Решение от 18 октября 2021 г. по делу № А45-9100/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-9100/2021
г. Новосибирск
18 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 18 октября 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Шишкиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (ИНН 5406214965), г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод» (ИНН 540225343655), г. Новосибирск о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2

при участии в судебном заседании представителей

истца – ФИО3 по доверенности от 08.10.2021, служебное удостоверение, диплом

ответчика – ФИО4, решение от 28.08.2018, паспорт, ФИО5 по доверенности от 30.04.2021, паспорт, диплом

третьего лица – ФИО6 по доверенности от 04.05.2021, удостоверение адвоката

установил:

департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод», в котором просит:

1. Признать недействительным договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 2 от 18.03.2019, заключенный между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод».

2.Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод» на земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:9407;

- восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Новосибирской области на земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:9407;

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод» возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:9407 департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области по акту приема-передачи в течении 14 дней со дня вступления в законную силу решения суда;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод» плату за пользование земельным участком с 08.04.2019 по 31.03.2021 в размере 148092 рублей 39 копеек, а с 01.04.2021 до даты возврата земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:9407 департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области по акту приема-передачи, из расчета годовой арендной платы в размере 79184 рубля (в месяц 6598 рублей 67 копеек).

3.Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 54:19:112001:11872, 54:19:112001:11869, 54:19:112001:11870, 54:19:112001:11871;

4. Снять с кадастрового учета в едином государственном реестре недвижимости объекты недвижимости с кадастровыми номерами 54:19:112001:11872, 54:19:112001:11869, 54:19:112001:11870, 54:19:112001:11871.

Определением от 11.05.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований ФИО2.

В обоснование исковых требований департамент, ссылаясь на заключение комиссионной строительной экспертизы, полученной в рамках уголовно-процессуальной проверки № 201/2-229 пр-2020 от 21.09.2020, установившей, что объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9407 невозможно отнести к объектам капитального строительства, соответственно они не являются объектами капитального строительства, указывает на отсутствие у ответчика исключительного права на выкуп земельного участка в собственность. Подробно доводы истца изложены в исковом заявлении. Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме.

Ответчик, полагая не относимым и не допустимым такое доказательство, как заключение экспертизы полученной в рамках уголовно-процессуальной проверки № 201/2-229 пр-2020 от 21.09.2020, заявил о проведении по делу судебной экспертизы. Ходатайство ответчика было удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза; перед экспертами поставлен вопрос являются ли объекты с кадастровыми номерами 54:19:112001:11872, 54:19:112001:11869, 54:19:112001:11870, 54:19:112001:11871 объектами капитального строительства (зданиями, сооружениями)?

В материалы дела поступило заключение судебной экспертизы № 016-20-00048 от 28.09.2021. Согласно выводам эксперта объекты исследования попадают под действие законодательства, требующего обязательной регистрации их как объектов законодательства, требующего обязательной регистрации их как объектов недвижимости, и обладают множественностью признаков капитальности, отнесены к недвижимому имуществу, так как: у указанных сооружений присутствует прочная связь с землёй (они не являются легковозводимыми сборно-разборными конструкциями, для которых возможен неоднократный демонтаж, перемещение на другое место с последующей установкой при сохранении эксплуатационных качеств и проектных характеристик конструктивных элементов без потери технических свойств и технологических функций).

С учётом проведённой по делу судебной экспертизы, ответчик против удовлетворения иска возражает. Представители ответчика в судебных заседаниях поддержали возражения против иска в полном объёме.

Представитель третьего лица в судебных заседаниях поддерживал позицию ответчика по делу, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующих норм права и фактических обстоятельств спора.

Из материалов дела следует, что 18.03.2019 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – истец, департамент) (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод» (далее – ответчик, общество) (покупатель) заключён договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 2.

Согласно п. 1.1 названого договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, находящийся в государственной собственности Новосибирской области, с кадастровым номером 54:19:112001:9407, площадью 28000 кв.м., адрес: Новосибирская область, Новосибирский район, Станционный сельсовет из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Актом приема-передачи земельного участка №2 от 22 марта 2019 года департаментом передан, а обществом принят в собственность указанный в пункте 1.1 договора купли-продажи земельный участок.

