Решение от 28 февраля 2024 г. по делу № А58-8210/2023

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, 677980

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-8210/2023
28 февраля 2024 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 13.02.2024

Полный текст решения изготовлен 28.02.204


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Терских В. С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик номер один» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Кинг-95» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Окружной администрации города Якутска, Департаменту градостроительства и транспортной инфраструктуры Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>; 1111435009531) об оспаривании результатов торгов по лоту №1 на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала № 53 городского округа «город Якутск»,

при участии в судебном заседании:

ООО «Специализированный застройщик номер один» - не явились, извещены;

ООО «Кинг-95» - не явились, извещены;

от ответчиков:

Департамент градостроительства и транспортной инфраструктуры: ФИО2 – по доверенности от 30.10.2023 сроком действия до 31.12.2024 (диплом ВСВ 1626701);

ООО СЗ «Жилищно-строительная компания»: ФИО3 – по доверенности от 01.12.2023 сроком действия 1 год (диплом ДВС 1099223), ФИО4 – по доверенности от 01.12.2023 сроком на 1 год (диплом ВСА 0365869);

Окружная администрация города Якутска: ФИО5 – по доверенности от 09.11.2023 №182 сроком до 31.12.2024 (диплом 107724 2790261);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик номер один» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и транспортной инфраструктуры Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>; 1111435009531).

Истец просит признать недействительными результаты торгов по лоту № 1 на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала № 53 от 03.03.2023, признать недействительным договор о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала № 53, заключенный с победителем аукциона – обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания», признать недействительным решение аукционной комиссии об итогах аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск», выраженное в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе от 03.03.2023.

Определением суда от 25.12.2023 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью «Кинг-95» о вступлении в дела в качестве соистца.

ООО «Кинг-95» просит признать недействительными результаты торгов по лоту № 1 на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала № 53 от 03.03.2023, признать недействительным договор о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала № 53, заключенный с победителем аукциона – обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания», признать недействительным решение аукционной комиссии об итогах аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск», выраженное в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе от 03.03.2023.

Определением суда от 24.01.2024 в качестве соответчика привлечена Окружная администрация города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Ответчики с иском не согласны. Возражая относительно иска Департамент градостроительства и транспортной инфраструктуры Окружной администрации города Якутска, Окружная администрация города Якутска, ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» приводят доводы о том, что ООО «Специализированный застройщик номер один» не являлось участником торгов, не подавало заявок на участие в них, не вносило задаток, а значит, иск не направлен на реальное восстановление прав истца. Окончательная цена договора (77 360 448,06 руб.) многократно превысила первоначальную (23 513 814 руб.), а значит, незначительное отклонение начальной цены в любом случае не повлияло бы на итоги аукциона, участники которого выразили свою волю при повышении ценовых предложений. ООО СЗ «ЖСК» указывает, что в рамках исполнения заключенного договора о комплексном развитии территорий жилой застройки в границах части квартала «53» уже потратило не менее 260 миллионов рублей на расселение граждан из ветхого и аварийного жилья, подлежащего сносу, на разработку проектов планировки и межевания территории, на прохождение экспертизы строительной документации, на подготовку земельных участков.

Представителем ООО «Специализированный застройщик номер один» в судебном заседании 09.11.2023 было заявлено устное ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления ФАС по РС (Я).

Третьими лицами являются предполагаемые субъекты материальных правоотношений, взаимосвязанных со спорным правоотношением, которые являются предметом судебного разбирательства, привлекаемые или вступающие в начавшийся между первоначальными сторонами процесс с целью защиты своих субъективных прав либо охраняемых законом интересов.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий. Право на участие в деле в качестве третьего лица появляется у лица, если о его правах и обязанностях может быть принять судебный акт.

Между тем, заявитель не указал и суд не установил определенных законом обстоятельств для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной антимонопольной службы по РС (Я).

Суд считает заявленное ходатайство не подлежащим удовлетворению.

Судом установлено следующее.

03.03.2023 Окружной администрацией города Якутска было издано распоряжение № 329р «Об организации и проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договор о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск».

03.03.2023 на официальном сайте Российской Федерации https://torgi.gov.ru/new, официальном сайте электронной торговой площадки РТС-Тендер www.rts-tender.ru, официальном сайте Окружной администрации города Якутска www.yakutskcity.ru. размещено извещение № КРТ-2-23 о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договор о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск».

Номер извещения на официальном сайте Российской Федерации https://torgi.gov.ru/new, официальном сайте электронной торговой площадки РТС-Тендер www.rts-tender.ru: 22000010820000000101.

Наименование предмета торгов в форме аукциона: Право на заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск».

Местоположение, площадь застроенной территории: В границах квартала «53» городского округа «город Якутск» общей площадью 29 407,08 кв. м., в границах, указанных в приложении №3 Проекта договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск», который является неотъемлемой частью извещения.

Начальная цена права на заключение договора: 23 513 814 рублей.

Протоколом № КРТ 2-23-И от 03.04.2023 подведены итоги аукциона в электронной форме на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск».

Победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее – ООО СЗ «ЖСК») с ценой предложения 77 360 448,06 рублей.

Окружной администрацией города Якутска (Сторона 1) и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (Сторона 2) заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск» (т.2 л.д.137-150).

В соответствии с предметом договора Сторона 2 обязуется в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, предусмотренные настоящим договором, а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения Стороной 2 обязательств, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 1.2 договора местоположение и границы территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, утверждено распоряжением Окружной администрации города Якутска от 29.12.2022 № 2994п «О комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск».

Цена права на заключение договора составляет 77 360 448,06 руб. (п.2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок его действия до 30.12.2035.

20.09.2023 в Арбитражный суд РС (Я) поступило исковое заявление ООО «Специализированный застройщик номер один» об оспаривании результатов торгов по лоту №1 на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала № 53 городского округа «город Якутск».

24.11.2023 поступило ходатайство ООО «Кинг-95» о вступлении в дело в качестве соистца.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Судом было предложено истцам уточнить требования с учетом дат проведения торгов, дат подведения итоги аукциона в электронной форме на право заключения договора. ООО «Специализированный застройщик номер один» и ООО «Кинг-95» уточнения не представлено, но с учетом изложенного в исковых заявления, суд считает, что требования истцов направлены на оспаривание результатов торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала № 53 городского округа «город Якутск», признание недействительным договора, заключенного по результатам торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (абзац третий пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Согласно системному толкованию, данному Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 16.07.2009 № 739-О-О и Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.01.2004 № 10623/03, положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ направлено – в системной связи с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ – на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица.

Таким образом, возможность признания недействительными торгов в связи с нарушением правил, предусмотренных законом, влечет обязанность суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также суду необходимо выяснить, могут ли быть права и законные интересы защищены и восстановлены принятием судебного акта конкретного лица, исполнен ли контракт, заключенный по результатам оспариваемых торгов.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Кроме того, основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 названного информационного письма).

Следовательно, лицо, заявившее требования о признании торгов недействительными, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Исследовав доводы и возражения сторон, представленные в материалах дела доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает нарушений при проведении спорных торгов, которые могли бы квалифицироваться как существенные нарушения, перечень которых приведен в статье 449 ГК РФ.

Статьей 67 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусматриваются требования к содержанию решения о комплексном развитии территории. В такое решение включаются сведения о местоположении, площади и границах территории, подлежащей комплексному развитию, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой принимается такое решение.

В приложениях к проекту договора о комплексном развитии территории жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск», установлена подлежащая комплексному и устойчивому развитию застроенная территория площадью 29 407,08 кв. м., содержится графическое описание местоположения границ, перечень координат характерных точек границ, схема границ территории комплексного развития территории, основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые могут быть выбраны при реализации решения о комплексном развитии территории, а также иные показатели предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой принимается такое решение.

Таким образом, определена территория, в границах которой предполагается установление особого правового режима, направленного на изменение или прекращение существующих правоотношений и комплексное градостроительное развитие данной территории, связанное, в том числе, с возможным сносом, строительством или реконструкцией объектов капитального строительства, находящихся в собственности неопределенного круга лиц или возможным принудительным ограничением и (или) изъятием этих объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.

В исковых заявлениях истцы указывают, что 9 земельных участков, рыночная стоимость которых, по мнению истцов, не была учтена при формировании начальной цены аукциона, находятся в границах территории, подлежащей застройке – соответственно, предмет аукциона был в любом случае сформирован корректно.

Нормами статьи 65 ГрК РФ предусмотрено четыре вида комплексного развития территорий: комплексное развитие территории жилой застройки; комплексное развитие территории нежилой застройки; комплексное развитие незастроенной территории; комплексное развитие территории по инициативе правообладателей.

ГрК РФ устанавливает широкие критерии включения объектов капитального строительства в границы зоны комплексного развития территории жилой застройки, это касается многоквартирных жилых домов.

При этом согласно пункту 3 статьи 65 ГрК РФ в границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры городского округа, в котором расположены многоквартирные дома.

Под элементом планировочной структуры имеется в виду квартал или микрорайон. Таким образом, достаточно того факта, что данный земельный участок или объект капитального строительства находится в границах одного квартала или микрорайона с МКД, подпадающим под комплексное развитие территории (далее – КРТ).

У собственников объектов недвижимости есть единственная возможность реализовать свои градостроительные права на участие в осуществлении градостроительной деятельности при реализации проекта комплексного развития территории путем участия в публичных слушаниях при утверждении или изменении генерального плана или при утверждении или изменении правил землепользования и застройки.

Договор о КРТ является основанием, дающим застройщику право на выкуп у правообладателей земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, расположенных в границах КРТ.

Исключительность места, где реализуется проект КРТ, обусловлена ее координатами, которые являются предметом договора КРТ. В процессе проведения торгов и действия договора КРТ, заключенного по его итогам, правообладатели не лишены права прекращать права на объекты, делить и создавать из них новые объекты недвижимого имущества.

Таким образом, квалифицирующим признаком предмета договора КРТ служат координаты территории КРТ.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцами не представлено обоснования и доказательств существенных нарушений при проведении спорных торгов и формировании начальной цены аукциона.

В аукционе приняли участие ООО СЗ «ЖСК» (победитель), ООО «Кинг-95» и ООО «Строй развитие».

Окончательное предложение ООО СЗ «ЖСК» составило 77 360 448,06 рублей.

Таким образом, окончательная цена договора многократно превысила первоначальную (23 513 814 рублей) и по итогам аукциона составила 77 360 448,06 рублей.

С учетом изложенного незначительное отклонение начальной цены в любом случае не повлияло бы на итоги аукциона, участники которого выразили свою волю при повышении ценовых предложений.

Факт участия в аукционе участия трех участников (ООО СЗ «ЖСК», ООО «Кинг-95» и ООО «Строй развитие») подтверждает, что при проведении аукциона полностью обеспечена конкуренция, в достижение которой и направлено проведение публичных торгов в форме аукциона.

ООО «Специализированный застройщик номер один» не участвовало в торгах, не подавало заявки на участие в них, не вносило задаток, размер которого составил 2 351 381,40 рублей, что составляет 10 процентов от цены предмета аукциона, и, соответственно, не имело и не имеет интереса в его итогах.

ООО «Специализированный застройщик номер один» не выражало своего интереса и намерения на участие в торгах каким-либо иным образом (запрос разъяснений, обжалование в антимонопольном органе действий организатора торгов и т.д.).

Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению (пункты 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101).

Изложенное исключает возможность удовлетворения требований ООО «Специализированный застройщик номер один».

ООО «Кинг-95» приняло участие в аукционе и сформулировало свое окончательное ценовое предложение (77 125 309,92 рублей), которое значительно превысило начальную цену права на заключение договора в размере 23 513 814 рублей.

ООО «Кинг-95» было ознакомлено с условиями аукциона и участием в аукционе подтвердило свое согласие с условиями, в том числе с начальной ценой.

Пунктом 17 извещения о проведении аукциона предусмотрено, что любое лицо независимо от регистрации на электронной площадке вправе направить на электронный адрес оператора электронной площадки, указанный в извещении о проведении торгов, запрос о разъяснении размещенной информации.

После публикации извещения о проведении аукциона поступило 2 запроса разъяснений о размещенной информации, на которые организатором торгов даны ответы.

ООО «Кинг-95» также могло реализовать свое право на запрос разъяснений, что им не было сделано и также свидетельствует об отсутствии существенных нарушений при проведении торгов.

Суд также учитывает, что заключенный по результатам аукциона договор исполняется победителем торгов.

Так, в рамках исполнения заключенного Договора о комплексном развитии территорий жилой застройки в границах части квартала «53» городского округа «город Якутск» № 7 от 12.04.2023 ООО СЗ «ЖСК» понесло затраты в размере не менее 260 миллионов рублей на расселение граждан из ветхого и аварийного жилья, подлежащего сносу, на разработку Проектов планировки и межевания территории, на проектно-изыскательские работы, договора с 3-ми лицами, на проектирование, на прохождение экспертизы строительной документации, на подготовку земельных участков. ООО СЗ «ЖСК» представлены договор о КРТ 53 квартала № 7 от 12.04.2023, подписанный План-график строительства всех объектов по КРТ 53 квартала от 09.10.2023, договоры по жилым помещениям о выкупе в собственность ООО СЗ «ЖСК», договор № 1023НО397 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 06.12.2023, заключенный между ООО СЗ «ЖСК» и ПАО «Якутскэнерго», договор № 15-8 купли-продажи квартиры от 03.11.2023, договор № 15-4 купли-продажи квартиры от 06.12.2023, договора № 17-4 купли-продажи квартиры от 06.12.2023, договор № 15-1 купли-продажи жилого помещения от 18.12.2023, соглашения № 15-1/НЖ о купле-продаже нежилых помещений от 18.12.2023, платежные поручения.

На основании вышеизложенного иск удовлетворению не подлежит.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска полностью.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.


Судья

В.С.Терских