Решение от 24 февраля 2025 г. по делу № А82-16494/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-16494/2023
г. Ярославль
25 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 11.02.2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

акционерного общества "Хлебозавод №1"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, филиала ППК "Роскадастр" по Ярославской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общества с ограниченной ответственностью "Сдобрино" (ИНН <***>), ФИО1, ФИО2, департамента градостроительства мэрии города Ярославля, государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН <***>) муниципального казенного учреждения "Информационно-расчетный центр" города Ярославля, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью "Дион"

об объединении земельных участков, об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на земельный участок,


при участии:

от истца – ФИО4 (представитель по доверенности от 06.10.2021, диплом), ФИО5  (представитель по доверенности от 09.06.2023, диплом),

эксперта общества с ограниченной ответственностью "СПД Проект" ФИО6,

от иных участников процесса – не явились,

установил:

акционерное общество "Хлебозавод №1" обратилось в суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее также Комитет) об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 согласно межевому плану от 09.02.2023, подготовленному кадастровым инженером ФИО7 (ООО "ЯрГеоЦентр").

В ходе рассмотрения спора в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение исковых требований об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности г. Ярославль на земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:182.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, филиал ППК "Роскадастр" по Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью "Сдобрино" (далее также ООО "Сдобрино"), ФИО1, ФИО2, департамента градостроительства мэрии города Ярославля, государственная служба охраны объектов культурного наследия Ярославской области, муниципальное казенное учреждение "Информационно-расчетный центр" города Ярославля, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью "Дион".

Представители истца заявленные с учётом уточнения требования поддержали.

Ответчик, третьи лица явку представителей не обеспечили.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие данных участников процесса.

Выслушав представителей истца, исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости здание (многоквартирный жилой дом) с кадастровым номером 76:23:040407:39 площадью 5 305.4 кв м по адресу: <...> д 14 расположено в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:182, 76:23:030807:19.

В соответствующем здании расположены помещения с кадастровыми номерами: 76:23:030807:110, 76:23:030807:111, 76:23:030807:127, 76:23:030807:131, 76:23:030807:132, 76:23:030807:138, 76:23:030807:140, 76:23:030807:143, 76:23:030807:155, 76:23:030807:172, 76:23:030807:178, 76:23:030807:180, 76:23:030807:99, 76:23:040407:49, 76:23:040407:50, 76:23:040407:51, 76:23:040407:52, 76:23:040407:53, 76:23:040407:54, 76:23:040407:57, 76:23:040407:61, 76:23:040407:71, 76:23:040407:72, 76:23:040407:73.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:19 поставлен на кадастровый учет 04.04.2002, имеет вид разрешенного использования: эксплуатация многоквартирного жилого дома с административными и торговыми помещениями. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.09.2023 содержатся данные о правообладателе – ООО "Сдобрино", общая долевая собственность.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:182 поставлен на кадастровый учет 28.01.2014, имеет вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.07.2021 содержатся данные о правообладателе – город Ярославль, ограничении прав и обременении объекта недвижимости – аренда, в пользу открытого акционерного общества "Хлебозавод № 1" (срок действия с 16.06.2015 по 15.06.2064).

Согласно позиции истца, под единым зданием многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями должен быть сформирован единый земельный участок.

Истец указал, что в соответствующем здании жилые и нежилые помещения принадлежат на праве собственности истцу и третьим лицам  – ООО "Сдобрино", ФИО1, ФИО2, а также городу Ярославль.

Собственники помещений обратились к кадастровому инженеру ФИО7 (ООО "ЯрГеоЦентр") для подготовки межевого плана с целью образования земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182.

Также собственниками помещений проведено общее собрание, на котором принято решение об объединении указанных земельных участков (протокол от 15.07.2022 общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <...> д 14). При этом протокол от 15.07.2022 не подписан со стороны города.

Уведомлением от 29.05.2023 приостановлена государственная регистрация прав в рамках осуществления действий по государственной регистрации прекращения прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:030807:19, расположенного по адресу: <...>, поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав установлено, что представлены заявление и межевой план, подготовленный в связи с образованием земельного участка путем объединения земельного участка с кадастровым номером 76:23:030807:19 и земельного участка с кадастровым номером 76:23:030807:182. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости у вновь образованного земельного участка вид разрешенного использования "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" и в пределах данного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом, с актуальными записями о правах на помещения (квартиры) в данном многоквартирном доме.