08.04.2019 на земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:9407 зарегистрировано право собственности общества (номер регистрации 54:19:112001:9407-54/001 /2019-4).

Департамент полагает, что имеются основания для признания названного договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительной сделки в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, в связи со следующим.

13.10.2014 Приказом департамента «О предварительном согласовании места размещения складов, теплиц и размещения торговых площадок ООО «Сельхозпрод» и утверждения акта о выборе земельного участка для строительства» № 2308 предварительно согласовано место размещения объекта для ведения сельскохозяйственного производства Обществу и утвержден акт о выборе земельного участка из земель, находящихся в собственности Новосибирской области для строительства складов, теплиц и размещения торговых площадок ООО «Сельхозпрод» на территории муниципального образования Станционный сельсовет Новосибирского района от 21.04.2014 № 37/1649/01-12-14, на земельном участке ориентировочной площадью 28000 кв.м, образуемом из земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:1564.

В соответствии с Приказом департамента «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод» в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:9407 в Новосибирском районе Новосибирской области» от 22.07.2015 № 1594, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка № 171- ЗСН от 23 июля 2015 года, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:9407 для строительства складов, теплиц, и размещения торговых площадок. Согласно п.2.1 договора, срок аренды участка устанавливается на 5 лет с даты подписания договора сторонами.

13.02.2019 общество обратилось в департамент с заявлением № 25/2019 о предоставлении в собственность земельного участка, которым просило в соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российский Федерации (далее - ЗК РФ) предоставить в собственность земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:9407, занятый объектами капитального строительства, принадлежащих заявителю на праве собственности: склад хранения № 1; склад хранения № 2; теплица для производства сельскохозяйственной продукции № 1; теплица для производства сельскохозяйственной продукции № 2. Обоснование предоставления земельного участка без проведения торгов: пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ.

К заявлению общества прилагались: договор аренды земельного участка, выписки из ЕГРН в отношении земельного участка и объектов на нем расположенных, обоснование площади земельного участка для размещения теплично-складского комплекса для производства и хранения сельскохозяйственной продукции.

Согласно представленным сведениям ЕГРН, в границах земельного участка расположены следующие объекты недвижимости:

- с кадастровым номером 54:19:112001:11872, назначение: нежилое здание, наименование «теплично-складской комплекс для производства и хранения сельскохозяйственной продукции. Склад хранения №1», зарегистрировано право собственности общества 04.02.2019,

- с кадастровым номером 54:19:112001:11869, назначение: нежилое здание, наименование «теплично-складской комплекс для производства и хранения сельскохозяйственной продукции. Склад хранения №2», зарегистрировано право собственности общества 04.02.2019,

- с кадастровым номером 54:19:112001:11870, назначение: нежилое здание, наименование «теплично-складской комплекс для производства и хранения сельскохозяйственной продукции. Теплица для производства сельскохозяйственной продукции № 1», зарегистрировано право собственности общества 04.02.2019,

- с кадастровым номером 54:19:112001:11871, назначение: нежилое здание, наименование «теплично-складской комплекс для производства и хранения сельскохозяйственной продукции. Теплица для производства сельскохозяйственной продукции № 2», зарегистрировано право собственности общества 04.02.2019.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 данного Кодекса.

С учетом представленных документов, вышеуказанных положений законодательства, в порядке, установленном ст. 39.17 ЗК РФ, департаментом заключен вышеуказанный договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 2 от 18.03.2019.

25.02.2021 в департамент поступил запрос старшего следователя СЧ СУ УМВД России ФИО7, из которого следует, что в производстве СУ Управления МВД России по городу Новосибирску находится уголовное дело № 12001500001000537, возбужденное 10.12.2020 по факту необоснованной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:9407, также поступило постановление о признании потерпевшим от 10.12.2020, из которого следует, что на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9407 был осуществлен монтаж быстровозводимых, недорогих конструкций, придав им видимость капитальных строений.

