Решение от 27 октября 2020 г. по делу № А56-3996/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-3996/2020
27 октября 2020 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2020 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Оуви глобал рус» (адрес: Россия 190005, Санкт-Петербург, набережная Обводного Канала дом 118а литер х, офис 300; Россия 197101, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ. МИРА,Д.10, ЛИТЕР. А, ПОМЕЩЕНИЕ 16 Н., ОФ.80190020, Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 199-201, литер А, помещение 7-Н офис 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2018, ИНН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Офис-М» (адрес: Россия 190005, <...>, литер.Х, помещение 7-Н, офис 2 ЛИТЕР. Х, ПОМ.7-Н, ОФИС 2190005, Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 118а, литер Х, помещение 7-Н, офис 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.06.2017, ИНН: <***>)

о взыскании и расторжении договора,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 13.02.2020,

- от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 21.05.2020,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Оуви глобал рус» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Офис-М» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 30.11.2018 № 340-МШ/ОП, взыскании арендной платы по договору аренды от 30.11.2018 № 340-МШ/ОП в размере 57 833 руб. 33 коп. за период с 21.06.2019 по 30.06.2019, арендной платы по договору аренды от 30.11.2018 № 340-МШ/ОП в размере 173 500 руб. за июль 2019 года, арендной платы по договору аренды от 30.11.2018 № 340-МШ/ОП в размере 73 660 руб. 65 коп. за период с 07.08.2019 по 31.08.2019, страхового депозита в размере 173 500 руб. по договору 30.11.2018 № 340-МШ/ОП, о расторжении договора аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ с 07.08.2019, взыскании арендной платы за октябрь 2019 года по договору аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ в размере 336 600 руб., суммы обеспечительного платежа по договору аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ в размере 336 600 руб.

В настоящем судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Представитель ответчика просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отызве.

Как следует из материалов дела, 30.11.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор № 340-МШ/ОП аренды помещения (далее - «Договор 1»), по условиям которого ответчик передал истцу во временное возмездное пользование нежилое помещение площадью 193,74 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118А, лит. Х, пом. 7Н, офис 4 (далее - «Помещение») на цокольном этаже БЦ «Малевич».

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что 21.06.2019 произошло затопление помещения, которое было вызвано неисправностью канализационной системы БЦ «Малевич» и являлось столь существенным, что истцу пришлось покинуть помещение для проведения ответчиком капитального ремонта помещения и инженерной сети здания.

Согласно п. 2.1.6 договора 1 арендодатель обеспечивает надлежащее техническое обслуживание здания, в котором расположено помещение, и обеспечение водоснабжения и водоотведения, следовательно, нарушение арендодателем данной обязанности является нарушением права арендатора по договору 1.

Как указывает истец, помещение находилось в непригодном для эксплуатации состоянии в процессе ремонта с 21 июня по 31 июля 2019 года, невыполнение арендодателем своей обязанности по обеспечению надлежащего обслуживания здания повлекло невозможность использования помещения в соответствии с условиями договора.

01.08.2019 истец принял отремонтированное после затопления помещение у ответчика и между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 340-МШ/ОП от 30.11.2018, по которому размер арендной платы в связи с причиненными неудобствами снижался до 95 145 руб. Между тем уже 03.08.2019 произошло очередное затопление помещения, последствия которого были обнаружены 05.08.2019, повторившееся 7 и 8 августа 2019 года. После этого истец незамедлительно покинул помещение, сдав его ответчику, и потребовал расторжения договора.

В судебном заседании истец указал на то, что письменное соглашение о расторжении договора и акт сдачи-приемки помещения так и не были оформлены по причине отказа арендодателя от их подписания до принятия арендатором помещения ненадлежащего качества по иному договору между сторонами (договор №004-МШ/КБ аренды помещения от 28.08.2019). В то же время данные документы вместе с актом приемки-передачи по договору №004-МШ/КБ аренды помещения от 28.08.2019 и дополнительными соглашениями к договору о неначислении арендной платы за период с 22 июня по 31 июля 2019 года и о зачете всей переплаты по договору в размере 399 050 руб. в счет арендной платы по договору №004-МШ/КБ аренды помещения от 28.08.2019 были направлены генеральному директору арендатора представителем ответчика ФИО4 22.10.2019 в электронном формате .doc через интернет-программу «Telegram», в подтверждение представил нотариальный протокол осмотра доказательств 78 АБ 7596842 от 24.10.2019.

24.10.2019 истец в целях соблюдения претензионного порядка направил досудебную претензию от 23.10.2019 с требованием о расторжении договора, возврате арендной платы и страхового депозита в размере 173 500 рублей.

Поскольку встречное предоставление в период эксплуатационной непригодности помещения отсутствовало, истец потребовал возврата арендных платежей:

- за период с 21.06.2019 по 30.06.2019 - 57 833 руб. 33 коп.;

за июль 2019 года - 173 500 руб.;, за период с 7 августа по 31 августа 2019 года -73 660 руб. 56 коп.

Также между сторонами был заключен договор аренды №004-МШ/КБ от 28.08.2019 (далее - Договор 2), по условиям которого ответчик передал истцу во временное возмездное пользование нежилое помещение площадью 198 кв.м., расположенное по адресу: 190005, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118А, лит. Х, офис 103 (далее - «Офис») на цокольном этаже БЦ «Малевич».

Срок аренды в соответствии с п. 1.3 договора №004-МШ/КБ установлен с 03.10.2019. Истец указывает на то, что к указанному сроку ответчик должен был привести офис в надлежащее состояние, устранив обнаруженные при совместном осмотре 15.08.2019 недостатки.

Между тем ни к 03.10.2019, ни позднее офис в надлежащем состоянии арендатору передан не был. Более того, как указывает заявитель, представитель Арендодателя был уведомлен о неустраненных недостатках офиса, вызванных нарушением обязанности арендодателя по содержанию имущества БЦ «Малевич», закрепленной, в том числе, в пунктах 2.1.3 и 2.1.4 договора №004-МШ/КБ.

16.10.2019 по инициативе арендатора было проведено обследование офиса специалистом ООО «Строительная экспертиза», от присутствия на котором представители арендодателя отказались. Согласно выводам технического заключения ООО «Строительная экспертиза» от 18.10.2019 по результатам обследования нежилого помещения выявлено наличие признаков перепланировки и переустройства части помещения. Для приведения части помещения 7-Н в надлежащее техническое состояние, соответствующее условиям договора № 004-МШ/КБ аренды помещения от 28.08.2019, необходимо выполнить демонтаж перегородок, холодного водоснабжения и канализации. Также в офисе были установлены иные дефекты: многочисленные дефекты и повреждения плитки, следы протечек из вышерасположенного помещения. Для приведения части помещения 7-Н в надлежащее техническое состояние, соответствующее условиям договора №004-МШ/КБ аренды помещения от 28.08.2019, необходимо выполнить работы по полной перекраске стен и потолков с подготовкой поверхности.

Таким образом, как утверждает заявитель, офис даже спустя 2 недели после установленной договором даты его передачи арендатору, находился в непригодном для эксплуатации состоянии.

23.10.2019 истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора №004-мш/кб аренды помещения от 28.08.2019 с утратой им интереса к его сохранению и просрочкой арендодателя. К претензии было приложено соглашение о расторжении договора, согласно которому по причине отсутствия встречного предоставления возврату арендатору подлежат суммы обеспечительного платежа и арендной платы за первый месяц.

Досудебные претензии по обоим договорам не были удовлетворены, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд полагает, что требования подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика суммы обеспечительного платежа по договору аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ в размере 336 600 руб., а также депозита в размере 173 500 руб. по договору 30.11.2018 № 340-МШ/ОП, в остальной части удовлетворены быть не могут в связи со следующим:

В соответствии с п. 6.4. Договора № 304-МШ/ОП расторжение договора в одностороннем порядке со стороны Арендатора допустимо не ранее чем через 11 месяцев с момента начала аренды. Согласно п. 6.4.1. договора № 304-МШ/ОП уведомление об отказе от исполнения договора со стороны арендатора должно быть получено арендодателем не позднее чем за 45 календарных дней до даты окончания срока действия договора в письменной форме.

На основании п. 6.3.2. договора № 304-МШ/ОП договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке при отказе от исполнения договора со стороны арендодателя в случае, если арендатор не внес арендную плату в течение 15 календарных дней после наступления срока платежа. На основании п. 6.6. договора № 304-МШ/ОП для расторжения договора в одностороннем порядке при отказе от исполнения договора со стороны арендодателя в соответствии с п. 6.3. уведомление об отказе от исполнения договора должно быть направлено другой стороне не позднее чем за 10 календарных дней до даты расторжения в письменном виде.

Из материалов дела видно, что договор аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ был заключен сроком с 03.10.2019 по 31.09.2020.

На момент рассмотрения настоящего дела судом установлено, что договорные отношения по указанному договору между сторонами прекратились, что не было опровергнуто истцом и подтверждено ответчиком в ходе судебного заседания, следовательно, правовых оснований для расторжения договора аренды от 28.08.2019 в судебном порядке не имеется.

Требование истца о взыскании сумм, уплаченных в качестве арендной платы по договорам, удовлетворению не подлежит в связи со следующими обстоятельствами.

Истец мотивирует свое требование отсутствием возможности пользоваться помещением и ответственностью ответчика за неудовлетворительное состояние помещения.

При этом в договоре № 304-МШ/ОП отсутствуют основания для освобождения истца от арендной платы и возврата ему части арендных платежей.

В п.1 ст. 612 ГК РФ указывается на то, что при обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Формулировка «по своему выбору» предполагает заявление арендатором только одного требования из перечисленных в статье 612 ГК РФ. Следуя позиции, изложенной в исковом заявлении, истец заявил именно требования о досрочном расторжении договора аренды. Иные требования из п. 1 ст. 612 ГК РФ истцом не могут быть заявлены.

Согласно пункту 1.2 договора № 304-МШ/ОП помещение должно находиться в пригодном для эксплуатации состоянии. Согласно пункту 2.1.6 договора № 304-МШ/ОП арендодатель обязуется обеспечивать надлежащее техническое обслуживание здания, в котором расположено помещение.

В соответствии с п. 5.8. Договора № 304-МШ/ОП арендодатель не несет ответственность за все понесенные арендатором убытки, а также перерывы в аренде, вызванные действиями третьих лиц, а также в случаях аварийных ситуаций (в т.ч. протечки, пожара и т.д.), проведения энерго-, тепло- и/или водоснабжающими организациями технологических или профилактических работ, и иных действий/бездействий этих организаций или органов исполнительной власти, повлекших приостановление энерго-, тепло- и/или водоснабжения. При этом арендатор не освобождается от оплаты аренды по договору.

Таким образом, согласно условиям договора № 304-МШ/ОП истец не вправе требовать с ответчика оплаченную им арендную плату за период перерыва в пользовании помещением, которое возникло по причине аварийных ситуаций (протечек) в помещении.

Составленные истцом односторонние акты фиксации непригодности помещения для использования по договору аренды не могут быть приняты судом как доказательства, обосновывающие ответственность ответчика за недостатки арендуемого помещения. протоколе осмотра доказательств 78 АБ 8390969 от 16.03.2020, удостоверенном нотариусом города Санкт-Петербурга В.Ю. Редутко, содержатся видеозаписи и фотографии затопления. Данный протокол составлен в отношении файлов, которые были представлены представителем истца ФИО5 на Flash-накопителе Kingstone (D:), но о происхождении этих файлов в протоколе никаких сведений нет. При этом на данных фотографиях и видеозаписях не содержится доказательств того, что ответчик каким-либо образом несет ответственность за затопление водой помещения.

Истец в обоснование своих требований ссылается на договоренность сторон о снижении суммы арендной платы по договору № 304-МШ/ОП за август 2019 согласно дополнительному соглашению № 1 от 01.08.2019 к договору № 304-МШ/ОП. При этом, в данном дополнительном соглашении нет указаний об ответственности ответчика за затопление арендуемого помещения, а в п. 3 данного дополнительного соглашения указано, что стороны друг к другу претензий не имеют.

Ссылка истца в исковом заявлении на то, что с 07.08.2019 им прекращено пользование помещением, в указанной ситуации значения не имеет, так как в соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Кроме того, истец оплатил арендную плату за август 2019 года по договору № 340-МШ/ОП согласно платежному поручению № 158 от 29.08.2019, следовательно, после освобождения помещения признавал для себя обязательность действия данного договора.

Проект дополнительного соглашения № 2 к договору аренды № 304-МШ/ОП и проект дополнительного соглашения № 2 к договору аренды № 004-МШ/КБ, представленные истцом в материалы дела вместе с протоколом осмотра доказательств 78 АБ 7596842 от 24.10.2019, удостоверенным нотариусом города Санкт-Петербурга В.Ю. Редутко, не являются доказательствами, подтверждающими ответственность ответчика за недостатки помещения, так как из их содержания нельзя сделать данный вывод. Также истцом не представлено доказательств наличия у пользователя «Violetta» полномочий на передачу документов от лица ответчика. Кроме того, данные проекты документов не имеют юридической силы, так как они не были подписаны сторонами.

Истцом в материалы дела было представлено техническое заключение ООО «Строительная экспертиза» от 21.01.2020 в отношении помещения, находящегося по адресу: 199005, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118А, лит. Х, пом. 9-Н, офисы 301, 307, 330, подготовленное по заказу ООО «Глобалтехнотрейд». Суд критически относится к данному доказательству, так как техническое заключение ООО «Строительная экспертиза» от 21.01.2020, получено истцом самостоятельно и не может быть признано надлежащим доказательством по делу, поскольку подготовлено вне рамок судебного разбирательства. Кроме того, представленное истцом техническое заключение от 21.01.2020 не может подтверждать или опровергать обстоятельства настоящего дела, так как ООО «Глобалтехнотрейд» не является стороной дела и не привлечено к участию в качестве третьего лица. Кроме того, ссылка истца на материалы дела № А56-12689/2020 не имеет преюдициального значения в силу ст. 69 АПК РФ.

В указанном техническом заключении речь идет о состоянии помещений офисов 301, 307, 330, которые не были арендованы истцом ни по одному договору аренды, заключенных с ответчиком. Кроме того, истцом не дано пояснений, каким образом, осмотр трех помещений, проведенный ООО «Строительная экспертиза» в январе 2020 года, может свидетельствовать о состоянии арендуемого помещения по договору в июле - августе 2019 года и об ответственности ответчика.

В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

На основании п. 5.4. договора № 304-МШ/ОП в случае досрочного расторжения договора вследствие отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 6.3. договора № 304-МШ/ОП, сумма депозита арендатору не возвращается и переходит в распоряжение арендодателя и считается сторонами суммой штрафа, уплаченной арендатором в связи с досрочным прекращение договора в связи с отказом от его исполнения.

Арбитражный суд считает, что сумма депозита по вышеуказанному договору не может являться суммой штрафа и подлежит возврату истцу. Из материалов дела видно, и подтверждается уведомлениями в адрес арендодателя (письма от 28.08.2019, от 22.10.2019, 24.10.2019), явное волеизъявление арендатора прекратить договорные отношения по договору аренды от 30.11.2018 № 340-МШ/ОП. Учитывая, положения условий п.6.4 договора, предусматривающего право арендатора на односторонний отказ, арбитражный суд считает обоснованным обязанность арендодателя возвратить истцу сумму депозита в размере 173500 руб. при прекращении договора.

Доказательств наличия между сторонами отношений по договору № 304-МШ/ОП на момент рассмотрения настоящего дела истец не представил, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды № 004-МШ/КБ с 07.08.2019 также не может быть удовлетворено.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено надлежащих доказательств непригодности арендуемого помещения, и как следствие, невозможность использования такого помещения. Ходатайств о назначении судебной экспертизы истец при рассмотрении дела не заявлял. Суд критически относится к доказательствам, представленные истцом, которые могли бы доказать ответственность ответчика за непригодность помещения.

Переписка генерального директора истца К.И. Гринько с пользователем «Violetta» в программе «Telegram», представленная в материалы дела истцом вместе с протоколом осмотра доказательств 78 АБ 7596837 от 24.10.2019, удостоверенным нотариусом города Санкт-Петербурга В.Ю. Редутко, не является доказательством, подтверждающим недостатки помещения.

Как указано в исковом заявлении и в пояснениях истца, истец отказался от подписания акта приема-передачи помещения по договору № 004-МШ/КБ в установленный договором день (03.10.2019). Также истец не ответил на уведомление ответчика о дате подписания акта приема-передачи от 23.10.2019, в соответствии с которым истцу было предложено подписать данный акт приема-передачи 25.10.2019.

В досудебной претензии от 23.10.2019 истец указал на утрату интереса к исполнению договора № 004-МШ/КБ.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2020 по делу N 305-ЭС20-4196, А40-285997/2018 неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора.

При этом сторона, которая утратила интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне, в том числе посредством внесения платы за односторонний отказ от договора (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с п. 4.9. договора № 004-МШ/КБ установлено, что отказ арендатора от подписания акта приема-передачи помещения в указанный в настоящем договоре день, указанный в п.1.3. договора на объекте (т.е. 03.10.2019), по решению арендодателя может считаться уведомлением арендатора арендодателю об отказе от исполнения настоящего договора, с этого момента настоящий договор прекращается, и с этого момента Арендодатель вправе сдать Объект иному арендатору.

Таким образом, ответчик обоснованно расценил действия истца как уведомление об отказе от исполнения договора № 004-МШ/КБ и осуществил расторжение указанного договора в одностороннем порядке.

Истец заявил требование о взыскании с Ответчика арендного платежа за октябрь 2019 года по договору № 004-МШ/КБ. В то же время, в материалы дела ответчиком представлены доказательства, что ответчик пользовался помещением в октябре 2019 года, получал ключи от него, расписывался в соответствующих журналах. Данные доказательства Истцом не опровергнуты, следовательно, факт пользования помещения подтверждается.

Поскольку договор аренды помещения № 004-МШ/КБ прекращен, правовые основания для удержания ответчиком обеспечительного платежа в сумме 336600 руб. отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оуви глобал рус» страховой депозит в размере 173 500 руб. по договору 30.11.2018 № 340-МШ/ОП, сумму обеспечительного платежа по договору аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ в размере 336 600 руб., судебные расходов по уплате государственной пошлины в размере 12587 руб.

В остальной части иска отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Балакир М.В.