Решение от 9 апреля 2024 г. по делу № А19-29836/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-29836/2023

09.04.2024

Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 26.03.2024.

Решение суда в полном объеме изготовлено 09.04.2024.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГСЕРВИС 138" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, РОССИЯ, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., ГОРОД ИРКУТСК Г.О., ИРКУТСК Г., ИРКУТСК Г., СУРИКОВА УЛ., Д. 4,)

к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП 304380828800070, ИНН <***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность, диплом;

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность, диплом;

на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв с 05.03.2024 по 14.03.2024 и с 14.03.2024 по 26.03.2024;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГСЕРВИС 138" (далее – ООО "ТОРГСЕРВИС 138") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о признании одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества от 28.08.2018 № 3/2018 недействительным.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, в обоснование исковых требований указал, что основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке отсутствуют, поскольку на дату направления уведомления о расторжении договора задолженность по арендным платежам у общества отсутствовала, а нарушения, выявленные в ходе проведенной ответчиком проверки, устранены в разумный срок.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, в обоснование правовой позиции по иску указал, что в процессе исполнения договора ответчиком допущены существенные нарушения договорных обязательств, в том числе просрочки внесения арендных платежей, а также ухудшение состояния арендованного имущества, что установлено предпринимателем в ходе проведения проверки, следовательно, на основании пунктов 4.4.2, 4.4.3 договора, односторонний отказ от исполнения договора ответчиком заявлен правомерно.

Судебные акты по рассматриваемому делу опубликованы на официальном портале "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru.) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО "ТОРГСЕРВИС 138" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 28.08.2018 № 3/2018, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения № 3, общей площадью 629.1 м?, этаж I в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. Нежилое помещение находится в здании, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью 1145.2 м?, инв. № 61984, лит. А, расположенном по адресу: <...> л 71, с кадастровым номером 38:36:000000:3206. Расположение нежилого помещения (границы нежилого помещения), передаваемого по договору в аренду, выделяются на фрагменте плана, являющеюся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1 к договору).

Срок аренды устанавливается на 15 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 5.1 договора).

Нежилое помещение передано в пользование арендатора по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору).

Пунктом 2.2.6 договора аренды установлена обязанность арендатора производить в установленных договором размерах и сроки оплату арендной платы и иных платежей, в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по настоящему договору составляет 2 % от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий календарный месяц в арендуемом помещении, но не менее 150 000 рублей в месяц. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату. В арендную плату включена оплата всех коммунальных (холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроэнергия и т.д..) и эксплуатационных услуг (вывоз мусора, уборка прилегающей к нежилому зданию территории, уборка мест общего пользования, поддержание в надлежащем состоянии инженерных сетей и коммуникаций, иные эксплуатационные расходы, необходимые для эксплуатации мест общего пользования и поддержания их в надлежащем состоянии).

По пункту 3.2 договора начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора (приложение № 3 к договору). Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официальною открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности (приложение № 3 к договору).

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц (пункт 3.3).

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 1 к договору), составленный на основании кассовых z-отчетов (отчётов контролёров-кассиров по унифицированной форме КМ-6) и книг контролёров-кассиров арендатора за календарный месяц. Арендатор ведет верный и точный учет, обеспечиваем наличие, подготавливает, систематизирует и хранит отчётность всего товарооборота. Такая отчётность включает в себя необходимые налоговые декларации, а также иную отчётность, которая обычно ведется арендатором, в том числе копии ежедневных z-отчётов и книг контролёров-кассиров арендатора по всем установленным и зарегистрированным кассовым аппаратам (пункт 3.4).

Как следует из материалов дела, в период действия договора ответчиком допущены неоднократные нарушения сроков внесения арендной платы.

В соответствии 2.2.11 договора арендатор обязан содержать арендуемое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность.

По пункту 2.2.5 договора арендатор обязан обеспечивать беспрепятственный доступ в нежилое помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора и иных условий (в том числе лицензионных) представителей арендодателя, государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законодательства Российской Федерации.

В пункте 4.1. договора аренды установлено, что изменение его условий (за исключением права арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, указанный в пункте 3.4 договора), расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Пунктом 4.4 установлено, что договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нём в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3. договора (пункт 4.4.1);

- если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвёл ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки (пункт 4.4.2);

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора (пункт 4.4 3).

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 31.07.2023 принято решение о проведении в период с 23.08.2023 по 24.08.2023 проверки исполнения условий договора ООО "ТОРГСЕРВИС 138"; копия решения о проведении проверки от 31.07.2023 получена обществом 22.08.2023, о чем свидетельствует отметка представителя (главного бухгалтера) ООО "ТОРГСЕРВИС 138".

По результатам проведенной в комиссионном порядке проверки составлен акт от 24.08.2023, в котором отражены выявленные недостатки, с приложением фототаблицы и актов сверок; акт от 24.08.2023 получен уполномоченным представителем ООО "ТОРГСЕРВИС 138" 07.09.2023, о чем свидетельствуют отметки уполномоченных представителей общества.

В акте от 24.08.2023 отражено, что представитель ООО "ТОРГСЕРВИС 138" не согласен с некоторыми позициями (выявленными нарушениями), однако, конкретизация позиций и мотивы несогласия в акте не отражены.

ИП ФИО1 в адрес ООО "ТОРГСЕРВИС 138" направлено требование от 05.09.2023 об устранении выявленных нарушений в срок до 20.09.2023, которое получено представителем общества 07.09.2023.

Из пояснений истца следует, что после получения уведомления от 05.09.2023 ООО "ТОРГСЕРВИС 138" принято решение в добровольном порядке устранить нарушения, отображённые в акте от 24.08.2023 и уведомлении.

Согласно представленному в материалы дела акту от 25.09.2023 по результатам повторной проверки составлен акт, в котором указано, что выявленные в ходе проверочных мероприятий нарушения ООО "ТОРГСЕРВИС 138" не устранены в установленный срок.

В связи с нарушением ООО "ТОРГСЕРВИС 138" сроков внесения арендных платежей, а также в связи с не устранением выявленных нарушений, связанных с повреждением арендованного имущества, ИП ФИО1 в адрес ООО "ТОРГСЕРВИС 138" направлено уведомление от 04.10.2023 об одностороннем отказе от договора аренды недвижимого имущества от 28.08.2018 №3/2018 на основании пунктов 4.4.2 и 4.4.3 и необходимости освободить арендуемое помещение в срок до 01.12.2023.

Истец, полагая, что на дату направления уведомления об одностороннем отказе от договор (04.10.2023) у общества перед предпринимателем отсутствовала задолженность по арендным платежам, а допущенные нарушения использования арендованного имущества устранены, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора недействительным.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договора от 28.08.2018 № 3/2018, суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав условия договора аренды от 28.08.2018 № 3/2018, суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 607 ГК РФ, в соответствии с правилами статьи 432 ГК РФ находит данный договор заключенным.

Нежилое помещение передано в пользование арендатора, что не оспаривается сторонами.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статей 153, 154, 156 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьями 450 и 450.1 ГК РФ предусмотрен следующий порядок расторжения договоров: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; по инициативе одной из сторон посредством ее одностороннего отказа от исполнения договора.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1). Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу положений статей 153, 154, 310 и 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой. Для совершения такой сделки необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае отсутствия правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора заявление стороны о таком отказе как сделка не влечет юридических последствий, на которые оно было направлено. Иными словами, соответствующая сделка по одностороннему отказу является недействительной (ничтожной).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 этого Кодекса.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" также разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4. договора установлены размер и порядок внесения арендной платы.

Системное толкование правил статей 606, 611 ГК РФ со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, следовательно, определяющим основанием для внесения арендной платы является факт передачи имущества в пользование арендатора, а не выставление каких-либо первичных документов, с учетом того, что в договоре согласованы размер арендных платежей и срок их внесения.

При таких обстоятельствах, довод ответчика со ссылкой на пункт 2.1.18 договора, о наличии у ответчика обязанности по выставлению счетов для целей своевременного внесения арендной платы, несостоятелен.

Пункты 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора устанавливают размер и порядок определения арендных платежей, при этом в пункте 3.1 арендный платеж определен в твердой денежной сумме в размере не менее 150 000 рублей, порядок расчет арендного платежа в процентном соотношении от товарооборота приведен в пункте 3.4, при этом определение объема товарооборота является прерогативой истца, поскольку именно на его данных (отчетах) формируется окончательный размер арендного платежа.

Исходя из пояснений ответчика, на дату расторжения договора аренды за период действия договора у истца имелись просрочки внесения арендных платежей более чем 10 календарных дней, данные о таких просрочках приведены в акте по результатам проведения проверки от 24.08.2023 и в актах сверок взаимных расчетов; факт нарушения сроков внесения арендных платежей более чем на десять календарных дней по спорному договору в период с 2018 по 2023 годы истцом по существу не оспорен.

Таким образом, при наличии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о возникновении оснований для применения правил пункта 4.4.3 договора, суд не может согласиться с доводами истца об отсутствии оснований для расторжения спорного договора в одностороннем порядке, а, следовательно, и с доводами о недействительности уведомления об отказе от исполнения договора, поскольку такое право согласовано сторонами при его заключении.

Как установлено судом, в уведомлении от 04.10.2023 о расторжении договора аренды недвижимою имущества от 28.08.2018 № 3/2018 основаниями для одностороннего расторжения договора названы выявленные в ходе проведения проверок нарушения требований пожарной безопасности (пункт 2.2.11 договора), нарушения порядка внесения арендных платежей (пункт 3.3. договора), а также нарушения, связанные с повреждением имущества арендодателя (пункт 2.2.11 договора).

Судом установлено, что в ходе проведения проверки помимо наличия просрочек внесения арендных платежей, выявлены следующие нарушения, допущенные ООО "ТОРГСЕРВИС 138" (арендатором) при исполнении договора:

- требования пожарной безопасности: ширина основных эвакуационных проходов в торговом зале не соответствуют требованиям пожарной безопасности - произведено заужение проходов товарной продукцией в нарушение требований СП 1.13130.2020, ППР 1479 от 16.09.2020; произведено размещение горючих материалов в также зауженном проходе, СП 1.13130.2020 и ППР 1479 от 16.09.2020; размещение товарной продукции не соответствует требованиям ППР 1479 от 16.09.2020, а именно расстояние между потолком и товаром должно составлять не менее 0,5 м; перегородка, расположенная под баннером «Светофор» исполнена не до потолка в нарушение требований ППР 1479 от 16.09.2022, ФЗ № 123-Ф3, СП 2.13130.2020, отсутствует противопожарная дверь в нарушение требований СП 4.13130.2020, перекрыта дверь в помещение электрощитовой в нарушение требований СП 1.13130.2020, ППР 1479 от 16.09.2020; произведено загромождение горизонтальных участков путей эвакуации в нарушение требований СП 1.13130.2020, ППР 1479 от 16.09.2020; размещение горючих материалов на территории магазина «Светофор» в нарушение требований ППР 1479 от 16.09.2020;

- иные нарушения, допущенные арендатором: стены заляпаны и поцарапаны в подсобном помещении, замята и поцарапана стена в зоне загрузки, замята перекладина в зоне загрузки, провисание потолка, повреждена защита стены здания, большая часть светильников в нерабочем состоянии, используются тройники и удлинители, незащищенный провод около горючего материала.

Истцу установлен срок для устранения нарушений 20.09.2023.

Из пояснений истца следует, что ООО "ТОРГСЕРВИС 138" предприняты меры по устранению выявленных нарушений, однако, на дату проведения повторной проверки данные нарушения фактически имелись и не устранены в полном объеме.

Таким образом, исходя из совокупности допущенных ООО "ТОРГСЕРВИС 138" (арендатором) нарушений исполнения договорных обязательств, суд находит заявленный предпринимателем отказ от исполнения договора (одностороннее расторжение договора), выраженный в уведомлении от 04.10.2023 соответствующим условиям пункта 4.4. договора, и отвечающим требованиям статьи 310 ГК РФ с учетом приведенных разъяснений Высших судебных инстанций.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах").

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" отражено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В рассматриваемой ситуации, договор аренды недвижимого имущества от 28.08.2018 № 3/2018 является долгосрочным, заключен сроком на 15 лет, ввиду чего суд находит правомерным установление в данном договоре права сторон на односторонний отказ от его исполнения, при этом пункт 4.5 договора устанавливает право арендатора на немотивированный отказ от договора, в то время как право арендодателя на одностороннее расторжения договора ограничено лишь определенным перечнем случаев, установленных пунктом 4.4.

При таких обстоятельствах, суд находит правомерным установление пунктом 4.4 договора повышенного требования к арендатору о соблюдении договорных обязательств, в том числе: к срокам внесения арендных платежей и к использованию имущества, в целях соблюдения баланса интересов сторон.

Исходя из изложенного, довод ответчика о том, что договором аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора, и требования о расторжении договора по приведенным основаниям должны рассматриваться исключительно в судебном порядке, суд находит несостоятельным.

Суд не может согласиться и с доводами ответчика о том, что проверки использования помещений, выявление допущенных арендатором просрочек внесения арендной платы, в отношении которых ранее предпринимателем претензии не заявлялись, обусловлены не достижением сторонами соглашения об изменении размера арендной платы, поскольку само по себе желание арендодателя предоставлять свое имущество в пользование (в аренду) по более выгодной цене, чем согласовано в долгосрочном договоре аренды не может расцениваться как злоупотребление арендодателем своими правами, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства, однозначно, свидетельствующие о наличии взаимосвязи между решением предпринимателя о проведении проверки, выявленными входе проверки нарушениями, допущенными просрочками внесения арендных платежей и отказом общества в согласовании изменения размера арендной платы.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истцом приведенные ответчиком доводы о нарушении договорных обязательств не опровергнуты надлежащими, относимыми и допустимыми доказательствами.

При таких обстоятельствах, поскольку подпунктом 4.4 договора необходимым и достаточным основанием для реализации права на односторонний отказ от исполнения договора является просрочка внесения арендных платежей более чем на десять календарных дней три раза за период действия договора, а также установление факта причинения вреда арендованному имуществу, а обстоятельства наличия просрочек внесения арендных платежей и нарушение обязательств в части использования имущества подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, суд полагает правомерной и основанной на условиях договор (подпункты 4.4.2, 4.4.3 пункта 4.4) оспариваемую одностороннюю сделку по отказу ответчика от исполнения договора аренды, ввиду чего находит требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Иные доводы, приведенные сторонами в обоснование правовых позиций по настоящему иску, судом исследованы и оценены по правилам статей 65, 71 АПК РФ, не приняты во внимание как не влияющие на выводы суда, сформированные в процессе рассмотрения настоящего спора по существу.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

По пункту 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15 "О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты" при отказе в удовлетворении иска, оставлении искового заявления без рассмотрения, прекращении производства по делу обеспечительные меры по общему правилу сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего итогового судебного акта (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 144 ГПК РФ, часть 5 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ).

При этом вопрос об отмене обеспечительных мер подлежит разрешению судом путем указания на их отмену в соответствующем судебном акте либо в определении, принимаемом судом после его вступления в законную силу. Данный вопрос решается независимо от наличия заявления лиц, участвующих в деле.

Из анализа правовых норм, регулирующих порядок и основания применения обеспечительных мер следует, что такие меры отменяются в случаях, когда основания, послужившие причиной их принятия, отпали, либо появились новые обстоятельства, обосновывающие необходимость отмены обеспечительных мер. Данный вопрос разрешается судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.01.2024 удовлетворено заявление ООО "ТОРГСЕРВИС 138" об обеспечении иска; суд запретил ИП ФИО1 и другим лицам совершать принудительное выселение ООО "ТОРГСЕРВИС 138" из помещения, расположенного по адресу: Иркутская область. <...>, кадастровый номер объекта 38:36:000000:3206, общая площадь 629.1 кв.м., а также препятствовать осуществлению основной деятельности ООО "ТОРГСЕРВИС 138" по месту нахождения арендованного помещения.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 20.02.2024 по заявлению ответчика отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.01.2024 по делу № А19-29836/2023, в части запрета ИП ФИО1 и другим лицам препятствовать осуществлению основной деятельности ООО "ТОРГСЕРВИС 138" по месту нахождения арендованного помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта 38:36:000000:3206, общая площадь 629.1 кв.м.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего спора по существу суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, основания для сохранения действия обеспечительных мер в части запрета ИП ФИО1 и другим лицам совершать принудительное выселение ООО "ТОРГСЕРВИС 138" из помещения, расположенного по адресу: Иркутская область. <...>, кадастровый номер объекта 38:36:000000:3206, общая площадь 629.1 кв.м., отсутствуют.

При таких обстоятельствах, на основании части 5 статьи 96 АПК РФ обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.01.2024 по настоящему делу в редакции определения от 20.02.2024 подлежат отмене в полном объеме.

руководствуясь частью 5 статьи 96, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.01.2024 по настоящему делу.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Е.С. Пенюшов