Решение от 25 октября 2017 г. по делу № А40-2004/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-2004/17-60-16
25 октября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2017 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 25.07.2016г., ФИО3 - генеральный директор, по решению от 31.12.2013г.;

от ответчика – ФИО4 – сотрудник, по доверенности от 29.12.2016г. №33-Д-1436/16

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д.17, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Первый детский торгово-развивающий центр «Кэлли» (ОГРН 1037727015061, ИНН 7727243930, 117393, Москва, ул. Архитектора Власова, д.20, дата регистрации 09.04.2003г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) о взыскании 15.387.883руб. 28коп.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Первый детский торгово- развивающий центр «Кэлли» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании 15.387.883руб. 28коп., в том числе: 5.560.797руб. 90коп. – убытков за период с 15.05.2006г. по 31.07.2014г. на основании договора аренды №7-317 от 15.05.2006г., 9.827.085руб. 28коп. – убытков по договору аренды №7-3100612/07 от 27.07.2007г. за период с 27.07.2006г. по 31.07.2014г., в соответствии со ст.ст.15, 16, 393, 1069, 1102, 1071 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы невозможностью использовать имущество за весь период аренды до приобретения данного имущества в собственность.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы) и ООО «Первый детский торгово-развивающий центр «Кэлли» (арендатор) был заключен договор аренды от 15.05.2006 №07-00317/06 на нежилое помещение площадью 472,20кв.м., расположенное по адресу: <...>. Срок действия договора установлен с 01.02.2006 по 30.06.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2009). Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.07.2006г. внесена запись №77-77-06/046/2006-18.

По истечении указанного срока договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст.621 ГК РФ. Нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 472,20кв.м. является собственностью г. Москвы. Согласно п.6.1 договора, за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения настоящего договора и не может быть снижена. В случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью (п.6.6 договора). Оплата аренды объекта производится в соответствии с п.6.2 договора без взимания пеней. В случае если, арендатор не использовал помещение по объективным причинам, начало оплаты аренды по договору устанавливается с момента подписания Акта приема-передачи (п.6.7).

Согласно п.1.3 договоров аренды объект аренды передается в аренду для использования в целях: «размещение детского торгово-развивающего центра, обслуживающего малообеспеченные слои населения и детей –инвалидов, включающего в себя центр развития детей, детскую столовую, книжный магазин» и «размещение центра раннего развития и обучения детей-инвалидов от 6 месяцев до 7 лет» соответственно.

Согласно п.5.4.1 договоров аренды арендатор обязан использовать объект аренды исключительно по целевому назначению, указанному в п.1.3 договора.

В последующем, сторонами были заключены дополнительные соглашения к договору об изменении условий оплаты аренды от 21.01.2008г. (за период с 01.01.2007г. - 31.12.2007г.), от 21.01.2008г. (за период с 01.01.2008г. - 31.12.2008г.), от 08.12.2009г., от 13.01.2010г., от 17.05.2011г. в которых сторонами установлены ежемесячная и годовая арендная плата. Дополнительным соглашением от 08.12.2009г. стороны изменили условие о сроке договора по 30.06.2015г.

Также между сторонами был заключен Договор аренды нежилого фонда №07-00612/07 от 27 июля 2007г., согласно условиям которого, арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение площадью 981,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Срок аренды установлен до 30.04.2022г. (п. 2.1 Договора).

31.07.2014 ООО ПДТРЦ «КЭЛЛИ» с ДГИ г Москвы заключило Договор купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) №№59-513, 59-514 на данные нежилые помещения.

Согласно п.1.2. договоров купли-продажи объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 января 2006г. №77-77-06/-67/2005-977; от 13.01.2006 №77-77-12/019/2005-256 соответственно).

В обоснование своих требований истец указывает на то, что помещения с момента заключения договоров аренды по настоящее время не используется в связи с неудовлетворительным техническим состоянием. Передача указанных нежилых помещений в аренду была осуществлена в состоянии, полностью непригодном для использования по целевому назначению (отсутствие систем водоснабжения и канализации, требующие капитального ремонта полы, стены и крыша). Все данные обстоятельства привели к тому, что Общество было лишено возможности арендного пользования объектом в. соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением объекта.

Согласно п.5.4.12 договора арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды, самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления. горячего и холодного водоснабжения. канализации, электроснабжения и др. В договоре отсутствует и сторонами не согласована обязанность арендатора осуществить капитальный ремонт объекта аренды и приведение его в состояние пригодное для использования, тем более за свой счет.

Истец просит взыскать с ответчика убытки в виде выплаченной аренды за период с 15.05.2006г. по 31.07.2014г. и за период с 27.07.2007г. по 31.07.2014г. в сумме 5.560.797руб. 90коп. (сумма арендных платежей по договору аренды №7-317 за указанный период) и 9 827 085,28руб. (сумма арендных платежей по договору аренды №07-00612/07 за указанный период).

Истец утверждает о невозможности использовать помещения до настоящего времени, отсутствие проведения капитального ремонта ответчиком, указывая, что он обращался к ответчику, а также в другие органы и учреждения по вопросам выдачи документации о подключении объекта к городским инженерным сетям, а также о согласовании такого подключения.

Разрешением от 19.05.2008г. на присоединение мощности к сети ОАО «МТ’ЭК» дало разрешение на переоформление мощности. В связи с тем, что инженерные сети не были подведены к объекту аренды, Истец не имел возможности выполнить подключение к ним без соответствующих разрешений и согласований со стороны ответчика.

Обстоятельства, по которым арендуемые помещения являлись непригодными к использованию, были установлены ДИГМ совместно с ГКУ «МИК» при обследовании помещений. Комиссия установила и подтвердила необходимость проведения капитального ремонта помещений и невозможность использовать их в настоящем виде из-за аварийного их состояния - «межэтажные перекрытия и кровля протекают, образование грибка на стенах, полах и потолках объектов, многочисленные трещины на стенах и перекрытиях, отключены системы теплоснабжения, водоснабжения и вентиляции по причине их неисправности, часть окон разбита, напольные покрытия, устройство потолков и система освещения требуют замены и т.д.» (письмо №01-01-241/2 от 02.07.2012 г.).

На протяжении 2011-2014гг. Истец пытался согласовать проведение капитального ремонта с ДИГМ для последующего их использования, но по причине неоднократной утери Ответчиком документов согласование не представилось возможным (письма №130/03 от 18.03.2011г., №11/6450 от 06.04.2011, №159 от 29.12.2011, №172/11 от 01.11.2012, №173/11 от 01.11.2012г., №07-12/244 от 15.02.2012, №27-27-3152 от 06.12.2012, ДГИМ № 01-01-241/2 от 02.07.2012г., №01-01-241/2 от 13.06.2012г., №82/08 от 30.08.2013г., №284, 285 от 01.02.2016г.).

Так, 06.04.2011г. письмом № 11/6450 Департаментом имущества г. Москвы было согласовано проведение капитального ремонта указанных помещений. 29.11.2011 г. Истец предоставил ДГИМ необходимую документацию для проведения капитального ремонта.

30.04.2014 №33-5-13522/14-(0)-0 истец обратился с заявление о выкупе арендуемых помещений, в связи с длительным согласованием документы были подписаны, а договор купли-продажи № 59-513 и №59-514 были заключены 31.07.2014 г.

Истец усматривает в действиях ответчика злоупотребление правом, что повлекло существенное нарушение прав истца в связи с невозможностью использовать помещения по назначению, затягиванием рассмотрения обращений истца о выкупе арендованных помещений.

10.03.2016г. эксплуатирующей организацией ООО «Новатор» был произведен осмотр помещения площадью 981,4кв.м. Изменений по наличию, подключению и работоспособности коммуникаций с момента проведения обследования помещения сотрудниками ДИГМ и ГКУ МИК от 20.06.2012г. (заключение №01-01-241/2 от 02.07.2012г.) не установлено (Акт от 10.03.2016г.).

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца с настоящими требованиями в суд о взыскании убытков.

Оценив в совокупности, представленные истцом доказательства, суд полагает, что в данном случае не имеются основания для удовлетворения исковых требований, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Возмещение убытков - мера гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии определенных условий. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения вреда ответчиком, противоправность действий причинителя вреда, размер понесенных убытков, причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими вредными последствиями.

При отсутствии хотя бы одного из названных элементов возложение гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков не представляется возможным.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 71 названного кодекса предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В рамках заключенных договоров аренды от 15.05.2006 №07-00317/06 на нежилое помещение по адресу: Москва, ул.Архитектора ФИО5, д.18, общей площадью 472,2 кв.м., и от 27.07.2007 №07-00612/07 на нежилое помещение по адресу: Москва, ул.Архитектора ФИО5, д.20, общей площадью 981,4кв.м., указанные нежилые помещения переданы ООО «Первый детский торгово-развивающий центр «Кэлли» с оформлением актов приема-передачи, с момента подписания акта приема - передачи объекта аренды арендодателем и арендатором, объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими.

Арендатор, не являющийся собственником помещения, но занимающий нежилое помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить платy за пользование имуществом (статья 606, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «ОБ особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» 31.06.2014г. между Департаментом и обществом были закачены договоры купли-продажи нежилых помещений №59-513, №59-514 от 31.07.2014г., поскольку договор аренды заключённый между Департаментом и истцом до момента заключения договора купли-продажи являлся действующим, внесение аренной платы за пользование арендуемым имуществом являлось обязанностью арендатора.

