Определение от 16 октября 2024 г. по делу № А40-191216/2023

ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 305-ЭС24-9549


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-191216/2023

Резолютивная часть определения объявлена 3 октября 2024 г.Полный текст определения изготовлен 17 октября 2024 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,судей Хатыповой Р.А., Чучуновой Н.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй Вест» на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2023 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 февраля 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2024 г. по делу № А40-191216/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй Вест» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным действий, выразившихся в составлении ненормативного правового акта в виде решения от 30 июня 2023 г. № КУВД-001/2023-22242799/1 об отказе в исправлении технической ошибки, о признании незаконным решения от 30 июня 2023 г. № КУВД-001/2023- 22242799/1 об отказе в исправлении технической ошибки, о признании права собственности ФИО1 на объект отсутствующим, прекращении данной записи в Едином государственном реестре недвижимости, восстановлении записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Строй Вест»,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО1.

При участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Строй Вест» – ФИО3, ФИО4;

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – ФИО5, ФИО6

ФИО2, ФИО1, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., пояснения представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

решением Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2023 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 февраля 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2024 г., в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью «Строй Вест» (далее – общество) просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е. от 26 августа 2024 г. кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – управление) возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность состоявшихся по делу судебных актов, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации находит, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции, постановления

арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций – отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30 мая 2022 г. общество (продавец), являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0001001:11166, расположенного по адресу: <...>, сооруж. 8, машино-место 1430, заключило с ФИО2 (далее – ФИО2, покупатель) договор купли-продажи № Крыл/ММ-IV-1430. При заключении договора представителем ФИО2 по нотариально удостоверенной доверенности от 23 октября 2021 г. выступала ФИО1 (далее – ФИО1).

В соответствии с пунктом 4 договора покупатель обязался совершить оплату по договору за счет собственных денежных средств в размере 1 776 305 рублей посредством безотзывного покрытого безакцептного аккредитива. Аккредитив открыт ФИО1 31 мая 2022 г. в ПАО Сбербанк в пользу продавца в размере 100% процентов цены договора со сроком действия до 31 августа 2022 г.

31 мая 2022 г. обществом и покупателем в лице ФИО1 в управление поданы документы для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2

Управление приостановило государственную регистрацию на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в связи с поступлением акта уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом заявителя.

В период совершения регистрационных действий срок действия аккредитива в банке истек, при этом продавец оплату по договору до настоящего времени не получил.

В связи с невыполнением покупателем условий договора в части оплаты, общество 9 декабря 2022 г. обратилось в управление с заявлением о прекращении государственной регистрации.

Однако 16 декабря 2022 г. управлением зарегистрировано право собственности покупателя на вышеуказанное машино-место, при этом в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в качестве собственника указана ФИО1, представлявшая по доверенности от 23 октября 2021 г. интересы покупателя ФИО2 при заключении договора и подаче документов в регистрирующий орган от имени последней.

29 мая 2023 г. общество обратилось к управлению с заявлением об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН в связи с осуществлением регистрации права собственности на машино-место не на покупателя ФИО2, а на представителя покупателя ФИО1 В заявлении общество указало, что в ЕГРН внесена запись о правообладателе объекта недвижимости – ФИО1, тогда как согласно поданным документам запись о правообладателе объекта недвижимости должна быть – ФИО2

Управлением 30 июня 2023 г. принято решение об отказе в исправлении технической ошибки, о чем представителю общества направлено уведомление № КУВД-001/2023-22242799/1. В обоснование принятого решения управление сослалось на то, что спорная ситуация не может быть рассмотрена в качестве технической ошибки, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество или сделки с ним может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде.

Общество, полагая указанное решение незаконным и нарушающим его права, обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статей 14, 18, 61 Закона о регистрации и исходили из того, что внесение в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 в отношении машино-места не может рассматриваться в качестве технической ошибки, поскольку обществом фактически оспаривается право собственности этого лица, в связи с чем заявленные требования относятся к спору о правах на недвижимое имущество. При этом суды указали, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Кроме того, суды сослались на разъяснения, содержащиеся в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии частью 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который

устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Обращаясь в управление по вопросу исправления технической ошибки в записях ЕГРН, общество указывало, что государственная регистрация права собственности на машино-место произведена не в отношении покупателя ФИО2, а в отношении представителя покупателя ФИО1, то есть иного лица, к которому не переходило право собственности от общества (продавца) на спорный объект недвижимости.

Порядок исправления технических и реестровых ошибок, содержащихся в ЕГРН, регулируется нормами статьи 61 Закона о регистрации.

Согласно части 1 статьи 61 Закона о регистрации техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости, исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2018 г. № 2374-О, нормы части 1 статьи 61 Закона о регистрации призваны обеспечить достоверность сведений, содержащихся в ЕГРН, в случаях выявления технической ошибки, приведшей к несоответствию этих сведений сведениям в документах, на основании которых вносились записи в данный реестр.

В силу части 4 статьи 61 Закона о регистрации в случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Таким образом, техническая ошибка в ЕГРН – это описка, опечатка, грамматическая, арифметическая или другая подобная ошибка, которая допущена органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН. Такая ошибка характеризуется тем, что в документах, на основании которых

вносились сведения в ЕГРН, указаны одни данные, а в реестре – другие, то есть нелостоверные данные. В этом случае сведения ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на государственную регистрацию прав.

Исправление технических ошибок осуществляется по заявлению заинтересованного лица либо по решению органа регистрации прав, если несоответствия в записях ЕГРН будут выявлены непосредственно данным органом. При этом такие исправления не должны повлечь за собой прекращение, возникновение или переход прав.

Как следует из преамбулы к договору купли-продажи от 30 мая 2022 г. № Крыл/ММ-IV-1430, данный договор заключен между обществом в качестве продавца и ФИО2 в качестве покупателя, при этом от имени покупателя действовала ФИО1, полномочия которой на заключение и подписание договора были подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью от 23 октября 2021 г.

В аккредитиве от 31 мая 2022 г. № 380072832, открытом ПАО Сбербанк, в числе документов, представляемых получателем денежных средств, указаны: договор купли-продажи от 30 мая 2022 г. № Крыл/ММ-IV-1430, заключенный между ФИО2 (доверенное лицо ФИО1) и обществом, с отметкой о государственной регистрации права собственности ФИО2, а также выписка из ЕГРН на машино-место с указанием в качестве правообладателя ФИО2

Между тем в ЕГРН в качестве правообладателя спорного объекта недвижимости указана ФИО1, несмотря на то, что согласно представленным документам (договор купли-продажи, банковский аккредитив) право собственности на спорный объект переходит от общества (продавца) к ФИО2 (покупателю).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных

для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, орган регистрации прав по представленным на регистрацию документам о возникновения права собственности ФИО2 об отсутствии установленных законом оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прав не сообщал.

Общество при рассмотрении настоящего дела обращало внимание на то, что причиной регистрации права собственности за ФИО1 послужили нарушения, допущенные работником управления, производившим регистрацию права и ошибочно указавшим вместо покупателя по договору ФИО2 ее представителя по договору ФИО1

Однако суды, рассматривая настоящий спор и проверяя доводы общества о наличии технической ошибки, подлежащей исправлению самим органом в порядке статьи 61 Закона о регистрации, и соглашаясь с органом в части возникновения спора о праве, должны были установить наличие оснований для такого спора между его участниками, соответствие спорной записи о праве собственности ФИО1 поданным для осуществления государственной регистрации перехода прав на нее документам.

Вместе с тем, как было ранее указано, по представленным в органы регистрации документам: договору купли-продажи, как основанию перехода права собственности по сделке, заявлению общества на регистрацию права собственности за покупателем, правообладателем указана ФИО2 Ни орган, ни суды при наличии таких документов, поданных на регистрацию, не обосновали правовых оснований для регистрации права собственности на ФИО1 как надлежащего правообладателя имущества.

Более того, считая, что в исследуемой ситуации возник спор о праве, суды не обосновали, между кем возник спор о праве и по каким основаниям. Как следует из материалов дела, ни ФИО1, ни ФИО2 не высказывали таких суждений, в праве собственности продавца не сомневались и каких-либо заявлений о правах иных лиц, в том числе, оснований для возникновения права собственности ФИО1, не приводили.

На вопрос суда об основаниях внесения записи о праве собственности на приобретаемое ФИО2 имущество на ФИО1 ответ не был получен.

При изложенных обстоятельствах Судебная коллегия не может не согласиться с заявителем кассационной жалобы в том, что органом допущена техническая ошибка в указании правообладателя – покупателя недвижимого имущества, которая не только не была своевременно им устранена, но, по сути, была органом представлена как спором о праве в отсутствие на то каких-либо

оснований, иными словами, сам орган своими действиями создал спор о праве, рекомендуя теперь разрешить его в судебном порядке.

Таким образом, суды, отказывая обществу в удовлетворении требования о признании решения управления незаконным со ссылкой на наличие спора о праве, не дали оценку законности действий управления и не проверили надлежащим образом заявление общества по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При обращении в суд общество также заявило требования о признании права собственности ФИО1 на объект отсутствующим, о прекращении данной записи в ЕГРН, о восстановлении записи о праве собственности общества.

При наличии таких требований, также направленных на изменение сведений в реестре, суды не рассмотрели их по существу, не приняв во внимание, что по своему характеру иск о признании отсутствующим права является вещно-правовым способом защиты прав, то есть спором о правах, и мог быть применен для разрешения возникшего спора с участием органа, привлеченных лиц – ФИО1 и ФИО2

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество также обращало внимание, что фактически спорный объект ФИО1 либо ФИО2 по акту приема-передачи не передавался, покупатель ФИО2 отказалась оплатить цену договора купли-продажи, на протяжении длительного периода времени ФИО2 и ФИО1 не проявляется заинтересованность в фактической передаче им машино-места. При этом обществом реализовано право на отказ от исполнения договора, в том числе при обращении в управление с заявлением о прекращении государственной регистрации.

Приведенные доводы свидетельствуют о наличии иных обстоятельств, связанных с переходом права собственности на спорное имущество, вызванных действиями (бездействием) покупателя и его представителя, ставшего собственником имущества в результате допущенной ошибки, но которые не получили должной правовой оценки судами при рассмотрении дела.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными

ввиду существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенную в настоящем определении правовую позицию, дать оценку доводам общества о наличии совокупности условий, необходимой для признания оспариваемого решения управления незаконным, принять законные и обоснованные судебные акты.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2023 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 февраля 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2024 г. по делу № А40-191216/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья Е.Е. Борисова Судьи Р.А. Хатыпова Н.С. Чучунова