Решение от 1 августа 2017 г. по делу № А57-7027/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-7027/2017
02 августа 2017 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 26.07.2017

Полный текст решения изготовлен 02.08.2017

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом города Саратова, ОГРН <***>,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-1»

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 № 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб., расторжении договора аренды от 09 ноября 2006 № 275/5, выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> Марта корпус 6, литер А, 1,3 этажи общей площадью 160,6 кв.м.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности № 15-14/14092 от 01.06.2016,

от ответчика: ФИО3 паспорт обозревался,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова, ОГРН <***> с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-1» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 № 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб., расторжении договора аренды от 09 ноября 2006 № 275/5, выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> Марта корпус 6, литер А, 1,3 этажи общей площадью 160,6 кв.м.

Отводов суду не заявлено.

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом приняты уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Через канцелярию Арбитражного суда 26.07.2017 от истца поступило заявление о частичном отказе от исковых требований и прекращении производства по делу, в связи с оплатой задолженности, в части требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 № 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб.

В силу положения части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Пункт 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Арбитражный суд, рассмотрев заявление истца, принимает отказ от иска, так как он не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом уточнений и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 09 ноября 2006 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова «Арендодатель» и ООО «Жилремстрой-1» «Арендатор» на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Саратова № 994-р от 25.08.2006 был заключен договор аренды № 275/5, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> Марта, корпус 6, литер А, 1, 3 этажи, общей площадью 160,6 кв.м (с учетом дополнительного соглашения № 10 от 05.04.2010), под обслуживание жилищного фонда.

Передача арендованного нежилого помещения произведена на основании акта приема-передачи от 01.08.2006.

В соответствии с пунктом 1.5. договора он заключен на 11 месяцев и действует до 01.07.2007.

Согласно пункту 3.3. договора, арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату без НДС в следующем порядке: за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части от годовой суммы не позднее 10-го числа текущего месяца.

При неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункту 4.2. договора).

Пунктом 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения № 7 от 18.03.2009) установлено, что если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то такой договор считается возобновленным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц.

В соответствии с пунктом 5.3. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в суд в случае возникновения задолженности по внесению предусмотренной договором арендной платы в течении двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения.

13.02.2017 исх. № 02-15/3107 Комитет по управлению имуществом города Саратова направил в адрес ООО «Жилремстрой-1» уведомление (претензию) с требованием исполнения договорных обязательств по арендной, погашения задолженности, расторжении договора аренды и возврате арендованного помещения. Ответ на претензию ответчик не направил, свое несогласие с требованиями не выразил.

До настоящего времени ответчик помещение не освободил.

Рассматривая настоящий спор, суд руководствуется положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды, представленными доказательствами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Иное, по смыслу данной нормы права, предполагает возможность для сторон арендных отношений перераспределить между собой бремя несения названных расходов по собственному усмотрению.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом рассмотрения настоящего спора.

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, пользование арендованным имуществом обусловлено внесением арендной платы.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы и расторжения договора в судебном порядке.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Судом установлено, обстоятельства заключения договора аренды, передачи имущества и его использования, ответчиком не оспариваются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, стороны, подписав договор аренды, согласовали все его условия, в том числе платежи и расчеты по договору, исходя из обоюдной воли сторон о размере платы за пользование имуществом, выраженной в письменной форме путем указания соответствующей ставки арендной платы в договоре аренды.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения № 7 от 18.03.2009) установлено, что если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то такой договор считается возобновленным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении, расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах.

Пунктом 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения № 7 от 18.03.2009) установлено, что если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то такой договор считается возобновленным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц.

Материалами дела установлено, что договор аренды 09.11.2006 был возобновлен на неопределенный срок, 13.02.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, расторжении договора и возврате помещения.

Факт получения указанного требования подтверждается почтовым уведомлением и не оспаривается ответчиком.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом установлено, что истцом ответчику вручено уведомление о расторжении договора, данное уведомление было получено ответчиком 20.02.2017, что подтверждается почтовым уведомлением.

Установленный пунктом 5.2. договора месячный срок, а также установленный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячный срок для расторжения договора, перешедшего в режим заключенного на неопределенный срок, на момент рассмотрения настоящего дела истек.

Таким образом, учитывая установленные судом обстоятельства ненадлежащего исполнения условий договора со стороны арендатора, направления в адрес ответчика уведомления о расторжении договора и получения указанного уведомления ответчиком, на момент вынесения судом решения по данному делу, договор аренды нежилого помещения № 275/5 от 09.11.2006 является расторгнутым.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения № 275/5 от 09.11.2006 удовлетворению не подлежит, в связи с отсутствием предмета спора.

Данный вывод основан судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом заявлено требование о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> Марта корпус 6, литер А, 1,3 этажи, общей площадью 160,6 кв.м.

Судом установлено, что истцом ответчику вручено уведомление о расторжении договора, данное уведомление было получено ответчиком 20.02.2017, что подтверждается почтовым уведомлением.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент рассмотрения спора договор аренды объекта муниципальной собственности № 275/5 от 09.11.2009 расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, являющееся предметом договора, в состоянии, предусмотренном законом.

Учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, помещение до настоящего времени истцу не возвращено, и у ответчика отсутствуют основания занимать спорное помещение, требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежит удовлетворению. Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Данный вывод основан судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине распределяются в соответствии с удовлетворенными требованиями.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Производство по делу в части исковых требований Комитета по управлению имуществом города Саратова, ОГРН <***> к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-1» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 № 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб. прекратить, в связи с отказом истца от иска в данной части.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 09 ноября 2006 № 275/5 отказать.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-1» из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> Марта, корпус 6, литер А, 1,3 этажи, общей площадью 160,6 кв.м.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-1» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный