Решение от 28 сентября 2022 г. по делу № А75-9265/2022

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-9265/2022
28 сентября 2022 г.
г. Ханты-Мансийск



Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2022 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Неугодникова И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317861700087924, ИНН <***>, место жительства: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Ях) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 318861700086651, ИНН <***>, место жительства: место жительства: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут) о расторжении двух договоров аренды,

при участии представителей:

от истца: ФИО4 (водительское удостоверение, диплом, доверенность от 16.05.2022, зарегистрирована в реестре нотариуса Пак О.И. за № 86/53-н/86-2022-3-1028),

от ответчика: лично ФИО3 (участвовала онлайн) (паспорт),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчики) с требованием о расторжении двух договоров аренды нежилого помещения от 13.11.2014.

Кроме того, истец просит отнести на ответчика судебные издержки на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. 00 коп.

В качестве правового основания для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

16.09.2022 ответчик в электронном виде направил суд отзыв, с исковыми требованиями не согласился. Истец сообщил, что осмотр помещений проводился без уведомления и привлечения ответчика. Ответчик обратил внимание суда на тот факт, что внешняя сторона многоквартирного дома (фасад здания) и придомовая территория являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поэтому содержание общедомового не может быть возложено на сторону договоров аренды. Изменения в вентиляционную систему ответчиком не вносились, истцом обратное не доказано, так как, в материалы дела не представлен технический паспорт и иные документы, содержавшие первичные данные о системе вентиляции, чтобы можно было определить, что именно изменено, в какой период и кем.

В свою очередь истец 20.09.2022 в электронном виде представил объяснения, где ссылается на визуальную фиксацию изменений системы вентиляции, а так же привел цитату из Постановления Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ о том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В рассматриваемом деле правоотношения сторон возникли из двух договоров аренды нежилого помещения от 13.11.2014, которые схожи по своему содержанию, различаются объектами аренды (помещениями, предоставленными в аренду) и размером арендной платы.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Юграинтерстрой» (арендатор) заключено два договора аренды нежилого помещения от 13.11.2014 со сроком аренды 10 лет (пункт 2.1. договоров), передаваемые в аренду помещения индивидуализированы в пунктах 1.1 договоров:

- встроено-пристроенное помещение в осях 5с(8)-2/И-Е(1), назначение: нежилое, общая площадь 919,1 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, встроеное - нежилое помещение общественного назначения в осях 5с(8)-2/И-Е(1), кадастровый номер 86:10:0101047:2334 (Схема расположения нежилого помещения на плане жилого дома – приложение № 1).

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 297,3 кв.м., этаж цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> встроено-нежилое помещение в осях 7(А)-1/(Е)-Ж/З-5с(8), кадастровый номер 86:10:0101047:1463 (Схема расположения нежилого помещения на плане жилого дома – приложение № 1).

Соглашениями о замене стороны от 17.12.2018 оформлена замена арендатора на нового - индивидуального предпринимателя ФИО3.

Как следует из текста искового заявления, в марте 2021 года арендуемые нежилые помещения ИП ФИО2 приобретены в собственность.

В связи со сменой собственника помещений 17.02.2021, 17.03.2021 между ИП ФИО2 М-С.Л. и ИП ФИО3 заключены дополнительные соглашения о замене стороны арендодателя.

Дополнительным соглашением от 26.07.2019 № 3 стороны внесли изменения в пункт 2.1 договоров аренды и увеличили срок аренды с 10 лет до 15 лет.

По условиям пунктов 4.2.4 договоров арендатор принял на себя обязательство не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя и при необходимости иных органов, призванных давать разрешения на указанные работы. При этом арендатор своими силами и за свой счет получает все необходимые разрешения и согласования на производство указанных работ.

Пунктом 8 договоров аренды, установлено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направленном арендатору за один месяц до предполагаемой даты расторжения, в случае если:

8.1.1. использует помещения не по назначению;

8.1.2 существенно ухудшает состояние помещения;

8.1.3 более двух раз в течение действия договора не вносит арендную плату во время и в полном размере.

22.07.2021 истец произвел осмотр переданных в аренду помещений, о чем составлен акт технического осмотра, из содержания которого следует:

1. Внесены изменения в конструкцию здания без согласования с собственником (изменения вентиляционной системы).

