Решение от 20 ноября 2025 г. по делу № А31-1937/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ 156000, <...> http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А31-1937/20025
г. Кострома
21 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2025года. Решение в полном объеме изготовлено 21 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания Лешуковой С.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о внесении изменений в пункт 3.1.1 договора аренды № АМ-7935-15/2022 от 08.04.2022,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2 (доверенность от 20.03.2025), от ответчика: ФИО3 (доверенность от 31.01.2024), установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» о внесении изменений в пункт 3.1.1 договора аренды № АМ-7935-15/2022 от 08.04.2022.

Истец иск поддержал.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

08.04.2022 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения

№ АМ-7935-15/2022.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 83,5 кв.м, назначение нежилое, этаж № 01, кадастровый номер 44:27:040507:1258, находящееся по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок аренды по договору составляет 15 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы с момента начала начисления в соответствии с п. 3.5 договора до начала торговой деятельности Арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции составляет из расчета 1000 (одна тысяча) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Размер постоянной части арендной платы с момента начала торговой деятельности Арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции и далее по договору составляет из расчета 55 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит (пункт 3.1.1 договора).

Согласно пункту 3.1.2 договора переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения (отапливается газом) и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений.

В соответствии с пунктом 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Костромской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 55000 (пятьдесят пять тысяч) рублей за площадь Помещения, предусмотренной п. 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 04.05.2022.

Истец пояснил, что неоднократно направлял ответчику уведомления об изменении условий договора в части увеличения постоянной части арендной платы, однако ответчик отказывался подписывать дополнительное соглашение об изменении постоянной части арендной платы.

11.03.2025 истец направил ответчику для подписания дополнительное соглашение от 11.03.2025, согласно условиям которого, размер постоянной части арендной платы составил 60500 руб.

Письмом от 11.03.2025 ответчик отказал в подписании дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы.

Истец полагает, что отказ ответчика изменить условия договора в указанной части является незаконным и противоречащим условиям договора.

По мнению истца, стороны при заключении договора аренды нежилого помещения определили, что в случае истечения 365 календарных дней арендодатель вправе направить письмо (уведомление) арендатору об изменении арендной платы на индекс потребительских цен в пределах 5%. При этом, предусмотрено безальтернативное и обязательное для арендатора (без одобрения) подписание дополнительного соглашения об изменении постоянной части арендной платы. Изменение (увеличение) постоянной части арендной платы на 5% объективно обусловлено договором и тем, что согласно пункту 3.5 постоянная часть арендной платы включает в себя оплату услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказывается обслуживающей организацией), которая ежегодно увеличивается. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующего изменения и указания даты изменения. При этом условия договора не содержит условия изменения арендодателем размера арендной платы за каждый год в обязательном порядке, либо запрета арендодателю применить суммарный коэффициент индекса инфляции за несколько лет. Также истец указал, что Арендатор, являясь сетевой компанией, автором и сильной стороной договора, сознательно в своих целях допустил некорректную формулировку в указанном условии договора, допускающей ее двоякое толкование и, предоставив арендодателю право на увеличение арендной платы в соответствии с уровнем инфляции, фактически блокирует его, что нельзя признать добросовестным поведением.

Указанные обстоятельства явились основанием обращения истца в суд с иском о внесении изменений в пункт 3.1.1 договора аренды № АМ-7935-15/2022 от 08.04.2022, изложив его в следующей редакции: размер постоянной части арендной платы составит 60500 (Шестьдесят тысяч пятьсот) рублей за пользование помещением, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит. Пункт 3.1.1. Договора аренды № АМ-7935-15/2022 нежилого помещения от 08.04.2022 года в измененном виде подлежит применению с 01.05.2025 года.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие

решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Так, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Истец, ссылаясь на положения пункта 3.2 договора аренды, полагает наличие у него права в одностороннем порядке изменить размер постоянной арендной платы.

В свою очередь, ответчик считает, что арендная плата может изменяться только по соглашению сторон, что согласовано сторонами в пункте 3.2 договора.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статей 606, 611 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

При этом гражданским законодательством сторонам договора предоставлена свобода на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). В том числе допускается, что договором может быть предусмотрено одностороннее изменение стороной, в частности арендодателем, цены оказываемых услуг (п. 1 ст. 424, п. 2 ст. 424 ГК РФ).

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ)

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с положениями абзаца второго статьи 431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления № 49, при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Таким образом, осуществляя толкование условий договора, суд применяет соответствующий прием толкования и устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое согласно их разумно преследуемым интересам.

В соответствии с пунктом 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Костромской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 55000 (пятьдесят пять тысяч) рублей за площадь Помещения, предусмотренной п. 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

Проанализировав условие пункта 3.2 договора в сопоставлении с иными условиями договора (пункты 3.1-3.12) и смыслом договора в целом, суд приходит к выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, указав на то, что такое изменение возможно только посредством заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами. Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы договором не предусмотрено, а значит, имеет значение воля стороны арендатора на изменение размера цены аренды.

Согласованные сторонами условия договора аренды содержат лишь положение о возможности изменения арендной платы, но только по соглашению сторон на основании письменного предложения арендодателя. При этом стороны не включили в договор условие об уведомительном порядке применения значения индекса потребительских цен.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 К РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения действующих в своем интересе участников сделки об изменении обязательств (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку стороны договора аренды не согласовали условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, внесение соответствующих изменений в договор на основании решения суда недопустимо и по правилам подпункта 2

пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Ссылка истца на то, что ответчик представляет собой сетевую компанию, оферта договора была подготовлена им, судом отклонена, поскольку не свидетельствует о злоупотреблении гражданскими правами или о недобросовестности ответчика и не позволяет толковать пункт 3.2 договора как разрешающий арендодателю изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

Более того, судом установлено, что основная деятельность истца связана именно с арендой недвижимого имущества (основной вид деятельности согласно сведениям ЕГРИП - ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом»), в связи с чем истец является профессиональным участником в сфере аренды недвижимости и, соответственно, в спорных правоотношениях.

Истец, обладая возможностями выбора контрагентов при сдаче своего имущества в аренду, каких-либо возражений при согласовании условий договора не заявлял. Доказательства иного истцом не представлены.

Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец был поставлен в положение, затрудняющее его отказ от заключения договора, то есть оказался слабой стороной договора, так как, действуя своей волей и в своем интересе, подписал спорный договор аренды с условием, предусматривающем изменение арендной платы только по соглашению сторон (п. 3.2 договора). Факты введения обществом в заблуждение истца, проявления ответчиком недобросовестности на стадии заключения договора, злоупотребления гражданскими правами также не установлены.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Е.С. Кочеткова