Решение от 3 октября 2022 г. по делу № А32-18235/2022

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-18235/2022
г. Краснодар
03 октября 2022 года
Резолютивная часть решения от 05 сентября 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 03 октября 2022 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО «АМ-Авто», г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОРГН 1022301606799)

к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка, об обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии:

от заявителя: ФИО1 – доверенность (до и после перерыва), ФИО2 – доверенность (до перерыва),

от заинтересованных лиц: ФИО3 – доверенность (до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

ООО «АМ-Авто», г. Краснодар (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – заинтересованное лицо), о признании незаконным, выраженный в письме № 6771/26 от 30.03.2022 г., отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.05.2012 № 4300018441, предусматривающего увеличение срока действия указанного договора на три года; об обязании администрацию муниципального образования город Краснодар заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17.05.2012 г. № 4300018441, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора на три года, начиная с даты окончания его срока действия, то есть со сроком действия с 04.04.2022 г. по 04.04.2025 г.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 г. департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель заявителя в судебном заседании представил дополнения, которые приобщены к материалам дела.

Представитель заинтересованных лиц в судебном заседании представил копию искового заявления о расторжении договора и приложений к нему.


В судебном заседании 29.08.2022 г. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлен перерыв до 05.09.2022 г. до 11-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в присутствии представителя заявителя.,

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

В соответствии с решением, оформленным постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 03.04.2012 г. № 2591 «О предоставлении ООО «АМ-Авто» земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара», администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «АМ-Авто» 17.05.2012 г. подписан договор № 4300017744 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181 площадью 544 кв.м, имеющего адрес: Прикубанский внутригородской округ <...>, с разрешенным использованием: для строительства магазина автозапчастей, сроком действия до 03.04.2022 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.06.2012 г., регистрационной записи присвоен номер 23-23-01/497/2012-475.

Земельный участок предоставлялся обществу по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, заключению договора предшествовала публикация о предстоящем предоставлении участка для строительства в газете «Краснодарские известия» от 18.11.2009 г.

Согласно пункту 4.1.5 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с п. 4.1.17 договора арендатор обязан направить не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока, указанного в п. 6.1 договора письменное предложение арендодателю о прекращении договора аренды либо о заключении договора на новый срок.

Общество обратилось в функциональный орган администрации – департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением № 5 от 23.03.2022 г. (вх.№ 26/3087 от 23.03.2022 г.), в котором просило продлить договор на 10 лет с целью исполнения договора аренды для завершения строительства магазина.

В данном заявлении общество указало на нарушение, предусмотренного п. 4.1.17 договора срока обращения с заявлением о продлении договора аренды (за 90 дней) по причине очередного отказа департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар в выдаче разрешения на строительство, выраженного в письме № 29/20160-1 от 29.12.2021 г.

Кроме того, общество обратилось в департамент с заявлением № 6 от 25.03.2022 г. (вх.№ 26/3188 от 25.03.2022 г.), в котором просило продлить договор на 3 года, ссылаясь на положения части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 58-ФЗ).

В ответ на заявление № 5 от 23.03.2022 г. письмом № 6771/26 от 30.03.2022 г. департамент со ссылкой на Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ отказал в продлении договора на 10 лет, указав о возможности заключения нового договора аренды только с торгов, проводимых в форме аукциона. Иных ссылок на нормативные акты, каких-либо обстоятельств, препятствующих продлению договора, департамент в оспариваемом отказе не указал.

В ответ на заявление № 6 от 25.03.2022 г. письмом № 6781/26 от 30.03.2022 г. департамент со ссылкой на часть 3 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ отказал в подготовке соответствующего соглашения о внесении изменений в договор в связи с тем, что администрацией заявлен иск в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу о расторжении договора, об обязании возвратить земельный участок.

По мнению заявителя, обжалуемый последним отказ, выраженный в письме № 6771/26 от 30.03.2022 г. не основан на нормах действующего законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя.

В обоснование возражений относительно оспариваемого отказа заявитель пояснил, что указание обществом в заявлении требования о продлении договора на 10 лет не может рассматриваться как незаконное требование, так как такое требование не препятствовало администрации в соответствии с положениями части 4 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ заключить соответствующее дополнительное соглашение с обществом на максимальный срок (на три года). Применение администрацией в оспариваемом отказе Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ является незаконным, так как фактически ограничивает права общества, дополнительно предоставленные (расширенные) законодателем Федеральным законом № 58-ФЗ. Кроме того, подписание в один день одним должностным лицом администрации оспариваемого отказа, не содержащего никаких ссылок на Федеральный закон № 58-ФЗ, и письма № 6781/26 от 30.03.2022 г., содержащего ссылки на невозможность применения положений частей 3-5 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ ввиду заявления администрацией требования в суд о расторжении договора, указывает на намеренное неприменение администрацией положений частей 3-5 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ при рассмотрении письма № 5 от 23.03.2022 г. (вх.№ 26/3087 от 23.03.2022). Такие действия администрации, по мнению заявителя, по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указывают на ее недобросовестность и злоупотребление правом.

В ходе рассмотрения настоящего дела администрация поддержала основания оспариваемого отказа, так же указала на рассмотрение в настоящее время в рамках дела № А32-13527/2022 искового заявления администрации к обществу о расторжении спорного договора аренды по причине неиспользования участка, предназначенного для строительства.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4, 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

- нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;

- несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту.

По смыслу приведенных норм для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Спорный договор аренды был заключен для строительства магазина автозапчастей, сроком на 10 лет.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (частью 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 г. N 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Суд, изучив в порядке ст. 71 АПК РФ имеющиеся материалы дела, установил следующее.

При рассмотрении дела № А32-11644/2019 по заявлению общества к департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования о признании отказа в выдаче разрешения на строительство судами установлено, что после заключения договора аренды земельного участка ООО «АМ-Авто» в соответствии требованиями градостроительного законодательства приступило к оформлению документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства – магазин автозапчастей.

После разработки всех необходимых документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и получения положительных заключений заинтересованных служб, ООО «АМ-Авто» 24.11.2018 г. обратилось в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания магазина автозапчастей.

Письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 10.12.2018 г. № 29/11559-1 ООО «АМ-Авто» отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства-двухэтажный магазин автозапчастей, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:014000:181. Отказ основан на том, что в соответствии с картой (схемой) функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. № 25 п.15, указанный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, территории общего пользования.

Решением суда от 21.02.2020 г. по делу №А32-11644/2019, оставленным без изменений постановлением суда апелляционной инстанции от 05.08.2020 г. и постановлением суда кассационной инстанции от 21.12.2020 г. заявленные требования удовлетворены. Отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 10.12.2018 г. № 29/11559-1 в выдаче разрешения на строительство признан незаконным. Суд обязал департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в установленный действующим законодательством срок после вступления в законную силу судебного акта повторно рассмотреть вопрос о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства – двухэтажный магазин автозапчастей.

Удовлетворяя заявленные требования суды указали, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181 не входит в противоречие с муниципальным генеральным планом и правилами землепользования и застройки, так как не изменяется категория земли – целевое использование, а предоставленный вид разрешенного использования под строительство магазина автозапчастей входит в число основных видов разрешенного использования в зоне ИТ (ПЗЗ от 30.01.2007 г №19 с изменениями на 16.07.2018 г. ст.32 п.5), кроме того допустим в качестве объекта дорожного сервиса (ОДС) в соответствии со ст. 3, ст. 22, ст. 26 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации», указанный закон не препятствует размещению на указанном земельном участке объекта дорожного сервиса в данном случае магазина автозапчастей, в том числе в полосе отвода автомобильной дороги и в придорожной полосе, представленные обществом документы подтверждают возможность размещения ОДС на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140001:181. (согласие на размещение ОДС письмо ФКУ Упрдор «Черноморье» от 31.03.2015 г.)

Исполнительный лист ФС № 028332281 на обязание департамента повторно рассмотреть заявление общества о выдаче разрешения на строительство выдан судом 07.09.2020 г.

При этом, как следует из заявления № 5 от 23.03.2022 г. общество на основании указанного исполнительного листа обратилась в департамент с очередным заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина лишь 21.12.2021 г., то есть год спустя после выдачи исполнительного листа и рассмотрения дела №А32-11644/2019 в суде кассационной инстанции.

Письмом № 29/20160-1 от 29.12.2021 г. департаментом в очередной раз отказано в выдаче разрешения на строительство магазина ООО «АМ-Авто».

Данный отказ обществом в суде не обжалован.

Спустя три месяца после данного отказа общество обратилось в департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением № 5 от 23.03.2022 г. о продлении срока действия спорного договора аренды с целью его исполнения для завершения строительства магазина. Отказ на данное заявление обжалуется в настоящем деле.

Согласно материалам дела в соответствии с актом осмотра земельного участка от 30.06.2021 г. № 1985 управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что на земельный участок не огорожен, свободен от зданий, строений, на участке имеются навалы строительного мусора.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 22.07.2021 г. № 9789/29, разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.

Ответчику по юридическому адресу заказным письмом с уведомлением направлено предписание об устранении нарушений от 23.06.2021 г. № 13472.26 с предложением в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения.

Согласно пояснениям администрации несоответствие даты письма от 23.06.2021 г. об устранении предписания дате акта осмотра от 30.06.2021 г. вызвана ошибкой в указании даты составления акта.

Актом осмотра земельного участка от 26.10.2021 г. № 3494 управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что на земельный участок огорожен, на нем находится киоск неиспользуемый на момент проведения осмотра (сооружение из металлопрофиля).

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 29.10.2021 г. № 18008/29, разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.

В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар по юридическому адресу ответчика заказным письмом с уведомлением направлено уведомление от 09.12.2021 г. № 2979/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи, однако почтовая корреспонденция была возвращена истцу в связи с истечением срока хранения.

Заявитель представил в материалы дела письмо исх. № 12 от 22.08.2022 г., в котором общество сообщает администрации, что в настоящее время арендатором - ООО «АМ-Авто» в соответствии с договором аренды земельного участка проведены работы по его огораживанию, освещению, планированию территории, замещению грунта, отсыпке и утрамбовке песчано-гравийной смесью, кроме того, на участке установлены временные конструкции пункта мойки колес, вагон охраны и вагон-склад ТМЦ.

Между тем, в материалы дела не представлено доказательств расположения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства. При этом, учитывая, что заявитель бездействовал после вступления в силу судебного акта по делу №А32-11644/2019, обязывающего департамент повторно рассмотреть заявление о выдаче разрешения на строительство (на основании исполнительного листа обратился в департамент лишь через год и не обжаловал очередной отказ департамента в выдаче разрешения на строительство), у суда нет оснований считать, что отсутствие объекта незавершенного строительства на участке на дату обращения заявителя с заявлением о продлении договора аренды вызвано по независящим от общества обстоятельствам.

Таким образом, суд не находит оснований по которым департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар следовало бы в ответ на заявление общества № 5 от 23.03.2022 г. продлить договора аренды, предоставленный для строительства магазина.

Также суд признает несостоятельным довод заявителя о необходимости заинтересованного лица самостоятельно применить Федеральный закон от 14.03.2022 г. № 58-ФЗ при первоначальном обращении общества, поскольку департаментом рассматривалось обращение о продлении договора аренды земельного участка именно для завершения строительства. Заявитель воспользовался своим правом на обращение о продлении договора аренды земельного участка по указанному федеральному закону, однако, отказ на указанное обращение не является предметом настоящего спора.

Более того, в соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Так, согласно штампу суда 25.03.2022 г. администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу о расторжении спорного договора аренды, то есть на дату обращения 25.03.2022 г. с заявлением № 6 о продлении договора в порядке ФЗ №58 администрация инициировала спор о расторжении договора.

С учетом установленного, у суда нет оснований для признания незаконным выраженного в письме № 67771/26 от 30.03.2022 г. отказа администрации в продлении договора и для обязания заключить дополнительное соглашение.

В связи с чем, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Расходы по оплате госпошлины в порядке ст. 110 АПК РФ следует возложить на заявителя как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий