Решение от 1 ноября 2022 г. по делу № А75-13728/2022

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-13728/2022
01 ноября 2022 г.
г. Ханты-Мансийск



Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 01 ноября 2022 года


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Нижневартовска (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 07.07.1997, место нахождения: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 30860311000025, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Нижневартовска о признании незаконным уведомления и понуждении к заключению дополнительного соглашения,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН <***>, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>), кадастровый инженер ФИО3,

при участии представителей:

-от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 01.01.2022 № 06 (с использованием системы веб-конференции),

-от Администрации города Нижневартовска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, кадастрового инженера ФИО3 – не явились,

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0402001:1902, принадлежащего на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО2, расположенный на земельном участке площадью 5 755 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0402001:1087 по адресу: г. Нижневартовск, северный промышленный узел города, ул. 4ПС.

Исковые требования со ссылкой на статьи 239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ.

Определением от 01.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Определением от 04.10.2022 судебное разбирательство по делу назначено на 25.10.2022 на 09 час. 00 мин., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен кадастровый инженер ФИО3.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к Администрации города Нижневартовска со встречным исковым заявлением о признании незаконным уведомления от 18.04.2022 № 2-01-исх-1404 об отказе в пролонгации договора аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ; о понуждении заключить дополнительное соглашение о пролонгации к договору аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ, который определением от 10.09.2022 принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика в судебном заседании выразил несогласие с заявленными первоначальными требованиями, настаивая на удовлетворении встречного иска.

Третьи лица свои позиции по делу изложили в отзывах на иск.

Заслушав представителя ответчика, изучив доводы первоначального и встречного исков и отзывов на них, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ (далее – договор), согласно которому на основании распоряжения Администрации города Нижневартовска от 28.06.2018 № 867-р «О проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка», протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка от 11.03.2019, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, площадью 5 755 кв.м., с кадастровым номером 86:11:0402001:1087, в границах, указанных в кадастровой выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования: нефтехимическая промышленность: строительная промышленность; фармацевтическая промышленность; легкая промышленность, пищевая промышленность; склады; деловое управление, обслуживание автотранспорта; объекты придорожного сервиса; коммунальное обслуживание; земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, северный промышленный узел города, ул. 4ПС.

Срок аренды земельного участка определен с 25.03.2019 по 24.03.2022.

Договор прекратил свое действие 25.03.2022.

Истец направил ответчику уведомление от 30.03.2022 об истечении срока аренды и требование о внесении арендной платы (л.д. 18).

Согласно выписке, из Единого государственного реестра недвижимости от 27.05.2022 в границах земельного участка с кадастровым номером 86:11:0402001:1087 расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:11:0402001:1902, степенью готовности 7 процентов, принадлежащий на праве собственности ФИО2.

Сотрудниками Администрации города Нижневартовска проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт от 02.03.2022 № 79 (л.д. 22). В ходе обследования установлено, что земельный участок площадью 5 755 кв.м., расположенный по адресу: <...> северный промышленный узел города, ул. 4ПС, предоставлен в аренду ФИО2 по договору аренды для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ. В границах земельного участка расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:11:0000000:70247 степенью готовности 7% в виде свайного поля, принадлежащий на праве собственности ФИО2 согласно регистрации права собственности от 04.05.2021 № 86:11:0402001:1902-86/050/2021-1. Также в границах земельного участка расположена трансформаторная подстанция, вагон-бытовка, несколько легковых автомобилей, грузовой прицеп, автобус. Часть территории очищена от снега, часть участка занесена снегом высотой ориентировочно 60 см. Ограждение земельного участка отсутствует.

Полагая, что в связи с истечением срок действия договора принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Ответчиком в адрес истца направлено письмо (вх. № 201-вхд-1947 от 24.05.2021), согласно которому он, в связи с государственной регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства, просил продлить срок действия договора.

Письмом от 28.06.2021 № 2-01-исх.-2147 ответчику было отказано в продлении срока действия договора на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и подпункта 2.8.3 пункта 2.8. раздела II административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без торгов», утвержденного постановлением Администрации города Нижневартовска от 23.09.2019 № 779, при этом предложено завершить строительство до окончания срока действия договора.

Впоследствии ответчиком было направлено письмо от 12.04.2022 № 440 с просьбой продлить договор аренды, сроком на три года, в соответствии с нормами, установленными статей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вх. № 2-01-вхд-1500 от 13.04.2022).

Письмом от 18.04.2022 № 2-01-исх-1404 ответчику было отказано в пролонгации договора со ссылкой на подпункт 1 пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку на дату обращения арендатора с указанным требованием, срок действия договора истек.

Полагая отказ Администрации города Нижневартовска незаконным, ссылаясь на наличие оснований для заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, ответчик обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры со встречным иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит первоначальный и встречный иски подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Материалами дела подтверждается и по существу не оспаривается предпринимателем, что на момент окончания срока действия договора аренды (25.03.2022) строительство объекта не завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что до 01.03.2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено не право, а обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды, при соблюдении условий, предусмотренных приведенной нормой права.

Как следует из материалов дела, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0402001:1902, проектируемой площадью 866,6 кв.м., со степенью готовности 7% - нежилое здание АБК, расположенное по адресу: г. Нижневартовск Северный промышленный узел ул. 4ПС, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем.

Исследовав материалы дела, суд установил, что оснований для защиты прав сторон избранными способами защиты, не имеется.

Так, исходя из буквального токования статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также полпункта 10 пункта и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предметом спорных правоотношений должен являться объект незаверенного строительства.

В соответствии с нормой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений суд исходит из того, что объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

В соответствии с Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.12.2010 № 786 «Об утверждении свода правил СНиП 2.02.03-85» Свайные фундаменты - комбинированный свайно-плитный фундамент, состоящий из железобетонной плиты (свайного ростверка) и свай, совместно передающих нагрузку на основание. Свайные фундаменты следует проектировать на основе инженерно-геодезических изысканий, особенностей проектируемого здания, при этом предусматривается предварительная забивка пробных свай, устройство ростверки разрешается после приемки свайного поля представителем авторского надзора (СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции»).

Следовательно, характерным основанием для выполнения и изготовления фундаментальных работ (производство свайных работ) могут являться, прежде всего, доказательства о наличии технической документации, подтверждающей производство свайных работ: приемка свайного поля при наличии исполнительного плана; сводная ведомость погружения свай; акты геодезической разбивки; результаты испытаний свай; выполнение устройства ростверков или замоноличивание сборных оголовков с последующим оформлением акта приемки.

С учетом требований строительных норм доказательством завершения фундаментального цикла является акт приемки свайного поля и выполнение устройства ростверка.

Согласно проектной документации, а именно разделу 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» (том 4) фундаменты запроектированы на свайном основании сваи приняты железобетонные квадратного сечения по серии 1.011.1-10, длинной 8м. Допустимая нагрузка на сваю сечением 300х300мм длиной 8м, согласно отчету по результатам полевых испытаний, а также расчета 19,5 т. Максимальная расчетная нагрузка, передаваемая на сваю - 15,1т С целью проверки соответствия несущей способности свай расчетным нагрузкам, предусмотренным проектом, провести полевые контрольные испытания свай в процессе строительства в соответствии с ГОСТ 5686-2012*. На планах свай, сваи подлежащие статическому испытанию, обведены треугольником. Ростверки РСМ-1, РСМ-2, РСМ-3 (лист КР-3, КР-4) армируются каркасом из арматуры: поз. a A-I 06 по ГОСТ 5781-82*, марка стали Ст5сп ГОСТ 380-2005. поз. б A-I 06 по ГОСТ 5781-82*, марка стали Ст5сп ГОСТ 380-2005. поз. в A-III 010 по ГОСТ 5781-82*, марка стали 25Г2С ГОСТ 5781-82*, поз. г A-III 014 по ГОСТ 5781-82*, марка стали 25Г2С ГОСТ 5781-82*. Класс бетона по прочности на сжатие В20, марка бетона по морозостойкости F100, марка бетона по водопроницаемости W6. Колонны приняты из трубы 0273x8 по ГОСТ 10704-91* Балки перекрытия из двутавра 35 Ш1 по ГОСТ 26020-83; Балки покрытия из двутавра 30 Ш2 по ГОСТ 26020-83; Прогоны из швеллера №20 по ГОСТ 8240-97* Направляющие для крепления сэндвич панелей из швеллера №16 по ГОСТ 8240- 97*

Судом сторонам было предложено провести обследование спорного объекта на предмет установления признаков завершения обустройства фундамента.

Как следует из акта обследования земельного участка от 21.01.2022 № 206, на момент осмотра земельный участок площадью 0,5755 га с кадастровым номером 86:11:0402001:1087 с двух сторон огорожен забором из металлического профлиста синего цвета. В границах земельного участка расположены бытовка, вагончик, трансформаторная подстанция, грузовые автомобили в количестве 3 шт., три контейнера, свайное поле в виде свай, заглубленных в поверхность земли. Свайное поле, состоящее из более 60 свай, расположенное на земельном участке, не имеет обвязки монолитным ростверком. Отсутствует монтаж.

Отсутствие обвязки монолитным ростверком со всей очевидностью следует из приложенных к акту фотографий.

Таким образом, материалами дела подтверждено отсутствие технической документации, подтверждающей производство свайных работ: приемка свайного поля при наличии исполнительного плана; сводная ведомость погружения свай; акты геодезической разбивки; результаты испытаний свай, а также отсутствия выполнение устройства ростверков с последующим оформлением акта приемки.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0402001:1087 объекты недвижимости отсутствуют.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации, установив, что работы по возведению фундамента объекта не завершены, запроектированная форма фундамента в настоящее время возведена частично, суд приходит к выводу об отсутствии у принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства признаков объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что удовлетворение заявленных исков приведет к легализации конструкции, которая фактически не является объектом недвижимости, в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований надлежит отказать.

Распределение государственной пошлины по первоначальному иску не производится, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

При подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации, учитывая отказ во встречном иске, суд относит расходы по уплате государственной пошлин на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Администрации города Нижневартовска и встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья П.А. Сердюков