Решение от 22 сентября 2020 г. по делу № А51-23704/2019

822/2020-141360(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-23704/2019
г. Владивосток
22 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., при ведении протокола/аудиозаписи секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое Администрации Пограничного муниципального района Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВЛК- ПРИМОРЬЕ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной платы в размере 1 966 384,51 руб., пени в размере 1 071 306,35 руб., расторжении договора аренды земельного участка, обязании передать земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 06.04.2020 № 2394, диплом НОУ «Открытый юридический институт» от 12.11.2012 № 3681, паспорт;

от ответчика – не явились, извещены;

установил:

Администрация Пограничного муниципального района Приморского края обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу

с ограниченной ответственностью «ВЛК-ПРИМОРЬЕ» с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 22.01.2016 № 1 заключенного Администрацией Пограничного муниципального района Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «ВЛК- ПРИМОРЬЕ», взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.01.2016 № 1 по основному обязательству в размере 1 966 384, 51 руб., пени в размере 1 071 306, 35 руб. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

Ответчик в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ.

Истец заявил ходатайство об уточнении требований в части обязания освободить земельный участок: просит обязать ООО «ВЛК-ПРИМОРЬЕ» освободить земельный участок с кадастровым № 25:14:040101:1274 площадью 97 186 кв.м., передав его по акту приема-передачи Администрации Пограничного муниципального района в течение двух недель с момента вступления решения в законную силу.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточненные исковые требования.

Истец поддержал заявленные требования в уточненном виде, пояснил, что между истцом и ответчиком заключен Договор аренды земельного участка № 1 от 22.01.2016, однако ответчик несвоевременно и ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части оплаты арендной платы в связи с чем, сложилась задолженность в заявленной сумме, на сумму задолженности начислена пеня. Кроме того, истцом заявлены требования о расторжении Договора аренды земельного участка № 1 от 22.01.2016 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.

Ответчик исковые требования не оспорил, письменный отзыв в материалы дела не представил.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Управление жизнеобеспечения, имущественных отношений, землепользования и градостроительства

администрации Пограничного муниципального района (Арендодатель) и ООО «ВЛК-Приморье» (Арендатор) заключили Договор аренды земельного участка № 1 от 22.01.2016, согласно условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым № 25:14:040101:1274, площадью 97186 кв.м. Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Пограничный район, пгт.Пограничный, ул.Уссурийская, д.25. Цель использования земельного участка – для строительства и эксплуатации туристической базы. Вид разрешенного использования земельного участка – туристические базы.

В силу п.2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 22.01.2016 по 21.01.2026.

Согласно п.3.1 договора арендатор выплачивает Арендодателю в течение всего срока действия настоящего договора арендную плату. Годовой размер арендной платы составляет 498564,18 руб. Арендная плата в месяц: 41547,02 руб.

В силу п.3.6 договора в одностороннем порядке по требованию Арендодателя годовой размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, за использование земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, подлежит изменению в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, путем направления арендодателем в адрес арендатора письменного уведомления, но не чаще одного раза в год. При этом, размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с принятием постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 12.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных

участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» Администрацией Пограничного муниципального района в печатном издании «Вестник Приграничья» № 4 от 28.01.2017 было опубликовано сообщение об изменении размера арендной платы с 01.01.2017.

Претензией № 7133 от 10.09.2018 истец уведомил ответчика о сложившейся задолженности по оплате арендной платы в размере 994163,60 руб., пени за период с 01.02.2016 по 06.09.2018 в размере 432077,15 руб., в связи с чем, просил в течение 20 банковских дней с момента получения претензии оплатить образовавшуюся задолженность.

Претензией № 9039 от 19.12.2018 истец уведомил ответчика о сложившейся задолженности по оплате арендной платы в размере 1 208 925,23 руб., пени в размере 543 432,46 руб., в связи с чем, просил в течение 20 банковских дней с момента получения настоящей претензии оплатить образовавшуюся задолженность.

Претензией № 1438 от 18.03.2019 истец уведомил ответчика о сложившейся задолженности по оплате арендной платы в размере 1423686,83 руб., пени в размере 657628,95 руб., в связи с чем, просил в течение 20 банковских дней с момента получения претензии оплатить образовавшуюся задолженность.

Письмом № 2642 от 23.05.2019 истец направил ответчику три экземпляра подписанного со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды от 22.01.2016 № 1 земельного участка с кадастровым № 25:14:040101:1274 на основании статей 450,452,610,619,620 ГК РФ в связи нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка.

Письмо оставлено ответчиком без ответа.

