Определение от 16 февраля 2026 г. Верховный Суд РФ

^H^B 23RS0002-01-2023-004941-33

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 18-КГ26-11-К4


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 17 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова СВ., судей Киселёва А.П. и Петрушкина В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации федеральной территории «Сириус» к ФИО1 и ФИО2 о сносе самовольной постройки

по кассационной жалобе администрации федеральной территории «Сириус» на определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13 августа 2025 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., выслушав представителя федеральной территории «Сириус» ФИО3, поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя ФИО2 - ФИО4, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в суд с указанным выше иском, указав, что на принадлежащих ФИО2 земельных участках с видом разрешённого использования - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение

дачных домов и садовых домов) в отсутствие разрешительной документации

и с нарушением Правил землепользования и застройки расположены объекты капитального строительства - два трёхэтажных здания, обладающие признаками многоквартирных домов, и два одноэтажных строения (крытые бассейны).

Кроме того, ограждения земельных участков ФИО2 частично располагаются на смежных земельных участках, в отношении которых полномочия собственника осуществляет администрация федеральной территории «Сириус».

Уточнив требования, истец просил признать трёхэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером<...> и одноэтажный объект капитального строительства (бассейн) площадью 68,34 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...> а также трёхэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером <...> и одноэтажный объект капитального строительства (бассейн) площадью 118,42 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, самовольными постройками, возложить на ФИО2 обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу снести указанные объекты и убрать строительный мусор после сноса. Также истец просил возложить на ФИО2 обязанность в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать ограждение с южной стороны земельного участка с кадастровым номером

расположенное на земельном участке с кадастровым

площадью 0,87 кв.м, а также демонтировать

ограждени тка с кадастровым номером с северной и восточной стороны, расположенное на земельном участке с кадастровым номером площадью 0,13 кв.м, и с южной стороны, расположенн участке с кадастровым номером

площадью 0,02 кв.м, убрать строительный мусор после

ай неисполнения решения суда истец просил взыскать с

ФИО2 судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 сентября 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 апреля 2025 г., исковые требования удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13 августа 2025 г. решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 сентября 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 апреля 2025 г.

отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе заявителем поставлен вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13 августа 2025 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова СВ. от 20 января 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьёй 39014 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что с 30 мая 2016 г. ФИО1 являлся собственником земельных участков с кадастровыми номерами <...> площадью 700 кв.м по адресу: <...>, и <...> площадью 782 кв.м по адресу: <...>, с видом разрешённого использования - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов), а также расположенных на них жилых домов с кадастровыми номерами <...> и <...> площадью 365 кв.м каждый, построенных в 2011 году.

15 сентября 2020 г. ФИО1 обратился в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи с уведомлениями о планируемой реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства на земельных участках с кадастровыми номерами <...> и <...>, в соответствии с которыми параметры планируемой реконструкции индивидуальных жилых домов следующие: количество надземных этажей - 3, высота - 12 м, площадь застройки - 134,55 кв.м.

12 ноября 2020 г. ФИО1 выданы уведомления № 5936 и № 5934 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельных участках с кадастровыми

номерами <...> и <...>.

В названных уведомлениях сообщено о нахождении указанных выше земельных участков в территориальной зоне «ОЦ-1» - жилая и общественно деловая зона, а также о предельных параметрах разрешённого строительства: минимальные отступы от границ земельного участка - 3 м, предельная высота - 12 м, коэффициент использования территории (КИТ) - 0,6 суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) на земельном участке с кадастровым номерам <...> должна составлять не более 420 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером <...> -469,2 кв.м, максимальная площадь застройки - 40 %.

10 февраля 2023 г. право собственности на указанные выше земельные участки и расположенные на них жилые дома площадью 365 кв.м каждый зарегистрировано за ФИО2

По результатам муниципального земельного контроля администрацией федеральной территории «Сириус» составлены протоколы осмотра от 6 декабря 2023 г. № 206/23-МЗК и № 207/23-МЗК, из которых следует, что на земельном участке с кадастровым номером <...> расположены трёхэтажное здание, являющееся по сведениям публичной кадастровой карты жилым домом с кадастровым номером <...> (согласно схеме МБУ г. Сочи «МИГ» площадь занятия участка с учётом свеса кровли составляет 170,13 кв.м, высота здания - 12,93 м), и одноэтажное строение, сведения о котором на публичной кадастровой карте отсутствуют (бассейн, площадь занятия участка с учётом свеса кровли составляет 68,34 кв.м, высота строения - 3,30 м), ограждение участка с северной и восточной сторон установлено на земельном участке с кадастровым номером <...> (площадь занятия 0,13 кв.м), а с южной стороны на земельном участке с кадастровым номером <...> (площадь занятия 0,02 кв.м), собственниками которых является федеральная территория «Сириус»; на земельном участке с кадастровым номером <...> расположены трёхэтажное здание, являющееся по сведениям публичной кадастровой карты жилым домом с кадастровым номером <...> (согласно схеме МБУ г. Сочи «МИГ» площадь занятия участка с учётом свеса кровли составляет 166,52 кв.м, высота здания - 12,93 м), и одноэтажное строение, сведения о котором на публичной кадастровой карте отсутствуют (бассейн, площадь занятия участка с учётом свеса кровли составляет 118,42 кв.м, высота строения - 3,43 м), ограждение участка с южной стороны установлено на земельном участке с кадастровым номером <...> (площадь занятия 0,87 кв.м), полномочия собственника в отношении которой осуществляет администрация федеральной территории «Сириус».

Согласно справке от 6 декабря 2023 г., составленной по результатам визуального осмотра, произведённого совместно с представителями муниципального земельного контроля администрации федеральной территории «Сириус» и МБУ г. Сочи «МИГ», на земельных участках с

кадастровыми номерами <...> и <...>

расположены трёхэтажные здания с признаками многоквартирного дома с эксплуатируемой кровлей, возможно в качестве зоны для отдыха или размещения спортивных площадок, а также крытые бассейны. Выявлены нарушения в части строительства в сейсмоопасном районе 8-9 баллов.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ».

Согласно заключению судебной экспертизы от 18 апреля 2024 г. помещения второго и третьего этажа здания с кадастровым номером <...> имеют признаки восьми структурно обособленных помещений, отвечающих определению «квартира (жилое помещение)». В помещениях обследуемого здания имеются общие системы инженерно-технического обеспечения, а также помещения, соответствующие по своим техническим характеристикам понятию «помещения общего пользования» - коридоры. Санитарно-техническое и другое инженерное оборудование установлено частично. Исходя из анализа выполненных объёмно- планировочных решений, данный объект обладает признаками многоквартирного жилого дома. Вид использования объекта определить не предоставляется возможным, поскольку объект не эксплуатируется. Помимо спорного строения на указанном земельном участке расположен крытый бассейн, который имеет капитальные конструкции, выполненные в виде подземных и надземных частей, имеющих конструктивно неразрывную связь основания с землёй, исследуемое строение является объектом капитального строительства. Помещения здания с кадастровым номером <...> имеют признаки пяти структурно-обособленных помещений, отвечающих определению «квартира (жилое помещение)». В помещениях обследуемого здания имеются общие системы инженерно-технического обеспечения, а также помещения, соответствующие по своим техническим характеристикам понятию «помещения общего пользования» - коридоры. Санитарно-техническое и другое инженерное оборудование установлено частично. Исходя из анализа выполненных объёмно- планировочных решений, данный объект обладает признаками многоквартирного жилого дома. Вид использования объекта определить не предоставляется возможным, поскольку объект не эксплуатируется. Помимо спорного строения на данном земельном участке расположен крытый бассейн, который имеет капитальные конструкции, выполненные в виде подземных и надземных частей, имеющих конструктивно неразрывную связь основания с землёй, исследуемое строение является объектом капитального строительства.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, пришёл к выводам о том, что на принадлежащих ФИО2 земельных участках расположены здания с кадастровыми номерами <...> и <...>,

обладающие признаками многоквартирных домов, что противоречит виду

разрешённого использования земельных участков и разрешительной документации, и два крытых бассейна, которые являются объектами капитального строительства, возведёнными в отсутствие соответствующего разрешения на строительство. Также судом установлены признаки самовольного занятия части земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> путём размещения ограждения.

