Постановление от 28 января 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-5637/24

Екатеринбург

29 января 2026 г. Дело № А47-7638/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2026 г. Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего судьи Осипова А.А., судей Пирской О.Н., Оденцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мирдофатиховой З.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2025 по делу № А47-7638/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа в сети «Интернет», в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

В судебном заседании в режиме веб-конференции приняли участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (паспорт, доверенность от 17.09.2025); представитель финансового управляющего ФИО3 – ФИО4 (паспорт, доверенность от 15.10.2025).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.01.2024 заявление акционерного общества коммерческий банк «Форштадт» удовлетворено: ФИО5 (далее – должник) признан

несостоятельным (банкротом). В отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев – до 30.07.2024. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО3, член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

Финансовый управляющий должника ФИО3 (далее – заявитель) обратился в суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик), в котором просил признать недействительной сделкой договор аренды нежилого помещения № 1А/2023 от 01.04.2023, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор), применить последствия недействительности сделки – взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в конкурсную массу ФИО5 неосновательное обогащение в сумме 1 329 245, 21 руб. за период с 01.04.2023 по 19.03.2024 (с учетом принятых судом уточнений от 11.03.2025).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2025 заявление удовлетворено частично. Суд определил: признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 01.04.2023 № 1А/2023, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор). Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 (конкурсную массу) денежные средства в сумме 1 219 069,01 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 определение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2025 оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2025 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов кассационной жалобы индивидуальный предприниматель ФИО1 указывает, что в данном случае финансовый управляющий фактически взыскивает упущенную выгоду, а не оспаривает договор аренды. Считает, что заключение эксперта об определении рыночной стоимости арендной платы недостаточно для удовлетворения требований. Сторонами заключен договор аренды на рыночных условиях, цена сформирована по факту достижения сторонами соглашения относительно её размера. Судами неверно определен предмет доказывания при оспаривании договора по пункту 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), поскольку при заключении договора аренды титул собственника на имущество остается за должником и не происходит выбытие имущества из конкурсной массы должника, непосредственно кредиторы получают удовлетворение требований от реализации этого имущества. Неполучение арендных платежей от сдачи имущества в аренду не является в этом случае неравноценным встречным исполнением, поскольку сам по себе результат оценки эксперта в идеале менее

достоверен, чем цена, определенная по факту достижения сторонами соглашения. В отсутствие доказательств о сдачи помещения на более выгодных условиях реальным арендаторам по цене выше, чем в договоре, отсутствует причинение вреда кредиторам. Судами не дана оценка доводу ответчика, что до заключения договора аренды с ответчиком, помещение никем не использовалось более двух лет, ввиду чего требовались арендные каникулы, в связи с этим судами неверно дана оценка доводу об устоявшемся обычае по предоставлению арендных каникул. Выводы судов о необоснованности предоставления арендных каникул и, что расходы, связанные с запуском ресторана, относятся на арендатора и не могут перекладываться на арендодателя, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку при иных условиях ответчик не заключил бы договор аренды. Судами сделан необоснованный вывод о заинтересованности ответчика по отношению к должнику через общение с матерью должника о возможности заключения договора аренды, поскольку ранее ответчик с матерью должника не был знаком. В материалы дела не представлено доказательств того, что должник мог бы извлечь большую выгоду за период, когда помещение находилось в аренде у ответчика. Считает, что судами неверно применены нормы процессуального права в части непоследовательности в поведении финансового управляющего, который своевременно не расторг договор аренды, чем нарастил размер арендной платы, существенно выше согласованной договором, что является основанием для отказа в удовлетворении требований. Указывает, что арендодатель с 25.04.2023 по 17.11.2023 не обеспечил арендатора тепловой энергией, чем не исполнил надлежащим образом принятые обязательства по договору аренды и создал препятствия для использования помещения по целевому назначению.

Вместе с кассационной жалобой индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с ходатайством о восстановлении срока на кассационное обжалование, в котором просит восстановить ему срок на кассационное обжалование определения Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2025 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025, указывает, что в связи с обострившимся заболеванием он не смог в установленный процессуальный срок подать кассационную жалобу. 02.10.2025 он обратился с кассационной жалобой, которая была возвращена ему определением суда округа 16.10.2025 по основанию пропуска срока на кассационное обжалование и отсутствия ходатайства о восстановлении срока на кассационное обжалование. Данное определение было получено им 11.11.2025. В целях обеспечения права на доступ к правосудию просит восстановить ему срок на кассационное обжалование, поскольку считает, что срок пропущен им по уважительной причине. С постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 он ознакомился 28.09.2025, которое было распечатано ему другим представителем из электронного ресурса системы арбитражных судов. После ознакомления с текстом постановления он стал готовить кассационную жалобу и документы в обоснование ходатайства об отсрочке уплаты

государственной пошлины, и после получения документов из банков он в трехдневный срок обратился с кассационной жалобой. Просит учесть, что пропущенный срок является незначительным, а также учесть отсутствие профессионального представителя и возможности пользоваться электронной версией арбитражного судопроизводства.

Рассмотрев ходатайство о восстановлении пропущенного срока подачи кассационной жалобы, исследовав материалы дела, оценив доводы заявителя, суд округа приходит к выводу о восстановлении должнику ФИО6 срока на кассационное обжалование, руководствуясь следующим.

Согласно части 5 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба на постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции, может быть подана в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу такого постановления, если в соответствии с настоящим Кодексом такое постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Согласно части 2 статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными и если не истекли предусмотренные статьями 259, 276, 291.2, 308.1 и 312 настоящего Кодекса предельные допустимые сроки для восстановления.

В соответствии с частью 2 статьи 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок подачи кассационной жалобы, пропущенный по причинам, не зависящим от лица, обратившегося с такой жалобой, в том числе в связи с отсутствием у него сведений об обжалуемом судебном акте, по ходатайству указанного лица может быть восстановлен арбитражным судом кассационной инстанции при условии, что ходатайство подано не позднее чем через шесть месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта или, если ходатайство подано лицом, указанным в статье 42 настоящего Кодекса, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов обжалуемым судебным актом.

Суд кассационной инстанции, учитывая, что ответчик первоначально обратился с кассационной жалобой 02.10.2025, которая была ему возвращена, после устранения обстоятельств, послуживших основанием для возврата кассационной жалобы ответчик повторно обратился с кассационной жалобой 03.12.2025 нарочно, срок на кассационное обжалование истек 05.09.2025, при этом ответчик обратился с кассационной жалобой в установленный частью 2 статьи 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок, учитывая, что срок пропущен незначительно, а также отсутствие возможности у ответчика пользоваться электронными ресурсами арбитражных судов, доказательств своевременного получения им копии обжалуемого судебного акта почтой, суд округа считает, что срок ответчиком пропущен по

уважительной причине и приходит к выводу о восстановлении ему срока на кассационное обжалование.

Поступивший в Арбитражный суд Уральского округа от финансового управляющего ФИО3 отзыв на кассационную жалобу в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен к материалам дела.

В отзыве на кассационную жалобу финансовый управляющий ФИО3 просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела согласно выписке из ЕГРН за должником зарегистрирован объект недвижимости – административное здание, назначение: нежилое, площадь 3565,3 м 2, количество этажей 6 (в том числе подземных 1), адрес: <...> кадастровый номер 56:44:0232015:253 – бизнес-центр «Венеция».

Между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) 01.04.2023 заключен договор аренды нежилого помещения № 1А/2023, по условиям которого во временное владение и пользование (аренду) переданы нежилые помещения общей площадью 121,5 м 2 и 170,1 м 2, расположенные на первом и подвальном этажах бизнес-центра «Венеция» (далее – арендованные помещения) по акту приема-передачи от 01.04.2023 (пункт 1.1 договора).