Претензией № 7102 от 24.07.2020 истец уведомил ответчика о сложившейся задолженности по оплате арендной платы в размере 1966384,51 руб., пени в размере 1071306,35 руб., в связи с чем, просил в течение 20 банковских дней с момента получения настоящей претензии оплатить образовавшуюся задолженность.

Указанная претензия направлена в адрес ответчика 24.07.2020, что подтверждается представленным в материалы дела кассовым чеком от 24.07.2020.

Поскольку до настоящего времени задолженность ответчиком не погашена, соглашение о расторжении договора не подписано, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, изучив доводы истца, суд находит заявленное истцом требование обоснованным в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Фактически по спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен спорный договор, объект аренды передан ответчику по акту приема- передачи.

В период действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в спорной сумме.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду недвижимым имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договором, актом приема-передачи участка.

Расчет суммы задолженности, представленный истцом, подтверждается материалами дела и не оспорен ответчиком.

Ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил доказательства оплаты задолженности по арендной платы по спорному договору.

С учетом указанного, поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в материалы дела не представлено, размер долга по арендным платежам согласно представленному расчету, который судом признан обоснованным,

составляет 1 966 384,51 руб., уточненные исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени, начисленной на сумму долга за период с 01.02.2016 по 13.11.2019 в размере 1 071 306,35 руб.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно п.5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты, ответчиком не оспорен, судом проверен и признан допустимым.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о расторжении договра аренды земельного участка.

В пункте 3 статьи 1 ГК РФ закреплено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Пунктом 4.4.2. договора аренды земельного участка № 1 от 22.01.2016 установлена обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Из материалов дела судом установлено, что администрацией проведены осмотры земельного участка с кадастровым номером 25:14:040101:1274 с разрешенным использованием – для строительства и эксплуатации туристической базы, по результатам которых составлены акт от 22.04.2014, от 25.08.2020, которыми зафиксировано, что земельный участок не используется по назначению, участок частично захламлен, не имеет ограждения, имеются заросли кустарника, на земельном участке расположены разрушенные строения.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Материалы дела свидетельствуют о том, что земельный участок предоставлен арендатору в целях строительства и эксплуатации туристической базы (пункт 1.1 договора).

По условиям пункта 6.2 договора, он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством.

Применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 ГК РФ установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного

предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден путем направления уведомления от 23.05.2019 № 2642 и проекта соглашения о расторжении договора.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договора истец ссылался на невнесение арендных платежей по договору и неиспользование земельного участка в соответствии с условиями договора.

Истец в подтверждение факта неиспользования земельного участка представил в материалы дела акты осмотров земельного участка от 22.04.2019, от 25.08.2020.

Представленные доказательства подтверждают, что на земельных участке с кадастровым номером 25:14:040101:1274 хозяйственная деятельность не ведется, на части земельного участка произрастают кустарники, строительство не осуществляется, объекты незавершенного строительства отсутствуют.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные истцом доказательства суд считает установленным факт нарушения ответчиком условий договора и норм земельного законодательства, поскольку арендатор не вносит арендную плату по договору, не использует земельный участок по целевому назначению.

Установленные судом обстоятельства неиспользования арендуемого земельного участка ответчиком в порядке ст.65 АПК РФ не опровергнуты.

Учитывая указанные обстоятельства, признав существенными нарушения ответчиком условий Договора аренды земельного участка № 1 от 22.01.2016, принимая во внимание соблюдение истцом порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения Договора аренды земельного участка № 1 от 22.01.2016.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац первый статьи 622 ГК РФ).

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ООО «ВЛК-ПРИМОРЬЕ» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:14:040101:1274 площадью 97 186 кв. м, передав его по акту приема-передачи Администрации Пограничного муниципального района Приморского края в течение двух недель с даты вступления решения суда в законную силу.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся ответчика и подлежат взысканию в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВЛК- ПРИМОРЬЕ» в пользу Администрации Пограничного муниципального района Приморского края 1 966 384,51 руб. задолженности, 1 071 306,35 руб. пени.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 1 от 22.01.2016, заключенный между Администрацией Пограничного муниципального района Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «ВЛК-ПРИМОРЬЕ».

Обязать и общество с ограниченной ответственностью «ВЛК- ПРИМОРЬЕ» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:14:040101:1274 площадью 97 186 кв. м, передав его по акту приема- передачи Администрации Пограничного муниципального района Приморского края в течение двух недель с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВЛК- ПРИМОРЬЕ» в доход федерального бюджета 44 188 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Шохирева С.Т. Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 09.07.2020 7:11:54 Кому выдана Шохирева Светлана Томовна