Решение от 13 мая 2018 г. по делу № А40-190076/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-190076/16-41-1717

Резолютивная часть решения объявлена 25.04.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 14.05.2018.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола помощником ФИО1, при участии представителей ФИО2 по доверенности от 23.03.2018 и ответчика Соболя Л.Я. по доверенности от 30.01.2018 № 33-Д-156/18, дело по иску ООО «Ладанка» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды, о признании действующим договора аренды, установил

Истец просит суд признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды от 12.05.2003 № 05-00221/03, сформулированный в уведомлении от 25.07.2016 № ДГИ-И-31528/16, и признать действующим указанный договор аренды.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что является арендатором нежилого помещения на основании указанного договора и субъектом малого предпринимательства, в связи с чем 30.12.2015, по истечении срока действия договора, на основании ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» обратился к ответчику для заключения нового договора аренды (дополнительного соглашения к договору); в проекте дополнительного соглашения от 20.02.2016, направленном истцу, ставка арендной платы установлена в размере 8 728 руб. за 1 кв. м в год. Ставка определена отчетом от 26.01.2016 № Д-811-0848/16, составленным ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка». Истец не согласился с указанной ставкой, поскольку отчетом об оценке от 24.03.2016 № 03-16/7, составленным ООО «ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР», ставка арендной платы по состоянию на 20.02.2016 определена в размере 5 870 руб. за 1 кв. м в год.

В редакции протокола разногласий дополнительное соглашение к договору аренды ответчиком не подписано, в связи с чем истец обратился с иском в Арбитражный суд г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды по вопросу ставки арендной платы и по вопросу порядка изменении ставки арендной платы.

В период после принятия Арбитражным судом г. Москвы к производству указанного искового заявления ответчик в уведомлении от 25.07.2016 № ДГИ-И-31528/16 отказался от договора аренды, сославшись на ст. 610 ГК Российской Федерации, согласно которой любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если иное не установлено законом или договором.

Истец считает, что указанное уведомление не соответствует закону, свидетельствует о злоупотреблении ответчиком правом, поскольку направлено в адрес истца без учета возникших у сторон разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, в период рассмотрения разногласий арбитражным судом.

Ответчик против требований возразил, сослался на то, что договор аренды по истечении срока аренды возобновился на неопределенный срок, а потому ответчик, являясь арендодателем, правомерно отказался от договора на основании ст. 610 ГК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что 12.05.2003 истец в качестве арендатора и Департамент имущества города Москвы в качестве арендодателя заключили договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности <...>/03, по которому арендатору по итогам торгов на срок с 26.12.2002 по 25.12.2007 предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 306, 2 кв. м по адресу: <...> (подвал, пом. III, комн. 29-31, 31а, 32-33, 37-38, 38а, 39-42, 42а, 43-45, 49).

По дополнительному соглашению от 07.06.2008 срок действия договора продлен на период по 30.04.2011, по дополнительному соглашению от 29.04.2011 – по 30.06.2015.

30.12.2015 истец обратился в Департамент для заключения дополнительного соглашения к договору аренды по вопросу продления срока действия договора и изменения целевого назначения помещения.

В письме от 25.02.2016 № 33-5-130466/15-(2)-0 истцу предлагалось в течение 30-ти дней подписать дополнительное соглашение от 20.02.2016, в котором срок действия договора аренды продлен по 19.02.2025, арендная плата установлена в размере 8 728 руб. за 1 кв. м в год - рыночной ставки, определенной по состоянию на 20.01.2016 отчетом об оценке от 26.01.2016 № Д-811-0848/16, составленным ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка», на которое имеется положительное экспертное заключение от 09.02.2016 № ГК/16-67, составленное МСНО–НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков». П. 4 дополнительного соглашения предусматривал, что в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке, в этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло, изменение считается согласованным сторонами с даты, указанной в нормативном акте.

Согласно отчету об оценке от 24.03.2016 № 03-16/7, составленному по заказу истца ООО «ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР», ставка арендной платы по состоянию на 20.02.2016 определена в размере 5 870 руб. за 1 кв. м в год, в связи с чем 25.03.2016 истец представил ответчику протокол разногласий к дополнительному соглашению, в котором просил установить ставку арендной платы в размере 5 870 руб. за 1 кв. м в год. Кроме того, истец просил ответчика изменить п. 4 дополнительного соглашения, установив, что размер арендной платы изменяется в соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы, в этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло, изменение считается согласованным сторонами с даты, указанной в нормативном акте.

В письме от 30.03.2016 № 33-5-130466/15-(5)-0 ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения в редакции протокола разногласий и повторно направил истцу для подписания дополнительное соглашение от 20.02.2016, а письмом от 25.07.2016 № ДГИ-И-31528/16 направил истцу дополнительное соглашение от 07.07.2016, редакция которого значительно отличается от редакции дополнительного соглашения от 20.02.2016, ранее направлявшегося истцу. При этом в письме ответчик указал, что в случае неподписания истцом дополнительного соглашения ответчик отказывается от договора аренды на основании ст. 610 ГК Российской Федерации.

Ответчик в ходе рассмотрения дела сослался на то, что в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и на то, что п. 2 ст. 610 Кодекса устанавливает, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Вместе с тем судом установлено, что истец после получения письма Департамента от 30.03.2016 № 33-5-130466/15-(5)-0 об отказе в подписании дополнительного соглашения к договору аренды в редакции протокола разногласий, составленного истцом, передал разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения, на рассмотрение арбитражного суда.

Вступившим в законную силу решением от 04.09.2017 по делу № А40-96233/16-41-856 Арбитражный суд г. Москвы урегулировал разногласия по дополнительному соглашению от 20.02.2016 к договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, от 12.05.2003 № 05-00221/03, принял п. 3 дополнительного соглашения в редакции, согласно которой с 20.02.2016 ставка арендной платы за 1 кв. м в год составляет 5 570 руб. без учета НДС.

В мотивировочной части решения по указанному делу суд сослался на ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (Закона о конкуренции), согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 17.1; на ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, согласно которой по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении условий, одно из которых состоит в том, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; на п. 4.2 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором указано, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции; на п. 4.3 указанного постановления, в котором разъяснено, что если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда.

Письмом от 09.04.2018 № ДГИ-1-21723/18-1 в адрес истца Департамент направил для подписания дополнительное соглашение к договору аренды от 12.05.2003 № 05-00221/03, подготовленное во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2017 по делу № А40-96233/16-41-856, согласно которому срок аренды продлевается по 19.02.2025.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд соглашается с мнением истца о том, что направление ему оспариваемого уведомления после передачи разногласий, возникших при подписании дополнительного соглашения к договору аренды, на рассмотрение Арбитражного суда г. Москвы, и в период после принятия Арбитражным судом г. Москвы искового заявления об урегулировании этих разногласий к производству свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами, в связи с чем иск удовлетворяет в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 10 ГК Российской Федерации, ст. 69, 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды от 12.05.2003 № 05-00221/03, сформулированный в уведомлении от 25.07.2016 № ДГИ-И-31528/16;

признать действующим договор аренды от 12.05.2003 № 05-00221/03;

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Ладанка» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова