Решение от 12 февраля 2018 г. по делу № А40-125526/2017

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-125526/17-35-1141
г. Москва
13 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2018 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артес А.Ю.,

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску ООО «ФОРМУЛА КИНО- Управление барами»

к ответчику ООО «ПМ СТОК»

о признании одностороннего отказа от договора недействительной сделкой

с участием:

от истца - ФИО1 по доверенности от 06.07.2017г. №613/17; ФИО2 по доверенности от 13.09.2017г. №851/17

от ответчика - ФИО3 и ФИО4 по доверенности от 02.08.2017г. №2

УСТАНОВИЛ:

ООО «ФОРМУЛА КИНО- Управление барами» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «ПМ СТОК» о признании недействительной сделкой односторонний отказ ООО «ПМ СТОК» от исполнения договора аренды №18-00015/10 от 10.08.2010г. нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, оформленный уведомлениями №1/17 от 08.06.2017г. и № 3/17 от 30.06.2017г.

ООО «ПМ СТОК» требования ООО «ФОРМУЛА КИНО- Управление барами» не признало на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд считает, что требования Истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Между обществом с ограниченной ответственностью «ФОРМУЛА КИНО - Управление барами» (далее - Истец; Арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «ПМ СТОК» (далее - Ответчик; Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 18-00015/10 от 10.08.2010 (далее - Договор аренды).

Изначально договор аренды был заключен с ГУП «Объединенная дирекция по управлению комплексом киносетей» (ГУП «ОДУИКК»), а с апреля 2015 года, в связи с переходом права собственности на арендуемый объект, Арендодателем по договору аренды является ООО «ПМ СТОК».

В соответствии с договором Истец арендует помещения, площадью 723,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>. Целевое использование помещений: обеспечение кинопоказа, предсеансовое обслуживание, организация общественного питания, административные помещения. Срок аренды: до 27.07.2020 г.

01 июля 2014 г. ООО «ФОРМУЛА КИНО У.Б.», с согласия прежнего арендодателя - ГУП «ОДУИКК», заключило с ООО «ФОРМУЛА ПИТАНИЙ» (субарендатор) договор субаренды № ФКУБа-102/0214 па помещения площадью 201,4 кв.м., для организации предприятия общественного питания под торговой маркой «Шоколадница» и «Ваби Саби».

08 июня 2017 года Истцом было получено от Ответчика Уведомление (исх. № 1/17 от 08.06.2017 г.) об одностороннем отказе от договора аренды № 18-00015/10 от 10.08.2010 г.

В качестве основания для такого отказа указано наличие несогласованной перепланировки в помещениях, переданных в субаренду ООО «ФОРМУЛА ПИТАНИЯ», которая была выявлена Арендодателем 02.06.2017 г. при обследовании помещения, произведенного без участия представителя Арендатора.

Истец считает Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды недействительным, а Договор аренды не подлежащим одностороннему расторжению, в связи с чем, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 8.3. Договора аренды Арендодатель вправе расторгнуть его в одностороннем порядке при проведении Арендатором перепланировки/переоборудования без письменного согласования с Арендодателем или несвоевременного предоставления обязательной документации.

Между тем, работы были выполнены при наличии письменного согласия прежнего арендодателя - ГУП «ОДУИКК», с предоставлением ему всей обязательной документации, необходимой для получения такого согласия.

Так, разрешение от прежнего арендодателя на указанные работы было получено (письмо от ГУП «ОДУИКК» исх. № 02-871 от 23.07.2013 г.).

Таким образом, основания для применения Арендодателем п.8.3. Договора аренды, отсутствуют, что указывает на ничтожность одностороннего отказа от исполнения Договора аренды (ст.450.1 ГК РФ (ст.450 ГК РФ в ранее действовавшей редакции), ст. 168 ГК РФ).

При этом, доказательств того, что перепланировка не соответствует градостроительным, противопожарным и иным обязательным нормам и правилам, Ответчиком в материалы дела не предоставлено.

В то же время, расторжение договора аренды существенным образом нарушает права Арендатора, поскольку будет связано с полным прекращением функционирования кинотеатра, в том числе, наносит ему значительные убытки, как в форме реального ущерба, так и упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ).

Кроме того, односторонний отказ от Договора аренды.нарушает права третьих лиц, в том числе, субарендатора спорных помещений ООО «ФОРМУЛА ПИТАНИЯ», поскольку прекращение Договора аренды также влечет прекращение договора субаренды (ст.618 ГК РФ)

Доводы ответчика о несвоевременном предоставлении ему обязательной документации (акта завершенного переустройства) судом не принимаются.

В обоснование для одностороннего расторжения договора аренды на стр. 3 уведомления о расторжении Исх. № 1/17 от 08.06.2017 было указано следующие: «нарушение Договора аренды № 18-00015/10 от 10.08.2010, выразившееся в незаконно перепланировке Арендатором арендуемых помещений. произведенной без согласия Арендодателя (п. 5.4.9 Договора)».

Таким образом, несвоевременное предоставление арендодателю обязательной документации не являлось основанием для совершения оспариваемой сделки, следовательно, данный довод не относится к предмету спора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой (ст. ст. 153, 154 ГК РФ).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), (ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.2 ст.450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом, как разъяснено в п.14 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Учитывая, что арендатором было получено согласие арендодателя на проведение перепланировок арендуемого объекта оспариваемая сделка подлежит признанию недействительной.

В соответствии с п. 1. ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной сделкой односторонний отказ ООО «ПМ СТОК» от исполнения договора аренды №18-00015/10 от 10.08.2010г. нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, оформленный уведомлениями №1/17 от 08.06.2017г. и № 3/17 от 30.06.2017г.

Взыскать с ООО «ПМ СТОК» (ИНН <***>) в пользу ООО «ФОРМУЛА КИНО- Управление барами» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.


Судья Панфилова Г.Е.