2. На фасаде здания частично отсутствует облицовочная плитка.

3. Часть замененной фасадной плитки не соответствует действующему фасаду, который согласован при строительстве здания.

4. Прилегающая территория захламлена, уборка не производилась.

5. Фасад здания разрисован и обклеен бумажными объявлениями.

Истец 18.04.2022 произвел повторный технический осмотр здания. Из содержания акта от 18.04.2022 следует, что выявленные ранее недостатки ответчиком не устранены.

Истец уведомил ответчика письмом от 20.04.2022 № 41 о намерении расторгнуть договоры аренды помещений.

В ответ на письмо истца от 20.04.2022 № 41 арендатор сообщил, что часть замечаний им устранены, в подтверждение приложены фотографии.

Полагая, что имеются основания для расторжения договоров, истец обратился в суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договоров.

Истец в качестве основания для расторжения договоров вменяет ответчику внесение изменений в систему вентиляции в арендованных помещениях.

По общему правилу, кто утверждает, тот и доказывает.

В соответствие со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Суд в определениях от 24.06.2022 и от 09.08.2022 предписывал истцу письменно пояснить на основании чего сделан вывод лицами, составлявшими акты осмотра, о внесении арендатором изменений в вентиляционную систему, с предоставлением соответствующих доказательств.

Ответчик в своем отзыве (пункт 3 отзыва) утверждает, что каких - либо ремонтных работ, работ по изменению вентиляционной системы за период действия договоров аренды как с предыдущим собственником ООО УК «Центр Менеджмент», так и с новым собственником ИП ФИО2 - Салах Люмиевичем не проводилось.

Ответчиком не представлено технической документации, фиксировавшей надлежащее состояние системы вентиляции, которую можно было бы принять за «эталон».

Акты технического осмотра составлены лаконично, по системе вентиляции не указано с чем производилось сопоставление, в чем выразилось расхождение, отсутствуют сведения об образовании или наличии специальных познаний для констатации внесения изменений в систему вентиляции.

Истцом не представлено не только доказательств того, что вообще имеют место быть какие - то изменения в вентиляционной системе помещений, но и не представлено доказательств того, что указанные изменения (если они имеются), были выполнены ответчиком, а не иным лицом в более ранний период времени.

Истец в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ не справился с бременем доказывания и не подтвердил нарушение со стороны арендатора условий пункта 4.2.4. договора, соответственно, отсутствуют основания для расторжения договоров.

Относительно замечаний по состоянию внешней стены и прилегающей территории земельного участка.

Согласно пункту 14 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», помещение представляет собой часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Пунктом 6 статьи 2 названного Федерального закона установлено, что здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Из вышеприведенных норм следует вывод, что собственность на помещение не распространяется на внешние стены здания многоквартирного дома, которые (внешние стены) следует отнести к общедомовому имуществу, так же как и занятый домом земельный участок в силу статей 287.6, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

ИП ФИО2-С.Л. является собственником нежилых помещений и по договору аренды может по соглашению с арендатором переложить обязанность содержания помещения в надлежащем состоянии (статья 616 ГК РФ) и внесения платежей за содержание общего имущества (статья 39 ЖК РФ), но не возлагать на арендатора обязанность по содержанию (ремонту) общедомового имущества.

Исходя из положений статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по содержанию и надлежащему сохранению общего имущества возлагается на управляющую организацию, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив в зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления.

То есть, истцом не представлено доказательств наличия на стороне ответчика обязанности по содержанию в надлежащем состоянии общедомового имущества (внешней стены здания и придомовой территории).

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств допущения со стороны арендатора существенных нарушений условий договоров аренды, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Статьей 112 АПК РФ установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии со статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в том числе относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истец просит отнести на ответчика судебные издержки на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. 00 коп.

В подтверждение факта несения расходов на оплату юридических услуг истец представил договор возмездного оказания юридических услуг от 29.04.2022, платежное поручение от 29.04.2022 № 128 на сумму 50 000 руб. 00 коп.

При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в размере 12 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями от 12.05.2022 № 135 на 6 000 руб. 00 коп., от 25.05.2022 № 151 на 6 000 руб. 00 коп.

Учитывая отказ в удовлетворении исковых требований, по правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья И.С. Неугодников