Арендованные помещения будут использоваться арендатором для размещения ресторана (пункт 1.3 договора).

Срок договора аренды 11 месяцев (пункт 1.4 договора).

В соответствии с разделом № 3 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 15 000 руб. в месяц, включает в себя плату за пользование частью земельного участка, пропорционально площади арендованных помещений и расходы по теплоснабжению, и начисляется с 01.01.2024. Переменная часть арендной платы определяется как коммунальные платежи и перечисляется арендатором, начиная с 01.11.2023.

Договором аренды установлено безвозмездное пользование арендованными помещениями первые девять месяцев (апрель-декабрь 2023 года) действия договора аренды.

Общий период аренды нежилых помещений по оспариваемому договору составил с 01.04.2023 по 19.03.2024.

Исходя из представленного ответчиком в материалы спора отчета об оценке № 240503-01 от 29.07.2024 общества с ограниченной ответственностью «АФ «СОВА», индивидуальный предприниматель ФИО1 извлекал прибыль на протяжении всего периода пользования арендованным

помещением: общая сумма выручки составила 7 192 959,50 руб. (стр.57); первый приходный чек ресторана «La Vedo» датирован 27.04.2023 (стр. 71).

Имущество возвращено ответчиком должнику по акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 19.03.2024.

Актом фиксации показаний счетчика потребленной электроэнергии от 19.03.2024 стороны (должник и ответчик) согласовали, что стоимость потребленной арендатором электроэнергии составила 156 951,70 руб.

В соответствии с заключением специалиста № 250/23 от 26.12.2023 среднерыночная стоимость права аренды (выраженная в ежемесячной арендной плате) в отношении арендованных помещений за период с 01.04.2023 по 25.12.2023 не изменялась и с учетом коммунальных платежей, а также округления составляла 198 600,00 руб., в том числе: нежилые помещения общей площадью 121,5 м 2, расположенные на первом этаже здания с кадастровым номером 56:44:0232015:253 по адресу: <...> – 113 600,00 руб.; нежилые помещения общей площадью 170,1 м 2, расположенные в подвальном этаже здания с кадастровым номером 56:44:0232015:253 по адресу: <...> – 85 000,00 руб.

В рамках рассмотрения спора, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости права аренды в отношении арендованных по оспариваемой сделке помещений (с учетом включения в арендную плату стоимости коммунальных платежей) помесячно в период с 01.04.2023 по 19.03.2024.

Согласно заключению экспертизы № 02/2025 от 25.02.2025: помесячно в период с 01.04.2023 по 19.03.2024 рыночная стоимость права аренды в отношении следующих помещений для размещения ресторана (с учетом включения в арендную плату стоимости коммунальных платежей) составляет:

1. Нежилое помещение общей площадью 121,5 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером: 56:44:0232015:253 по адресу: <...> (помещение для приема пищи посетителям ресторана): месяц апрель 2023 – ноябрь 2023 из расчета 442 руб. за 1 кв.м. в месяц, рыночная стоимость арендной ставки объекта экспертизы с коммунальными платежами 53 703 руб. в месяц; месяц декабрь 2023 – март 2024 из расчета 547 руб. за 1 кв.м. в месяц, рыночная стоимость арендной ставки объекта экспертизы с коммунальными платежами 66 460,5 руб. в месяц;

2. Нежилое помещение общей площадью 170,1 кв.м., расположенное в подвальном этаже здания с кадастровым номером: 56:44:0232015:253 по адресу: <...> (помещение для приготовления пищи, складское помещение): месяц апрель 2023 – ноябрь 2023 из расчета 332 руб. за 1 кв.м. в месяц, рыночная стоимость арендной ставки объекта экспертизы с коммунальными платежами 56 473,3 руб. в месяц; месяц декабрь 2023 – март 2024 из расчета 338 руб. за 1 кв.м. в месяц, рыночная стоимость арендной ставки объекта экспертизы с коммунальными платежами 57 494 руб. в месяц.

С учетом результатов проведения судебной экспертизы, расчет арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 1А/2023 от 01.04.2023, уточнен заявителем: в отношении нежилого помещения общей площадью

121,5 кв.м.: (53 703,00 руб. * 8 мес.) + (66 460,50 руб. * 3 мес.) + (66 460,50 руб. / 31 день * 19 дней) = 669 739,35 руб.; в отношении нежилого помещения общей площадью 170,1 кв.м.: (56 473,20 руб. * 8 мес.) + (57 494,00 руб. * 3 мес.) + (57 494,00 руб. / 31 день * 19 дней) = 659 505,86 руб. Итого: 669 739,35 руб. + 659 505,86 руб. = 1 329 245,21 руб. Период взыскиваемой арендной платы составляет с 01.04.2023 по 19.03.2024.

По мнению заявителя, арендная плата (15 000 руб.), установленная оспариваемой сделкой, многократно ниже его рыночной стоимости, а оспариваемая сделка, совершена в условиях многократного занижения стоимости имущества.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что сделка обладает признаками недействительности в соответствии с положениями пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, на момент совершения оспариваемой сделки у должника имелись неисполненные денежные обязательства перед кредиторами, в результате совершения сделки причинен имущественный вред кредиторам, финансовый управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, в результате исследования фактических обстоятельств, а также на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, пришел к выводу о доказанности заявителем факта неплатежеспособности должника на момент совершения сделки, отсутствии встречного исполнения обязательств ответчиком.

При этом суды руководствовались следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Полномочия на оспаривание сделок должника предоставлены конкурсному управляющему статьями 61.9, 129 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – постановление № 63) разъяснено, что в соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент её заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате её совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из условий, указанных в абзацах 3 – 5 данного пункта, в частности, в случае, если стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок.

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что согласно абзацам второму – пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым – пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца 32 статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Согласно пункту 7 постановления № 63 в силу абз. 1 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 Закона о банкротстве) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, суды установили, что определением суда от 18.05.2023 принято к производству заявление о

признании должника банкротом, сделка совершена 01.04.2023, то есть в пределах периода подозрительности, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. На момент совершения оспариваемой сделки у должника имелись неисполненные денежные обязательства перед АКБ «Форштадт» (акционерное общество) в сумме 101 424 050,83 руб., включенные в реестр требований кредиторов определением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.07.2023, основанные по кредитному договору от 14.09.2016 № КЛ-638447-00001, следовательно, на момент совершения оспариваемой сделки должник отвечал признакам неплатежеспособности и недостаточности имущества.

Заявитель, оспаривая заключенный между должником и ответчиком договор аренды помещений, ссылался на установление в договоре стоимости аренды помещений, не соответствующей рыночной стоимости, и на неисполнение ответчиком условий договора по оплате, что причинило вред должнику и его кредиторам.

При определении указанной в договоре стоимости арендной платы на предмет соответствия её рыночной стоимости суды приняли во внимание заключение эксперта, согласно которому определенная в оспариваемом договоре рыночная стоимость права аренды в отношении арендованных помещений (с учетом включения в арендную плату стоимости коммунальных платежей) в период с 01.04.2023 по 19.03.2024 составила в общей сумме 1 329 245,21 руб.

Суды учли доводы финансового управляющего, согласно которым арендные платежи по оспариваемому договору ответчиком не вносились, сторонами было зафиксировано потребление электроэнергии за период пользования арендованными помещением в сумме 156 951,70 руб., что следует из двухстороннего акта фиксации показаний счетчика от 19.03.2024, которая также ответчиком не оплачена. Ответчик в ходе судебного разбирательства подтвердил данные обстоятельства. Таким образом, суды установили, что ответчик не исполнял свои встречные обязательства как по внесению арендной платы по оспариваемому договору, так и по компенсации затрат арендодателя на коммунальные услуги.

Кроме того, в рамках настоящего обособленного спора судами учтены результаты судебной экспертизы об определении рыночной стоимости права аренды в отношении арендуемых помещений, в частности, эксперт установил, что размеры арендной платы в зависимости от помещения и периода варьируется от 53 000 рублей до 66 460 рублей. Более того, в материалы дела были представлены договоры аренды нежилых помещений, заключенные должником с иными арендаторами, в рамках которых размеры арендной платы составляли: за помещение площадью 34,2 кв.м. – 33 000 рублей в месяц, за помещение 74,5 кв.м. – 99 690 рублей, за помещение площадью 42,3 кв.м. – 46 500 рублей (л.д. 81-94 т. 1). Все указанные помещения также находятся в г. Оренбурге, договоры заключены примерно в один и тот же временно отрезок. При этом площадь арендуемых помещений по оспариваемому договору

составляет 121,5 кв.м. и 170,1 кв.м., в то время как размер арендной платы составил в месяц 15 000 рублей.

Со стороны ответчика в судах первой и апелляционной инстанций данные доказательства опровергнуты не были, экономическая целесообразность заключения договора аренды с таким незначительным размером арендной платы и предоставление арендных каникул с учетом наличия на этот момент времени неисполненных обязательств перед кредиторами на сумму более 100 млн. рублей раскрыта также не была. Единственным аргументом ответчика в опровержение данных обстоятельств и доказательств являлось указание на проведение им ремонта в арендуемых помещениях, что повлияло на необходимость предоставления арендных каникул и установления такой стоимости аренды. В обоснование этих доводов были предоставлены дополнительные документы на соответствующие затраты, однако конкурсный управляющий должника заявил об их фальсификации, после чего ответчик исключил представленные документы из числа доказательств, тем самым не подтвердив обстоятельства, на которые он изначально ссылался.

Учитывая изложенное, суды правомерно пришли к выводу, что условия оспариваемой сделки относительно цены арендной платы в сумме 15 000 руб. многократно ниже его рыночной стоимости, данное условие существенно в худшую сторону отличаются от цены и прочих условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, а также в связи с неисполнением условий по оплате аренды помещений причинило значительный ущерб должнику и его кредиторам, следовательно, договор аренды помещений является недействительной сделкой на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, заключенный при неравноценном встречном исполнении.

Суды, руководствуясь статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 61.6 Закона о банкротстве, обосновано применили последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика денежных средств в сумме 1 219 069,01 руб., из расчета: 1 329 245,21 руб. (арендная плата за спорный период по заключению экспертизы) - 110 176,2 руб. (53 703 руб. + 56 473,3 руб.; арендная плана за март 2023 года по заключению экспертизы) в конкурсную массу должника. Расчет судом проверен и признан правильным, контррасчет ответчиком не представлен.

Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Доводы кассационной жалобы о том, что заключение эксперта об определении рыночной стоимости арендной платы недостаточно для удовлетворения требований, судом округа отклоняются, поскольку при возникновении вопроса относительно стоимости арендной платы судом правомерно была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой экспертом исследовались условия рынка аренды недвижимого имущества, что соответствует требованиям определения рыночной стоимости арендной платы. Кроме того, судами было учтено не только заключение по судебной экспертизе,

но и иные договоры аренды, заключенные должником с другими арендаторами, в рамках которых размер арендной платы был существенно выше, чем в оспариваемом договоре, при этом площадь нежилых помещений меньше, чем в раках спорного договора. В свою очередь ответчик не пояснил, на основании чего была определена плата за аренду помещений в сумме 15 000 руб.

Доводы ответчика о том, что пункт 3 оспариваемого договора, согласно которому постоянная часть арендной платы начисляется с 01.01.2024, а переменная часть арендной – с 01.11.2023, являются «арендными каникулами», так как арендатором были произведены за свой счет ремонтные работы, затраты на которые не заявляются к должнику, осуществлялась уборка арендованных помещений и сохранение их в надлежащем состоянии, судом округа не принимаются, поскольку доказательства предоставления «арендных каникул», а также того, что ответчик осуществлял ремонт арендованных помещений, ответчиком не представлены. При этом в отношении документов, подтверждающих несение ответчиком расходов, финансовым управляющим было заявлено о фальсификации доказательств, после чего ответчик исключил их из числа представленных доказательств.

Доводы ответчика о том, что должник (арендодатель) передал ему арендованные по оспариваемому договору помещения в ненадлежащем состоянии, непригодном для функционирования ресторана, что в период с 25.04.2023 по 12.10.2023 не обеспечил его горячей водой, а с 12.10.2023 по 17.11.2023 не обеспечил горячей водой и теплоснабжением, судом округа отклоняются, поскольку в акте приема-передачи нежилых помещений от 01.04.2023 стороны указали, что на момент составления настоящего акта арендованные помещения находились в состоянии, пригодном для использования их в соответствии с условиями договора, и видимых недостатков, препятствующих их эксплуатации, не имеют. При этом в соответствии с ведомостью учета параметров потребления тепла в системе теплоснабжения с 01.01.2023 по 19.03.2024 в столбце «ТЭ (Гкал)» нулевые показатели имели место с 09.06.2023 до 17.11.2023, следовательно, представленными публичным акционерным обществом «Т Плюс» документами подтверждается отсутствие потребления горячего водоснабжения в административном здании по адресу: <...> (бизнес-центр «Венеция») только в период с 09.06.2023 до 12.10.2023, а горячего водоснабжения и теплоснабжения – в период с 12.10.2023 по 17.11.2023. Кроме того, сторонами был составлен акт фиксации потребленной электроэнергии, в соответствии с которым, возмещению подлежала сумма в размере 156 951,70 руб., что значительно превышает обычные расходы на освещение помещений, именно по причине того, что электроэнергия была использована в том числе на отопление и подготовку горячей воды. Более того, финансовым управляющим представлены пояснения и соответствующие фотоматериалы, доказывающие, что фактически горячее водоснабжение в арендованных ответчиком помещениях было обеспечено электрическим водонагревателем (бойлером) и электрической посудомоечной машиной, система отопления кухни в принципе устроена за счет приточной системой

вентиляции с электрическим обогревателем и не имеет водяного отопления, а снижение комнатной температуры в помещении для приема посетителей, вызванное ограничением подачи тепловой энергии (теплоснабжения) в короткий межсезонный период с 12.10.2023 по 17.11.2023 было компенсировано использованием в указанный период электронагревателей и имеющихся сплитсистем (воздушное отопление). Ответчик документально указанные доводы финансового управляющего должника и обстоятельства не опроверг, не представил доказательства выявления им каких-либо недостатков в пользовании арендованными помещениями и обращения к арендодателю с соответствующей претензией, не пояснил, каким образом осуществлялась деятельность ресторана без горячего водоснабжения и теплоснабжения. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае судами установлено надлежащее исполнение должником (арендодателем) своих обязательств перед ответчиком (арендатором) по оспариваемому договору в полном объеме.

Доводы ответчика о том, что финансовый управляющий не расторг договор аренды, чем нарастил размер арендной платы, существенно выше согласованной договором, что является основанием для отказа в защите его права, судом округа также отклоняются, поскольку из материалов дела следует, что ответчиком не исполнена обязанность по передаче финансовому управляющему истребуемых судом документов (определение от 19.12.2023) в отношении спорного имущества, поэтому доводы ответчика о непринятии своевременных мер по отказу от исполнения договора, а также недобросовестности финансового управляющего противоречат обстоятельствам дела.

Доводы кассационной жалобы судом округа отклоняются, так как они были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом податель кассационной жалобы фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное заявление по существу.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по кассационной жалобе в размере 20 000 руб., отсрочка от уплаты которой была предоставлена заявителю до окончания кассационного производства.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2025 по делу № А47-7638/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Осипов

Судьи О.Н. Пирская

Ю.А. Оденцова