Решение от 6 августа 2025 г. по делу № А73-7109/2025

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-7109/2025
г. Хабаровск
07 августа 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена «06» августа 2025 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Свириденко Д.А.

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Хабаровского края

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска  (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Юрискон» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680032, <...>)

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

Третьи лица: Администрация города Хабаровска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска

при участии:

от истца: ФИО1, удостоверение №394229 от 11.04.2023

от Департамента: ФИО2, доверенность №09-17/15323 от 25.12.2024, диплом

от ООО «Юрискон»: ФИО3, доверенность от 29.05.2025, диплом,

от Администрации: ФИО2, доверенность №1.1-29-248 от 28.10.2024, диплом

от Департамента архитектуры: ФИО4, доверенность №01-44/03 от 22.04.2025, диплом

Первый заместитель прокурора Хабаровского края (далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Юрискон» (далее – ООО «Юрискон») о признании недействительным соглашения от 07.11.2023 №1246 о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключённого между Департаментом и ООО «Юрискон», применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Департамента возвратить ООО «Юрискон» денежные средства в размере 339 944 руб., исключения из ЕГРН сведений о государственном кадастровом учёте земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:200, площадью 27 851 кв.м., восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041909:69, площадью 8 147 кв.м., восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041909:9, площадью 23 648 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 19.05.2025 привлечены: Администрация города Хабаровска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (далее – Департамент архитектуры).

Определением от 19.05.2025 по заявлению истца судом приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Юрискон» совершать действия, направленные на отчуждение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:200, запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю производить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:200.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, мотивируя их тем, что предоставление в собственность ООО «Юрискон» земельного участка путем его перераспределения не соответствует целям земельного законодательства и нарушает публичные интересы городского округа «Город Хабаровск» и иных лиц. В данном случае отсутствует совокупность обстоятельств, предусмотренных пп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, подтверждающих перераспределение в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы у земельного участка, находящегося в частной собственности.

Ответчики с иском не согласны, в возражениях указывают, что перераспределение земельных участков осуществлено в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в целях частичного устранения изломанности границ земельного участка, исходя из невозможности образования самостоятельного земельного участка, находящегося в публичной собственности, и применения общего порядка его приобретения – по результатам торгов, ввиду отсутствия свободного доступа к нему.

Администрация города Хабаровска, Департамент архитектуры поддержали позицию ответчиков по спору.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило. Спор рассмотрен судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании 22.07.2025 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлены перерывы до 05.08.2025, 06.08.2025, о чем лица, участвующие в деле, извещены публично, в том числе путем размещения информации на сайте суда.

Заслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно сведениям из ЕГРН, 14.06.2012 зарегистрировано право собственности ООО «Юрискон» на земельный участок из категории «земли населённых пунктов», вид разрешенного использования «под производственную базу», с кадастровым номером 27:23:0041909:9, площадью 23 648 кв.м., расположенный по адресу: г. Хабаровск, район Железнодорожный, пер. Производственный, д. 12.

На данном земельном участке расположены объекты недвижимости – здание и сооружения с кадастровыми номерами 27:23:0041909:50, 27:23:0041909:76, 27:23:0041909:77, принадлежащие ООО «Юрискон».

На основании постановления администрации г. Хабаровска от 29.08.2022 № 3113 «Об утверждении документации по планировке территории (проект межевания) в границах ул. Производственной - ул. Целинной - границы городского округа «<...> в Железнодорожном районе г. Хабаровска», заявления ООО «Юрискон» от 15.06.2023 №6938, Департаментом архитектуры выдано согласие от 05.07.2023 №01-102/6072 на перераспределение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:9 и земельного участка из категории «земли населённых пунктов», вид разрешенного использования «под производственную базу» с кадастровым номером 27:23:0041909:69, площадью 8 147кв.м, с образованием двух новых земельных участков.

С учетом указанного согласия ООО «Юрискон» обеспечило выполнение кадастровых работ, по результатам которых образовано два земельных участка:

- участок с кадастровым номером 27:23:0041909:200 площадью 27 851 кв.м. (состоящий из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:9 и части площади (4 203 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:69).

- участок с кадастровым номером 27:23:0041909:201 площадью 3 944 кв.м.

07.11.2023 между Департаментом и ООО «Юрискон» заключено соглашение №1246 о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее – Соглашение №1246), в соответствии с условиями которого в результате перераспределения образовался  один земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041909:200 общей площадью 27 851,0 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов»; разрешенное использование - под производственную базу, местоположение: Хабаровский край, <...>.

В соответствии с пунктом 5 Соглашения №1246, размер платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в собственности ООО «Юрискон», в результате их перераспределения с землями, государственная собственность на которые не разграничена, определен на основании постановления Правительства Хабаровского края от 30.06.2015 №159-пр и составляет 339 944,94 руб.

Платежным поручением №88 от 07.11.2023 ООО «Юрискон» произведена оплата по Соглашению №1246 в размере 339 944,94 руб.

На основании Соглашения №1246 осуществлена 13.11.2023 государственная регистрация права собственности ООО «Юрискон» на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041909:200 площадью 27 851 кв.м. Регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041909:201 отсутствует.

По результатам выезда и осмотра территории, прокурором установлено, что отдельного въезда к земельному участку с кадастровым номером 27:23:0041909:200 не имеется, есть только один, где расположено множество земельных участков различных собственников (юридические и физические лица). Доступ к самой территории базы осуществляется только с ул. Производственная, и владельцы земельных участков сами договариваются между собой о проезде на территорию.

Согласно письму АО «Дальневосточный проектно-изыскательский институт транспортного строительства» от 15.04.2025 № 3024-03-3272, при перераспределении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:69, его часть площадью 4 203 кв.м., включенная в границы земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:200, имеет конфигурацию границ правильной формы, на данной территории возможно размещение самостоятельного объекта недвижимости.

Ссылаясь на то, что Соглашение №1246 заключено ответчиками в отсутствие предусмотренных статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для перераспределения ООО «Юрискон» земельного участка, в связи с чем оно противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц в области предпринимательской деятельности, а также публичные интересы городского округа «Город Хабаровск», прокурор обратился в порядке статьи 52 АПК РФ в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 N 1266-О, земельным кодексом в качестве основного способа приватизации земли предусмотрены торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

С учетом специфики земельных отношений ЗК РФ также устанавливает иные способы приватизации, к которым относится перераспределение земель, находящихся в частной и публичной формах собственности. Учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, при рассмотрении настоящего спора необходима проверка наличия оснований для приобретения спорных публичных земель в собственность в результате перераспределения.

Из содержания статьи 11.7 ЗК РФ следует, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 ЗК РФ.

Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, определены статьей 39.28 ЗК РФ.

В настоящем случае Соглашение №1246 заключено ответчиками на основании  положений подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ.

В соответствии с данной нормой, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019 (далее – Обзор №2(2019)) разъяснено, что в силу приведенной нормы для осуществления перераспределения необходимо установление наличие одновременно трех условий:

1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

Предусмотренными в указанной норме обстоятельствами, в силу которых возможно перераспределение и которые подлежат исследованию судами, является существование вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы у земельного участка, находящегося в частной собственности, для цели исключения которых должно осуществляться перераспределение за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Установление оснований для перераспределения, то есть наличие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ обстоятельств, является необходимым для решения вопроса о возможности перераспределения спорных участков.

В отсутствие обстоятельств, подтверждающих перераспределение в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы у земельного участка, находящегося в частной собственности, перераспределение нельзя признать соответствующим подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ.

При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ оснований.

Из материалов настоящего дела, в том числе заключения кадастрового инженера ФИО5 от 14.07.2025, следует, что участвовавший в перераспределении принадлежавший ООО «Юрискон» на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041909:9 имел перечисленные в подпункте 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ недостатки землепользования, в том числе в виде изломанности границ, наличия проезда к участку только через земельные участки, принадлежащие иным лицам.

В тоже время, при образовании земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:200 площадью 27 851 кв.м путем перераспределения вклинивание части земельного участка, занятой ж/д путями, устранено частично; доступ на земельный участок через участки, принадлежащие иным лицам, не изменился. Таким образом, при перераспределении вклинивание, изломанность границ участка не устранена и не могла быть устранена путем перераспределения, учитывая конфигурацию участка и расположенных на нем объектов недвижимости, в частности ж/д путей. Следовательно, из материалов дела не следует вывод, что целью перераспределения в данном случае служило исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ земельного участка. Из представленных сторонами документов, пояснений представителя ООО «Юрискон» в судебном заседании судом установлено, что целью перераспределения, которую преследовало ООО «Юрискон», являлась его заинтересованность в увеличении площади принадлежащего ему земельного участка, обусловленная планированием возведения дополнительных капитальных объектов и временных сооружений  производственной базы, и как следствие, получение в упрощенном порядке (без торгов) дополнительного земельного участка, а не устранение недостатков землепользования. В связи с чем, суд приходит к выводу о несоблюдении в спорной ситуации условия перераспределения, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ.

При этом, частичное устранение вклинивания части участка не может расцениваться судом как действия, соответствующие подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ, поскольку  данной нормой предусмотрено именно исключение вклинивания и изломанности границ участка, а не их частичное устранение.

В соответствии с пунктом 20 Обзора №2(2019), судам при решении вопроса о правомерности перераспределения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, необходимо также установить отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в ст. 39.29 ЗК РФ.

В порядке пункта 14 статьи 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь такого земельного участка, указанную в схеме расположения земельного участка или проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок был образован, более чем на десять процентов.

Учитывая тот факт, что площадь первоначального земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:9, принадлежащего ООО «Юрискон» до перераспределения составляла 23 648 кв.м, то при перераспределении путем увеличения площади, площадь не должна была превышать 26 013 кв.м. Вместе с тем, фактически в результате перераспределения площадь участка увеличилась на 4 203 кв.м, вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041909:200 стал иметь площадь 27 851 кв.м., что противоречит положению пункта 14 статьи 39.29 ЗК РФ, и должно было стать основанием отказа в заключении соглашения о перераспределении.

В ходе судебного разбирательства ответчиками не представлено доказательств невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:69 в соответствии с видом разрешенного использования спорной территории. Напротив, из письма АО «Дальневосточный проектно-изыскательский институт транспортного строительства» от 15.04.2025 № 3024-03-3272 следует, что часть земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:69 площадью 4 203 кв.м., включенная в границы земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:200 имеет конфигурацию границ правильной формы, на данной территории возможно размещение самостоятельного объекта недвижимости.

Доводы ответчиков о том, что в настоящее время, в соответствии с действующим законодательством земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041909:69 невозможно поставить на кадастровый учет ввиду отсутствия доступа к нему, не приняты судом, поскольку суд дает оценку действительности оспариваемого соглашения на момент его заключения сторонами.

Предоставление земельного участка на торгах основано на закрепленном в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ принципе земельного законодательства, предусматривающем сочетание интересов общества и законных интересов граждан. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов.

При этом целями проведения торгов являются привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Торги (конкурсы/аукционы) являются конкурентным способом заключения договоров аренды земельных участков. Процедура проведения торгов основана на состязательности, соперничестве их участников - хозяйствующих субъектов, влекущей повышение цены реализуемого объекта.

Согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона, в том числе, по заявлениям граждан и юридических лиц.

В силу пункта 12 статьи 39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, начальная цена аукциона не может быть ниже кадастровой и в ходе аукциона повышается на "шаг аукциона", который устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

В данном случае, как следует из пункта 5 Соглашения №1246, размер платы за увеличение площади земельного участка определен в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 30.06.2015 159-пр, исходя из установленной на дату выкупа кадастровой стоимости земельного участка, что не соответствует имущественным интересам муниципального образования городской округ «Город Хабаровск».

С учетом изложенного, Соглашение №1246 о перераспределении заключено в нарушение норм действующего законодательства.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу приведенных норм, учитывая предмет Соглашения №1246, арбитражный суд признает обоснованным требование о применении последствий недействительности оспариваемого Соглашения №1246 в виде возврата Департаментом денежных средств в размере 339 944 руб., уплаченных по этому соглашению, ООО «Юрискон», а также исключения из ЕГРН сведений о государственном кадастровом учёте земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:200, площадью 27 851 кв.м., восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041909:69, площадью 8 147 кв.м., восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041909:9, площадью 23 648 кв.м.

Государственная пошлина в соответствии со статьёй 110 АПК РФ, пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" относится судом на ответчиков, и подлежит взысканию с ООО «Юрискон» в доход федерального бюджета, учитывая, что истец, Департамент от уплаты госпошлины освобождены в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 07.11.2023 №1246 о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенное между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и обществом с ограниченной ответственностью «Юрискон».

Обязать Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска  (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Юрискон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства в размере 339 944 руб.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041909:200, площадью 27 851 кв.м.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041909:9, площадью 23 648 кв.м.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041909:69, площадью 8 147 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юрискон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 000 руб.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.05.2025, по вступлении судебного акта в законную силу отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                        О.В. Медведева