Определение от 20 августа 2018 г. по делу № А03-4718/2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 304-эс18-11428


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 20.08.2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тэрра» на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.04.2018 по делу № А03-4718/2016 Арбитражного суда Алтайского края

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" (далее - учреждение, Управление муниципальным имуществом) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности "ТЭРРА" (далее - общество, ООО "ТЭРРА") о взыскании 86 475 руб. 60 коп. долга по арендной плате за земельный участок за период с 01.01.2015 по 12.06.2015, 1 371 руб. 08 коп. пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 11.11.2014 по 12.06.2015, 6 039 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.06.2015 по 20.03.2016, всего 93 886 руб. 47 коп.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 10.10.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.04.2017 решение суда первой инстанции от 10.10.2016 и постановление апелляционного суда от 09.01.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Отменяя принятые по делу решение и постановление, суд кассационной инстанции указал на несоответствие вывода судов о том, что истец передал ответчику земельный участок, который не мог использоваться согласно целевому назначению установленным или по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд дал суду первой инстанции указания о необходимости выяснения вопроса о том, имелась ли у общества возможность использования земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845 для строительства объекта торговли, в том числе после уточнения его границ с учетом действующих строительных, пожарных, санитарно- эпидемиологических и иных норм и правил, и по результатам установленного, учитывая принцип платности землепользования, - рассмотрения вопроса о возможности взыскания долга по арендной плате и штрафных санкций, проверки расчета истца.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял заявленное истцом увеличение иска в части размера процентов за пользование чужими денежными средствами до 17 909 руб. 39 коп., исчислив их по 10.09.2017.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11.10.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.04.2018 решение суда первой инстанции от 11.10.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 20.12.2017 отменены, дело вновь направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа от 03.04.2018, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что 28 сентября 2015 истец и ответчик заключили соглашение о расторжении с 13 июня 2015 договора аренды земельного участка № 284.

Причиной расторжения договора со стороны ответчика явилось невозможность использования всей площади предоставленного по договору земельного участка, та как часть участка фактически накладывается на соседний смежный участок, при смещении границ земельного участка уже другая часть участка попадала под охранную зону сетей.

Ошибка в определении границ земельного участка произошла при формировании и постановке на учет указанного земельного участка в августе 2013, была обнаружена лишь в августе 2014 при выполнении работ по корректуре топографической съемки.

Выводы суда округа не соответствуют установленным судами обстоятельствам невозможности использования всего земельного участка и

противоречат пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, на основании постановления администрации г. Бийска от 17.03.2014 N 802 и протокола о результатах аукциона от 05.05.2014 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между учреждением (арендодатель) и ФИО1, являющимся победителем аукциона (арендатор), заключен договор аренды земли от 14.05.2014 N 22, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 22:65:013710:845, площадью 1185 кв. м, расположенный по адресу: г. Бийск, в 15 м западнее дома N 16 по ул. Гайдара.

Договор заключен на срок 3 года, с 05.05.2014 по 05.05.2017.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен в соответствии с утвержденным генпланом города для целей строительства в соответствии с разрешенными видами использования земельного участка для строительства магазина - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Договор имеет силу акта приема-передачи, участок считается переданным арендатору с 05.05.2014 (пункт 1.4 договора).

Размер ежемесячной арендной платы, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 05.05.2014, составляет 16 014 руб. (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно до 10-го числа (включительно) следующего за отчетным месяцем, в течение всего срока аренды арендную плату, сложившуюся по результатам аукциона.

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты.

На основании договора перенайма от 12.08.2014 Белоус Константин Витальевич передал, а ООО "ТЭРРА" приняло права и обязанности по договору аренды земли от 14.05.2014 N 22 и стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845, площадью 1185 кв. м, расположенного по адресу: г. Бийск, в 15 м западнее дома N 16 по ул. Гайдара, для строительства магазина.

В соответствии с пунктом 1.3 договора перенайма перенаниматель обязался осуществлять вместо арендатора все права и нести все обязанности по договору аренды, в том числе по оплате арендных платежей в соответствии с разделом 2 договора аренды.

