Решение от 22 октября 2024 г. по делу № А14-9518/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А14-9518/2022
г. Воронеж
22 октября 2024



Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В. рассматривает в судебном заседании исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Менеджмент-Капитал», г. Санкт-Петербург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 394018, ВОРОНЕЖСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ВОРОНЕЖ, ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА, 12)

третье лицо ООО Специализированный застройщик «ВЫБОР-ЮГ» ИНН <***> ОГРН <***>

о признании недействительным части договора купли-продажи от 06.03.2019 №25/19-з,

Истец: ФИО1 – дов. от 15.07.2024

Ответчик 1 : ФИО2, представитель, по доверенности от 18.07.2022,

Ответчик 2- ФИО3 – дов. от 30.09.2024

Третье лицо : не явился , извещен

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Менеджмент-Капитал» (далее – ответчик, ООО «Менеджмент-Капитал»), в котором просило признать недействительным п.2.1 договора купли-продажи от 06.03.2019 №25/19-з, заключенного между ООО «Менеджмент-Капитал» и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Представитель истца заявил об уточнении исковых требований, просил суд:

1. Признать п.2.1 договора купли-продажи от 06.03.2019 №25/19-з, заключенного между ООО «МК» и ДИЗО недействительным (ничтожным).

2. Взыскать с ООО «МК» сумму неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за выкуп земельного участка в размере 15 273 878 руб. 10 коп.

3. Взыскать с ООО «МК» сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.06.2019 по 23.05.2022 в размере 3 043 246 руб. 16 коп. с начислением по день фактической оплаты.

В порядке ст.49, 159 АПК РФ, судом приняты уточнения исковых требований.

Суд определил: привлечь к участию в деле в качестве соответчика: Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж .

Истец уточнил заявленные требования, просил суд:

1. Признать договор купли-продажи от 06.03.2019 №25/19-з, заключенный между ООО «МК» и ДИЗО недействительным (ничтожным).

2. Взыскать с ООО «МК» в пользу истца сумму неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за выкуп земельного участка в размере 15 273 878 руб.

В порядке ст.49, 159 АПК РФ, судом приняты уточнения исковых требований.

Решением суда от 27.12.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.12.2022 по делу №А14-9518/2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.07.2023 решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.12.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 по делу № А14-9518/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

В порядке ст.124 АПК РФ, суд определил: считать ответчиком (2) по делу Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 394018, ВОРОНЕЖСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ВОРОНЕЖ, ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА, 12).

Определением суда от 13.05.2024 ходатайство удовлетворено, назначена судебная техническая экспертиза, ее проведение поручено специалистам ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» (адрес: <...>).

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

Определить координатные границы земельного участка площадью 6,0 га предоставленного решением Исполнительного комитета Воронежского Горсовета депутатов трудящихся от 10.06.1971 № 375.

Входит ли земельный участок площадью 6,0 га , предоставленный решением Исполнительного комитета Воронежского Горсовета депутатов трудящихся от 10.06.1971 № 375, в границы отвода земельного участка, предоставленного на основании постановления главы Администрации города Воронежа от 24.05.1995 № 398?

Установить, являлся ли земельный участок с кадастровым номером 36:34:0204002:6 частью единого землепользования относительно постановления главы Администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398, в соответствии с решением Исполнительного комитета Воронежского горсовета депутатов трудящихся №375 от 10.06.1971 и решением Исполнительного Комитета Воронежского городского Совета депутатов трудящихся №230 от 09.04.1973 ?

Ответчик оплатил на депозитный счет арбитражного суда судебные расходы в сумме 150000 руб. по платежному поручению от 15.04.2024 № 60.

Производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта арбитражным судом.

Определением суда от 16.07.2024 продлен срок проведения судебной экспертизы до 06.09.2024, предложено лицам, участвующим в деле, представить в судебное заседание, запрашиваемые экспертным учреждением дополнительные документы, дополнительные пояснения/возражения по поводу заявленного ходатайства эксперта (при их наличии).