По данным Единого государственного реестра недвижимости заявление о снятии с государственного кадастрового учета и прекращении права собственности на один из исходных земельных участков (76:23:030807:182), заявление о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:19, а также заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права общей долевой собственности на вновь образованный земельный участок одним из собственников (муниципальным образованием) не представлено. Кроме того, в представленном межевом плане содержится протокол общего собрания собственников помещений от 15.07.2022 года, который не подписан представителем муниципального образования, что является нарушением действующего законодательства. Учитывая вышеизложенное, государственный регистратор указал, что проведение регистрационного действия не представляется возможным.

Ссылаясь на положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статьи 244, 304 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статьи 41, 61), истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением (с учётом уточнения).

Комитет исковые требования не признал, представил письменный отзыв.

По мнению данного участника процесса, в рассматриваемом случае истцом не представлено доказательств наличия реестровой ошибки, обращения в орган регистрации с целью её устранения и ответ на соответствующее обращение. В случае удовлетворения исковых требований акционерного общества "Хлебозавод №1" возникнет новый земельный участок, то есть право заявителя на существующий участок прекратится. Комитет исходит из того, что требования истца направлены не на защиту права, а на незаконное увеличение земельного участка в обход установленной законом процедуры предоставления земельного участка на торгах.

Дополнительно Комитет пояснил, что никакого многоквартирного дома на 2 спорных земельных участках не существует. Земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:182 используется для производственных целей (эксплуатации действующего предприятия пищевой промышленности – хлебозавода № 1), что подтверждается техническим паспортом инв. № 201, где в лит. А1-А8 нет никаких квартир, но есть цеха, экспедиторские склады и прочие производственные помещения, договором аренды от 22.07.2015 (вид разрешенного использования: для производственной деятельности), фотоматериалами, данными из открытых источников (сайт Хлебозавода, страница в социальной сети), декларациями о соответствии, письмом истца от 07.02.2020 № 12, внесением в ЕГРН санитарно-защитной зоны, установленной от предприятия, располагающегося на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:182. На земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 расположены различные объекты недвижимости, построенные в различное время с различным целевым назначением. В 2020 истцом, ООО "Сдобрино" внесены в ЕГРН не соответствующие действительности сведения – комплекс производственного здания хлебозавода, здания объектов культурного наследия "Дом доходный Кузнецовых, 1852г., Усадьба С-вых" под видом многоквартирного дома указаны как единый объект – многоквартирный дом. При этом реконструкции промышленного объекта в многоквартирный дом, перевода нежилых помещений в жилые и т.п. не производилось. По мнению Комитета, в действиях истца усматриваются признаки злоупотребления правом.

Отклоняя доводы ответчика, истец отметил, что ошибка при формировании земельных участков и постановки их на кадастровый учет допущена именно Комитетом.

От департамента градостроительства мэрии города Ярославля поступили письменные пояснения по спору.

Данное третье лицо указало, что в соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 03.03.2008 № 37 дом № 14 по ул. Комсомольская в г. Ярославле отнесен к объектам культурного наследия местного (муниципального) значения "Дом доходный Кузнецовых, 1852г. ".

Как следует из исторической справки на домовладение дом № 14 по ул. Комсомольская в г. Ярославле, составленной историком ФИО8 в целях изменения предмета охраны объекта культурного наследия, а также паспорта на объект культурного наследия "Дом доходный Кузнецовых, 1852г. " К-вы на месте сгоревших двух 2-этажных каменных домов строят 3-этажный новый каменный дом с двумя 3-этажными дворовыми постройками и 2-х этажной галереей между ними. На 1 этаже располагались магазины, на 1 и 2 этажах – конторы, на 3 этаже – квартиры служащих палаты/по данным 1895г. гостиница. Во дворе – хозяйственные постройки. Здание хлебозавода на тот период времени построено еще не было, возведено в советский период (приблизительно 1927-1930 гг.). В правилах реконструкции  – реставрации домовладений 14, 16 по ул. Комсомольская имеется ретроспективный анализ планировки и застройки с чертежом, на котором отображены здания, построенные в разный период времени. Здание, являющееся объектом культурного наследия "Дом доходный Кузнецовых, 1852г. ", расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:19 и здание хлебозавода, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:182 являются отдельными самостоятельными объектами, построенными в разные годы. Помещения, в которых расположен хлебозавод являются производственными. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Письменные пояснения поступили также от филиала ППК "Роскадастр" по Ярославской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области приведены данные Единого государственного реестра недвижимости относительно соответствующих объектов (здания и спорных земельных участков), дополнительно отмечено, что 16.06.2021 в соответствии с заявлением акционерного общества "Хлебозавод №1" осуществлен государственный кадастровый учет  в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:030807:182: вид разрешенного использования "для производственных целей (хлебозавод № 1)" изменен на "малоэтажная многоквартирная жилая застройка".

Подробно позиция участников процесса приведена в исковом заявлении, отзыве, письменных пояснениях и возражениях, а также в судебных заседаниях.

Определением от 29.08.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "СПД Проект" ФИО6.

 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли основания для объединения земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 согласно межевому плану от 09.02.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО7 (ООО "ЯрГеоЦентр")? Усматривается ли наличие реестровой ошибки?

2.Является ли объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:182 самостоятельным, отдельно стоящим объектом? Имеется ли между объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 капитальная несущая стена? Имеются ли общие коммуникации между объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182?

Согласно заключению от 29.11.2024 № 30/24 основания для объединения земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 на основании межевого плана от 09.02.2022, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 (ООО "ЯрГеоЦентр"), имеются. Усматривается наличие реестровой ошибки, на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 расположен единый объект недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:182 самостоятельным, отдельно стоящим объектом не является. Между объектами, расположенными на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182, имеется капитальная несущая стена и общие коммуникации холодного водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения.

Оценив позицию лиц, участвующих в деле, представленные доказательства (в том числе, в электронном виде), суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту Закон о государственной регистрации) под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно части 3 статьи 61 Закона о государственной регистрации воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Частью 4 статьи 61 предусмотрено, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.

В соответствии со сложившейся правоприменительной практикой наличие спора о праве является препятствием для предъявления иска об устранении реестровой ошибки.

Главным условием удовлетворения требования об исправлении технической и реестровой ошибки является отсутствие спора о границах либо о правах на данный земельный участок, то есть данным способом должны разрешаться вопросы исключительно технического характера.

В рассматриваемой ситуации приведенное условие для удовлетворения иска  акционерного общества "Хлебозавод №1" отсутствует.

Фактически требования истца сводятся к устранению, по мнению данного участника процесса, реестровой ошибки путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182, а также исключению из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности г. Ярославль на земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:182.

В силу положений статьи 11.6 Земельного кодекса РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.  При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Объединение земельных участков, имеющих разные виды разрешенного использования, невозможно, поскольку это противоречит статье 11.2 ЗК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2016 N 304-ЭС16-6341).

В тех случаях, когда земельный участок будет получен в обход установленных процедур, законные основания для объединения земельных участков отсутствуют.

В статье 11.3 Земельного кодекса РФ приведены положения об образовании земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

С учётом приведенных нормативных положений суд соглашается с позицией Комитета о том, что целью обращения акционерного общества "Хлебозавод №1" с настоящим исковым заявлением в суд является не восстановление нарушенного права, а получение земельного участка в обход установленных процедур. При этом истцом нормативно не обоснована возможность объединения рассматриваемых земельных участков в отсутствие волеизъявления одного из собственников. Выбранный истцом путь исправления реестровой ошибки исходя из фактических обстоятельств настоящего спора не имеет судебной перспективы.

Истец исходит из того, что под единым зданием многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями должны быть сформирован единый земельный участок.

Вместе с тем, нежилые помещения многоквартирного дома по адресу: <...> (литер А2- А8 технического паспорта от 24.03.1998г.) расположены на земельном участке с кадастровым № 76:23:030807:182.

Соответствующие помещения используются истцом в производственной деятельности.

На земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 расположены объекты, построенные в различное время с различным целевым назначением.

Выводы эксперта не опровергают выводы суда по спору, поскольку данным участником процесса рассмотрены обстоятельства и основания исключительно в техническом аспекте без правовой составляющей.

К заключению ФИО9 суд относится критически, поскольку сделанные выводы надлежащим образом не мотивированны, ФИО9  не предупреждена об уголовной ответственности.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований судом отказано.

С учётом результатов рассмотрения настоящего спора и положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы истца по уплате государственной пошлины отнесены на данного участника процесса.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Ю.М. Тепенина