Договор аренды земли от 14.05.2014 N 22 и договор перенайма от 12.08.2014 зарегистрированы в установленном законом порядке, соответственно, 21.05.2014 и 11.09.2014.

ООО "ТЭРРА" 13.05.2015 обратилось в Администрацию города Бийска с заявлением о расторжении договора аренды земли от 14.05.2014 N 22.

Соглашением от 28.09.2015 стороны по взаимному согласию расторгли с 13.06.2015 договор аренды земли от 14.05.2014 N 22.

Ссылаясь на то, что общество уплатило арендные платежи по договору аренды земли от 14.05.2014 N 22 только за сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2014 года и не вносило их за период, начиная с 01.01.2015, учреждение направило ООО "ТЭРРА" претензию об оплате долга и пени.

Отсутствие ответа на претензию явилось основанием для обращения учреждения в арбитражный суд об оплате долга за аренду с 01.01.2015 и до расторжения договора аренды земли от 14.05.2014 N 22, а также пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из наличия ограничений прав на земельный участок с кадастровым номером 22:65:013710:845 в связи с установленной охранной зоной тепловых сетей, площадью 11 кв. м, что в силу пунктов 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктов 6, 7 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 197 (далее - Правила N 197) препятствует проведению строительства объекта торговли.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 22:65:013710:845 во вновь образованных границах, уточненных при межевании от 27.11.2014, и указанных в акте согласования местоположения границ, в ГКН в установленном законом порядке не внесен, соглашения об изменениях в договор аренды этого участка по вновь установленным границам не заключено.

На этом основании суд пришел к выводу о наличии препятствий в использовании обществом земельным участком с кадастровым номером 22:65:013710:845 по целевому назначению, так как по мнению суда, изменение его границ предложенным кадастровым инженером в межевом плане от 27.11.2014 путем исправления ошибки предполагало необходимость предоставления обществу дополнительного земельного участка, который им и испрашивался для благоустройства основного участка, однако в этом ответчику

было отказано ввиду пересечения границ испрашиваемого участка с земельными участками с кадастровыми номерами 22:65:013710:845, 22:65:000000:281 и его расположения в охранной зоне ВЛ-6 кВ.

Учитывая, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845 в границах согласно межеванию от 27.11.2014 сторонами не заключен, в ГКН не внесены сведения об измененных границах арендованного участка, то такие препятствия к получению дополнительного земельного участка и повлекли, согласно выводам суда, расторжение договора аренды основного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд округа, отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, обоснованно указал следующее.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В предмет исследования по настоящему спору входит установление обстоятельств наличия или отсутствия у общества препятствий в пользовании полученным им в аренду земельным участком с кадастровым номером 22:65:013710:845, на что суд округа указал в своем постановлении от 27.04.2017 при направлении настоящего дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласившись с доводами истца о том, что отказ Управления муниципальным имуществом в оформлении земельного участка и согласовании схемы расположения границ связан с невозможностью использования для целей строительства именно испрашиваемого обществом для благоустройства земельного участка, являющегося дополнительным, а не в отношении

первоначально предоставленного в аренду земельного участка, имеющего кадастровый номер 22:65:013710:845 (абзац второй страница 8 решения), суд первой инстанции одновременно отклонил доводы истца о том, что в письме МБУ "Управление "Единое окно" Администрации города Бийска" изложен отказ Управления муниципальным имуществом в оформлении земельного участка смежного, а не арендованного ответчиком земельного участка.

Согласно доводам ответчика, о невозможности использования арендованного земельного участка по назначению обществу стало известно при проведении уточненного межевания от 27.11.2014, установившем наличие ошибки при первичном межевании, а также в связи с отказом Управления муниципальным имуществом (письмо МБУ "Управление "Единое окно" Администрации города Бийска" от 13.11.2014) в согласовании схемы расположения дополнительно испрашиваемого обществом земельного участка в целях благоустройства территории, прилегающей к находящемуся в аренде земельному участку с кадастровым номером 22:65:013710:845.

В опровержение заявляемых обществом доводов учреждение ссылалось на то, что имевшаяся кадастровая ошибка устранена с учетом межевого плана от 27.11.2014, о чем в ГКН внесены соответствующие сведения, при этом площадь земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845 не изменилась, а не предоставление обществу дополнительно испрашиваемого земельного участка для обустройства территории, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером 22:65:013710:845, не препятствует использованию последнего в соответствии с целевым назначением.

В обоснование своей позиции об учете в ГКН сведений об измененных границах земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845 учреждение при новом рассмотрении дела, помимо ранее представленных им в дело кадастровых выписок от 18.03.2016, от 20.07.2016 представило аналогичную выписку от 14.07.2017.

Суд первой инстанции, сделав вывод об отсутствии учета изменений в ГКН на основании уточненного межевания, не учел содержание раздела 19 кадастровых выписок от 18.03.2016, 20.07.2016, 14.07.2017, в которых соответствующие сведения отражены.

В подтверждение своих доводов об отсутствии в спорном периоде препятствий в использовании арендованного ответчиком земельного участка учреждение также представило заявление ООО "ТЭРРА" о предоставлении дополнительного земельного участка для благоустройства территории, прилегающей к арендованному земельному участку от 23.10.2014, с предложенной обществом схемой расположения границ испрашиваемого участка, площадью 1309 кв. м; повторное аналогичное заявление от 26.11.2014 с предложенной измененной схемой расположения границ испрашиваемого участка, площадью 544 кв. м; выданный Отделом архитектуры и градостроительства Администрации города Бийска 18.12.2014 обществу по его заявлению от 15.12.2014 градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845, содержащий чертеж с границами земельного участка, линиями отступа от границ участка, зоной допустимого

размещения зданий, строений, сооружений, требования к параметрам объекта строительства, размещаемого на этом участке.

Истец также указал, что в ноябре 2014 года обществу согласована схема расположения испрашиваемого дополнительного участка площадью 544 кв. м, однако от дальнейшего оформления права аренды этого участка отказалось.

Указанные доказательства и доводы истца ООО "ТЭРРА" при новом рассмотрении дела также не опровергло.

Установленное судом первой инстанции обстоятельство зарегистрированного в ГКН ограничения арендных прав общества наличием охранной зоны тепловых сетей не подтверждает наличия препятствий в использовании спорного земельного участка, так как само по себе нахождение охранной зоны тепловых сетей не лишает общество осуществлять строительство на арендованном земельном участке, а лишь устанавливает определенные ограничения, в частности предписывает получение от теплосетевой компании письменного разрешения на строительство, если оно планируется в пределах охранной зоны.

При указанных обстоятельствах суд округа признал выводы судов необоснованными, отметив, что общество не указало, в чем состоят препятствия в пользовании земельным участком в исковом периоде (после уточнения границ участка по межеванию от 27.11.2014 и до расторжения договора); не представило доказательств невозможности размещения проектируемого (при наличии проекта) объекта строительства на арендованном земельном участке, в том числе с учетом того, что при исправлении кадастровой ошибки в виде уточнения (перемещения) границ этого земельного участка его площадь 1185 кв. м, согласно межевому плану от 27.11.2014, не изменилась; не обосновало отсутствие своих обращений к арендодателю об устранении каких-либо недостатков объекта аренды, внесении изменений в условия арендных отношений, возврате уплаченных арендных платежей, расторжении договора и т.п.; не опровергло и доводы истца об обращении к нему 15.12.2014 за выдачей градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845 и выдачу последнего 18.12.2014, а также не обосновало обращение за получением градостроительного плана в декабре 2014 года, применительно к тому, что узнало о невозможности использования арендованного земельного участка гораздо раньше; не обосновало отсутствие в своем заявлении о расторжении договора аренды и в соглашении о расторжении договора указания на причину прекращения арендных отношений.

При новом рассмотрении суду предложено учесть изложенное ,проверить доводы и возражения сторон, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Обжалуемое постановление принято в пределах полномочий, установленных статьями 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Тэрра» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Н.С. Чучунова