В судебном заседании 06.08.2024 представители сторон пояснили, что иные доказательства, в том числе запрашиваемые экспертом координаты, не представляется возможным представить, по причине их отсутствия.

Определением суда от 06.08.2024 в распоряжение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы ФИО4, для проведения судебной экспертизы, назначенной определением суда от 13.05.2024 по делу №А14-9518/2022, предоставлены доказательства, имеющиеся в материалах дела А14-9518/2022.

От ФБУ ВРЦ СЭ МЮ РФ 09.09.2024 нарочным поступило экспертное заключение №2929/6-3-24 от 06.09.2024 по делу № А14-9518/2022 и счет № 1201 от 06.09.2024 на оплату экспертизы в сумме 150 000 руб.

Судом установлено, что филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Воронежской области представил копию землеустроительного дела на земельный участок, расположенный по адресу: <...> и копии документов, помещенных в реестровые дела в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 36:34:0204002:311, 36:34:0204002:313, 36:34:0204002:151, 36:34:0204002:6.

От Управления главного архитектора администрации городского округа город Воронеж (находящемся по адресу: 394006, <...>) поступили документы, явившиеся основанием для формирования земельных участков по адресу: г. Воронеж, ул.45 Стрелковой дивизии,234 и последующей их постановки на кадастровый учет.

От АО «Воронежоблтехинвентаризация» (394026, <...>, адрес электронной почты:voronezh@oblbti.vsi.ru) представлены :

-материалы регистрационного дела на объект недвижимости, расположенный по адресу <...> лит Е, лит. Х, лит Ж , лит. С.

В судебное заседание не явилось третье лицо , извещены надлежащим образом. Суд определил: рассмотреть дело без их участия.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 22.10.2024.

Ответчик возражает по следующим основаниям.

Из материалов дела следует.

ООО «МК» 13.06.2019 перечислило истцу денежные средства по платежному поручению № 128 в сумме 391 637,90 руб. в счет оплаты за приватизацию земельного участка площадью 9 092 кв.м с кадастровым номером: 36:34:0204002:6, расположенного по адресу: <...>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 25.06.2019 на основании договора купли-продажи от 06.03.2019 № 25/19-3, заключенного между ООО «МК» и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись регистрации № 36:34:0204002:6-36/069/2019-12.

В силу закона Воронежской области от 30.12.2014 №217-03 «О перераспределении отдельных полномочий органов местного самоуправления городского округа город Воронеж и исполнительных органов государственной власти Воронежской области» Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является распорядителем не разграниченными земельными участками и стороной по договорам купли-продажи и аренды.

На основании распоряжения Правительства Воронежской области от 01.12.2014 №974-р Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов городского бюджета, получаемых от использования не разграниченных земельных участков.

Истец ссылается на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 160.1 БК РФ администратор доходов бюджета осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

На основании Решения Воронежской городской думы от 19.12.2018 № 1027-IV «О бюджете городского округа город Воронеж на 2019 и на плановый период 2020 и 2021», от 18.12.2019 № 1306-IV «О бюджете городского округа город Воронеж на 2020 и на плановый период 2021 и 2022 », от 25.12.2020 № 133-V «О бюджете городского округа город Воронеж на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023», от 22.12.2021 № 370-V «О бюджете городского округа город Воронеж на 2022 и на плановый период 2023 и 2024», Управление является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе, доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и которые расположены в границах городских округов в рамках КБК 97811406012040000430.

В соответствии с п. 2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26 сентября 2012 N 940-Ш, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

В соответствии с п. 2.2.52. указанного Положения к функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж также отнесены: проведение досудебной претензионной работы, обращение в судебные органы с исковыми заявлениями, инициирование в отношении должников процедур несостоятельности (банкротства), осуществление полномочий взыскателя, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве в части, касающейся земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

Таким образом, управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж осуществляет контроль за правильностью исчисления платежей в городской бюджет, в том числе в отношении договоров купли-продажи не разграниченных земельных участков, заключаемых Департаментом.

Управление вправе обратиться в суд с требованием о защите имущественных интересов администрации городского округа город Воронеж.

В рамках проведения инвентаризации договоров купли-продажи не разграниченных земельных участков Управлением было установлено следующее.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 06.03.2019 № 25/19-3 приватизация земельного участка осуществлена ООО «МК» на льготных условиях в размере 2,5% от кадастровой стоимости.

Вместе с тем, согласно положениям действующего законодательства ООО «МК» не относится к субъектам, имеющим право на приобретение земельного участка в собственность на льготных условиях.

Согласно п.1 с. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим на момент его заключения.

Пунктом 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусмотрено, что с 1 июля 2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 №137-Ф3 такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, но и всем последующим собственникам.

Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 №137-Ф3 необходимо установить факт своевременного (до 1 июля 2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

При этом, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, расположенного по адресу: <...>, на право аренды было осуществлено в соответствии с договором аренды от 11.07.1995 №208, заключенным между администрацией г. Воронежа и АООТ производственно-коммерческой фирмой «Коминтерновская» на основании постановления главы администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398.

Таким образом, истец считает, что законных оснований для приватизации вышеуказанного земельного участка на льготных условиях не имеется.

В соответствии с п. 2 Приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.12.2016 N 2079 «Об утверждении Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости. На дату заключения договора купли-продажи кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляла 15 665 516 руб.

На основании ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании вышеизложенного, истец считает , что договор купли-продажи от 06.03.2019 № 25/19-3, заключенный между ООО «МК» и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области, является недействительной (ничтожной) сделкой в части цены выкупа земельного участка.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту исполнения договора. Местом исполнения вышеуказанного договора купли-продажи является город Воронеж, что отражено в передаточном акте от 18.06.2019.

В связи с изложенным, истец обратился в суд по настоящему делу.

Ответчик возражает протии иска по следующим основаниям.

25.12.2001 земельный участок площадью 0,9092 га поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 36:34:0204002:6.

Из имеющихся в деле документов следует, что на земельном участке по адресу ул. 45 Стрелковой дивизии, 234 в период с 1973 по 1984 были возведены объекты капитального строительства для хранения плодов и овощей, которые в дальнейшем эксплуатировались профильными организациями. Следовательно, после окончания строительства земельный участок был предоставлен организации на праве бессрочного пользования в соответствии со статьей 88 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970, поскольку иной порядок предоставления участков действующим в том период времени законодательством, не предусматривался.

По цепочке последующих сделок право собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке кадастровый номер 36:34:0204002:6, в соответствии с договором купли-продажи от 11.09.2014 перешло к Обществу с ограниченной ответственностью «Менеджмент-Капитал» (право собственности зарегистрировано 13.10.2014). Право аренды по договору аренды земельного участка от 12.07.2001 №№614-01-09/мз 11.09.2014 было передано Обществу с ограниченной ответственностью «Менеджмент-Капитал».

Переоформление права бессрочного пользования на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, произведено 11 июля 1995 первоначальным пользователем АООТ производственно-коммерческая фирма «Коминтерновская».

Права арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, перешли к ООО «МК» в соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды с 13.10.2014.

06 марта 2019 между ООО «МК» и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области заключен договор купли-продажи земельного участка №25/19-3 (занимаемый объектом недвижимости), в соответствии с которым к ответчику 1 перешло право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>. Указанный договор вступил в силу 06 марта 2019 (п. 6.1. Договора). Расчет цены выкупа земельного участка, расположенного по адресу: <...> определен продавцом в Приложении №1 к договору купли-продажи земельного участка в соответствии с п.2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 №970 «От утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области» и составил 2,5% от кадастровой стоимости.

В соответствие с п. 2.2 ст.3 Закона №137-Ф3 с 1 июля 2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены п.1 ст.2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Таким образом, такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, необходимо установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 1 июля 2012.

Следовательно, ООО «МК» считает, что продавцом правомерно установлена цена договора (в размере 2,5% от кадастровой стоимости).

Ответчик 1 считает, что истцом неправильно определены основания иска:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной (п.1 ст. 168 ГК РФ).

По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Следовательно, в понятие публичный интерес не включается интерес муниципального образования как собственника имущества.

Следовательно, само по себе несоответствие сделки нормам действующего законодательства не влечет признание ее ничтожной.

С учетом изложенного, договор купли-продажи земельного участка №25/19-3 (занимаемый объектом недвижимости), заключенный 06 марта 2019 между ООО «МК» и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области, не является сделкой посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, следовательно, является оспоримой сделкой.

Ответчик 1 считает, что истцом пропущен срок исковой давности. Истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области 10 июня 2022 с исковым заявлением о признании п.2.1. Договора купли-продажи от 06.03.2019 №25/19-3 недействительным (ничтожным).

Договор купли-продажи земельного участка №25/19-3 (занимаемый объектом недвижимости), заключенный 06 марта 2019 между ООО «МК» и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области является оспоримой сделкой.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

По мнению ответчика, истец должен был узнать о совершенной сделке 6 марта 2019 (дата вступления в силу Договора, п.6.1. Договора), следовательно, им пропущен срок исковой давности еще в марте 2020.

Суд считает, что требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Основания предоставления земельного участка без проведения торгов предусмотрены п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

В ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 этой статьи.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Кодекса.

На основании Постановления Главы администрации города Воронежа от 24.05.1995 № 398 АООТ производственно-коммерческая фирма «Коминтерновская» был предоставлен земельный участок, фактически занимаемый овощной базой и открытыми складами площадью 9,82 га , расположенный по адресу <...>, в аренду. Договор аренды был заключен 11.07.1995 сроком на 10 лет.

Постановлением Главы города Воронежа от 1.06.2001 № 518 был изъят у АООТ производственно-коммерческая фирма «Коминтерновская» земельный участок площадью 0,9092 га, расположенный по адресу <...>, с его согласия и предоставлен в аренду сроком на 49 лет СП ООО «Конкорд-Агро» по договору от 12.07.2001 № 614-01-09/мз.

Дополнительным соглашением от 29.07.2015 арендатор был заменен на ООО «Менеджмент-Капитал».

Договор аренды был расторгнут с согласия истца с 6.03.2019.

По договору купли-продажи от 24.07.2019 указанный земельный участок был передан ООО «Специализированный застройщик «Выбор-Юг», право собственности зарегистрировано 24.07.2019.

Таким образом, переоформление права бессрочного пользования на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, было произведено 11 июля 1995 первоначальным пользователем АООТ производственно-коммерческая фирма «Коминтерновская».

Права арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, перешли к ООО «МК» в соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды с 13.10.2014.

Как следует из Закона N 137-ФЗ, положения пункта 2.2 статьи 3 корреспондируют с пунктом 1 статьи 2 того же закона, в которой был определен конкретный круг субъектов, имеющих до 01.07.2012 право приобретения земельных участков в собственность на льготных условиях.

В частности, к таковым отнесены коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-0-0 указано на то, что Президиум ВАС РФ, признав в Постановлении от 09.04.2009 N 14649/08, что для приобретения земельного участка по льготной цене, закрепленной в пункте 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, исходил из буквального толкования пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, из которого не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости, и отметил, что данная правовая позиция, являясь формой толкования закона, устраняет имевшую место неопределенность оспариваемого законоположения.

Кроме того, как отмечено в указанном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ привело бы к неравному подходу к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Льготный порядок приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который предусмотрен пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусматривает, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего закона в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, в отношении которых было установлено право постоянного (бессрочного) пользования.

Как следует из материалов дела, земельный участок под объектами производственной базы принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, затем был изъят с согласия землепользователя и предоставлен 12.07.2001 на праве аренды ООО «Конкорд-Агро» сроком на 49 лет. В последующем на основании договоров перенайма права и обязанности по договору аренды 12.07.2001 №614-01-09/мз переходили ООО «КРАФТ», ООО «ЛЕГИОН-В» и ООО «МК».

Между департаментом и ООО «МК» был заключен договор купли продажи земельного участка от 06.03.2019 №25/19-3, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации №36:34:0204002:6-36/069/2019-12. Выкупная стоимость земельного участка составляет два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка, а именно 391 637,90 рублей (15 665 516,00 х 2,5%).

Как установлено частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.l ЗК РФ.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса. При этом с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, если в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Несмотря на различные варианты оформления арендных правоотношений на земельный участок, представлявший собой объект постоянного (бессрочного) пользования: переход права аренды из договора, заключенного непосредственно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключение нового договора аренды земельного участка в результате приобретения расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости, экономическая основа такого права аренды не меняется, поскольку все эти варианты оформления арендных отношений исходят из одного факта - прекращение предоставленного ранее права постоянного (бессрочного) пользования и перехода с указанного ограниченного вещного права, предполагающего оплату земельного налога, на обязательственные арендные правоотношения, основанные на рыночных механизмах расчёта арендной платы.

Тем самым, такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, необходимо установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 1 июля 2012.

Департамент на основании постановления главы города Воронежа от 01.06.2001 №518 сделал правомерный вывод о наличии ранее оформленного бессрочного пользования и его переоформления. Из предоставленного УИЗО постановления усматривается, что земельный участок уже фактически находится в пользовании акционерного общества открытого типа производственно-коммерческой фирмы «Коминтерновская».

Таким образом, суд считает, что доводы истца о недействительности договора не обоснованны и противоречат материалам дела.

Кроме того, Заключением судебной экспертизы от 6.09.2024 установлено следующее.

Определить координатные границы земельного участка площадью 6 га , предоставленного решением Исполнительного комитета Воронежского Горсовета депутатов трудящихся от 10.06.1971 №375, не представляется возможным.

В связи с этим установить, входит ли земельный участок площадью 6,0 га , предоставленный решением Исполнительного комитета Воронежского Горсовета депутатов трудящихся от 10.06.1971 №375, в границы отвода земельного участка предоставленного на основании постановления главы Администрации города Воронеж от 24.05.1995 №398, не представляется возможным.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос о том , являлся ли земельный участок с кадастровым номером 36:34:0204002:6 частью единого землепользования относительно постановления главы Администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398, в соответствии с решением Исполнительного комитета Воронежского горсовета депутатов трудящихся №375 от 10.06.1971 и решением Исполнительного комитета Воронежского городского Совета депутатов трудящихся №230 от 09.04.1973?

Согласно выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 04.07.2019 с кадастровым номером 36:34:0204008:6, расположенного по адресу: <...>, (т.5 л.д.146-153) площадь земельного участка составляет 9092 кв.м., (границы на схеме показаны пунктирной синий линией) схема №1 приложения.

Описание координат характерных точек границ участка указано в данной выписке (т.5 л.д.146-153).

Согласно постановления главы администрации города Воронежа от 24.05.95 №398 (т.3 л.д.65) «О предоставлении акционерному обществу открытого типа производственно-коммерческой фирме «Коминтерновская» фактически занимаемых земельных участков по ул. 45 Стрелковой дивизии, 234» было предоставлено акционерному обществу открытого типа производственно-коммерческой фирме «Коминтерновская» фактически занимаемые земельные участки по ул. 45 Стрелковой дивизии, 234; под овощной базой площадью 9,0 га в аренду сроком на 10 лет; открытыми складами тары площадью 0,82 га в аренду сроком на 5 лет.

