Решение от 30 мая 2023 г. по делу № А56-105968/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-105968/2022
30 мая 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2023 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Корчагиной Н.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Красад-М»

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третье лицо: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»; 2. Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге; об обязании,


при участии

от истца: ФИО2, по доверенности от 21.11.2022; ФИО3, ген. директор по выписке из ЕГРЮЛ

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 06.04.2023

от третьего лица: ФИО5, по доверенности от 09.01.2023 (1), по доверенности от 09.01.2023 (2)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Красад-М» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о признании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: 191011, <...>, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, площадь 102.5 кв. метра, - от 24.08.2022 №К0810/00099/2022, выполненного Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», -недостоверным и недопустимым доказательством по делу; об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Красад-М» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда, общей площадью 102.5 кв. метра, расположенного на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, изложив п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 11 429 311 (одиннадцать миллионов четыреста двадцать девять тысяч триста одиннадцать) рублей, НДС не облагается», обязав Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести перерасчет графика платежей по договору, исходя из ежемесячной рассрочки платежа равными долями в течение 60 месяцев с момента фактического заключения договора (исковые требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ).

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание явились.

В суд через систему «Мой арбитр» от истца поступили дополнительные пояснения по фактическим обстоятельствам дела; от третьего лица (2) возражения на пояснения истца.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, пояснил, что требование о признании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: 191011, <...>, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, площадь 102.5 кв. метра, - от 24.08.2022 №К0810/00099/2022, выполненного Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», -недостоверным и недопустимым доказательством по делу не является исковым требованием, по существу представляет собой оценку представленного стороной отчета как доказательства по делу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, представил дополнение к отзыву, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представитель третьих лиц возражал против удовлетворения иска.

Исследовав материалы дела, заслушав позицию представителей сторон, суд установил следующее.

Общество является субъектом малого предпринимательства и арендатором помещения по адресу 191011, <...>, литера А, пом. 22+Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, площадь 102.5 кв. метра. Помещение дворовое, отдельный вход отсутствует, 1-й этаж. Состояние удовлетворительное.

Преимущественное право аренды (ППА) получено Обществом с торгов, проведенных Комитетом в феврале 2020 года. Код лота 15FF97A-7001-29-1, на электронной площадке Российского аукционного дома (lot-online.ru). Лучшее предложение по арендной ставке от ООО «Иллада» (правопредшественник ООО «Красад-М») - 2 651 542.48 рублей в год.

По результатам торгов между ООО «Иллада» и г.Санкт-Петербургом в лице Комитета заключен договор аренды №03-А663693 от 06.03.2020 (далее – Договор), зарегистрированный в Росреестре за записью 78:31:0001286:1097-78/042/2020-1 от 23.03.2020.

По передаточному акту от 27.05.2021 Общество получило все права и обязанности по договору аренды с Комитетом. 22.12.2021 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 2 к Договору.

С 07.03.2022 Общество имеет право выкупа занимаемого помещения.

01.07.2022 Обществом в адрес Комитета направлено заявление о выкупе помещения (вх. № 05-26-62205/22-0-0 от 01.07.2022).

Обществом была заказана оценка помещения у независимого оценщика ФИО6.

Согласно заключению специалиста №002-001Р-22 рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 01.07.2022 составляет 8 240 000 рублей.

Распоряжением Комитета от 05.09.2022 № 2236-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н» принято решение о приватизации Обществом объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, (п.п.,1, 1.1.1), установлена цена продажи в размере 20 100 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.08.2022 №К0810/00099/2022, выполненным Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Форма платежа по договору: в рассрочку, ежемесячно, равными долями. Период рассрочки: 60 месяцев (п. 1.1.3 распоряжения).

На основании указанного распоряжения СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от имени Комитета 07.09.2022 подготовило и направило в адрес Общества проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда ро адресу: Санкт-Петербург, малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, в пункте 2.1 которого цена продажи определена в размере 20 100 000 (Двадцать миллионов сто тысяч) рублей, НДС не облагается.

Не согласившись с ценой продажи помещения, Обществом направлен в адрес Комитета протокол разногласий к договору от 19.09.2022, согласно которому предложено изменить пункт 2.1. договора, изложив его в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 8 240 000 (Восемь миллионов двести сорок тысяч) рублей, НДС не облагается», -что в свою очередь соответствует установленной независимым оценщиком действительной рыночной цене за занимаемое истцом нежилое помещение (Объект). Также одновременно в адрес КИО направлен отчет оценки рыночной стоимости помещения, произведенный независимым оценщиком, измененный график платежей по договору, подписанные с протоколом разногласий проекты договора и протоколы разногласий.

29.09.2022 Обществу направлено письмо №04-15-48627/22-0-1, которым СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от имени Комитета сообщило о том, что заключение договора на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Объекта.

После принятия решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от 12.01.2023 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы ФИО7. Перед экспертами поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая, д. 3/54, лит А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, по состоянию на 01.07.2022, с учетом фактического состояния объекта недвижимости?

07.04.2023 в суд поступило заключение эксперта № 239/12-3 от .03.2023 на 83 листах, согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта составила 11 429 311 руб.

Экспертное заключение соответствует требованиям АПК РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость Объекта по состоянию на дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного имущества, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи Объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, указанном в заключении эксперта.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом не установлено. Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно описан в исследовательской части заключения, и использованные при экспертном исследовании методы, а также сделанные на их основе выводы, методически обоснованы.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам, может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Принимая во внимание, что доводы ответчика в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела, иных документально обоснованных возражений относительно подготовленного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа суд признает экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости Объекта. При таком положении суд не усматривает предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Комитета о назначении повторной экспертизы.

В связи с проведенной судебной экспертизой истец в порядке ст. 49 АПК РФ обратился с уточненными исковыми требованиями, просит урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Красад-М» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда, общей площадью 102.5 кв. метра, расположенного на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, изложив п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 11 429 311 (одиннадцать миллионов четыреста двадцать девять тысяч триста одиннадцать) рублей, НДС не облагается», обязав Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести перерасчет графика платежей по договору, исходя из ежемесячной рассрочки платежа равными долями в течение 60 месяцев с момента фактического заключения договора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение, составленной по результатам судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № 318Э-21 от 17.01.2022 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем цена объекта недвижимости подлежит установлению на основании указанного отчета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Красад-М» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда, общей площадью 102.5 кв. метра, расположенного на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, изложив п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 11 429 311 (одиннадцать миллионов четыреста двадцать девять тысяч триста одиннадцать) рублей, НДС не облагается», обязав Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести перерасчет графика платежей по договору, исходя из ежемесячной рассрочки платежа равными долями в течение 60 месяцев с момента фактического заключения договора.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Корчагина Н.И.