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО "<адрес>" и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес><адрес> площадью 772 кв.м. (л.д. 23-24).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № следует, что участок расположен на землях населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства (л.д. 26-28).

Из гарантийного письма ЗАО "<адрес>" (правопреемник ЗАО "<адрес>") следует, что оно признает и обязуется исполнить обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок для жилищного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 772 кв.м. обязательства подтверждены договором купли-продажи, оплата стоимости участка произведена полностью в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО "<адрес>" и ФИО1 подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ. Архитектурно-строительной инспекцией <адрес> муниципального района выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства "<адрес>" (л.д. 17-18).

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО "<адрес>" и ФИО1 подписан акт приема-передачи жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> (л.д. 31).

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО "<адрес>" и ФИО1 подписан акт о незавершенных работах по Договору подряда на строительство индивидуального жилого <адрес>, в котором отражен перечень незавершенных работ на момент передачи дома (л.д. 31 оборот).

Из договора об ипотеке земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что ЗАО "<адрес>" передал ОАО "<адрес> в залог земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 59-63).

Из заключения специалиста ООО "ТехЭксПро" в отношении объекта по адресу: <адрес> следует, что дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам, пригоден для постоянного проживания (л.д. 32-58).

Судом установлено, что деятельность ответчика ЗАО "<адрес>" была связана со строительством коттеджного поселка "<адрес>", для чего ответчиком был использован принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 13487 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства. Данный участок был предоставлен в залог ОАО "<адрес>" в обеспечение кредитных обязательств ЗАО "<адрес>". С целью строительства коттеджного поселка земельный участок с кадастровым номером № был размежеван на участки меньшей площадью, в том числе участок с кадастровым номером №, который был продан истцу. Кроме того, именно на этом участке по заказу истца ответчиком был возведен спорный объект, строительство которого осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. Следует отметить, что переход права собственности на земельный участок от ответчика к истцу не состоялся, несмотря на то, что со стороны залогодержателя было получено согласие на размежевание земельного участка с кадастровым номером № с последующей передачей вновь образованных земельных участков в собственность владельцев жилых домов, построенных на этих участках. В последующем в связи с временным статусом сведений о вновь образованных участках, в том числе участке с кадастровым номером №, сведения об этих участках были исключены из государственного кадастра недвижимости, в связи с чем сделка по продаже данного земельного участка не может быть в настоящее время завершена, несмотря на то, что фактически участок в конкретно определенных границах был передан истцу, который в настоящее время пользуется участком, за участок истцом были выплачены денежные средства в полной мере. Вместе с тем, указанные обстоятельства не могут служить препятствием для признания за истцом права собственности на жилой дом, возведенный в соответствии с требованиями действующего законодательства, на участке, предназначенном для этих целей, с согласия собственника участка и залогодержателя. Возведенный жилой дом, как было указано выше, построен в соответствии с проектом, разрешением на строительство, генеральным планом, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Доказательств иного суду не представлено. У суда нет оснований усомниться в достоверности изложенных в представленном заключении сведений, заключение никем не оспорено. Наличие какой-либо заинтересованности экспертов при проведении исследования не усматривается, в связи с чем выводы заключения, подготовленного ООО "ТехЭксПро", принимаются судом во внимание при установлении по делу юридически значимых обстоятельств.

Доводы возражений третьего лица о том, что представленное заключение является недопустимым доказательством и не свидетельствует о соблюдении при строительстве дома всех противопожарных, строительно-технических рекомендаций, судом отклоняются, поскольку основаны на предположениях третьего лица и документально не подтверждены. В ходе реализации своих процессуальных прав ответчик и третье лицо не предоставили суду доказательств наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении указанной постройки, равно как и доказательств того, что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением данной постройки.

Также при разрешении спора следует отметить, что предметом ипотеки является земельный участок, но не жилой дом, вновь созданный истцом на этом участке с соблюдением требований законодательства. В связи с этим по смыслу положений ч. 1 ст. 65, ст. 69 Закона "Об ипотеке" запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.

Доводы ответчика о невозможности рассмотрения дела вне рамок дела о банкротстве подлежат отклонению. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника, поскольку спорный жилой дом является самовольной постройкой, в силу прямого указания закона он не может быть признан предметом гражданского оборота. Удовлетворение исковых требований само по себе не влечет изменений в имущественном положении должника. Поэтому оснований для отнесения рассматриваемого спора к делу о банкротстве и трансформации требования в денежное требование путем включения его в реестр требований кредиторов должника не имеется.

Доводы стороны ответчика и третьего лица о том, что единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов автоматически влечет отчуждение части принадлежащего ответчику земельного участка, что недопустимо, принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве, также подлежат отклонению. В силу прямого указания закона, а именно ст. 38 Закона "Об ипотеке" и ст. 353 ГК РФ, приобретение лицом, за которым признано право собственности на задание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика - должника в конкурсном производстве, так и залогодержателя. При таком положении, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, признание за истцом права собственности на него не лишает АО "<адрес>" возможности реализации своих прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что за истцом следует признать право собственности на спорный объект по основаниям ст. 222 ГК РФ.

Согласно п.п. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 131, 3 кв.м. из которых 69, 8 кв.м. – жилая площадь (согласно техническому паспорту), расположенным на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 772 кв.м.

Решение является основанием для регистрации права собственности и внесения сведения об объекте в ГКН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья: /подпись/

Мотивированное решение составлено 28 апреля 2017 года.

Судья:/подпись/

Копия верна

Судья Пермского районного суда: Безматерных О.В.