Управлению главного архитектора поручено произвести отводы земельных участков.

Координаты характерных (угловых и поворотных точек) границ земельного участка, а также линейные размеры в постановлении главы администрации города Воронежа от 24.05.95 №398 не указаны, таким образом, установить местоположение, размеры и координаты границ исследуемого земельного участка согласно вышеуказанного документа не представляется возможным.

Согласно координатам угловых и поворотных точек границ земельного участка площадью 9,0227 га, отведенных на основании постановления главы администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398 границы на схеме№1 приложение к заключению показаны пунктирной зеленой линией.

Согласно координатам угловых и поворотных точек границ земельного участка площадью 0,8139 га, отведенных на основании постановления главы администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398, границы на схеме схему №1 приложение к заключению эксперта показаны пунктирной фиолетовой линией.

Описание координат угловых и поворотных точек границ земельных участков площадью 9,0227 га и 0,8139 га, отведенных на основании постановления главы администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398, указано в ответе администрации городского округа города Воронеж Управления Главного архитектора от 26.06.2024 №24302265.

При построении в графическом редакторе границ согласно координатам, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 04.07.2019 с кадастровым номером 36:34:0204008:6, расположенного по адресу: <...> (т.5 л.д.146-153), площадь земельного участка составляет 9092 кв.м, (границы на схеме показаны пунктирной синий линией), границ согласно координатам угловых и поворотных точек границ земельного участка площадью 9,0227 га, отведенных на основании постановления главы администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398 (границы на схеме показаны пунктирной зеленой линией) , и границ согласно координатам угловых и поворотных точек границ земельного участка площадью 0,8139 га, отведенных на основании постановления главы администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398, (границы на схеме показаны пунктирной фиолетовой линией), установлено, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0204002:6 по адресу: <...>, являлся частью единого землепользования относительно постановления главы Администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398, в соответствии с решением Исполнительного комитета Воронежского горсовета депутатов трудящихся №375 от 10.06.1971 и решением Исполнительного комитета Воронежского городского Совета депутатов трудящихся №230 от 09.04.1973.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что земельный участок кадастровый номер 36:34:0204002:6 образован из земельного участка, предоставленного (сформированного) в соответствии с решением исполнительного комитета Воронежского горсовета депутатов трудящихся №375 от 10.06.1971 и решением Исполнительного комитета Воронежского городского Совета депутатов трудящихся №230 от 09.04.1973, предоставленного в аренду по постановлению главы Администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398 (договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 11.07.1995г. №208).

Земельный участок 0,82 га в соответствии с Постановлением исполнительного комитета администрации города Воронежа от 22.04.1997 №9 был изъят у АООТ производственно-коммерческая фирма «Коминтерновская» (занимаемый временным складом тары) и предоставлен ТОО «Вектор-3» в аренду сроком на 10 лет, и соответственно не имеет отношения к спорному земельному участку и рассматриваемому спору, так как был изъят ранее (до 2001- дата образования спорного участка).

Таким образом, факт переоформления права бессрочного пользования на право аренды подтверждается Постановлением Главы администрации города Воронежа от 24.05.1995 № 398, в соответствии с которым АООТ производственно-коммерческая фирма «Коминтерновская» был предоставлен земельный участок, фактически занимаемый овощной базой площадью 9,0 га, расположенный по адресу <...>, в аренду сроком на 10 лет. Договор о предоставлении участка площадью 9,0227 га в пользование на условиях аренды №208 был заключен 11.07.1995. Площадь участка определена согласно акту об отводе границ участка в натуре от 28.06.1995.

Данный факт соответствует положениям абз. 1 ст. 83 «Земельного кодекса РСФСР» , которыми установлено что землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения и иного назначения признаются земли, предоставленные соответствующими Советами народных депутатов в пользование или аренду предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач.

Отсутствие в материалах государственного акта о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование не свидетельствует об отсутствии факта такого предоставления, не доказано, что такой акт не оформлялся.

Согласно правовой позиции, сложившейся в судебной практике, Решения исполнительных комитетов городов об отводе земельного участка, признаются надлежащими доказательствами существования права бессрочного пользования [Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.06.2016 № Ф10-2749/2016 по делу № А35-6485/2015).

На спорном земельном участке кадастровый номер 36:34:0204002:6 находились объекты недвижимого имущества:

Картофелехранилище, площадью 1221,6 кв.м, литер Ж (кадастровый номер 36:34:0204002:311), год ввода в эксплуатацию 1972;

-Картофелехранилище, площадью 1214,1 кв.м, литер Е (кадастровый номер 36:34:0204002:313), год ввода в эксплуатацию 1972;

-ГУАР, площадью 310,3 кв.м, литер С (кадастровый номер 36:34:0204002:151), год ввода в эксплуатацию 1984, что подтверждается материалами инвентарного дела БТИ, оспариваемым договором купли-продажи от 06.03.2019, а также Выпиской из ЕГРН на земельный участок кадастровый номер 36:34:0204002:6 от 04.07.2019 (т.5. л.д. 146-153).

Кроме того, в материалы дела приобщено Регистрационное удостоверение №690 от 30.05.1995, которое выдавалось БТИ Коминтерновского района города Воронежа на основании Постановления Администрации Коминтерновского района города Воронежа № 143/6 от 23.05.1995 , в соответствии с которым: строения, расположенные на земельном участке в доме №234 по ул.45 Стрелковой дивизии в городе Воронеже зарегистрированы на праве собственности за АООТ «Производственно-коммерческая фирма «Коминтерновская». Записано в реестровую книгу №3 стр.10 №1153, инвентарное дело №5676.

Следовательно, материалами дела подтверждено, что перечисленные объекты недвижимого имущества были приватизированы, право собственности на них первоначально было зарегистрировано за АООТ «ПКФ «Коминтерновская».


В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 35 ЗК ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2.2. статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ, по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта (в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009, любой, собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

В соответствии с пунктом 9 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503 по делу № А35-10888/2013, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, ООО «МК» относится к субъектам, названным в пункте 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, для которых законодатель сохранил возможность приобретения с 01.07.2012 земельных участков по пене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренным пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона № 137-ФЗ.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды первоначальным правообладателем до вступления в законную силу ЗК РФ не лишает ответчика права на применение льготной цены выкупа. Иной подход приведет к умалению прав общества, по сравнению с лицами, переоформившими право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137- ФЗ.

Приведенные доводы подтверждаются судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.08.2018 по делу №А55-25058/2017, Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 по делу №А55-11031/2023).

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности суд не принимает, поскольку исковое заявление подано истцом в пределах срока трехлетнего исковой давности.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 25.06.2019 на основании договора купли-продажи от 06.03.2019 № 25/19-3, заключенного между ООО «МК» и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись регистрации № 36:34:0204002:6-36/069/2019-12.

Истец обратился в арбитражный суд с иском 10.06.2022, то есть в пределах трехгодичного срока исковой давности.

В спорном случае должен применяться трехгодичный срок исковой давности, поскольку истцом заявлено о признании сделки ничтожной, как противоречащей ст. 168 ГК РФ.

Доводы о том, что истец узнал о договоре от 06.03.2019, не подтверждаются материалами дела, поскольку истец не являлся стороной данного договора и присутствовал при его заключении.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает, что требования истца по настоящему делу не являются правомерными и не подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины и судебные расходы в сумме 150000 руб. относятся на истца. Судебные расходы в сумме 150000 руб. надлежит перечислить с депозитного счета арбитражного суда ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Менеджмент-Капитал», г. Санкт-Петербург (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в сумме 150000 руб.

Перечислить судебные расходы в сумме 150000 руб. с депозитного счета арбитражного суда в пользу ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.


Судья Л.В.Романова