По результатам ознакомления с материалами дела, департаменту стало известно о наличии экспертного заключения «Судебная строительно-техническая экспертиза, в рамках уголовно-процессуальной проверки, зарегистрированной 21.09.2020 за № 201/2-229 пр-220», выполненное ФГБОУ ВО «НГАСУ (ФИО8)» в 2020 году, из которого следует, что строения с кадастровыми номерами 54:19:112001:11872, 54:19:112001:11869, 54:19:112001:11870, 54:19:112001:11871 невозможно отнести к объектам капитального строительства, соответственно они не являются объектами капитального строительства (раздел 6 «ответы на поставленные уголовно-процессуальной проверкой вопросы»).

С учетом названных выводов экспертного заключения, департамент установил, что основания для применения положений законодательства, устанавливающих исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка в собственность и заключения договора купли-продажи земельного участка в порядке процедуры предоставления земельного участка без проведения торгов, по основанию, установленному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ отсутствовали, поскольку приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества.

Исходя из изложенного, департамент полагает, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:9407 заключён в отсутствие основания, предусмотренного вышеперечисленными положениями закона и нарушает публичные интересы, поскольку земельный участок выбыл из государственной собственности Новосибирской области без проведения торгов, в отсутствие на то оснований и по цене, значительно отличающейся от цены, как если бы земельный участок был продан в частную собственность по итогам торгов.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статья 167 ГК РФ (п. п. 1,2) предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Так, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований исходя из всего вышеизложенного.

Между тем, арбитражным судом по ходатайству ответчика, заявившего о недопустимости «Судебной строительно-технической экспертизы, в рамках уголовно-процессуальной проверки, зарегистрированной 21.09.2020 за № 201/2-229 пр-220», которая, по мнению представителей ответчика, не является судебной; эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, была назначена судебная экспертизы, результаты которой изложены в экспертном заключении № 016-20-00048 от 28.09.2021.

Проанализировав экспертное заключение № 016-20-00048 от 28.09.2021 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Представители лиц, участвующих в деле ознакомлены с результатами судебной экспертизы.

По результатам ознакомления представителей сторон с экспертным заключением, заявлений, ходатайств не заявлено. На вопрос суда о допустимости, относимости заключения судебной экспертизы, наличии в нём пороков, нарушения законодательства при проведении исследования, представители сторон пояснили, что таких фактов не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Частью 2 статьи 86 АПК РФ предусмотрено какие сведения должны быть отражены в заключении эксперта или комиссии экспертов.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в постановлении от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Из буквального толкования приведенных выше норм права в совокупности с рекомендациями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Основания несогласия с экспертным заключением должны складываться при анализе данного заключения и его сопоставления с иной доказательственной базой.

Из материалов дела следует, что эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертом изложены ясные выводы по вопросу, требующему специальных познаний, поставленному судом на разрешение, оснований для отвода суд не усмотрел.

Арбитражный суд полагает, что экспертное заключение является полным и обоснованным, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, в связи с чем принимается судом в качестве допустимого и относимого доказательства при разрешении настоящего спора.

Судебным экспертом по делу установлено, что «объекты исследования попадают под действие законодательства, требующего обязательной регистрации их как объектов законодательства, требующего обязательной регистрации их как объектов недвижимости, и обладают множественностью признаков капитальности, отнесены к недвижимому имуществу, так как: у указанных сооружений присутствует прочная связь с землёй (они не являются легковозводимыми сборно-разборными конструкциями, для которых возможен неоднократный демонтаж, перемещение на другое место с последующей установкой при сохранении эксплуатационных качеств и проектных характеристик конструктивных элементов без потери технических свойств и технологических функций)».

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:9407, площадью 28000 кв.м., адрес: Новосибирская область, Новосибирский район, Станционный сельсовет из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, от 18.03.2019, заключённый между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Сельхозпрод» (покупатель) заключён при полном соответствии с требованиями действующего законодательства и оснований для признания его недействительным нет. Равно нет оснований для применения последствий недействительности сделки, прекращения права собственности ответчика на земельный участок, восстановления в ЕГРН записи о праве собственности на земельный участок Новосибирской области, возврата земельного участка, возмещения денежных средств ответчиком за пользование земельным участком, прекращения права собственности на объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:9407.

Истец освобождён от уплаты госпошлины при предъявлении иска в арбитражный суд, в связи с чем вопрос о распределении по делу госпошлины судом не решается.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.

СудьяЕ.ФИО9