Решение от 16 ноября 2017 г. по делу № А40-92726/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-92726/17-133-879
16 ноября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 ноября 2017 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

единолично

с участием представителей:

согласно протокола

протокол судебного заседания вела секретарь Гудкова Н.К.

рассмотрел дело по иску КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "МОСКОММЕРЦБАНК" (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (125284, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА БЕГОВАЯ, ДОМ 3, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ 22, ИНН 7750005612, д/р 08.12.2010) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАРКОС - А" (117418, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ГАРИБАЛЬДИ, ДОМ 29, КОРПУС 4, КОМН А ПОМ I КОМН 7, ИНН 7713338998, д/р 28.02.2003) об исполнении договора

при участии третьих лиц – ООО «Десна», Фомина Ю.А., Агеенкова А.Е., Арчакова П.И.

УСТАНОВИЛ:

КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "МОСКОММЕРЦБАНК" (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАРКОС - А" в окончательном виде содержащим требование о переводе прав и обязанностей по договору №321-21/06-т от «21» июня 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: г. Москва, <...> строение 42, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:54:0020214:23, с ФИО2 на КБ «Москоммерцбанк» (АО) как нового соинвестора и с ООО «Десна» на ООО «Старкос-А» как нового Инвестора по договору; обязать ООО «Старкос-А» передать в собственность КБ «Москоммерцбанк» (АО) квартиру, расположенную по строительному адресу: г. Москва, <...> строение 42, секция 2, этаж 11, номер на площадке 3, после введения объекта в эксплуатацию, указав в резолютивной части решения, что решение суда будет является основанием для государственной регистрации права собственности КБ «Москоммерцбанк» (АО) на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом мнения лиц участвующих в деле суд полагает, что в удовлетворении иска следует отказать, ввиду нижеизложенного.

Коммерческий банк «Москоммерцбанк» (акционерное общество) (далее - Банк, Истец) является обладателем имущественных прав на получение в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: г. Москва, г. Троицк, ул. Текстильщиков, микрорайон Е, строение 42, секция 2, этаж 11, номер на площадке 3, общая площадь 64,76 далее - Квартира) по завершении строительства жилого дома, принадлежащих на основании договора №321-21/06-т о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: Московская область, г. Троицк, ул. Текстильщиков, микрорайон Е, строение 42 от «21» июня 2007 года, заключенного между Агеенковым Александром Евгеньевичем и ООО «Десна» (далее - Имущественные права).

Так, у Истца на указанное имущество на основании кредитного договора № <***> от 25 июля 2007 г. и договора залога имущественных прав № 90-05676-ДЗ-2007 от 25 июля 2007 г. (пункт 5.1 Договора), заключенных с ФИО2, возникло право залога.

Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 19 июня 2008 г. по делу № 2- 1572/2008, вступившим в законную силу 08 июля 2008 года, с ФИО2 в пользу КБ «Москоммерцбанк» (ООО) /в настоящее время, в связи с реорганизацией и сменой наименования - КБ «Москоммерцбанк» (AO)t взыскано 88 615 долларов США 44 цента и расходы по оплате госпошлины в размере 16 197 рублей 75 копеек, обращено взыскание на заложенное имущество - Имущественные права, установлен способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов и начальная продажная цена - 121 360 долларов США.

В ходе исполнения решения суда Имущественные права-1 не были реализованы на публичных торгах, в связи с чем, на основании ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 87, 92 ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель Подольского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области ФИО4 передал, а взыскатель - КБ «Москоммерцбанк» (ООО) в настоящее время, в связи с реорганизацией и сменой наименования - КБ «Москоммерцбанк» АО/ принял Имущественные права, оставив их за собой (Постановление судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 03 июня 2010 г.; акт приема-передачи имущества должника нереализованное на публичных торгах 03 июня 2010 г.).

Впоследствии Истцу стало известно, что 22.10.2008 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского округа Троицк Московской области, ООО «Десна» и ООО «Старкос-А» было заключено дополнительное соглашение № 1 об уступке прав и обязанностей Инвестора - ООО «Десна» по Инвестиционному контракту N 49/04 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г. Троицка МО от 15 апреля 2004 года, в соответствии с которым ООО «Старкос-А» принимает на себя обязательства по завершении строительства жилых домов по строительному адресу: <...> строение 42. (п. 1 Соглашения).

Полагая, что ответчик, является лицом обязанном, в обязательстве с ичтцом, последним заявлен рассматриваемый иск.

Между тем, суд не может согласиться с позицией истца.

Судом установлено, что ответчик является Застройщиком в строящемся многоквартирном доме по адресу: Москва, Троицк, ул. Текстильщиков, Е-42. По проекту строительства в доме будет 488 квартир.

15 апреля 2004г. между ООО «Десна», ‘Администрацией г. Троицк Московской области и Министерством строительного комплекса МО был заключен Инвестиционный контракт №49/04 от 15.04.2004 (зарегистрирован в Реестре инвестиционных контрактов Минмособлстроя 15.04.04г., за № 26/54-04). Предметом данного инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: <...> мкр. Е, корп. 42.

Согласно дополнительному соглашению №1 от 22.10.2008 гола об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту № 49/04 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г. Троицка Московской области от 15 апреля 2004 года, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г,Троицка Московской области, ООО «Десна» (Инвестор) и ООО «Старкос-А» (Новый инвестор), предметом которого является переход к новому инвестору в соответствии с п.7.2 Контракта прав и обязанностей инвестора по реализации Инвестиционного проекта, предусмотренного Контрактом, в части завершения строительства жилых домов по строительному адресу: ул.Текстильщиков (проезд Комсомольский) в г.Троицк, и внесений изменений и дополнений в Контракт, в связи с уточнением условий реализации Инвестиционного проекта и перераспределением прав и обязанностей между сторонами Контракта

Согласно п.п.2.1 дополнительного соглашения, стороны исходят из того, что на момент заключения- настоящего соглашения: строительство объекта не завершено в связи с невыполнением Инвестором своих обязательств по контракту в полном объеме.

Согласно п.п. 2.4 дополнительного соглашения, причитающаяся инвестору в соответствии с п.3.1 Контракта имущественная доля в объекте обременена правами требования третьих лиц на основании договоров, заключенных инвестором с третьими лицами. Сводный перечень договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, и состояния исполнения встречных обязательств со стороны третьих лиц содержится в приложении №1 к настоящему соглашению, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

Согласно п.п. 2.5 дополнительного соглашения, новый инвестор заявляет о готовности принять на себя обязательства инвестора перед третьими лицами (обязательства по правам требования третьих лип) в рамках Контракта в порядке и на условиях, установленных настоящим соглашением, согласно приложению №1, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения (п. 4.4 настоящего соглашения).

Согласно п. 4.4. дополнительного соглашения, Инвестор и Новый инвестор при подтверждении законности прав требования третьих лиц на имущество создаваемого объекта обязуются заключить - не позднее двух месячного срока трехсторонние договоры об условиях прекращения обязательств инвестора по договорам, заключенным им е третьими лицами, и перевода на нового инвестора обязательств инвестора перед третьими лицами.

На правах Застройщика, в строгом соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был заключен договор с ФИО1 (Договор участия з долевом строительстве от 29.03.2016 №495-03-2016 (зарегистрирован в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по 0 Москве 29.04.2016 №77-77/017-77/017/026/2016-898/1), который впоследствии уступил своё право ФИО5,(Договор уступки прав требования от 25 июля 2016г., зарегистрирован 02 августа 2016г.), которая впоследствии уступила свои права требования ФИО3(Договор уступки прав требования от 18.11.2016г., зарегистрированною марта 2017г.) Три договора прошли государственную регистрацию в Росрееетре,

Действительно, ООО «Старкос-А» приняло на себя обязательство - заключить в будущем с согласия и с участием третьих лиц трёхсторонние договоры об условиях прекращения обязательств Инвестора по договорам, заключенным им с третьими лицами, и перевода на Нового инвестора обязательств Инвестора перед третьими лицами, то есть о переводе долга.