Доказательств неправомерности действий/бездействия ответчика на стадии заключения договоров купли-продажи в материалы дела не представлено, при этом истцом в основании иска положена невозможность целевого использования объектом аренды, в связи с чем, суд не усматривает взаимосвязи между действиями/бездействиями ответчика на стадии заключения договоров купли-продажи, сроков проведения процедуры заключения в соответствии с ФЗ №159-ФЗ с возможностью целевого использования данных помещений.

При этом, суд отмечает, что решением Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2017 по делу №А40-223331/16-82-1839, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, исковые требования Истца к Департаменту о взыскании суммы излишне уплаченной арендной платы по договору аренды кого фонда от 15.05.2006 №07-00317/07 в размере 1.301.197,75руб., суммы излишне уплаченной арендной платы по договору аренды нежилого фонда от 27.07.2007 №07-00612/07 в размере 2 641 601,73 руб. удовлетворены в полном объеме.

Арбитражным судом города Москвы по делу №А40-223331/16-82-1839 о установлено, что истец излишне оплатил ответчику арендную плату по договору аренды нежилого фонда №07-00612/07 от 27 июля 2007г. с января по июль 2014г. в размере 2 641 601,73 руб. и по договору аренды нежилого фонда №07-00317/07 от 15 мая 2006 г. с ноября 2013г. по июль 2014г. в размере 1 301,75руб.

Следовательно, истец за период арендных отношений, зная о невозможности целевого использования ни отказался от исполнения договоров аренды и, сознательно оплачивал арендные платежи.

Доказательства проведения ремонтных работ и согласования ремонта в установленном порядке Истцом представлено не было.

В соответствии с распоряжением от 09.06.2003г. N2432-р «О порядке учета при расчете арендной платы произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт» подлежат компенсации за счет арендной платы только согласованные арендодателем затраты арендатора на проведение капитального ремонта арендуемых нежилых помещений (а в отдельных случаях и не арендуемых помещений, если без этого невозможен ремонт арендуемых), но не чаще указанной в п. 1.3 периодичности.

Затраты арендатора на проведение капитального ремонта, не согласованного с арендодателем, а также затраты на проведение текущего ремонта компенсации за счет арендной платы не подлежат.

Инициатором проведения капитального ремонта могут выступать арендодатель, балансодержатель, арендатор, местные органы власти.

Для оформления проведения капитального ремонта арендатор должен обратиться к арендодателю и составить совместно с арендодателем и балансодержателем дефектную ведомость на арендуемое нежилое помещение, на основании которой арендодателем принимается решение о целесообразности проведения капитального ремонта.

При заключении договора аренды на нежилое помещение Департаментом обращения направляются на имя заместителя руководителя Департамента, курирующего данное направление.

При заключении договора аренды на нежилое помещение территориальным агентством обращения направляются на имя директора территориального агентства.

О принятом решении арендодатель сообщает арендатору в письменной форме.

На основе представленных документов между арендатором, арендодателем и балансодержателем заключается дополнительное соглашение о проведении ремонта и порядке компенсации затрат арендатора.

После окончания ремонта арендатор оформляет совместно с арендодателем и балансодержателем акт приемки выполненных работ, а также представляет финансово-бухгалтерские документы для подтверждения произведенных затрат.

Таких доказательств суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что совокупность представленных истцом доказательств не позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения ущерба.

Кроме того, рассматривая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд находит его обоснованным.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Определяя момент осведомленности нарушенного своего права, суд исходит из того обстоятельства, что в данном случае, в качестве убытков истцом предъявляются арендные платежи, уплаченные им по оговорам аренды за период с 15.05.2006г. по 31.07.2014г. и с 27.07.2017г. по 31.07.2014г., следовательно, ссылаясь на изначальное невозможное целевое использование объектом аренды, с указанных истцом дат 15.05.2006 и 27.07.2006, начинается исчисление сроков исковой давности. Следовательно, сроки исковой давности истекли 15.05.2009 и 27.07.2009 соответственно.

Вместе с тем, истец обратился в суд с требованием о взыскании убытков за период с 15.05.2006 по 31.07.2014 и с 27.07.2006 по 31.07.2014 только 10.01.2017, т.е. в части платежей за пределами сроков исковой давности.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 15, 309, 310, 393 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Первый детский торгово-развивающий центр «Кэлли» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 117393, Москва, ул. Архитектора ФИО5, д.20, дата регистрации 09.04.2003г.) в доход федерального бюджета 99.939 (девяносто девять тысяч девятьсот тридцать девять) рублей госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина