Решение от 27 июля 2025 г. по делу № А82-4608/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...>  http://yaroslavl.arbitr.ru

 Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-4608/2025
г. Ярославль
28 июля 2025 года
Резолютивная часть решения принята 16.07.2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

отдела по Управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Администрации городского поселения Ростов (ИНН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

о понуждении к заключению договора аренды земельного участка № 48 от 24.01.2025,


при участии:

от истца, третьих лиц – не явились,

от ответчика – ФИО2 (представитель по доверенности от 28.02.2023, диплом),

установил:

отдел по Управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов (далее также отдел) обратился в суд с исковым заявлением об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее также предприниматель, ИП ФИО1) заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:19:020102:895 площадью 1 001 кв м категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин, по адресу: <...> з/у 48 на условиях, изложенных в тексте проекта договора аренды земельного участка № 3 от 24.01.2025.

Истец, третьи лица, извещенные о судебном процессе, явку представителей не обеспечили.

Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв.

В судебном заседании, состоявшемся 16.07.2025, объявлялся перерыв, после которого рассмотрения спора продолжено.

Дело рассмотрено судом в отсутствие истца, третьих лиц на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

По данным Единого государственного реестра недвижимости за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 3%)  по адресу: <...> земельный участок 28. Объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 76:19:020102:895.

Истец указал, что в связи с отсутствием оформленных прав на данный  земельный участок отделом подготовлен проект договора аренды от 24.01.2025 № 3.

Ответчик подписанный договор в адрес отдела не направил.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения отдела в суд с настоящим иском.

ИП ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Между ИП ФИО1 и отделом по результатам аукциона от 15.06.2021 был заключен договор аренды земельного участка № 7 от 28.07.2021. Предметом аренды являлся земельный участок площадью 1001 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 76:19:020102:895, расположенный по адресу: РФ, Ярославская обл., Ростовский муниципальный район, городское поселение Ростов, <...> з/у 48, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – магазин. Участок приобретен на праве аренды с целью строительства и дальнейшей эксплуатации строения коммерческого назначения – магазина с инженерными коммуникациями. Срок действия договора аренды составлял 2 года и 6 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, т.е. с 28.06.2021 г. Пунктом 1.4. договора аренды определены существующие ограничения прав на участок и обременения.

ИП ФИО1 приступил к строительству магазина на арендованном земельном участке, выполнена закладка свайного поля, оформлены права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:19:020102:33075. Разрешение на строительство объекта (магазин) №76-513101-091-2022 выдано Департаментом строительства Ярославской области 02.06.2022. Объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРН 02.09.2022 (на основании технического плана от 22.08.2022) за кадастровым номером 76:19:020102:33075.

Во время производства строительных работ (июль 2022 г.) от сотрудников открытого акционерного общества «РЖД» (далее также ОАО «РЖД») ФИО1 стало известно, что в границах участка располагается система водоотведения, которую «не нужно закапывать» и она принадлежит ОАО «РЖД».

16.01.2023 года арендатору выданы технические условия ОАО «РЖД», где указано на необходимость «учесть возможное наличие кабельных коммуникаций, силами заказчика совместно с Ярославской дистанцией сигнализации, централизации и блокировки произвести проверку трасс кабелей и глубины их залегания, предусмотреть охранные и защитные мероприятия, необходимый для сохранности действующих кабелей» (то есть помимо системы водоотведения было установлено и наличие кабелей связи и необходимость производства дополнительных дорогостоящих работ).

Строительные работы были приостановлены на стадии возведения свайного поля.

Согласно полученной информации выполнение требований в части переноса линий связи ОАО «РЖД» требует проведения работ, первоначально не предусмотренных проектной документацией, стоимость таких работ (проекта, работ и материалов) составляет в общей сумме более 3 млн. рублей.

Таким образом, согласно пояснениям ответчика, в отношении арендуемого земельного участка были установлены обременения, не отраженные ни в договоре аренды, ни в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, сформированных на дату заключения договора.

При наличии данной информации до заключения договора аренды, ФИО1 договор аренды не заключил бы, так как стоимость проекта с учетом обустройства системы водоотведения и выносу кабелей связи несоизмерима с первоначально планируемыми затратами.

01.08.2023 г. ФИО1 в адрес отдела направлено уведомление-предложение о расторжении договора аренды от 01.08.2023. В расторжении договора отказано.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 7 от 28.07.2021, заключенного по результатам аукциона от 15.06.2021 и взыскании убытков (дело № А82-17018/2023).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.09.2024 по делу А82-17018/2023 в иске ИП ФИО1 отказано.

При таких обстоятельствах, ответчик не имеет экономического интереса в использовании земельного участка, поскольку продолжение строительства повлечет для него значительные убытки, связанные с выполнением технических условий ОАО «РЖД».

Предусмотренная пунктом 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов в отношении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства, является правом, а не обязанностью собственника такого объекта. ИП ФИО1 в реализации такого права не заинтересован.

Действующее законодательство определяет судьбу объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства: уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

Оценив доводы участников процесса, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Применительно к предмету настоящего иска в обоснование требований отдел указал на положения подп. 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 39.20, подп. 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, данные нормы предусматривают лишь возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.

В силу положений пункта 8 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 данной статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В то же время предприниматель не относится к лицам, указанным в пунктах 1 - 4 указанной статьи, в связи с чем не может в силу закона быть понужден к заключению договора.

Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гарантирует право на получение в аренду для завершения строительства объекта как лицу, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицу, которому участок для строительства предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае из дела, а также пояснений предпринимателя следует, что проект договора аренды не подписан не по причине наличия конкретных разногласий по его условиям, а по причине утраты интереса к оформлению землепользования;

Сам отдел также не указывал на наличие разногласий, приводя в качестве правового основания к понуждению заключения договора положения подп. 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 39.20, подп. 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах судом не установлено оснований для удовлетворения исковых требований отдела.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Ю.М. Тепенина