Однако Ответчик не принимал обязательств ООО «Десна»по Инвестиционному контракту от 15.04.04 г . № 49/04. Перевод долга ООО «Десна» к ООО «Старкос-А» в отношении договоров с третьими лицами, заключённым ранее ООО «Десна» в рамках своей доли, в том числе с ФИО2, не осуществлялся.

Допущение обратного, противоречило бы законодательной форме, установившей диспозицию о недопущении перевода долга без письменного согласия кредитора.

Как отмечено судом, пункт .4.4 Дополнительного Соглашения №1 устанавливает, что Инвестор и Новый инвестор при подтверждении законности прав требования третьих лиц на имущество создаваемого Объекта - заключить не позднее двух месячного срока трехсторонние договоры об условиях прекращения обязательств Инвестора по договорам, заключенным им с третьими лицами, и перевода на Нового инвестора обязательств Инвестора перед третьими лицами. Всю полноту ответственности по правам требованиям третьих лиц, отказавшихся от заключения договоров, предусмотренных настоящим Соглашением, а также по правам требования, не признанных Новым инвестором в связи с отсутствием у Инвестора и третьих лиц необходимых правоустанавливающих документов, несет Инвестор, то есть ООО «Десна».

Ни истец, ни ФИО2 не подтвердили ООО Десна и ООО Старкос-А документально право требования за квартиру, расположенную по адресу: Москва, Троицк, ул. Текстильщиков, Е-42 во 2 секции на 11 этаже на площадке №3 плошадью 64,76 кв.м, Договор №321-21/06-Т от 06 февраля 2008 года, подписан после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 года N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», но в нарушение указанного закона, не прошел государственную регистрацию, а в силу п.3 ст. 432 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, ответчик не является правопреемником ООО «Десна» по договору №321-21/06-т.

В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ следует, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Так согласно п.1 ст. 358.1 ГК РФ Предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).

Предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства. (пункт 2 данной статьи)

В случаях, установленных законом или договором, при обращении взыскания на заложенное право и реализации заложенного права к его приобретателю вместе с этим правом переходят связанные с ним обязанности. (пункт 6 данной статьи)

Таким образом, правовым последствием обращения взыскания на право требования имущественного характера залогодателя на получение в собственность помещений, является переход заложенного права к его приобретателю.

При этом факт перехода такого права законодатель не поставил в зависимость от оформления обстоятельства замены лица в обязательстве, соглашением его сторон, и не требует дополнительного засвидетельствования судом

Таким образом, истец не лишен права требовать исполнения от должника- ООО «Десна» по спорному договору, при наличии соответствующего исполнения со стороны кредитора.

Кроме того, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Последствием неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости является право покупателя требовать осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества а порядке предусмотренном пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Спорный Договор порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством. Поскольку требования истца вытекает из обязательственных отношений по Договору, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности.

Таким образом, Договор, предоставляет истцу право требовать от должника по Договору исполнения обязательства по передаче имущества, а также требования о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, если же имущество не передано покупателю по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, то последний вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (часть 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При этом следует учитывать, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. (п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54)

При рассмотрении настоящего спора, судом установлено, что ответчик не является стороной обязательства, на имущественное право в котором, было обращено взыскание Банком.

Тем более, суд не может признать право собственности лица на вещь, еще не созданную, и на которую, право собственности лица (должника по обязательству) не зарегистрировано, в установленном порядке.

Оспаривание сделки в рамках иного дела не является основанием для приостановления производства по делу и обязанностью суда, в связи с чем одноименное ходатайство истца было отклонено судом.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 9, 11, 12, 210, 330, 450-453, 614, ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 71, 75, 121, 123, 102, 110, 123, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия

Судья Михайлова Е.В.