Решение от 14 июня 2023 г. по делу № А76-28272/2022

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-28272/2022
14 июня 2023 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения вынесена 06 июня 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 14 июня 2023 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Тиунова Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурковой М.В, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского горского округа ИНН: <***>, ОГРН: <***>, г. Арамиль Свердловская область,

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом», ИНН: <***>. ОГРН: <***>, г. Челябинск, Челябинская область,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Арамильского городского округа, ОГРН <***>, г. Арамиль Свердловская область, Войсковой части 3732, ОГРН <***>, г. Екатеринбург,

о взыскании 12 428 670 руб. 71 коп.,

при неявке лиц, участвующих в деле в судебном заседании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского горского округа ИНН: <***>, ОГРН: <***>, г. Арамиль Свердловская область, (далее – истец, Комитет) 24.08.2022 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом», ИНН: <***>. ОГРН: <***>, г. Челябинск, Челябинская область (далее-ответчик, общество, ООО «Новый дом»), о взыскании задолженности по договору аренды № 6 от 21.08.2020 за период с 21.08.2021 по 19.08.2022 в размере 10 567 099 руб. 92 коп., пени в размере 1 861 570 руб. 79 коп.

В обоснование исковых требований истец ссылается на статьи 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 6 от 21.08.2020 и отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения о приостановлении действия договора аренды, которое в связи с этим, по мнению истца не имеет юридической силы, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени.

Определением суда от 30.08.2022 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

Определением суда от 25.11.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Арамильского городского округа, ОГРН <***>, г. Арамиль Свердловская область, Войсковая часть 3732, ОГРН <***>, г. Екатеринбург.

В Арбитражный суд от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Войсковой части 3732 поступило 18.05.2023 ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Судом, в порядке ст. 159 АПК РФ ходатайство удовлетворено и приобщено к материалам дела.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление от 10.10.2022, с заявленными требованиями ООО «Новый дом» не согласен в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве. Указал, что в период с 21.08.2021 до 19.08.2022 использование спорного земельного участка по назначению ответчиком не осуществлялось и не могло осуществляться по обстоятельствам, возникшим после заключения договора аренды (л.д.9-33).

Третье лицо – Войсковая часть – представило отзыв, в котором указало, что согласование строительства объекта на спорном земельном участке осуществлено только 19.09.2022 после издания приказа № 277 от 15.08.2022 «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Арамиль)» (л.д. 43-44).

Третье лицо - Администрация Арамильского городского округа мнение не представило, заявленные требования не оспорило.

Стороны, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями (л.д.55-58), а также данная информация размещена на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определениях суда. Дело рассмотрено в отсутствие их представителей по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст. ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 21.08.2020 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Новый дом» (арендатор) заключен договор аренды № 6, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 7 лет за плату земельный участок с кадастровым номером 66:33:0101005:1954, общей площадью 4 439 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, Арамильский городской округ, <...> земельный участок № 111, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройки) (л.д. 92-95).

Согласно п. 3.1 договора размер ежегодной арендной платы установлен по результатам протокола по приему и рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе и составляет 10 567 100 руб. Указанная плата считается внесенной арендатором за период с 21.08.2020 по 20.08.2021.

Арендная плата за последующие годы аренды вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (п. 3.2 договора).

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 66:33:0101005:1954 передан арендатору (л.д. 94 оборот).

Договор аренды № 6 от 21.08.2020 зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 10.09.2020 за номером 66:33:0101005:1954-66/134/2020-1 (л.д. 73).

Дополнительным соглашением от 07.07.2021 стороны приостановили действие договора аренды № 6 от 21.08.2020, в том числе начисление арендной платы, на срок с 01.05.2021 до получения согласования строительства объектов с Войсковой Частью 3732 (л.д. 96).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 27.10.2022 обременение земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101005:1954 в виде аренды в ЕГРН зарегистрировано в пользу ООО «Новый дом» (л.д. 72-74).

Истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо № 02-01-35/430 от 01.08.2022 (л.д. 97-100) об оплате задолженности за пользование земельным участком по договору аренды № 6 от 21.08.2020 за период с 21.08.2021 по 20.08.2022 в размере 10 567 100 руб. и пени в размере 1 563 050 руб. 22 коп., которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Полагая, что в отсутствии государственной регистрации дополнительное соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6 от 21.08.2020 не имеет юридической силы, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды № 6 от 21.08.2020 Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оставление ответчиком вышеуказанных обращений истца без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Вместе с тем судом установлено, что 28.04.2021 Войсковая часть ответила ООО «Новый дом» отказом в согласовании строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101005:1954 ввиду несоответствия требованиям безопасности полетов воздушных судов (л.д.11-13).

Вступившим в законную силу решением от 31.08.2021 по делу № А60-27709/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Новый дом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Войсковой части 3732 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным отказа в согласовании строительства, Арбитражный суд Свердловской области отказал обществу «Новый дом» в признании незаконным отказа согласования размещения планируемых к строительству объектов на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101005:1954.

Сопроводительным письмом № 135-01-25/3166 от 07.07.2021 Администрация направила ООО «Новый дом» для подписания дополнительное соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6 от 21.08.2021 (л.д. 14).

07.07.2021 между сторонами заключено дополнительное соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6 от 21.08.2021, в том числе по начислению арендной платы, на срок с 01.05.2021 до получения согласования строительства объектов с Войсковой Частью 3732 (л.д. 96).

Письмом № 619/18-1473 от 19.09.2022 Войсковая часть подтвердила согласование ООО «Новый дом» строительство объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Рабочая, 111 в г. Арамиль Свердловской области» на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101005:1954 (л.д. 19).

Дополнительным соглашением № 2 от 25.10.2022 стороны возобновили действие договора аренды № 6 от 21.08.2020 с даты выдачи согласования, т.е. с 19.09.2022 (л.д. 69).

В приложении № 1 к дополнительному соглашению от 25.10.2022 стороны согласовали расчет арендной платы за период с сентября 2022 г. по июль 2027 г. (л.д. 70-71).

С учетом положений статей 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями.

В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с правилами статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Судом установлено, что письмом № 619/18-882 от 28.04.2021 Войсковая часть отказала ООО «Новый дом» в согласовании строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101005:1954 ввиду несоответствия требованиям безопасности полетов воздушных судов (л.д. 11-13), в связи с чем, Администрация направила обществу для подписания дополнительное соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6 от 21.08.2021 (л.д. 15), то есть имелись препятствия, не позволившие ответчику пользоваться арендованным земельным участком.

Довод истца о том, что права и обязанности сторон спорного договора аренды не приостанавливались и не прекращались, так как соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, судом отклоняется в силу следующего.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи ГК РФ, разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Вместе с тем, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

При этом, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, а арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Исходя из названного, при определении взаимных обязательств сторон следует руководствоваться условиями договора № 6 от 21.08.2020, в том числе согласованными в дополнительных соглашениях от 07.07.2021 и № 2 от 25.10.2022 к нему.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что основания для взыскания с ответчика арендных платежей отсутствуют.

В соответствии со статьей. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом статьей 333.21, 333.22, 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку иск удовлетворению не подлежит, Комитет от уплаты государственной пошлины по заявленному иску освобожден, оснований для распределения в данном случае государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского горского округа ИНН: <***>, ОГРН: <***>, г. Арамиль Свердловская область, к обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом», ИНН: <***>. ОГРН: <***>, г. Челябинск, Челябинская область, о взыскании 12 428 670 руб. 71 коп., отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Челябинской области в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).


Судья Т.В. Тиунова