Суд кассационной инстанции отменил судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку исходил из того, что снос (демонтаж) постройки является крайней мерой, применяемой только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, а также создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, однако указанные обстоятельства судами не выяснялись, равно как и возможность устранимости выявленных нарушений. Судами оставлено без внимания, что ( ранее право собственности ФИО1 на спорные здания было зарегистрировано в ЕГРН, данные объекты введены в гражданский оборот, а на проведение их реконструкции с увеличением площади и этажности

t

выдано уведомление о соответствии планируемой реконструкции '

требованиям градостроительного регламента. Возведённые бассейны размещены в границах земельных участков, на которых они расположены, являются объектами вспомогательного назначения, разрешение на строительство которых не требовалось. Кроме того, по делу не было установлено, что часть ограждения земельных участков ответчика находится на смежных земельных участках, судами не исследовался вопрос о нахождении выявленного наложения в пределах квадратической погрешности измерений координат поворотных точек участков.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в '

соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, I

строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно статье 222 названного кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или

созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нём лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац четвёртый пункта 2).

Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления (пункт 2).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном

участке, имеющем вид разрешённого использования «для индивидуального

жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями (пункт 19).

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29).

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка,

в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным

законодательством, - о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием (пункт 30).

По настоящему делу судами установлено, что здания с кадастровыми номерами <...> и <...> в 2011 году введены в эксплуатацию как индивидуальные жилые дома, разрешительная документация выдана на проведение реконструкции именно индивидуальных жилых домов, однако ответчики в противоречие виду разрешённого использования земельных участков - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов), в отсутствие соответствующей разрешительной документации, а также с нарушением Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утверждённых решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202, возвели объекты недвижимости с признаками многоквартирных домов, что подтверждается выводами проведённой по делу судебной экспертизы.

Также заключением судебной экспертизы, протоколами осмотров от 6 декабря 2023 г. № 206/23-МЗК и 207/23-МЗК и приложенными фотоматериалами подтверждается, что возведённые на земельных участках с кадастровыми номерами <...> и <...> бассейны являются объектами капитального строительства. С учётом конструктивных особенностей данных бассейнов, площадь как самой чаши бассейна, так и внутренних помещений должна быть включена при определении площади застройки, а также и при расчёте коэффициента использования территории земельного участка. Площадь застройки и коэффициент использования территории являются основополагающим предельным параметром разрешённого строительства, реконструкции на конкретном земельном участке с установленной площадью, так как размещение и использование данных объектов капитального строительства напрямую влияет на повышение плотности и нагрузки на коммуникации и инфраструктуру как самого земельного участка, так и территорию градостроительной зоны.

Судом кассационной инстанции необоснованно отклонён вывод нижестоящих судов относительно занятия ответчиком смежного земельного участка ограждением (с указанием площади застройки), поскольку определение площади занятия ограждением смежных земельных участков указано в протоколах осмотра от 6 декабря 2023 г. № 206/23-МЗК и № 207/23-МЗК администрации федеральной территории «Сириус» с приложением соответствующей схемы объектов, расположенных на земельных участках.

Кроме того, отменяя принятые судебные акты, суд кассационной инстанции необоснованно указал на необходимость проведения дополнительной строительно-технической экспертизы.

Согласно части 1 статьи 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и

апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и

толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено данным кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 3797 названного кодекса основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу части 3 статьи 390 указанного кодекса кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Как разъяснено в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции», иная оценка кассационным судом общей юрисдикции доказательств по делу и установление новых фактов не допускаются. Однако, если судами первой и (или) апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств (например, судебное постановление в нарушение требований статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основано на недопустимых доказательствах), кассационный суд общей юрисдикции учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.

Из приведённых положений процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что оценка доказательств не относится к компетенции суда кассационной инстанции, а несогласие с оценкой доказательств судами первой и апелляционной инстанций и с их выводами об установленных на основе оценки доказательств обстоятельствах дела не является основанием для кассационного пересмотра судебных постановлений.

Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, признал их достаточными для разрешения спора по существу, однако кассационный суд общей юрисдикции не привёл мотивов, по которым отклонил установленные судами обстоятельства в отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы судебной

экспертизы.

Принимая во внимание, что все необходимые обстоятельства дела судами первой инстанции и апелляционной инстанций установлены, нормы материального права применены правильно и не допущено каких-либо существенных нарушений норм процессуального права, а судом кассационным судом общей юрисдикции допущены нарушения норм права, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что кассационное определение по настоящему делу подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции и апелляционного определения.

Руководствуясь статьями 39014, 39015, 39016 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13 августа 2025 г. отменить, оставить в силе решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 сентября 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 апреля 2025 г.

Председательствующий

Судьи