Решение от 2 февраля 2022 г. по делу № А19-19764/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Иркутск

02.02.2022 г. Дело № А19-19764/2021


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26.01.2022 г.

Решение изготовлено в полном объеме 02.02.2022 г.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ханафиной А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дугаржаповой Е.Б.,

рассмотрев дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ЛЕНИНА УЛИЦА, ДОМ 14)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОРДВЕСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664056, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ЕРШОВСКИЙ МИКРОРАЙОН, 26-А)

третье лицо - ФИО1 (адрес: г. Иркутск).

о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, доверенность, удостоверение адвоката.

третье лицо – ФИО4, доверенность, паспорт,

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОРДВЕСТ" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 38:36:000026:5057 от 02.09.2009 № 4226, об обязании в течение месяца в момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером № 38:36:000026:5057 площадью 7360 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, мкр. Ершовский.

В обоснование заявленных требований указано, что согласно пункту 2.2.2 договора ответчик обязан при предоставлении земельного участка под строительство зданий, приступить к строительству после государственной регистрации договора. В настоящее время к строительству объектов ответчик не приступил, что подтверждается актом осмотра от 30.04.2021. Истец предупреждениями от 24.02.2021, от 26.07.2021 предложил ответчику подписать дополнительные соглашения о расторжении договора аренды и акты приема-передачи возврате земельного участка истцу.

Истец исковые требования поддержал, дал пояснения.

Ответчик исковые требования не признал, дал пояснения.

Выслушав истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом и ООО «НОРД ВЕСТ» (ИНН <***>) заключен договор аренды земельного участка № 4226 от 02.09.2009, согласно условиям которого истец обязуется предоставить ООО «НОРД ВЕСТ» (ИНН <***>) за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон, кадастровый № 38:36:000026:5057, площадью 7360 кв.м. из земель населённых пунктов.

Согласно пункту 1.5 договора целью использования земельного участка: под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки.

Из пункта 1.6 договора следует, что договор действует с 04.08.2009 по 15.09.2029.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязан при предоставлении объекта под строительство зданий, строений, сооружений, приступит к строительству объекта после государственной регистрации договор, также получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Пунктом 2.2.3 договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, определенным в пункте 1.5 договора, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Из пункта 2.2.15 договора в течение одного года с момента заключения договора обязан арендатор предоставить истцу проект строительства индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки, согласованный в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Пунктом 5.4.1 договора установлено, что договор может быть расторгнут по инициативе истца по основаниям, предусмотренным земельным законодательством для прекращения аренды земельного участка, а именно о случае использования объекта участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным пунктом 1.5 договора и принадлежностью к категории земель.

Согласно пункту 5.4.4 договора договор может быть расторгнут по инициативе истца по основаниям, предусмотренным земельным законодательством для прекращения аренды земельного участка, а именно в случае не использования объекта, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Передаточным актом от 04.08.2009 истец и ООО «НОРД ВЕСТ» (ИНН <***>) произвели приемо-передачу объекта: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон, кадастровый № 38:36:000026:5057, площадью 7360 кв.м. под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки.

Между ответчиком и ООО «НОРД ВЕСТ» (ИНН <***>) заключен договор перенайма от 22.03.2010, согласно условиям которого ООО «НОРД ВЕСТ» (ИНН <***>) переуступает права и обязанности по договору аренды № 4226 от 02.09.2009 на земельный участок, а ответчик принимает все права и обязанности по договору аренды на земельный участок, расположенный: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон, кадастровый № 38:36:000026:5057, площадью 7360 кв.м. под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки.

Согласно скриншоту с сайта Росреестр.ру в сети Интернет 04.02.2021 внесены сведения о разрешенном использовании «для размещения объектов характерных для населенных пунктов, земельные участки (территории) общего пользования».

Согласно представленному письму № СП-17471/19 от 20.06.2019 КУМИ города Иркутска отдел кадастра и мониторинга просил внести изменения в правила землепользования и застройки города Иркутска в отношении земельного участка по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон в части изменения территориальной зоны Зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ-201) на Зоны парков, скверов, бульваров (РЗ-502).

Предупреждением от 24.02.2021 истец предложил ответчику расторгнуть договор, подписать дополнительное соглашение и акт приема-передачи в срок до 31.03.2021 освободить арендуемый земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:5057, и передать его представителям администрации города Иркутска.

Актом осмотра земельного участка от 30.04.2021 установлено, что земельный участок частично огорожен, доступ не ограничен; арендуемый земельный участок не используется арендатором под цели, установленные договором, часть земельного участка асфальтирована, используется под парковку автотранспорта, имеются разметки для парковочных мест, другая часть участка в зарослях травы, деревьев, имеет разный рельеф, также на данной части устроена смотровая площадка «Пик любви», асфальтирован участок в форме круга и выложен вдоль обрыва камнем, доступ на которую осуществляется по асфальтированной дорожке. На момент осмотра санитарное состояние части арендуемого земельного участка неудовлетворительное, мелкий бытовой мусор (бутылки, стекло, пакеты, использованные петарды и др.).

Предупреждением от 26.07.2021 истец повторно предложил ответчику расторгнуть договор, подписать дополнительное соглашение и акт приема-передачи в срок до 30.08.2021 освободить арендуемый земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:5057, и передать его представителям администрации города Иркутска.

Согласно Единому реестру недвижимости от 27.10.2021 виды разрешенного использования в отношении участка с кадастровым номером 38:36:000026:5057 указано – земельные участки (территории) общего пользования

Согласно пункта 2.2. градостроительного плана земельного участка основные виды разрешенного использования земельного участка: предпринимательство, общественное правление, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры, магазины, рынки, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, бытовое обслуживание, амбулаторное ветеринарное обслуживание, земельные участки территории общего пользования, коммунальное обслуживание, обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежные с ней областей, культурное развитие, связь).

Определением суда от 15.12.2021 судом истребовано у Комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска копия заявления со всеми приложениями обосновывающими материалами о внесении изменений в Правила земель пользования и застройки г. Иркутска относительно земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:5057 площадью 7360 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, мкр. Ершовский с целью установления в отношении данного земельного участка территориальной зоны парков, скверов, бульваров (РЗ-502); выписка из Правил землепользования и застройки с указанием предусмотренных градостроительным регламента видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:5057 площадью 7360 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, мкр. Ершовский.

Во исполнение определения суда в материалы дела поступило распоряжение заместителя мэра председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом от 30.12.2020 № 504-02-4334/20 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:5057 по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон, площадью 7360 кв.м. под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки на вид разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования».

Как указано в представленном в материалы дела письме от 10.01.2022 Комитет по градостроительной политике указал, что на заседании 29.07.2019 Комиссией было рекомендовано внести изменение в решение Думы города Иркутска от 28.10.2016 № 006-20-260430/6 «Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутск» в части изменить территориальную зону делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ-201) на зону парков, скверов и бульваров (РЗ-502) в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:5057 площадью 7360 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон. В соответствии с правилами землепользования и застройки части территории города Иркутска за исключением территории в границах исторического поседения город Иркутск, утвержденными решением Думы города Иркутска от 28.10.2016 № 006-20-260430/6 в редакции решения Думы города Иркутска от 05.10.2021 № 007-20-030351/1 земельный участок находится в территориальной зоне Зоны парков, скверов. Бульваров (РЗ-502) статья 66 в планировочном элементе С-03-19.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный между истцом и ответчиком договор является договором аренды, регулируется положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявляется требование о досрочном расторжении договора.

Условия досрочного расторжения договора аренды регламентированы в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Также согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. (пункт 2). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (пункт 4).

Требование истца о расторжении договора обосновано тем, что земельный участок предоставлялся в аренду под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки; срок аренды с 04.08.2009 по 15.09.2029; на дату подачи иска ответчик не приступил к строительству объектов, тем самым нарушил условия пункта 5.4.4 договора.

Возражая относительно удовлетворения иска, ответчик на невозможность использования земельного участка под строительство в связи с односторонним изменением истцом вида разрешенного использования земельного участка.

Доводы ответчика подтверждаются имеющимися в материалах дела письмом № СП-17471/19 от 20.06.2019, согласно которому КУМИ города Иркутска отдел кадастра и мониторинга просил внести изменения в правила землепользования и застройки города Иркутска в отношении земельного участка по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон в части изменения территориальной зоны Зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ-201) на Зоны парков, скверов, бульваров (РЗ-502); а также распоряжением заместителя мэра председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом от 30.12.2020 № 504-02-4334/20 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:5057 по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон, площадью 7360 кв.м. под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки на вид разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования».

Оценивая доводы истца, суд считает их необоснованными, поскольку из материалов дела следует, что ответчиком надлежащим образом исполнялись условия договора по внесению арендных платежей, которые принимались истцом без возражений; распоряжением от 30.12.2020 истец изменил установленный в оспариваемом договоре вид разрешенного использования земельного участка; о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по пунктам 2.2.2, 2.2.3, 5.4.1, 5.4.4 истцом стало заявляться ответчику с 24.02.2021; пункты 2.2.2, 2.2.3, 5.4.1. не содержат сроки исполнения обязательств; само по себе неисполнение обязательств в предусмотренные пунктом 5.4.4 договора сроки не является безусловным основанием для досрочного расторжения договора, срок действия которого установлен до 15.09.2029.

Рассмотрев доводы ответчика относительно несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд не соглашается с ними, поскольку истцом в материалы дела представлены предупреждения от 24.02.2021, 26.07.2021, которые и не содержат предложения о сроке исполнения обязательств, вместе с тем и не могли быть исполнены ответчиком в связи с измененным видом разрешенного использования земельного участка.

Рассмотрев доводы ответчика относительно пропуска истцом срока исковой давности, суд также не соглашается ними, поскольку срок исковой давности о расторжении договора подлежит применению с учетом срока действия всего договора, а не отдельно только в отношении пункта 5.4.4 договора.

Учитывая вышеизложенное, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по заявленному требованию составляет 6 000 руб.

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Истцом при подаче иска в суд государственная пошлина не уплачивалась, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.


Судья А.Ф. Ханафина